无锡房地产半年报.doc

1、无锡房地产半年报2011年16月无锡房地产半年报制作人：孙斌晖第一章市场背景在经历了一个调控大年之后，政府对于房地产行业的关注程度与日俱增，抑制房价过快上涨的步伐也已经大踏步迈开。在年初延续了去年底最后的一波疯狂后， “国八条” 、存准率上调、加息、 “限购令”纷至沓来，速度之快，力道之强乃前无古人之举了。现如今低迷的行情导致开发商资金链逐渐断裂，中介公司相继倒闭，行业内是一幅哀鸿遍野的壮观景象。2011.1.14中国人民银行宣布从1月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5个百分点2011.1.26 国务院为巩固和扩大调控成果，继续促进房地产市场平稳健康发展，会议最终确定了八条新

2、的房地产调控政策措施，被业内称为“新国八条”2011.1.27 上海市人民政府印发上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法 2011.1.28重庆市市长黄奇帆宣布，重庆9个主城区将于当日启动房产税改革试点，税率分为3档：0.5%、1%和1.2%2011.2.9中国人民银行决定，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点2011.2.21无锡市政府也发布了市政府办公室关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知，通知规定从该日起，市区全面实施住宅限购令2011.2.18 2月24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率

3、各0.5个百分点2011.2.24根据省住建厅等四部委下发的通知，无锡进一步规范住房公积金个人住房贷款政策2011.2 2010年中国城市房价排行榜揭晓，杭州以25840元/平方米创历史最高的水平跃居榜首，北京、上海紧随其后2011.3.25中国人民银行决定，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011.3.30无锡市政府公布2011年度市区新建住房价格控制目标为保持住房价基本稳定，新建住房价格全年涨幅低于年度市区城市居民人均可支配收入的增长幅度2011.32011年江苏省保障房任务已经分解到13个省辖市及各县（市、区） ，无锡年内新增公租房17000套，新建经适房7000套20

4、11.3发改委明文规定从2011年5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务费2011.4.5中国人民银行决定，上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率分别上调0.25个百分点2011.4.17由住房和城乡建设部率领的国务院房地产市场调空督查组一行，督察无锡市落实房地产市场调控政策措施情况2011.4.17 中国人民银行决定，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011.5.11江苏省商品房销售明码标价实施细则出台2011.5.12国土资源部公布了关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见，首次强调，在土地出让合同中，应

5、明确项目的开竣工时间2011.5.12中国人民银行决定，从18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011.6.2中小城市的房地产价格与交易情况，确实已经纳入住建部的监测视野2011.6.20中国人民银行决定，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点第二章经济背景因为受到08金融危机舒困方案的影响，政府4万亿的资金以及各级地方政府高达16万亿，合计20万亿的资金超发，造成了今年初以来的高通胀局面，受到通胀不断增长的预期影响，控制房价的难度更加棘手。如果说6月份是年内的最高点，那这个乐观的局面将助推下半年房地产市场的回暖。从上表可以看出，今年商品房销售和开发的各项指

6、标均明显有所下降，房屋施工面积的增加受到保障房大力建设的影响，在全面调控的背景下，原先的主力市场住宅受到了很大的冲击，这在上半年的三次土拍中也能很好的映射出如今的局面。另外从销售面积和销售金额的不同下降幅度也可以看出，今年的房价依然得到了稳定的升值，商品房销售面积同比下降19.9%，但是商品房销售额同比下降仅为4.6%。这连个数字的不同至少代表了房价高于10%同比增长。而且在商品房销售额中，现房的下浮大于期房，是否也应征了当下各大楼盘纷纷打折促销的现状呢？再从房屋竣工面积来看，高达37%的降幅必定会使下半年的优质楼盘更为紧缺，加剧房价上涨的事态第三章土地出让在多重调控压力之下，今年的无锡土地市

7、场表现平淡，不足115亿元的成绩与去年高达400亿元的水平还相差甚远。自07年至10年，无锡每年的土拍金额都高于400亿元水准，今年恐怕会走下坡。从区域出让土地的数量来看，锡山区共计拍得25块，但是其中绝大多数为商业型的汽车销售的4S店。惠山区以17块拍地位居第二，要说上半年的真正赢家，其实乃惠山区，多项住宅和商住混合用地的拍得会进一步巩固该区域在商品房市场的领导地位，并且不断的新增房源将助推惠山区在二手房市场逐渐发力赶超。新区和滨湖区同样以10块拍地并且第三，今年新区的商业地产大放异彩，在如此火热的行情之下，开发商的积极跟进可谓势在必行。滨湖区势必将高端进行到底，得天独厚的优势，在原有的太湖

8、新城以及河埒口商圈板块之间，新体的未雨绸缪将把该区域连成一个强大的整体。其他区域拍得合计10块用地，其中主要为崇安区商圈的扩建。第四章开盘情况总体来说今年的开盘量并不低，截至6月份高达21.5%的历史最高存准率使得开发商需要更多的资金流，如今已经是现金为王的行情。面对越来越窄的融资渠道，最简便的方法即是加推楼盘，快速回笼资金。因此今年五月份迎来了开盘的高峰期，单月42个的成绩无疑是历史最高了，其中大部分的因素为商业地产的走红。从开盘类型来看，上半年的住宅楼盘占比同去年相比明显下降，商业地产的爆发也在情理之中。上半年商业地产开盘占比为13.7%，去年则为7.8%，占比增幅高达75.6%。而别墅作

9、为高端稳定的物业类型，基本上没有多大变化，稳定在6%的占比。第五章商品房面对不断增加的新盘供应，无锡房地产市场的消化能力明显减弱，在调控为深入触及的一、二月份，市场成交活力四射，相信谁也不会想到接下来会是这样的局面。面对越来越多的房源供应，反差巨大的市场表现，是否意味着过多的房源滞存呢？是否因为供需差异的表现而带动房价的进一步下降呢？答案是否定的，因为现阶段的市场中，大部分的购房者被拒之门外，限购令的影响可谓深远，相信等到市场解禁的那天，依然有足够的消费热情来消化这大量的积存房源。有媒体解读说无锡的现有房源足够消化一年半之久。我认为这仅仅是数字层面的游戏，2010年4月和9月份无锡商品房成交两

10、次突破7000套大关，今年最好的成绩也仅为1月份的5330套，26月份更是从未突破3500套，因此我们需要理性的看待市场的走势。2011年上半年无锡合计成交商品房19069套，环比（2010年712月36346套）下降47.53%，同比（2010年16月25824套）下降26.16%，合计成交面积220.64万方，环比（2010年712月411.42万方）下降46.37%，同比（2010年16月285.22万方）下降22.64%。今年总体的成交处于历史地位，上半年月均成交3178套，低于去年全年月度5181套，只有六成的水准。但是房价还是呈现不断上升的趋势，逐步迈向1万元大关。今年商品房总体房

11、价的提升得益于商业地产的爆发。现今无锡商品住宅的均价正稳步迈进9000元大关。今年无锡商品住宅房市场呈现阶“N”型走势，在3、4月份商业地产的围攻之下，一度成交占比下探至65%左右，但是随着市场热度的消退，逐渐恢复到了75%的正常水平。然而前几个月大红大紫的商业地产是否真的消失了呢？我想这还是需要一个长期的过程，对于调控当下市场的导向以及未来解禁后市场的变化，开发商需要审慎对待，不能一味的看重短线市场热潮，同样投资者也需要谨慎考虑商业地产的投资价值。住宅以及商业地产的表现也同样体现在商品住宅套均面积之上，个人认为在130平方米左右时，市场是处于住宅占比稳定阶段，当靠近120平方米甚至更低时，代

12、表商业地产的火热。虽然两者没有数字上的关联，但是事实却是如此。上半年的无锡商品房成交是几经波折，区域成交先后也是不断变化，最终新区依靠4月份商业地产的一轮热潮以27%的成交占比拿到了半年度的冠军。新区每月的成交占比依次为：26%、25.5%、24.6%、38.7%、22.1%、21.4%。4月份接近4成的历史最高数据证明了新区的价值所在。惠山区自去年起就逐渐得益于惠山新城的大规模建设开发，低于全市的均价以及不断新增的优质房源，成为了刚需们的首选，加之洛社、钱桥、堰桥板块的相继成熟，未来的惠山区在二手房市场依然能够大放异彩。滨湖区携太湖新城得天独厚的地理位置以及河埒口板块丰富的商业娱乐优势，实乃

13、无锡最佳生活区域，新体板块的建设开发以及蠡湖版块的后期深度建设，将保有无锡商品房市场三足鼎立富饶一禹。锡山区在今年加快改造建设之后，其区域价值正逐步得到认可，但是依然需要比较长的时间。崇安区基本以商铺和零星的后期加推为主。南长区和北塘区承待老小区改造以增加新增土地供应。第六章二手房2011年上半年无锡合计成交商品房7122套，环比（2010年712月9002套）下降20.88%，同比（2010年16月7881套）下降9.6%，合计成交面积97.29万方，环比（2010年712月111.26万方）下降12.56%，同比（2010年16月100.87万方）下降3.5%。今年总体的成交处于历史地位，

14、上半年月均成交1185套，低于去年全年月度1385套，下降14.44%。而房价逐步接近6000元/平方米高位，排除老龄化小区和边远地段，无锡主城区二手住宅房价应该大于7500元/平方米。今年无锡二手住宅每月成交占比分别为：93.1%、92.4%、91.5%、93.2%、89.4%、90.7%。仅有5月份低于90%，相较于商品房市场3、5月份商业地产的火热，其走势滞后一个月左右。主要是5月份崇安区二手商铺以及办公用房的一个集中成交效应。二手住宅自年初的91平方米高位以后，跌入了90平方米以内的政策扶持范围，面对调控不断加剧的预期，基本会稳定在85平方米的适当范围左右。在上半年的区域成交之中，滨湖

15、区以22%的成交占比排名第一，这个数字同商品房市场21%也是遥相辉映，充分说明了太湖新城以及河埒口板块的成熟，不仅在加推的新房市场取得不俗的业绩，在二手房市场也是受到购房者的一众青睐。南长区以19%的成交占比位居第二，相较于2010年全面22%的成绩有所下滑，随着房龄的不断加长，贷款政策的收缩以及难度增大，老龄化小区的成交优势正逐渐丧失，这也是南长区自今年初趋势第一的主要因素。北塘区和新区的成交占比都是在限购令后得到提升，虽然幅度不大，但是各自区位的优势：长江路板块、盛岸路板块成交量明显活跃。惠山区和崇安区虽然比例相等，但是随着次新房的不断成熟，惠山区将逐渐赶超新区和北塘区，成为区域成交的第一

16、梯队之一。即便是在商品房市场，锡山区的表现也是不尽如人意，同样二手房市场始终未有起色，一手房的成熟已经需要一段时间，那待到锡山区二手房发光发热将需要等待更长的时间。第七章行政区域崇安区今年崇安区的整体走势还算乐观，即便有区域面积狭小，新增房源不足等弱点，但是超强的市中心核心地段以及众多优质学区效应，还是稳定了该区域的一个成交。今年该区域一、二手房的走势还是基本吻合的。南长区今年南长区在2、3月份出现成交倒挂现象，二手房成交的上涨伴随这商品房的下降，未来该区域可能是无锡第一个二手房成交超越商品房的区域。北塘区今年以来，北塘区的二手房成交出人意料的稳定，该是否会成为第二个“南长区”令人浮想联翩。但

17、是在1、3月份该区域商品房成交有明显上浮，主要是个别新开楼盘的带动效应。滨湖区滨湖区应该算得上欣欣向荣的活力区域了，在二手房保持稳定成交量的前提下，商品房能够在调控后逐月成交量递增，相信位置加品质的双保险已经凌驾与政策之上了。新区新区的二手房基本稳定在无锡七大行政区域的第二梯队，但是其商品房的成交则是起伏不断，更是在总量上位居第一。五洲国际、南方钢材市场等强力商业楼盘的出现，是今年新区最大的亮点。锡山区锡山区的二手房基本处于月均100套的低水平运行，除开一月份的正量暴涨，整体形势也是比较惨淡。其区域自身特殊的市场性质，决定了其成交量的低迷。惠山区惠山区的二手房成交量存在一定波动，代表其拥有更大的上升空间，而商品房更大的波动幅度应该同新区区别对待。其商品住宅为主的区域房源应该会得到更大的发展空间，因为商业地产的不稳定性将抑制整个区域成交量的稳步上调。