1、中国城市购房者消费投资决策信息系统 上海沿海丽水馨庭专项测评报告中国房地产指数系统 上海典型地产指数系统办公室 - 1 -沿海丽水馨庭专项测评结果2008第 SH0943-DM-LSXT 号中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对上海房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统” ，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源项目选择第三方意见听取最终决策口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据
2、中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的上海沿海丽水馨庭专项测评报告。2008 年测评结果：A级别释义：品牌地产开发商实力雄厚；项目位于莘闵大型别墅区，区域配套优良；别墅物业稀缺性明显，经济型别墅市场表现良好；周边同类型物业较多，竞争激烈。AAA 强烈推荐，非常适于投资消费AA 特别推荐，可以消费投资A 主要推荐，性价比较高BBB 推荐，性价比位于区域中上等BB 性价比一般，投资消费有一定风险B 性价比较低,不适于投资消费C 不推荐项目概况项目名称：沿海丽水馨庭地理位置：松江区新桥明中路 1588 弄 所属方位：外郊环间 投资商：沿海地产投资（中国）有限公司 开发商：上
3、海新弘大置业有限公司物业类型：别墅占地面积：32 万平方米建筑面积：29.5 万平方米市场价格： 12000 元/平方米主要数据和指标（截止日期 2008-4-21）指标 指标 单位批准总套数 558 套批准总面积 97444 平米可售套数 290 套可售面积 48734 平米已签约套数 268 套已签约面积 48710 平米成交均价 12000 元/平米测评观点据沿海丽水馨庭各分项因素综合测评，最终认定其为 A 级评级项目。项目所处城市宏观经济平稳运行，房地产市场健康发展；投资商实力雄厚，拥有丰富高档物业开发经验；经济型别墅供求矛盾明显，市场需求较大；项目所处莘闵别墅区为亚洲最大的别墅区之一
4、，区域配套良好。主要优势和机遇 据市场因素，宏观经济持续快速健康发展，别墅用地停止审批成就了别墅物业的稀缺性，经济型别墅因客户群更广泛而深受市场欢迎； 据企业因素，投资商为香港上市公司，又是中国房地产公司品牌价值 TOP10 企业，拥有丰富开发经验，风险可控性好； 据项目因素，项目定位于知识型新中产阶级，尊重自然环境，诠释健康住宅新理念； 据区域因素，位于莘闵大规模别墅区，共享完善区域配套，周边交通网络发达，适宜作为第一居所。主要风险和挑战 据市场和企业因素，紧缩性货币政策对企业和项目运行将产生一定影响； 据项目和区域因素，区域内积聚了大量别墅项目，有一定的同质化倾向，竞争较为激烈。中国城市购
5、房者消费投资决策信息系统 上海沿海丽水馨庭专项测评报告中国房地产指数系统 上海典型地产指数系统办公室 - 2 -测评得分表指标版本：规模企业指数样本项目指标基准日：2008 年 4 月 21 日指标 满分 得分市场因素 10 8.46企业因素 10 8.43项目因素 10 7.92区域因素 10 7.95最终综合测评 10 8.13根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，上海沿海丽水馨庭最终综合测评得分为 8.13。所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转
6、成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设 为 p 维随机变量，构造 ，其中 Li12(,.)Xx/Z,1iLXp为 p 维正交化向量（ ） ， 之间互不相关且按方差由大到小排列，则称 为 第 个主成分。iLIAiZ德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过 34 轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在 Delphi 法基
7、础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP 法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP 法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。测评机构信息联系地址：上海市东方路 971 号钱江大厦 13 楼 D 座邮政编码：200122联系电话：021-58201880传 真：021-68881202测评人员：张琪、沈明亮E-mail： 中国房地产指数系统中国城市典型地产指数办公室2008 年 4 月说明： “测评报告”以市场、企业、项目、区域四大因素为核心考量因素，通过对其现状和将来走势的比较分析和预测，辅之以专家加权修正，力求取得对所评价地产项目升值潜力的客观、公正地判断。 “测评报告”属中国房地产指数系统研究成果，与所评价项目没有任何利益关系，仅供中国房地产指数系统及购房者消费决策进行参考，消费者据此购房投资，风险自担。详细测算指标可以登陆中国城市购房者消费投资决策信息系统，也可直接与我们联系 021-58201880。
