1、建筑区划内停车位丶停车库的权属及费用JJ;itJJ，户进艘王达最高人民法院，由川阳也 hMVlam 灿阳 n 阳 牛牛咱 比忖川估同口向川协忡-忡 da;峭盹制口问啊问例 mm 四川队】;uVAn mmmmN 机嗣川申叮旧 u 叫 tt 叭 ull物权法第七十四条第二款规定;建筑区划内，或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十规划用于停放汽车的牢位、车库的归属，由当事人通四条第三款所称的车位。;小区的道路属于业主共间过出售、附赠或者出租等方式约定。;开发商依照 建共有的部位，为了满足业主对停车位日益增加的需设工程规划许可证 许可的事项和内容，建造停车位、求，在小区的道路上戒者其他场地增设
2、的停车位，仍停车库，其原始所有权自然属于开发商，开发商可以然属于业:t:共有。业主共布的停车位由业主使用是沓依法通过 ili 儒、附赠转移其所有权于.:l 二，也可以酒就应当是无偿使用昵?非也!为了对有事业主、无事业过出租的方式由主有偿使用而保留其所有权。 物业、缴费业主公平，个物业管理小区中，问类停车位权法 基于尊重当事人意思自治的考虑，赋予当事人收费标准应当是一致的，物业公司收取费用后应当明平等协商和自由选择的权利。确罄于所有权的收费和基于物业公司提供停车安全业才三通过开发商出售、附赠而取得的停车位，在保障服务的收费，其中幕于所有权收取的费用应当属使用中如果属于公共停车位，仍然需要物业公司
3、提供于业革的共同收益，用于冲抵下年度的物业费戒者作停车安食保障和维护停车秩序的服务，业应当向物为维修基金。换言之，业生在共有的停车位上停车应业公司缴纳停车费:业主通过开发商出售、附赠而取当缴纳停车费，物业公司应当提供停车安全保障服得的停车位不属于公共停车位即独立的停车位，在使务。用中无需物业公司提供停车安全保陪服务，业主无需工、对;首先满足业主的需要;的理解向物业公司缴纳停车费 :业主没有取得停牢位、停车物权法第七十四条第一款规定:;建筑区划内，库的所有权时，只能通过租的方式停车，这样停车费规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的就由两部分构成:是基于所育权取得收晶的构成，需要。;该款规
4、定中有三个问题需要正确理解:第一，二是基于停车服务的构成。前者是开发商委托物业公;首先;不能理解为业主事有优先购买权和优先敢租司收取的费用，后者是幕于业主与物公司之间签订权，建筑物 IR 分所有权司法解释第五条规定:;建设的成事实上存在的停车保管合同而缴纳的费用。单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出一、占用业主共街的道路或其他场地的停事位的租等方式处分给业业的，应当认定其行为符合物权归属及费用怯第七十四条第一款布关 4 应当首先满足业主的需物权法第七十四条第二三款规定;占用业:t:共要的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑有的道路或者其他场地用于停放汽牢的车位，属于业区划内规划
5、用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的主共有。;4强商人民法院关于审理建筑物区分所有权比例飞该叫法解释明确了以出售、附赠或者出租三种纠纷案件具体应用法律若干问题的解释)(以下简称途径满足业主停车需要都属于首先满足业主的需要。 建筑物区分所有权解释)第六条规定:;建筑区划内第二，;业主;并非指全部业业，而应当指大部分业主。在规划用于停放汽车的年位之外，占用业主共有 i 道路停车位、停车库不可能满足所有业主的停车需要，业 ZZ 摆得37?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#
6、0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#004
7、6990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#004699
8、0?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#
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13、地费在法律上存在风理需求。因此，对业主停车需求的满足只能是相对的、险:如果业主停车出现了损害，物业公司试图以没有暂时的。第三，;需要;应当是业主停车的基本需求。业收取停车费为由进行抗辩，也不会得到法院的支持。主经济条件普遍好，那么业主对停车的需求就高。随因为物业公司名义上收取的是停车占地费，实际上仍着时间的推移，业主经济条件普遍改善，拥有车辆的是停车保管费。业主就会增加。因此，停车需求是动态的，而车位配置四、停车位、停车库配置比例不足的解决路径比例是固定的。这样，基于业主需要的无限性、无时间停车位、停车库配曹比例是指规划确定的建筑区性与开发商提供停车位、停车库的有限性、利润最大划内规划用于停放
14、汽车的车位、车库与房屋套数的比化之间的矛盾总是存在的。显然，业主对停车的基本例。配置比例是通过行政许可确定的数字，具有行政需求应当限定在一定期间，笔者设计一种判断的最化行为的确定力，也为开发商确定了法定义务，在竣工建议 z 小业主入住率超过 2/3 且达到 5 年的业主的停验收时应当对配置比例进行核实并验收。如果停车车需求应当获得满足。遗憾的是，相关立法对此并没位、停车库没有达到规划许可确定的比例，开发商便有规定。违反了法定义务，业主有权依法追究其法律责任。通三、质疑停车占地费常情况下，开发商会按照配置比例建造停车位、停车无论业主是否取得停车位、停车库所有权，只要库，并且将其通过出售、附赠或者
15、出租的方式处分给属于公共停车场，停车的业主就需要物业公司对其停业主，表明开发商己经履行法定义务。如前所述，业主车提供安全保障服务及维护停车秩序。因此，物业公对停车需求的无限性与配置比例的确定性存在矛盾，司就有权收取停车保管服务费，业主的车受到损害或停车位、停车库配置比例不足成为永恒的问题。为解者丢失，物业公司就应当承担相应的民事责任，非业决这一矛盾，就要建立鼓励开发商超配置比例建造停主因为探亲访友或者其他正当活动在小区公共停车车位、停车库的机制，满足开发商追逐利润的商业目场停车而遭受损害，物业公司仍然向当承担相应的责的。另外，应利用业主共有部位如小区道路等划线停任。因为停车是业主基于居住权而产
16、生的附属权利，车，挖掘可停车资源，明确基于所有权、共有权及提供维护其停车安全是物业公司的附属义务，维护来访业停车服务收费标准和数额，最大限度地解决停车难问主亲朋好友的停车安全，也是物业公司的附属义务。题，构建和谐杜区。在现实中，有些物业公司为了规避停车安全风险，在王雨晨/责任编辐收费时以;停车占地费;的名义收取，这实际上是自作聪明的做法。无论是规划的停车场还是增设的停车 38Z 馆每?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#0046990?#004699
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