1、以进为退还是以退为进房地产企业土地储备战略选择胡伟远洋地产有限公司以进为退，还是以退为进一一房地产公此土地储备战瞻远样在房地产行业调整期，制定合理的土地储备战略其中，2008 年 16月，万科新增土地储备项目 17 并与公司的市场、资金战略保持良性互动尤为重要。个，规划建筑面积合计约 422.8 万平方米，按万科权本文通过对罔内知名房地产上市公词 2007 年年报、益计算的建筑面积合计 329.9 万平方米。2008年中报等数据的分析以及对部分企业的实际调 2008 年 3 季度，万科地产新增项目 10 个，规划研，综合考攘相关企业近一年来的土地储备动态，大建筑面积合计约 237.7 万平方米
2、，按万科权益计算的致归纳出两种土地储备策略。建筑面积合计的 183.4 万平方米，平均土地成本进一甲、;以进为退;战略步降低到的1930 元/串方米。其中 7 月份新增 2 个，;以进为退;战略又称;活水;战略，是指房地产 8 月份新增 3 个， 9 月份新增 5 个项目。开发企业在行业调罄期采取灵活的有进有出策略，一面对房地产市场调整，万科积极进取的;活水;策方面维持基本的土地储备动森调整，通过加大行业合略主要可以归纳为以下几个方面:作整合等方式就取优质低价土地资源:另一方面通过 1.加大合作力度，把握调整期行业资源整合机采取积极的销售策略和融资方式，消化不良或次优存会，低价拿地。一方面冲抵
3、巳储备土地地价戚本水平，货，保证公司资金结构的安全和可持旗。;活水;战另一方面为维持公司持续发展和下轮市场扩张做略是一种较为积极进取的过冬方式。目前，我国房企准备。根据万科地产披露的2008 年中报、李报数据，中采用该策略的主要是以万科为代表的市场规模化2008 年 14 月，Jj 科地产 76.2%的土地储备资源通企业和以保利、中梅、远洋地产等为代表的资金实力过合作方式我取，新增土地平均成本约 2155 元/平雄厚的央企背景企业。下文以万科为代表具体阐述该方米。2008 年 3 季度新增项目平均土地成本约 1930 策略。元/平方米，将前 3 个季度平均土地成本进一步拉低万科地产在房她产调黯
4、博弈颇为激烈的 2008 年到约 2074 元/平方米，远低于 2007 年的 3580 元/前三个学度仍然维持了较高的新增土地储备置，共新平方米，也基本回归到 2006 年 1860 元/平方米的水增项目 27 个，新增项目规划建筑面积总计约 660.6 平。通过积极进取的土地储备战略，万科地产无疑在万年方米，按万科权益计算规划建筑面积为 502.1 万当前房地产价格下调趋势中从土地戚本上占据了主平方米，平均士地成本约 2074 元/平方米。截至动，为下一轮扩张打下了坚实基础。2008 年 3 争度，万科地产规划中项目按万科权益计 2.在土地资源的消化上，万科地产在 2008 年年算的建筑而
5、积合计 1845.6 万平方米，略高于 2007 年初市场调辈革初期即启用更为理性的销售策略，通过打末土地储备 1821 万平方米的水平。折降价加快资金回笼，并进步围绕市场需求调整产结嚷锡37?没?品结构。一方面，保障了万科地产现金流的健康，尤其新体系来进一步提升产品的市场竞争力。比如与罗兰是在降价明显的上海、广州、深圳 2008 年上半年销售贝格合作产品战略体系研究:与精华大学成立研究机额分别为 46.2 亿元、24.7 亿元、22.5 亿元，为新增构进行产品研发:实施长期的平面设计研究，性重空优质低价土地储备提供了强大的资金保陪。另一方间价值的深度挖掘等。面，也扩大了万科的市场份额，由 2
6、007 年的 2.07%提三、结论和建议升到 2008年上半生存的 2.7%，与 2007 年上半年的综观以上两种土地储备策略，其基本腺则都是在 1. 9%相比，提升了 0.8 个百分点。围绕增强企业土地储备抗风险能力上展开，只是在态此外，万科地产坯调黯了开、嫂工计划，在加强银度上采取了成积极成保守的方式。因此，建议房地产企合作的在础上探索新的融资渠道。2008 年 9 月，万开发企业从以下几方面进行调整，以渡过房地产市场科发行不超过 59 亿元公司债势，对 2007 年高价储的寒期。备土地计提存货跌价减值准备 5.35 亿元，以维持公第一，从总量上，以现金流为中心，在保持资金平司;经营稳健性
7、和财务安全性;原则。撤至 2008 年 3 衡的基础上，稳定和审慎地控制土地储备规模，避免季度，万科地产拥有货币资金 199.4 亿元，比 2008年费与南滋价地的竞争。年中的 153.7 亿元增加了 29.棚。Jj 科地产目前短期第二，从单地块(项目)规模上，建议地择中等规借款和一年内到期的长期借款合计 170.7 亿元，低于模(地上建筑面积 10-30 万平方米)土地。随着土地公词所持有的货币资金。;招拍挂;等系列政策的 te 命，土地在房地产开发中二、;以退为进;战略将滋渐从;投机工具;转向;生产资料飞土地的投资升 2007 年伴随着房地产市场的火热;地王;迭起。值空间将进一步.?缩，房
8、地产开发模式也将从;阔地 2008 年步入调整期后.:午多高价拿士也企业在;现金为指盘;转向;等库存;。因此，避免储备大规模地块(尤茧;的形势下，选择了;以退为进;战略。该类企业主其是在市场容最布限的城市)，走快速开发、快速周转耍以金地、富力、假大、龙湖等为代表。路钱将使公司的现金流和项目动态收益水丰更卓越。以金地地产为例，自 2008 年年初以来，金地地产第三，从储备土地战略布局来看，建议采用;3+X;停止了拿地行为，2008 年 1-3 学度无任何新增士地路线，即环渤海+长三角+珠三角+内陆中心城市，储备。究其原因，一方面是因为金地在2007 年曾经获囊点地择一、二级城市尤其是从长远来看更
9、具成长性取了大最高价地，如武汉京汉大道义和巷地块，楼面的成都、重庆、武汉、西安、长抄等城市，以最大地分散地价 6879 元 j.平方米，超过当时周边在售平均房价。房地产市场的区城性发展特征带来的投资风险，增强此外，金地在广州番属、深圳、南京、天津等地也获取平衡市场能力。了多块高价地。另方面在信贷从紧的市场环境中，第四，从储备土地的用地性质来看，建议从快期金地集团在融资方面渠道受阻，此外市场销售艰难导角度着手扩大优质自持物业比震，以便在住宅物业调致回款放缝，公司现金流?力剧增，负债率高达 70%黯期仍能维持企业较好的现金流和较快的变现能力。以上。在自持物业选择上，宜精不广，重点选择优质甲级在此情
10、况下，金地地产泊子形势采取了;以混为写字楼自膏，高档酒店委托专业酒店管理公司经营，进;策略，全面收缩新增土地储备，转而大幅度降价消其他级别写字楼戒商场等物委托专业销售公司整化公词存黛土地资源，井致力于提升公司的专业能售成散售。力，确保经营安全性。第五，从储备土地的 E 可行性研究来看，应推行储为此，金地地产方面根据市踢的需要怒，制定了备项目的专业化评价和决策机制，加强项目风险评被动风险控制策略，即通过对开发结构和节奏的动态估，并建立中长期土地储备规划，避免过多的主观意调辖，在价格弹性敏感区域如深圳、上海等地实施积志干扰。另外，对己储备土地采取;有进有出;策略。此极进取的销售策略来防范风险，另外一方面实施主动外，可将项目可否实现产品标准化作为靠地阶段可行风险控制，即通过合理的全国化区域布局规避风险，性研判的标准之。通过产品开发能力的提高以及克静的风险控制体系李求/责任编辅和稳健的财务政策来控制风险。同时，金地地产通过对客户消费需求的研究，以禁异化、可复制的产品创 38 多劈点:与?墡?
