1、“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司 1潍坊恒润置业有限公司“中 国 潍 坊 国 际 风 筝 放 飞 基 地 扩 建 开 发 ”项目投资价值分析报告“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司 2编 撰 单 位 : 北 京 环 纳 国 际 咨 询 有 限 公 司敬启者:本公司接受潍坊恒润置业有限公司的委托,对其拟建的“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目做客观的综合分析与论证,并出具项目投资价值分析报告书。工作时间自 2007 年 4 月 28 日至 2007 年 5 月 15 日。本报告是以 2007 年 4 月
2、28 日以前发生或存在之事实为依据而编写。按中国现行法律、法规、项目融资国际惯例及本公司与潍坊恒润置业有限公司签订的编撰委托协议的要求,潍坊恒润置业有限公司保证已提交了本公司认为出具项目投资价值分析报告的所需数据、资料、档案及声明(以下简称“该等材料” ) ,并对该等材料的完整性、真实性、合法性负责,且保证该等材料中所有签字与印章均属真实,影印本内容与原件一致。“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司 3独立声明:本公司及潍坊恒润置业有限公司均确认北京环纳国际咨询有限公司为独立第三方,独立于潍坊恒润置业有限公司或其相关联公司、其全体股东及同事、其国内外的投
3、资者及/或融资中介机构。本公司确认并无、亦不会参与潍坊恒润置业有限公司关于新建“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目的融资方案之设计或讨论,故不存在任何影响本公司对项目做出独立分析之情况。“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司 4本报告之使用:本报告之版权属北京环纳国际咨询有限公司所有。本公司同意潍坊恒润置业有限公司在为其“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目融资过程中使用或引用本报告的部分或全部内容作内部参考之用,但在作上述引用或参考时,不得因引用而导致法律上的歧义和曲解,本公司有权对本报告的内容进行再次审阅并确认。除以上所述,如未经本公司预先的书
4、面同意,任何单位及个人均不可将本报告之部分或全部内容转载于其他文件、翻译、派发或作其他用途。本报告有效期为一年,自 2007 年 5 月 15 日起,至 2008 年 5 月 14 日止。顺颂 商祺!北京环纳国际咨询有限公司二零零七年五月于中国北京“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司 5编制本报告之部分依据和参考文献说明在编制潍坊恒润置业有限公司关于“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目投资价值分析报告过程中,本公司参考及采用了以下文献及与项目有关文件之部分内容: 潍坊恒润置业有限公司“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目商业计划书 潍坊恒润置业有
5、限公司“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目评估咨询报告 潍坊恒润置业有限公司“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目法律意见书 潍坊恒润置业有限公司“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目的其它相关资料“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司 6目 录第一部分 1项目建设的可行性分析 11 项目要素分析 11.1 项目概况 .11.2 项目背景 .31.3 成功关键 .51.4 项目动因 .61.5 项目实施的可行性 .72 项目建设分析 82.1 PEST 综合分析 .82.2 潍坊市投资环境分析 .142.3 项目建设规模 .162.4 项目建设意
6、义 .172.5 项目单位规划 .182.6 项目建设理念 .183 项目经营管理 193.1 项目公司概况 .193.2 项目公司管理团队 .203.3 项目公司发展战略 .233.4 经营风格 .23第二部分 26项目建设的商业分析 261 市场与行业分析 .261.1 房地产市场状况 .261.2 房产市场分析 .301.3 国内房地产市场未来发展趋势 .321.4 中国加入世贸对中国房地产行业的影响 .331.5 项目公司发展趋势分析 .342 竞争管理分析 362.1 项目产品 SWOT 综合分析 .362.2 组织管理 .423 市场营销 493.1 市场营销战略 .503.2 营
7、销策略的制定 .513.3 市场营销分析 .534 风险评估分析 594.1 系统风险 .594.2 非系统风险 .61“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司 74.3 风险应对措施 .63第三部分 65项目建设的经济性评估分析 651 投资估算、资金筹措及编制依据 651.1 投资估算 .651.2 项目建设进度安排 .661.3 资金来源与筹措 .661.4 项目投产经营各项指标测算依据 .662 销售收入预测分析 673 期间费用及稅费 674 项目收益预测 685 财务效益指标的计算与分析 685.1 项目效益比率评价指标 .695.2 财务效益
8、动态指标的计算与分析 .695.3 财务分析结论 .705.4 净现金流量的估算 .716 资金退出机制分析 726.1 合作方式 .736.2 投资者的权利 .73第四部分 75价值分析判断 751 分析过程 .752 分析结果 .753 特别事项说明 .76“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-1-第一部分 项目建设的可行性分析1 项目要素分析1.1 项目概况该项目位于潍坊市城区西南部浮烟山南侧,由风筝放飞场、竞赛场、配套服务设施开发、住宅开发项目等部分组成,占地总面积5000 亩。其中:放飞基地建设占地 300 亩;配套服务设施开发项目用地 20
9、00 亩,规划用途为商住用地;放飞基地扩建(球场)建设用地2700 亩。放飞基地整体布局结构为“一区、六团、一带”: “一区”指体育休闲运动区; “六团”指六个景观房产组团; “一带”指沿潍九路的城市建筑景观带。“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-2-一期项目放飞场建设 300 亩土地开发项目已由潍坊发改委潍发改投资(2005)408 号文立项批复,一期项目四证即国有土地使用证潍国用(2003)字第 B337 号、建设用地规划许可证(2003)年鲁 06-01 A-04 6、建设工程规划许可证(2003)年鲁 0601 A 一 149、施工许可证潍建
10、施许字 04019 号已齐备。现在已完成国际风筝观礼台建设和 110000 平方米放飞场绿化项目。现潍国用2006第 B172 号,土地面积 47437 平方米,潍国用2006第 B171 号,土地面积 34092 平方米;土地使用证已经办理完毕。2006 年,潍坊市市政府已批准 9 8 0 亩土地开发指标,其中400 亩土地开发指标已经由山东省政府鲁政土字(2006)2299 号批复,土地面积 266667 平方米,另外的 580 亩和开发项目合同所列土“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-3-地 599809.67 平方米的开发指标正在办理当中。1
11、.2 项目背景为加快中国风筝放飞基地的建设,满足举行大型国际风筝放飞比赛的需要,根据潍坊市委、市政府关于加快建设现代化强市的要求,真正把风筝放飞场建设成为集风筝竞赛、健身、休闲、旅游度假、商住等功能设施齐全的世界一流的放飞场,特进行中国风筝放飞基地规划与建筑设计。潍坊风筝节确定了潍坊新的国际地位,给潍坊的经济发展带来了机遇,而被世人称为“世界鸢都“。为了能够有效的利用风筝节优势来提高城市的知名度,2006 年,潍坊市政府出巨资兴建了世界风筝都纪念广场,它是潍坊城市建设史上的新亮点,是展现风筝都形象的标志性景观。广场规划设计以“风筝文化、民俗文化、人文文化”为主题,运用现代园林风格、现代手法、现
12、代构图以及现代环境设施,使广场既有鲜明的历史文化特色,又与现代文明融为一体,成为展示风筝文化与民俗文化、市民休闲娱乐、全民健身强体、商业购物消费以及举办大型集会活动的综合性城市广场。广场景中有景,引人入胜,像一颗璀璨夺目的明珠,镶嵌在白浪河畔,装扮着美丽的风筝都。潍坊以它独特的方式,吸引着来自世界各地的友人,使风都之城变得更加璀璨绚丽。 “中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-4-目前中国经济呈现增长较快、价格平稳的良好发展态势。2005年国内生产总值为 182321 亿元人民币,按可比价格计算,比上一年增长 9.9,略低于上一年 10.1的增长速度。2
13、006 年国内生产总值的增长预计将为 9.5。良好的经济发展形势,也为潍坊市经济发展带来了生机,2004 年潍坊市在实现规模以上工业企业数量、增加值、销售收入、利税以及全社会固定资产投资、实际利用外资“六个两年翻番”的基础上,2005 完成地区生产总值 1471 亿元,财政总收入 141.6 亿元,地方财政收入 70.7 亿元,全社会固定资产投资 1100 亿元,城镇居民人均可支配收入 10318 元,农民人均纯收入 5017 元。良好的经济发展形势,为中国潍坊国际风筝放飞场的建设奠定了基础,也为潍坊走向世界提供了道路。现今每年有几十万“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告
14、潍坊恒润置业有限公司-5-人从世界各地走进潍坊,仅在举办风筝节前后,就有数万风筝爱好者来到潍坊,项目的建设成功,将会大大提高潍坊的国际知名度,为潍坊的快步发展提供了条件。1.3 成功关键1.3.1 完善的管理制度 公司要创一流,就要有一流的管理,就要有创一流的人才,把现代企业管理的方法作为企业发展的重要保障,把完善公司法人治理结构作为管理工作的目标。为此,公司把内部的各项规章制度汇编在一起,使之更实用、更合理、更规范。管理制度是企业内部的法律,每一位员工均须认真学习,深入理解,遵照执行,并将其贯“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-6-穿于全部工作过程
15、之中。1.3.2 有利的市场形势 潍坊有着雄厚的产业结构,潍坊的工业、农业、贸易近几年发展迅速,工业现已形成机械装备、海洋化工、纺织服装、造纸包装、食品加工、电子信息等优势产业,有 45 种主导产品生产规模居全省同行业第一;农业有 500 多种产品出口国外,出口额在山东省名列前茅。潍坊交通便利,公路发展快速,境内有济青、潍莱、东青三条高速公路和胶济、胶新、大莱龙、益羊、青临五条铁路,全市公路通车里程 7616 公里,其中高速公路 205 公里。整体的资源优势给潍坊的发展带来了机遇,潍坊平均人均收入水平在不断增加,生活质量明显有所提高。人们开始注重生活、开始懂得生活,在物质生活不断改善的同时,积
16、极寻求高层次的消费,该项目依托独特的设计理念,立足于整体的城市规划,给人们生活灌输全新的理念 ,项目建成后将会有着广阔的发展前景。1.4 项目动因该项目位于潍坊市城区西南部浮烟山南侧,由风筝放飞场、竞赛场、配套服务设施开发项目三部分构成,通过风筝放飞场的建设,提高项目整体的知名度。项目住宅区设施齐全、配套一流,打破了传统建筑风格,项目建成后融娱乐、商住、休闲、健身、购物于一体,完全实现电子化、网络化和智能化控制,该项目的建成填补了“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-7-潍坊市景观住宅的空白。随着经济的发展,人民生活水平的提高,带动了新一轮房产市场的升
17、温。近几年来,潍坊房地产行业进入了发展的快车道,并且保持了强劲的发展势头。2004 年潍坊市全市总施工面积达 1728.96万平方米,完成投资 43 亿元,其中住宅投资 33.5 亿元,去年全年商品房销售 13.5 亿元,居住房价比 2003 年平均上涨了 2.6%。潍坊的房地产业经过几年的调整,正以快速的速度发展。1.5 项目实施的可行性1.5.1 该项目是潍坊市重点城市建设项目,得到潍坊市委、市政府等部门、领导的高度重视与支持,潍坊市市政府高度重视浮烟山风筝放飞场扩建项目建设,专门成立了以市长为组长,以各个相关单位主要负责人为小组成员的项目开发指挥部,多次召开专题会议协调指挥该项目的开发建
18、设,为此项目的顺利进行提供了便利条件。1.5.2 充分利用荒山荒地资源,拆迁补偿费用相对较低,节约了开发成本,降低了费用支出,为该项目的市场竞争提供了保障。1.5.3 项目建成后,放飞竞赛场将成为世界最大的国际风筝放飞场,每年吸引国内外游客 3 0 万余人次,增强潍坊与外界的广泛交流与合作,扩大贸易机遇,促进地方特色经济发展,对加快浮烟山的开发和旅游业的发展,促进潍坊市西部繁荣,发挥巨大的经济拉动效益和社会效益。“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-8-1.5.4 良好的生态环境是城市高层次发展的命脉。浮烟山是潍坊市区唯一的大自然风景区,是市区的旅游胜
19、地,该项目使用潍坊市供热公司集中供热,无废气产生;生活污水经化粪池排入污水处理厂;生活垃圾由环保部门统一运入潍坊市垃圾处理场,因此该项目符合城市规划,具有环保多层次意义。2 项目建设分析2.1 PEST 综合分析PEST 分析(P 是政治,E 是经济,S 是社会,T 是技术)是指宏观环境的分析。在分析一个企业集团所处的背景的时候,通常是通过这四个因素来进行分析企业所面临的状况和所处的背景。截至 2005 年 7 月底,来自 192 个国家和地区的投资者在华累计设立外商投资企业 53 万多家,遍及第一、二、三产业的几乎所有行业,实际投入外资金额达 6000 亿美元。全球最大的 500 家跨国公司
20、中近 450 家已在华投资,其中 30 多家设立了地区总部,外商投资设立的研发机构 600 多个。在累计批准的 53 万家外商投资企业中,目前仍在注册运营有 28 万多家,大部分经营状况良好,效益不菲。未来几年是中国经济发展的新时期,也是外国投资者在这片投资热土上可以大展宏图的机遇期。希望有远见的企业家们和战略投资者,把握住机遇,积极参与和继续参与到持续、快速、稳定增长的中国经济建设与合作中来。中国引进外资是互利共赢的,既促进“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-9-了中国经济的发展,也使外商在中国的投资获得丰厚的利润回报。(1)P 即 Politic
21、s,政治要素,是指对组织经营活动具有实际与潜在影响的政治力量和有关的法律、法规等因素。当政治制度与体制、政府对组织所经营业务的态度发生变化时,当政府发布了对企业经营具有约束力的法律、法规时,企业的经营战略必须随之做出调整。 山东是老工业基地,国有企业相对集中。改革开放以来,为适应山东省资源赋存特点和国家整体经济布局的要求,全省加快了能源重化工基地的建设,基本形成了以资源优势为基础,以煤炭、电力、化工、冶金、机械、建材、纺织、房地产等为支柱的主导产业比较突出、工业门类齐全的工业发展体系。近年来,山东省大力深化企业改革,建立完善现代企业制度,“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报
22、告潍坊恒润置业有限公司-10-转换经营机制,增加技术进步投入,加快产业结构调整,企业整体素质不断提高,许多行业已居全国前列。(2)E 即 Economic,经济要素,是指一个国家的经济制度、经济结构、产业布局、资源状况、经济发展水平以及未来的经济走势等。构成经济环境的关键要素包括 GDP 的变化发展趋势、利率水平、通货膨胀程度及趋势、失业率、居民可支配收入水平、汇率水平等等。 经济平稳较快增长。初步核算,山东省实现生产总值(GDP)21846.7 亿元,按可比价格计算,比 2005 年增长 14.7%。其中,第一产业增加值 2138.9 亿元,增长 5.2%;第二产业增加值 12729.0亿元
23、,增长 16.8%,其中,工业增加值 11556.0 亿元,增长 17.8%;第三产业增加值 6978.8 亿元,增长 14.2%。三次产业比例为9.8:58.2:32.0。人均生产总值 23546 元,增长 13.9%。山东省工业生产高速增长。2006 年,全省规模以上工业企业(全部国有和年主营业务收入 500 万元及以上的非国有工业企业)达到 31331 家,比上年增加 4464 家,增长 16.6%。实现增加值11122.8 亿元,增长 23.6%;其中,非公有工业增加值 7254.3 亿元,增长 30.0%。2006 年,全省规模以上工业实现主营业务收入 38430.5 亿元,比上年增
24、长 29.4%;实现利润 2634.0 亿元,增长 26.3%;实现利税4283.6 亿元,增长 28.2%。工业经济效益综合指数为 231.5,比上年提高 17.2 点,继续呈稳步提高态势。产销衔接状况进一步向好,“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-11-产品销售率为 98.5%,提高 0.3 个百分点。企业亏损面为 7.3%,减少 1.1 个百分点。建筑业生产稳步增长。在全部三级及以上(新资质)建筑企业中,有施工任务的 5719 家,比上年增加 47 家,完成建筑业总产值2788.6 亿元,增长 11.1%;实现利税 200.2 亿元,增长 20
25、.6%。其中,国有及国有控股企业完成建筑业总产值 839.5 亿元,增长7.3%;实现利税 46.2 亿元,增长 4.7%;非国有企业完成建筑业总产值 1949.1 亿元,增长 12.9%;实现利税 154.0 亿元,增长26.4%。(3)S 即 Society,社会要素,是指组织所在社会中成员的民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。近年来,山东省把劳动就业和社会保障工作摆到经济社会发展的突出位置,列入政府工作的重要议事日程。省政府每项年都与各市签订两个确保和再就业及社会保
26、险工作目标责任书,将“两个确保”、再就业、社会保险的覆盖和基金征缴等主要指标分解量化,层层分解任务指标。2006 年,山东省社会保障体系进一步健全。全省城镇基本养老、医疗和失业、工伤、生育保险参保人数分别达到 1106.3 万人、996.1 万人、789.7 万人、647.3 万人、488.8 万人,比上年底增加52.5 万人、134.5 万人、18.6 万人、68.6 万人、27.5 万人。全省“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-12-养老、医疗、失业、工伤、生育五项社会保险基金总收入 573 亿元,增长 19.6%;支出 468 亿元,增长 21
27、.2%。新型农村养老保险与合作医疗制度建设初见成效,全省参保农民达到 1067 万人,领取养老金的农民 68 万人;当年收缴保费 12.9 亿元,基金累计结余 69 亿元;参加新型农村合作医疗农民 4067.7 万人。被征地农民社会保障政策进一步完善,被征地农民参保 59 万人,增长 59%。再就业培训、创业培训和农村劳动力转移培训扎实推进,共培训失业人员 26.9 万人,组织创业培训 4.4 万人,培训农村劳动力 47.5 万人。人口继续保持低速增长。据人口变动情况抽样调查推算,2006年年末全省总人口 9309 万人,人口出生率为 11.6,死亡率6.1,自然增长率 5.5。城镇居民生活质
28、量提高。城镇居民人均可支配收入为 12192 元,比 2005 年增长 13.5%。城镇居民人均消费性支出为 8468 元,增长13.6%,其中食品支出 2712 元,增长 7.9%。城镇居民恩格尔系数为32.0%,下降 1.7 个百分点。全省城镇居民人均现住房建筑面积29.3 平方米。城镇在岗职工年平均工资 18856 元,增长 13.5%。(4)T 即 Technology,技术要素。技术要素不仅仅包括那些引起革命性变化的发明,还包括与企业生产有关的新技术、新工艺、新材料的出现和发展趋势以及应用前景。根据近年来全国科技进步统计监测报告,山东省在全国的排序位置逐年前移,全国科技进步综合水平指
29、数逐年提高。近年来,山东省制定实施了中长期科学和技术发展规划纲要,“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-13-以企业为主体,市场为导向,产学研相结合的技术创新体系逐步建立。2006 年新增省级以上企业技术中心 58 家。高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重达到 26.2%,比 2006 年初提高 2.1 个百分点。高新技术产品出口 64.8 亿美元,增长 52.5 %。山东省科技厅组织实施的科技计划成为山东省“1311”工程项目的重要基础,60 个科技计划项目入选“1311”工程,占到百项高新技术产业化项目的 60%。98 个高新技术产业化项目中达
30、到国际领先水平的项目 14 个,国际先进水平项目 26 个。“十五”期间工业科技攻关实施项目 394 项,90%的项目实现了转化,农业科技攻关实施项目 381 项。山东省目前已与 38 个国家和地区建立了科技合作与交流关系。目前,全省高新技术企业总数达到 386 家。科技企业孵化器有7 家投入运行,省高新技术创业中心成为国家级孵化器,孵化高新技术企业 85 家,转化科技成果项目 50 多项;省科技发展基金总公司累计实现科技风险投资 5 亿元,培育了 80 多家高新技术企业,其中产值超亿元的有 10 家;利税超 3000 万元的有 4 家。亚宝药业、理工天成两家成功实现股票上市。全省生产力促进机
31、构形成了以省生产力促进中心为核心。8 个行业中心和 11 个地区生产力促进中心为骨干,以 81 个县区生产力促进中心为依托的网络化布局,列入科技部重点省行动。“十五”以来,山东省承担的国家级项目数量大幅增长,累计争取国家科技经费支持 10913.5 万元,比“九五”的 5935.8 万元增“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-14-加 84%。2000 年以来,山东省共有 23 个项目获得了国家级的科技奖励,位列全国的第 12 位。2006 年,山东省科技事业进一步发展。星火计划实施顺利,省级以上项目 221 项,比上年增加 2 项;其中国家级 123
32、 项,增加 5项。专利工作成绩突出。专利申请量 38284 件,增长 32.8%;其中发明专利申请量 7237 件,增长 50.7%。授权专利 15937 件,增长48.3%;其中发明专利授权量 1092 件,增长 20.9%。高层次人才队伍建设继续加强,共有住鲁两院院士 33 人,国家有突出贡献的中青年专家 122 人,山东省有突出贡献的中青年专家 300 人,享受国务院政府特殊津贴专家 2570 人。2.2 潍坊市投资环境分析2.2.1 优越的地理环境潍坊市位于山东半岛中部,辖 4 区、6 市、2 县、三个市属开发区,总面积 1.58 万平方公里,人口 850 万,是世界风筝都和中国优秀旅
33、游城市。 潍坊是山东半岛的交通枢纽。境内有济青、潍莱、东青三条高速公路和胶济、“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-15-胶新、大莱龙、益羊、青临五条铁路,全市公路通车里程 7616 公里,其中高速公路 205 公里。有潍坊港、羊口港两个国家二类开放口岸。潍坊机场已开通北京、上海、广州、海口等航线,是全国四大航空邮件处理中心之一。潍坊到济南、青岛机场仅一个多小时的车程。2.2.2 丰富的历史文化 潍坊自古以来人文荟萃,英杰辈出。 “三皇五帝”中的舜、齐国政治家晏婴、东汉经学大师郑玄、北魏农学家贾思勰等都出自潍坊;孔融、范仲淹、欧阳修、苏东坡、郑板桥等曾
34、在潍坊执政理事。近代涌现出了王尽美、陈少敏、王愿坚、王统照、臧克家等一批革命家、文学家、艺术家。潍坊名胜古迹、人文景观众多,潍坊风筝、杨家埠木版年画等中外驰名,拥有十笏园、范公亭、山旺化石、恐龙化石、沂山国家森林公园、青云山、青云湖等旅游景点。潍坊是风筝的发祥地,每年的 4 月 20 日被定为潍坊风筝节,形成了庞大的潍坊风筝产业,国际风筝联合会总部也在潍坊落脚,潍坊市还被定为世界风筝之都。每年从全世界各地会有上万风筝爱好“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-16-者来到这里,他们带着自己喜爱的风筝,参加一年一度的风筝大会。2.2.3 优越的经济环境近年
35、来,潍坊市委、市政府在省委、省政府的正确领导下,通过大胆的改革策略,吸引外资,发展多途径经济发展道路,并且取得了显著的效果。在 2003 年实现“一个高于,两个过千亿” (主要经济指标增幅高于全省平均水平,GDP 和规模以上工业企业销售收入过千亿元) 。潍坊市是山东省重点产粮区和全国重要的农副产品生产加工基地,全市农产品年生产总量达 1920 万吨,加工出口能力 900 万吨,有500 多种农产品出口世界 80 多个国家和地区,中国潍坊国际蔬菜科技博览会是国务院正式批准的全国五大农业展会之一,也是中国唯一的国际性蔬菜专业品牌会展,每年都会有大量蔬菜商从世界各地赶到潍坊。工业经济发展迅速,有 4
36、5 种主导产品生产规模居全省同行业第一,32 种产品居全国同行业前列。2.3 项目建设规模项目建筑面积为 651197 平方米,其中:住宅面积 473390 平方米,沿街商业用房 83360 平方米、体育等其他建筑面积 94447 平方米,绿化面积 1800000 平方米,“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-17-配套设施规划 观礼台:供风筝放飞季节观赏人群的集中使用。 会馆区:会馆是综合性的娱乐、餐饮和管理的中枢。 室外运动区:室外运动区是整个体育休闲活动的主体部分。 边界区:边界区是体育休闲区展现给外界的景观。植物的栽种尽量体现自然特征,栽植紧凑
37、,以落叶乔木、常绿树种和灌木为主,注意花、色、叶和树种的搭配,丰富季相变化,展现给外界优美的运动场边界景观。2.4 项目建设意义改革开放二十多年来,潍坊的城市面貌发生了巨大的变化,随着城市建设向现代化方向发展,给房地产市场也带来了新的机遇。随着潍坊经济发展的日新月异,人民生活水平的提高,满足人们对物质文化生活的需求日益增长,居民对居住条件有了更高的要求,总用地面积3333330平方米(5000亩)其中:建设用地2300亩球场绿化用地2700亩总建筑面积 651197平方米住宅建筑面积 473390平方米商业用房177807平方米 其中商业街83360平方米, 体育、其他公建94447平方米综合
38、容积率 0.5 0绿地率 8 5“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-18-小区建设为居民提供了优美、舒适的生活环境和高标准、全方位的物业服务。而且潍坊当地的上市公司、外商投资企业众多,潍坊是国内北方蔬菜供应基地,外贸出口也有一定的影响力,因此中高收入人群较多,房产市场需求群体较广,项目前景乐观。潍坊国际风筝放飞节是国际上承认中国举办的为数不多的文化节日之一,国际风筝联合会的总部就设在潍坊,每年一度的国际风筝节也在此举行。因此国际风筝放飞场扩建对提高潍坊的知名度和城市形象有着极为重要的意义。2.5 项目单位规划在新的一年里,公司要秉持“以卓越的质量,精
39、诚的态度,珍惜每一次服务的机会”为宗旨服务于市场,继续深化内部管理体制改革,不断提高全员素质,与各界朋友保持友好合作关系,为住户提供优质的房产。公司通过放飞场项目建设,通过建成一流的楼房和放飞广场,为公司创下良好的品牌,为公司的进一步发展打下坚实的基础。2.6 项目建设理念中国风筝放飞场扩建项目是由上海现代建筑设计集团有限公司现代都市设计院、北京康多尔设计公司、山东省城镇建筑设计院和潍坊规划设计院联合设计。该项目标新立异,将具有能够举办高标“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-19-准国际风筝比赛和高档次住宅区相融汇交织,与浮烟山风景区、森林公园、体育
40、中心、八所高等院校有机结合,融为一体。全力追求和营造视野开阔和绿色环抱的氛围,真正体现出高层次住宅独有的文化底蕴和旺盛的发展活力。该项目规划用地 3333330 平方米(5000 亩),为了与山、水、球场绿地、人文有机结合,融为一体,拟建以别墅为主和错落有致多层住宅楼,体现出人与大自然相融合,自然朴实的设计风格,突破千篇一律的盒状、排式住宅小区模式,是潍坊建筑业的一个大突破,填补了潍坊市房地产业的一项空白。住宅区设施齐全,配套一流,有足够停车位等。项目建成后,融娱乐、休闲、健身、购物、商住于一体,完全实现电子化、网络化和智能化。3 项目经营管理3.1 项目公司概况潍坊恒润置业有限公司成立于 2
41、003 年 4 月 15 日,注册资本一千万元人民币,实收资本一千万元人民币。主要经营房地产开发、物业管理的有限责任公司。潍坊恒润置业有限公司是潍坊市政府重要招商引资企业,具备开发资质。2003 年取得了中国潍坊浮烟山国际风筝放飞基地建设项目,潍坊国际风筝放飞基地是潍坊市举办国际风筝会开幕式及国际放飞比赛和重大节庆活动的主要场所之一。该项目位于潍坊市城区“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-20-西南部浮烟山南侧,由配套服务设施开发项目、观礼台放飞基地及其扩建项目三部分组成,占地总面积 5000 亩。其中配套服务设施开发项目用地 2300 亩,国有出让
42、土地,规划用途为商住用地,土地使用年限为 70 年;放飞场扩建(兼球场)占地 2700 亩,为租赁用地,2005 年底公司所建成的放飞场观礼台的独特造型已经成为潍坊市标志建筑之一。3.2 项目公司管理团队公司拥有一支知识结构合理、专业水平高、协作精神强、不断创新的管理团队,他们在工程建设、市场营销、资讯收集、公共关系、品质管理和企业管理上具有丰富的经验,公司建立了完善的管理制度,严格按质量管理程序操作,工作卓有成效。该项目主要股东与高级管理人员,在房地产开发领域已合作多年,配合默契,具有良好的互信基础,稳定性良好。其管理团队架构合理,人才分布均匀,具有较强互补性,有利于企业经营与管理。公司主要
43、管理者的基本情况如下:董事长:张强 张强,男,1958 年 6 月出生,硕士研究生,高级经济师。张先生执着追求,不断创新,敢冒风险,大胆开拓,不断进取,敢为人先。在经营中始终坚持依法办事,诚实守信;有驾驭全局的管理能“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-21-力和幽默健谈的人格魅力,年富力强,精明强干;有良好人际关系和处事能力,有一定的经济实力和良好的公众形象及声誉,担任中国国际贸易促进委员会济南分会、中国国际商会济南商会副会长。工作简历:1980 年 1985 年 在济南市供销社贸易大楼,担任营销经理1986 年 1990 年 在济南市机床工具公司担
44、任经理1991 年 2002 年 在济南经济房地产开发中心担任总经理2003 年 至今 潍坊恒润置业有限公司董事长 总经理:黄水利 黄水利,男,1957 年 8 月出生,高级会计师,硕士研究生。从事会计和企业管理、经营工作多年,有较强的能力、丰富的经验和开拓进取精神,做事勇于克服困难,坚忍不拔,诚实守信,事业心、责任感强,具备组织协调能力。1979 年1989 年 济南自行车厂历任副科长、科长副总会计师。1989 年1992 年 济南自行车厂任总会计师。1993 年1997 年 五环集团任副总经理、常务副总经理兼总会计师。1997 年2003 年 济南经济房地产开发中心任常务副总经理。2003
45、 年 至 今 潍坊恒润置业有限公司任总经理。“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-22-副总经理兼财务总监:王军王军,男,1968 年 12 月出生,大学本科学历,会计师。为人诚实守信,从事多年财务会计工作,专业精通,经验丰富,具备管理和组织能力。1999 年起协助总经理进行房地产的开发以及策划宣传和销售工作,先后完成了济南市经二纬十二路商业楼、桃园小区、玉景家园等小区的销售工作。工作经历:1988 年1997 年 济南灯泡厂财务处历任副科长、科长1997 年2003 年 济南经济房地产开发中心财务部主任2003 年至 今 潍坊恒润置业有限公司副总经理
46、兼财务部主任副总经理:刘洪清刘洪清,男,1975 年 12 月出生,本科学历,经济师。刘先生思想活跃,富有创造精神,勇于在工作中寻找发展机遇,工作认真尽责,且有较强的管理经验,有自己独特的管理和用人理念。工作简历:1998 年 7 月2001 年 6 月 山东三联金三杯股份有限公司 任行政助理2001 年 6 月2003 年 8 月 济南达美经贸有限公司 任总经理助理兼业务部经理“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目 投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-23-2003 年 8 月2004 年 3 月 海程邦达国际货运代理有限公司 任市场代表2004 年 3 月 至今 潍坊恒润置业有限公司
47、任副总经理兼人力资源部经理3.3 项目公司发展战略公司战略是公司管理层所制定的策略规则,其目的在于建立公司在其市场领域中的位置,成功地同其竞争对手进行竞争,满足顾客的需求,获得卓越的公司业绩。战略包括管理者在经营公司时所运用的所有竞争行动业绩措施。因此,它不是一种临时性、短时间的应付市场的被动行为,也不是仅停留在决策层或经理层的一般性管理活动,而是带根本性的、预见性的长远规划。企业发展战略创新也来源于企业领导的动力、魄力和毅力。这种创新不是局部性创新,而是整体性创新;不是短期性创新,而是长期性创新。从某种意义上讲,企业发展战略创新是企业再造工程,是一项具有很大风险、困难和阻力的系统工程。企业领导组织实施这样的工程,如果没有强烈的事业心、责任感,没有排除各种困难和阻力的魄力,没有坚韧不拔的毅力,只能半途而废。 3.4 经营风格3.4.1 质量是一个企业永恒的话题