1、贵州合富辉煌房地产顾问有限公司 2011年贵阳市房地产市场年报 【 完整版 】 GUIZHOU HOPE报告目录 地方经济发展概况 房地产市场概况 2012年市场预测 宏观经济及政策 地方经济发展概况 房地产市场概况 2012年市场预测 GUIZHOU HOPE2011年经济回顾 稳经济、促转变、控通涨 积极 的财政政策 稳健 的货币政策 2011年调性 稳经济 控通胀 促转变 GDP增速回落至 10%以下 经济活跃度逐月回落 房地方市场方面： 房地产调控加码，楼市景气度持续下降 1-7月提准 加息 ，银根收紧 9月后通胀回落 2011年管理层定调由原来的“双宽松”转变为实施“积极的财政政策搭
2、配稳健的货币政策”。 总体来看， 2011年经济增速放缓；前 8个月通胀持续走高，宏调及银根持续收紧之下， 9月后通胀有所缓和； 由于受国内调控及国际经济环境的影响， 2011年，尤其是 9月后，经济不确定更为明显。 经济表现 不确定性因素 9月后经济活跃度明显下降 消费市场转弱 外需面临风险 GUIZHOU HOPEGUIZHOU HOPE房地产市场宏观环境分析 2011年是“十二五”开局年，但我国经济遭受了最严峻的考验，虽然可能赢得不低于 9%的 GDP增长率，但也为此付出了高昂的代价：金融风险不断累加、产能过剩 在经济结构转型调整中，中国经济险象环生、艰难前行。 通胀 持续高位运行，前
3、10个月，我国 CPI同比增速一直在高位运行。其中， 7月份CPI在猪肉带动下冲至 6.5%的年内峰值，至 8月份才在翘尾因素减弱下逐步回落。为对抗通胀，央行上半年连续 6次提高存款准备金率，至 21.5%的历史峰值，但此后 CPI涨幅仍不断创出新高。及至 11月CPI涨幅才明显回落至 4.2%，而同期人民币一年定期存款利率却只有 3.5%，存款负利率致使大量资金逃出银行，过去 11个月中竟有 3个月居民存款出现了少有的负增长，这些外逃资金吹起了民间借贷市场的泡沫。 12.7% 14.2% 9.6% 9.2% 10.3% 9.2% 010203040500.0%2.0%4.0%6.0%8.0%
4、10.0%12.0%14.0%16.0%06年 07年 08年 09年 10年 11年 2006年 -2011年国内生产总值 与增长速度 国内生产总值 比上年增长 4.9% 4.9% 5.4% 5.3% 5.5% 6.4% 6.5% 6.2% 6.1% 5.5% 4.2% 4.1% 6.6% 7.2% 7.3% 6.8% 6.8% 7.1% 7.5% 7.3% 6.5% 5.0% 2.7% 1.7% -5.0%-3.0%-1.0%1.0%3.0%5.0%7.0%9.0%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2011年国内 CPI、 PPI走势 11年 C
5、PI 11年 PPI GUIZHOU HOPE房地产市场宏观环境分析 2011年全年 进出口总额 36421亿美元，比上年增长 22.5%；出口 18986亿美元，增长20.3%；进口 17435亿美元，增长 24.9%。进出口相抵，顺差 1551亿美元，比上年减少264亿美元 。全年外贸增速呈现前高后低走势， 2012年外贸发展面临的主要风险来自于日趋复杂的外部环境。 2011年 11月份，全国居民消费价格总水平同比上涨 4.2%。其中，城市上涨 4.2%，农村上涨 4.3%；食品价格上涨 8.8%，非食品价格上涨 2.2%；消费品价格上涨 5.0%，服务项目价格上涨 2.4%。全国居民消费
6、价格总水平环比下降 0.2%。其中，城市下降 0.2%，农村下降0.2%；食品价格下降 0.8%，非食品价格上涨0.1%；消费品价格下降 0.2%，服务项目价格下降 0.3%。 1-11月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 5.5%。 0200004000060000800001000001200001400001600001800000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%06年 07年 08年 09年 10年 11年 2006年 -2011年社会消费品零售总额及增长速度 社会消费品零售总额 比上年增长 0.002000.004000.006000.008000.00
7、10000.0012000.0014000.0016000.0018000.0020000.002011年 2010年 2009年 2008年 2007年 2006年 06-11年全国外贸进出口总额情况 出口总额 (亿元 ) 进口总额 (亿元 ) GUIZHOU HOPE货币 政策由紧转松，扶持目标指向实体经济 -40000-30000-20000-10000010000200003000040000500006000012月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月2011201
8、0200909-11年 月度人民币新增贷款变化 当月新增贷款（亿元） 累计同比增长（亿元） 多年来银行放贷的模式都是上半年投放量较大、下半年投放速度放缓，年末两个月的投放会更少，但 2011年的情况明显不同。数据显示，从 10月份开始，新增信贷出现反弹，尤以非金融企业及其他部门的短期贷款反弹明显。这曾一度被市场理解为央行或将放松稳健的货币政策，而事实上，这只是央行货币政策微调的表现。 国务院总理温家宝新年调研时曾明确表示，稳健货币政策要因时因势进行预调微调，要有紧有松，有保有压。资金供给有一个结构性问题，不能一般地谈贷款多还是少、货币流动性大还是小，必须深入行业和企业分析，逐一解决问题。要支持
9、实体经济，支持结构 调整，政策信号对房地产市场定调， 个人贷款难有显著 增长。 020004000600080001000012000140001600012月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月 2011年 人民币新增贷款 同比 变化 2011年 2010年 GUIZHOU HOPE投资市场低迷，投资转向“楼市保稳” 地产板块走势 股市受外部经济影响持续低迷，沪指一度跌破 2160点 ，另一方面 受政策的影响 ， 资本 市场 对于房地产市场的前景不 乐观 。然而投资 市场的不确定性 ，国内现有投资渠道狭窄，也导致 投资需要转寻更安全的市场，虽然房地产市场进入
10、“政策市”，但在整体上还是保持平稳，房地产投资仍是大众投资者不二的选择。 大盘走势 GUIZHOU HOPEGUIZHOU HOPE11 2011年经济回顾：史上最严厉的楼市调控 楼市 土地政策 信贷金融 财税政策 保障房 政府监管 增加土地供应 大力推广“限房价、竞地价”加强闲置土地处理 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 主要城市拥有 2套房后不能再购房 多地限购令推出，贵阳核心区一环内限购 严格实行地方政府问责制 加快建立个人住房信息系统 多种方式增加保障房供应 贵阳计划 2011年计划 供应保障性住房 100万平米 房贷：二套最低首付 6成，首套优惠逐步 取消 利率上调 0.5 土
11、地竞买必须 说明 资金 来源 并提高提供相应证明 上海重庆 开征房产 税 不足 5年全额征收营业税 加强土地增值税征管的监督 新“国八条”，限购、税费、金融等五维度控压楼市； 2011年楼市调控以“限”为主（限购 /限价 /限贷成为楼市调控的主要手段 ），且 政策严厉程度进一步升级。 中央 高度重视保障房建设，把保障房作为经济及楼市调控的关键一环来抓 ， 2011年保障房建设明显提速。 除 楼市调控措施外， 2011年流动性紧缩（加息、提准、流动性管控，等） 对楼市 的影响亦较上年明显。 GUIZHOU HOPE房地产政策面分析 多重调控控压楼市 日期 出台文件 政策指导方向 影响 2011-
12、01-19 国有土地房屋征收与补偿条例 (草案 ) 政策监管 中性 2011-01-25 房地产经纪管理办法 政策监管 中性 2011-01-26 “ 1.26新国八条” 综合 利空 2011-01-27 关于调整个人住房转让营业税政策的通知 政策监管 利空 2011-01-28 上海、重庆试点实施产税，深圳跟进 政策监管 利空 2011-02-09 关于调整住房公积金存款利率的通知 金融政策 中性 2011-03-16 商品房销售明码标价规定 政策监管 中性 2011-05-19 保障性住房目标责任书 保障房 中性 2011-06-23 关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知 政策监管
13、 中性 2011-06-27 国土资源 “ 十二五 ” 规划纲要 土地政策 中性 2011-07-12 “新国 5条” 综合 利空 2011-08-10 房地产开发企业资质管理规定 政策监管 中性 2011-08-12 婚姻法司法解释 (三 ) 综合 中性 2011-09-30 国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见 保障房 中性 2011-12-04 住建部要求限购政策到期的城市进行政策延续 政策监管 利空 继 2010年的“ 4.17”新政和“ 9.29”新政后，政府对于房地产行业的调控并未放松， 2011年 1月 26日“新国八条”再度出击，掀起了第三轮楼市调控。相比于前两次调控，第
14、三轮楼市调控的方向依然是抑制投资投机性需求和加强保障房建设，其差异化在于第三轮楼市调控在力度上进一步增加，如限购城市大幅激增、保障房建设实行地方政府问责制等。 GUIZHOU HOPE2011年重点政策回顾 “ 新国八条” 新“国八条” 土地政策 信贷金融 财税政策 保障房 政府监管 增加土地供应 大力推广“ 限房价、竞地价 ”加强闲置土地处置 房贷： 二套最低首付 6成 不足 5年 全额征收营业税 多种方式增加保障房供应 2011年计划 供应1000万 套 合理确定地区年度新建住房 价格控制目标 主要城市 拥有 2套后不能再购 房 多方组合拳强强联手，深度调控楼市 GUIZHOU HOPE2
15、011年重点政策回顾 国五 条与限购扩大 全国内二、三线城市限购范围扩大 7月 12日：国务院出台 “新国五条”，拟扩大对二、三线城市的限购范围； 8月 17日：住建部公布对各地列入新增限购城市名单的 5项建议标准，对符合 2条以上标准的城市，建议列入新增限购城市名单。 5项标准内容 方针指向 6月或上半年国家统计局新建住房价格指数同比增幅较高、排名靠前的 6月新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的 房价涨幅大 1-6月新建商品住房成交量同比增幅较高的 成交量增幅大 位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的 外地购房比例高 存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出
16、问题，社会反映强烈的 社会矛盾大 GUIZHOU HOPE限贷升级，银根收紧 时间 2010年 2011年 1月 7日 4月 17日 9月 29日 1月 26日 7月 12日 8月 17日 政策 国 11条 “ 4.17”新政 “ 9.29”政策 新国 8条 新国 5条 新增限购城市名单 5项建议 二套首付 40% 50% 50% 60% 60% 60% 二套利率 1.1倍 1.1倍 1.1倍 1.1倍 1.1倍 三套以上 停贷 停贷 停贷 停贷 加息 /提准 全年加息 2此，提准 5次，年末五年期贷款利率 6.4% 加息 3次，提准 6此年末 5期贷款利率 7.05% 限放弃融资 房地产开发
17、贷款管制 /房地产信托管制 开发贷款管制再强化 /限制房企海外发债等 相对 于调控效果区域性差异极大的“限购令”，不断收紧的信贷政策对于楼市的影响更深、更广。2011年，央行 6次上调存款准备金率、 3次上调存贷款基准利率，并能过扩大存款准备金率缴存范围、取消首套房贷利率优惠等措施给予楼市严重打击。 GUIZHOU HOPE利率调整银根收紧 存款准备金率 公布日期 调整幅度 调整后利率 大型金融机构 中小金融机构 2011-01-14 +0.50% 19.00% 15.5% 2011-02-18 +0.50% 19.50% 16.00% 2011-03-18 +0.50% 20.00% 16.
18、50% 2011-04-17 +0.50% 20.50% 17.00% 2011-05-12 +0.50% 21.00% 17.50% 2011-06-14 +0.05% 21.50% 18.00% 2011-11-30 -0.05% 21.00% 17.05% 存贷款基准利率（五年期以上） 注：存款利率为五年期整存整取利率 存款基准 利率 贷款基准 利率 2011-02-09 +0.25% 5.00% 6.60% 2011-04-06 +0.25% 5.25% 6.80% 2011-07-07 +0.25% 5.50% 7.05% 三次加息前后房贷还款对比 贷款类型 利率 时间 执行利 率
19、月供差 商业贷款 首套房 基准利率 2011年 1月 6.40% 386.05 2012年 1月 7.05% 二套房 1.1倍 2011年 1月 7.04% 435.55 2012年 1月 7.76% 三套房 停贷 公积金贷款 首套房 基准利率 2011年 1月 4.30% 260.31 2012年 1月 4.90% 二套房 1.1倍 2011年 1月 4.73% 292.46 2012年 1月 5.39% 三套房 停贷 注：商业贷款以 100万计算，公积金贷款以 80万计算（最高），贷款期限 20年 6次上调存款准备金率使得开发企业贷款难度增加的同时，个人房贷业务也愈加趋紧，银行不得不通过取
20、消首套房个人房贷利率优惠、经营性上浮首套房个人房贷利率等方式缓解紧张的资金情况。而三次加息更使得购房者购房成本大大增加，购房负担加重，大幅提高了包括首套房在内的购房门槛。 GUIZHOU HOPE房地产政策面分析 多地限购限贷 2010、 2011年限购城市对比 2010年 （ 16个） 2011年 （ 48个） 一线城市 北京 、 上海 、 广州 、 深圳 北京 、 上海 、 广州 、 深圳 二线城市 杭州 、 苏州 、 南京 、 天津 、福建 、 厦门 、 海口 、 三亚 天津 、 重庆 、 厦门 、 青岛 、南京 、 杭州 、 福州 、 郑州 、武汉 、 长沙 、 海口 、 成都 、三亚
21、 、 苏州 、 无锡 、 温州 、佛山 、 珠海 、 绍 兴 、 徐州 三线城市 兰州 、 宁波 、 温州 、 大连 大连 、 宁波 、 石家庄 、 太原 、沈阳 、 长春 、 哈尔滨 、 合肥 、南昌 、 济南 、 贵阳 、 昆明 、西安 、 兰州 、 西宁 、 南宁 、 呼和浩特 、 银川 、 乌鲁木齐 、金华 、 台州 、 衢 州 、 舟山 2011年限购政策大力度加码 ， 2011年全国限购城市从 2010年的 16个增至 48个，呈现出向二三线城市发展趋势，与此同时， 2011年底住建部针对部分城市限购令即将到期问题刻意知会地方政府，要求 2011年年底限购即将到期的城市对限购政策进
22、行延续。随后，先后有 32个城市表示将在 2012年延续限购令。 但 目前来看，新一波实施限购的城市数量相对较少，且部分城市以限价 代替限 购，预计限购政策已处顶峰，再大规模加码的可能性较低。 GUIZHOU HOPE地方政府对限购的“博弈”增多，地方与中央上演拉锯战 2011年四季度开始，多地再传出政策放松传闻。 其中，佛山出台放松政策，但很快宣布取消执行 ；杭州 对经济开发区居民购买商品房实施购房补贴 ；北京 、武汉提高普通住宅认定标准等 ；从结果来看除部分“曲线政策”得以顺利延续外，多数试探性突破均已失败告终 ，中央管理层不断表态调控之心不动摇，而另一方面地方政府开始 HOLD不住，纷纷
23、跃跃欲试，地方 与 中央的调控将形成持续拉锯； 佛山限购松绑 “半天命” 10月 11日上午 11时，佛山市住房和城乡建设管理局在其官方网站上发布 关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知 ，根据该 通知 ，限购政策在引进人才、产权转移年限豁免，本地居民增购一套商品住房、农村流转土地自建房或四方面得以松绑。 不 到 10个小时后，佛山市政府宣布暂缓执行该通知 成都限购“松绑” 十日叫停 成都房管局 11月 11日召集当地开发商开会，表达两条政策变化： 1.放松对购房者的资格审查：开发商可拥有网上签约时购房资格审核权 2.限购松动：在全款付清的情况下，主城区家庭限购房屋套数由两套增至四套
24、11月 22日官方新闻宣布：继续执行原有限购政策 11月 25日，北京市住建委和北京市地税局公布了调整后的北京市普通住房标准，扩大了优惠政策的 覆盖面， 享受优惠政策普通住房的标准则需要同时满足三个 条件，住宅小区 建筑容积率在 1.0(含 )以上；单套建筑面积在 140(含 )平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格 1.2倍 。 北京重定普通住房标准 “解放”豪宅 杭州经开区现购房补贴 杭州经济 开发区 11月中旬正式 启动 2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则 ，细则说明按 每套房屋一次性补助 10万元购房款，以及分 3年最高补助额度为 50万元的银
25、行同期商业贷款年息或公积金贷款利息。贷款额度不足 50万元的，则按实际贷款额度进行补助，申请对象必须于 2011年度内在开发区范围内购置商品房 GUIZHOU HOPE行政“休克治疗”，只为等待保障 房 2011年的保障房建设是重头戏，中央高度重视。大建保障房，除有利于解决低收入 人群 的居住问题外，亦有利于保证国内投资维持在较高水平，同时亦是国内经济转型的 其中 一个关键。 但 由于保障房体系完善尚需时日， 2011年保障房方面对住宅市场并未形成太大 冲击，正是由于保障房尚未完善，政府不得已祭出“休克治疗”的法宝，依托双限来控压房地产。 2011年计划建设保障房 1000万套，较 2010年
26、的 590万套大幅增加； 2011年前 9个月，保障性住房和棚户区改造住房已开工 986万套，开工率 98% 2011年，特别是在 5月之后，中央政府部门多次发文督促各地保障房建设力度 、加大 对保障房建设的资金扶持力度 。 2011年 10月份住建部向全国人大常委会报告时表示， 2011年保障性住房建设需投入 的资金1.3万多亿元，已经基本落实 全国部分地区拍地采取竞配建的方式。如北京、广州、南京等地， 2011年均 有采取 “竞配建”的拍地方式 探索保障房建设新模式 管理层高度重视 力度空前 GUIZHOU HOPE全国主要城市成交下滑 在经历了多重调控后，今年全国多城市销量下跌，部分城市
27、更出现房价下跌现象 。自 2010年的“ 4.17”新政后全国房地产销售增速便大幅放缓，整个 2011年基本仅维持着 10%左右的增速，与 2009年的 50%增速相比 下跌严重。 城市 2011年完成交易情况 2010年完成交易情况 套数 面 积 均 价 套数 面 积 均 价 (万 ) 同比 (元 / ) 同比 (万 ) (元 / ) 北京 91210 963.46 -21.74% 111048 1231.15 17969 上海 129384 1308.9 -17.24% 14223 6.81% 151009 1581.57 13316 天津 85420 887.19 -13.43% 934
28、5 0.52% 96946 1024.79 9297 重庆 172251 1543.86 -30.99% 241743 2237.03 5943 深圳 31867 271.7 -15.15% 18990 -5.55% 36654 320.2 20106 广州 64350 822.79 -8.37% 11292 -8.36% 897.92 12323 杭州 31506 321.09 -20.45% 25690 20.57% 35794 403.62 21307 南京 38593 400.6 -25.22% 49782 535.71 武汉 126448 1306 -9.88% 142574 144
29、9.14 6572 成都 1019.91 -9.12% 1122.25 GUIZHOU HOPE市场信心受挫 2011年 11月份，全国 房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为99.87，比今年 10月份 的 100.27降低了0.4个百分点，比去年同期的 103.2降低了 3.33个百分点。 2011年 6-11月，国房景气 指数连续出现 下滑 趋势，并跌破 景气临界点 100，同时创 28个月 新低。 可见，房地产 行业的景气 程度 已经进入 “灰色空间”，未来一段时间行业活跃度会比 较低。 市场信心不足 ，也影响着房 企拿 地 热情， 品牌 开发商纷纷进入 “冬天模式”，采取固守态
30、势储 粮、 储客户、储现金 ，万科提出“过冬”法则，“ 现金为王 、 积极 出货 、谨慎买地、控制 成本 ”也向市场昭示房产“严冬”还将延续。 GUIZHOU HOPE小结 2011年是“十二五”开局年，但我国经济遭受了最严峻的考验，虽然可能赢得不低于 9%的 GDP增长率，但也为此付出了高昂的代价：金融风险不断累加、产能过剩 在经济结构转型调整中，中国经济险象环生、艰难前行。 通胀持续高位运行，前 10个月，我国 CPI同比增速一直在高位运行。其中， 7月份 CPI在猪肉带动下冲至 6.5%的年内峰值，至 8月份才在翘尾因素减弱下逐步回落。为对抗通胀，央行上半年连续 6次提高存款准备金率，至
31、 21.5%的历史峰值，但此后 CPI涨幅仍不断创出新高。及至 11月 CPI涨幅才明显回落至 4.2%，而同期人民币一年定期存款利率却只有 3.5%，存款负利率致使大量资金逃出银行，过去 11个月中竟有 3个月居民存款出现了少有的负增长，这些外逃资金吹起了民间借贷市场的泡沫。 在“限贷、限购、限价”的强有力管制下，中国楼市调控成效显著，房产地市场成交量大幅萎缩，但成交价格下降并不明显，呈现有价无量的格局。在房价下跌预期主导下，银行不敢再向开发商放贷，房地产开发商也不敢再拿地开发。与此同时， 1000万套保障性住房作为政治任务必须开工，这在一定程度上抵消了房地产投资的下降，不过，商品房市场低迷
32、仍然损失了相当部分的 GDP。 房地产市场概况 2012年市场预测 宏观经济及政策 GUIZHOU HOPEGUIZHOU HOPE0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%0.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.006年 07年 08年 09年 10年 11年 2006年 -2011年 前三季度 贵 阳市 GDP走势图 GDP(亿元） 增长速度（ %） 亿元 贵阳宏观经济发展状况 2011年： 2011年前三季度全市实现生产总值 (GDP)960.56亿元，比上年同期增长 17.0%，呈平稳增长态势。预计 2011年全市实现生产总值将达到
33、1300亿元。 前三季度，城市居民人均可支配收入14534元，同比增长 16.5%(未扣价 )；农民人均期内现金收入达 5613元，同比增长 25.2%。 贵阳 CPI增幅明显高于全国平均水平5.5%增长水平， CPI增速持续高涨年均增长维持在 5.8%， 10月出现回落趋势，高通胀的压力有所缓解。 预计 1300亿 元 “十二五”初年 ，整体 经济发展迅速，每年经济保持 15%的增速，存在较高的通胀压力 -8.0%-3.0%2.0%7.0%12.0%2009年 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2010年 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
34、 9月 10月 11月 12月 2011年 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2009-2011年 2011年贵阳市与全国 CPI变化对比 贵阳市 CPI（与上年同期相比） GUIZHOU HOPE贵阳市国民经济发展状况 前三季度，贵阳市实现生产总值960.56亿元，按可比价格计算，比上年同期增长 17%，增幅比去年同期提高 3.7个百分点。第一产业完成增加值48.84亿元，增长 0.5%； 第二产业完成增加值 412.78亿元，增长 21.8%；第三产业完成增加值498.94亿元，增长 15.0%。工业、固定资产投资、财政收入强劲增长，是最大 特点； 45.
35、3% 46.8% 47.2% 54.2% 54.2% 47.3% 48.4% 46.7% 47.0% 40.7% 40.7% 47.6% 6.3% 6.5% 5.8% 5.2% 5.1% 5.1% 0%20%40%60%80%100%2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2006-2011年前三季度贵阳市产业结构动态图 第一产业 第二产业 第三产业 工业强市纳入贵阳发展的重点计划，第二产业的比重增长，城市产业结构处于调整阶段 234.96 279.39 343.53 412.72 484.78 592.4 13.04% 14.90% 23.00% 20.10%
36、 19.60% 22.20% 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%01002003004005006007002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 社会消费品零售总额（亿元） 增长率 2006-2011年贵阳市社会消费品零售总额走势 从 社会消费看，预计全年完成社会消费品零售总额 592.4亿元，增长 22.2%，增速比去年同期提高 2.6个百分点 ;贵阳商务经济呈现又好又快的发展 局面。 GUIZHOU HOPE贵阳市国民经济发展状况 396.66 405.26 413.44 423.12 432.93 2.29% 2.17%
37、 2.02% 2.34% 2.32% 1.80%1.90%2.00%2.10%2.20%2.30%2.40%3703803904004104204304402006年 2007年 2008年 2009年 2010年 户籍人口 增长率 2006年 -2010年贵阳市常住人口状况分析（万人） 贵阳市城市化进程不断加快，从2008年以来，贵阳市的常住人口呈逐年上升趋势， 2010年的常驻人口为 432万人，环比上升总量约为 19万人。这说明随着贵阳市城市竞争力的不断增强，贵阳市的对外人口吸引力逐步增强，城市中外来人口的数量稳步上升。同时，增长速度的放缓，说明人口增长速度日趋合理 。 城镇居民人均可支
38、配收入 19420.14元，同比上年增长 17.0%，较上年增加 2823元。 0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%050001000015000200002500006年 07年 08年 09年 10年 11年 2006年 -2011年贵阳市人均可支配收入 人均可支配收入（元 /年） 同比增长（ %） 元 GUIZHOU HOPEGUIZHOU HOPE房地产政策面 分析： 日期 出台文件 政策指导方向 影响 2011-02-16 贵阳市人民政府印发关于进一步做好房地产调控工作实施意见的通知 综合 利空 2011-03-25 贵阳市公共租
39、赁住房管理暂行办法 （征求意见稿） 保障房 利空 2011-04-28 公积金系列政策： 贵 阳调整公积金存额 最高至 1868元最低至 84元 金融信贷 利好 2011-05-21 贵 阳市农房确权管理规范和办 法 行业监管 中性 2011-05-17 商品房销售明码标价规定 行业监管 中性 2011-06-24 贵阳市建筑物外立面规划管理暂行规定 行业监管 中性 2011-07-13 公积金系列政策： 贵 阳市公积金首套房最高限额不超过 45万 金融信贷 利好 2011-08-22 公积金系列政策： 商 业住房贷款符合条件可转成公积金贷款 金融信贷 利好 2011-11-09 公积金系列政
40、策： 贵阳市进城务工人员、个体工商户、自由职业人员建立住房公积金制度的暂行规定 金融信贷 利好 2011-11-09 公积金系列政策： 贵阳市住房公积金管理办法 金融信贷 利好 2011-11-16 贵阳市居住 证 暂行规定 综合 利好 2011-11-22 贵阳市棚户区改造暂行规定、贵阳市城中城村改造暂行规定 行业监管 利好 2011年贵阳地方政策的主基调是“贯彻” +“ 突围”，在“新国八条”颁布后，贵阳市政府迅速响应，一方面出台了地方版的限购政策，一方面加大城中村、棚户区、农危房改造力度，增加中小套型普通商品住房用地，全面展开公租房、廉租房建设。 但是纵观 全年，贵阳地方性政策对于楼市的
41、利好因素明显要多于利空因素：首先，从年初的“贵阳版限购令”来看，该限购令 范围控制在项目较少、供应量较少的一环以内，使得限购政策对于房地产市场的影响力大大降低，形成了限购“放水”的事实；其次，进入下半年以后政府以公积金和居住证相关政策为媒介，打开了楼市利好的突破口。 地方政策主基调突显“贯彻” +“突围”，政策执行上较灵活低调； GUIZHOU HOPE30 “贯彻”： 2011年地方性重点政策 2月 20日（周日）政府举行发布会，公布地方执行细节，贵阳版限购令正式出台，从整个细则的制定与发布，地方上都保持着极度的低调。 贵阳政策细则在总原则上严格遵循国八条的精神，但 执行尺度较宽松，限购仅限
42、一环 ，在价格调控目标方面提出“ 不高于去年全国平均值 ”，进可攻退可守 ，被称为“最取巧”调控目标 ； 虽然政策在商品房管控上较宽松，但对于保障房建设提出多项目标，特别提出城中村及棚户区的改造以及资金筹集方式的保障，也在后续发布的公告中明确年度公租房的建设要求，并 拟 规定超过 5万平米的 商品房项目中 保障房建设面积不低于 5%，明确本年度保障房建设目标。 政策 国八条 贵阳九条 后续政策 价格调控目标 要求 3月底公布 严格控制 2011 年我市新建住房价格增幅不高于去年全国平均值。 - 保障房 没有具体要求 1.引导房地产开发企业积极参与棚户区和城中村改造 2.多渠道筹集保障性住房建设资金 1.拟建设 200万平方米， 62940套 2.拟计划超过 5万平米的商品房项目中保障房建设面积不低于 5% 二套信贷政策 相同 相同 - 限购令 - 一环以内限购 - 土地政策 相同 相同 理论加强 相同 相同 - 问责机制 问责约谈机制 无 机制管理 未明确提出 个人住房信息系统力争在 2011 年 12 月底前完成全市纸质档案数字化工作 - 舆论导向 相同 相同 -
