家庭数量、结构变动与房地产需求.docx

1、家庭数量、结构变动与房地产需求摘 要 ： 随 着 快 速 的 经 济 发 展 和 社 会 进 步 ， 中 国 家 庭 人 口 结 构 和 家 庭 数 量 在 快 速 变 化 ， 使 得房 地 产 市 场 经 常 满 足 不 了 快 速 变 化 的 人 口 对 应 的 需 求 ， 从 而 政 府 对 住 房 市 场 的 调 控 经 常 达 不到 目 的 。 本 文 结 合 我 国 统 计 局 公 布 的 家 庭 人 口 结 构 特 征 、 家 庭 数 量 ， 分 析 家 庭 数 量 变 动 对 房地 产 价 格 的 影 响 。 分 析 发 现 ： 使 用 家 庭 户 数 分 析 房 地 产 价

2、格 走 势 ， 比 使 用 人 口 数 量 具 有 更 好 的 解 释 力 。 可 以 说 ， 关 注 家 庭 户 数 而 非 总 人 口 ， 关 注 住 房 套 数 而 非 建 成 面 积 ， 是 根 本 的 分 析 当 前 我 国 房 地 产 问 题 的 依 据 。 本 文 也 根 据 预 测 的 未 来 家 庭 户 数 的 变 动 ， 预 测 中 国 未 来 房 地 产市 场需 求， 并结 合家 庭户 规模 分布 ，指 出应 该采 取的 政策 调控 引导 方向 。一 、引 言 房 地 产 市 场 波 动 剧 烈 和 人 口 结 构 变 动 都 是 中 国 面 临 的 严 峻 问题 ， 已

3、 有 的 特 别 是 国 内 学 者的 研 究 都 较 少 提 及 二 者 间 的 关 联 ， 而 是 把 他 们 分 别 放 在 房 地 产 经 济 学 和 人 口 学 下 分 别 研 究 。 本 文 尝 试 从 家 庭 户 数 以 及 家 庭 户 内 人 口 结 构 出 发 分 析 解 释 中 国 过 去 多 年 房 地 产 市 场 变 动 ， 并 结合曾毅等（1998）的预测分析未来房地产需求。Mankiw and Weil(1989)首 次考 虑将 人口 结构 与房 地产 需求 结合 分析 ， 之 后带 动了 一批 相 关 研究， 但 是都 没有 取得 较好 的实 际指 导结 果 。

4、比 如 ， Mankiw and Weil(1989)认 为 ， 20 世 纪 70 年代美国房价上涨源于二战后的婴儿潮人群进入市场，随着这批需求的消化，之后的 20年 不 会 出 现 房 价 的 大 幅 上 升 。 但 是 ， 众 所 周 知 的 是 论 文 发 表 20 年 内 发 生 了 房 地 产 泡 沫 和 金 融 危 机 。 结 合 人 口 结 构 变 动 和 房 地 产 需 求 考 虑 经 常 有 偏 误 主 要 有 两 个 原 因 ： 第 一 个 原 因 是 ， 住 房 既 具 有 耐 用 消 费 品 属 性 ， 又 具 有 金 融 投 资 品 属 性 。 预 测 人 口 及

5、其 对 应 需 求 ， 只 能 将 其消 费 品 属 性 对 应 的 需 求 捕捉 ， 而 不 能 预 测 到 其 金 融 投 资 需 求 的 变 动 ； 第 二 个 原 因 是 ， 目 前 针 对 房 地 产 需 求 的 人 口 预 测 主 要 停 留 于 人 口 总 量 的 预 测 ， 或 者 细 化 到 年 龄 结 构 、 性 别 比 例 的 预 测 ， 而 没 有 深 化 到 家 庭 数 量 及 家 庭 规 模 的 预 测 上 ， 而 家 庭 才 是 住 房 需 求 的 基 本 单 位 。 同 样 的 人口 总量，如果家庭结构发生变化，那么家庭数量变化，对应的住房需求会有很大不同。相

6、比 与 对 家 庭 户 数 结 合 分 析 解 释 和 预 测 房 地 产 需 求 变 动 ， 已 有 的 其 他 对 房 地 产 和 人 口的 研 究主 要有 以下 特点 ：（1）对房地产需求的分析过度关注城市化、货币政策、土地制度、税收制度、中国投 资 渠 道 缺 乏 和 人 口 的 社 会 特 性 （ 如 中 国 人 爱 储 蓄 的 天 性 ， 住 房 投 资 可 以 认 为 是 一 种 储 蓄 ） 上， 较 少 从 人 口 结 构 、 家 庭 户 数 对 住 房 需 求 进 行 分 析 。 比 如 ， Bernanke(2010)认 为 货 币 政 策 是 房 地产泡沫的根源； Gla

7、eser 等（ 2010）认为利率政策对房地产有影响，但影响有限； Glaeser and Joseph (2002)认 为 政 府 规 划 对 房 地 产 市 场 影 响 显 著 ； Oates(1969)认为房产税对抑制房价 作用很大， Yinger 等（ 1988）持相似观点； Zheng(2010)认为人们的预期及行为导致泡沫。 毛 振 华 、 孙 文 凯 （ 2010） 对 于 以 上 相 关 研 究 进 行 了 较 详 细 的 总 结 。 近 期 ， 有 部 分 学 者 认 为 人 均 住房 面积 不足 才是 房地 产价 格暴 涨的 根本 原因 。 方 福前 （ 2011） 、 满

8、燕 云（ 2011） 都指 出 了 房 地 产 投 资 、 供 给 不 能 满 足 人 们 收 入 上 涨 带 来 的 居 住 需 求 扩 张 。 方 福 前 （ 2011） 对 住 建 部 声明的 “中国城镇居民人均居住面积已经达到 30 平方米 ”进行了质疑，并且在考虑折旧后认 为 人 均 居 住 面 积 只 有 20 平 米 多 一 点 ， 绝 对 水 平 并 不 高 。 而 满 燕 云 （ 2011） 也 指 出 当 前 收 入增长速度远大于住房投资增长速度，因此房地产存在投资不足现象。（ 2）国内学者对人口预测主要用于人口本身问题研究，近期也有少量与经济问题联系 的研究，关注度在提高

9、。一些学者从经济史的角度考量，认为欧洲自工业革命后曾在 世界上建立起来的优势地位，以及 20 世纪 50 年代以来美苏两家独霸世界的经历， 都与相应时段这些国家人口数量及人口转型密切有关；近年来世界政治重心逐渐由 西方向非西方转移，也与非西方的人口迅速增长而西方人口增长相对停滞的过程相一致（程亚文 ， 2007， 2008） 。 近 年 的 研 究 主 要 侧 重 于 老 龄 化 、 人 口 负 担 与 储 蓄 、 消 费、 经济增长和收入分配的研究（都阳， 2010；左学金， 2010；郑常德， 2007；曲兆鹏，赵忠， 2008； 贺 菊煌 ， 2003； ） ， 缺 乏 与 房 地 产

10、需 求 联 系 的 研 究 。 在 国 外 一 些 学 术 文 献 中 ， 有 很 详 细 的 通过 人口 结构 和人 口预 测研 究房 地产 需求 的研 究 。 Wang， Gu and Zeng (2005)做 过较 详细 总 结 ， 并 用 美 国 加 利 福 尼 亚 州 部 分 数 据 做 了 分 析 ， 分 析 人 口 结 构 对 应 的 可 能 家 庭 对 住 房 需 求 。 而 在国 内， 将人 口结 构与 房地 产进 行结 合量 化研 究的 还很 少见 。已 有 对 房 地 产 方 面 的 研 究 仍 然 过 于 宏 观 ， 只 能 在 总 量 上 给 人 以 直 观 认 识

11、， 上 升 到 更 精 确 的 层面 还不 够， 因为 缺少 对家 庭户 数的 分析 预测 。预 测 家 庭 户 数 和 规 模 ， 需 要 借 鉴 人 口 预 测 方 法 。 方 建 卫 （ 2008） 总 结 了 一 些 诸如 Malthus 人 口 理 论 、 灰 色 预 测 理 论 等 人 口 学 理 论 ， 都 是 理 论 上 的 一 些 预 测 人 口 总 量 的 方 法 ， 但 和 经 济 问 题 没 有 联 系 ， 也 不 符 合 本 文 要 求 。 曾 毅 等 （ 1998） 提 出 了 一 个 基 于 微 观 数 据 （ 主 要 是 人 口 普 查 数 据 ） 预 测 人

12、口 分 布 、 家 庭 数 量 的 方 法 ， 也 主 要 是 分 析 预 测 人 口 变 动 本 身 。 本 文 尝 试将 家 庭 户 数 与 住 房 需 求 结 合 起来 ， 并 结 合 曾 毅 等 （ 1998） 的 方 法 及 预 测 结 果 用 来 预 测 中 国 未 来 房 地产 需求 。本 文 的 主 要 出 发 点是 ： 由 于 房 地 产 有 一 定 的 建 设 周 期 、 建 成 后 难 以 改 变 格 局 ， 而 且 我 国 特 殊 的 用 地 制 度 及 有 限 的 土地 ， 使 得 土 地 供 给 不 能 完 全 有 弹 性 地 满 足 市 场 需 求 ， 因 此 必

13、 须对 人 口 结 构 预 测 以 指 导 土 地 供 应 和 房 地 产 调 控 政 策 。 人 口 系 统 是 一 个 动 态 系 统 ， 人 口 总 量 和 结 构 变 化 对 经 济 发 展 和 房 地 产 需 求 有 直 接 影 响 。 以 往 的 住 房 市 场 剧 烈 变 动 很 大 原 因 是 未 能 满 足 人 口 结 构 变 动 带 来 的 需求 。 中 国 处 于 人 口 结 构 剧 变 的 关 键 时 期 。 提 前 预 测 人 口 结 构 ， 并 做好 土地供给计划，是调控房地产市场的必要手段。（一）典型人口特征二、中国人口与房地产特征近年，中国人口表现出如下特征，使

14、得家庭结构和数量在发生持续性变化：（1）出生率、死亡率和自然增长率 新 中 国 建 国 初期 ， 人 口 出 生 率 和 死 亡 率 变 动 比 较 剧 烈 。 如 图 1 所 示 ， 至 今 基 本 经 历 了 三个 阶 段 ， 即 建 国 初 到 上 世 纪 60 年 代 初 的 高 出 生 率 高 死 亡 率 、 60 年 代 初 至 90 年 代 末 的 高 出生率低死亡率，以及 2000 年以后的低出生率低死亡率伴随。这些特征使得人口出生率先增长后下降，增长率高点出现在 1987 年 前 后 ， 和 出 生 率 高 点 一 致 。 近 年 的 自 然 增 长 率 在 不 断 下 降，

15、 至 5左 右。 1987 年 之前 十几 年不 断增 加的 出生 率类 似于 美国 的婴 儿潮 ， 是 如今 房价 暴 涨 的 动 力 。 1987 年 出 生 人 群 正 在 进 入 生 育 期 ， 也 意 味 着 我 国 人 口 总 量 还 将 不 断 增 加 若 干 年 。图 1 新中国建国后人口出生率、死亡率变动（2）结婚率和离婚率都呈上升趋势表 1 2000-2007 年结婚率与离婚率， 单 位 ： 指 标 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007结婚率 6.7 6.3 6.1 6.3 6.7 6.3 7.2 7.5离婚率 1.0 1.0 0.

16、9 1.0 1.3 1.4 1.4 1.6注：数据来自各年国际统计年鉴结 婚 率 和 离 婚 率 分 别 指 千 人 中 结 婚 和 离 婚 的 对 数 。 近 年 比 较 明 显 的 现 象 是 离 婚 率 增 加 趋 势 ， 结 婚 率 也 在 增 加 。 离 婚 率 增 加 说 明 家 庭 规 模 有 进 一 步 缩 小 化 的 趋 势 ， 结 婚 率 上 升 反 映 了 上文所说的 1987 年 及 之 前 人 口 出 生 率 剧 增 那 段 期 间 人 口 进 入 结 婚 期 。 需 要 说 明 的 是 ， 结 婚 率 上 升 并 不 能 减 少 家 庭 户 数 ， 只 会 增 加

17、家 庭 户 数 ， 因 为 结 婚 前 子 女 往 往 随 父 母 同 住 ， 而 结婚 会 产 生 新 的 家 庭 。 离 婚 率 上 升 肯 定 会 增 加 家 庭 户 数 ， 由 原 来 的 一 个 家 庭 分 解 为 两 个 。 因 此 ， 离婚率和结婚率上升都会增加家庭户数从而增加房地产需求。（3）期望寿命提高，男女期望寿命差异的有所增加1990 年， 男 性和 女性 期望 寿命 分别 为 66.84 岁 和 70.74 岁， 人 口平 均期 望寿 命 68.55 岁 。2000 年 男 女 期 望 寿 命 分 别 为 69.63 岁 和 73.33 岁 ， 平 均 期 望 寿 命

18、71.40 岁。近年部分城市如上 海 、 杭 州 统 计 人 均 期 望 寿 命 已 经 超 过 80 岁 。 人 均 寿 命 的 增 长 使 得 家 庭 户 数 减 少 速 度 放慢。 同时，男女寿命差距使得丧偶人数增加，即使相同的总死亡率，家庭户数减少有限。（4）人口的大量迁移与流动中 国处 于城 市化 高峰 期， 农 村到 城镇 的流 动人 口达 到 2 亿 以上 ， 每 年增 加的 城镇 常住 居 民占总人口 1.4%以 上 。 2000 年 及 以 后 ， 平 均 每 年 增 加 城 镇 人 口 达 1843.8 万 ， 以 上 一 年 城 镇 人 口 数 为 基 数 ， 平 均 每

19、 年 城 镇 人 口 增 加 3.58%。 如 此 巨 大 的 人 口 增 加 必 然 带 动 住 房 需 求 的上 升 。（5）核家庭化五 次 普 查 数 据 显 示 平 均 家 庭 人 口 规 模 在 改 革 开 放 后 不 断 下 降 ： 1982 年 每 户 家 庭 人数 4.41 人 ， 2000 年 为 3.44 人 ， 2010 年人口普查最新公告显示，平均每户家庭人口规模进一步下降 为 3.10 人 。 可 见 ， 核 家 庭 化 趋 势 越 发 明 显 。表 2 各年人口普查得到的住户家庭人口规模1953 1964 1982 1990 2000 2010户 均规 模 4.33

20、 4.43 4.41 3.96 3.44 3.10以 上 的 几 个 人 口 学 特 点 ， 即 人 口 总 量 增加 、 核 家 庭 化 、 向 城 市 迁 移 ， 决 定 了 中 国 的 家 庭 数 量特 别是 城镇 家庭 数量 在不 断增 加， 这 个结 果可 以由 图 1 直 观地 看到 。 根 据中 国统 计年 鉴 中 我 国 每 年 对 人 口 进 行 千 分 之 一 的 小 普 查 数 据 ， 可 以 反 推 全 国 家 庭 户 数 。 同 时 ， 根 据 城 市化 比 例 ， 可 以 反 推 城 市 家 庭 户 数 。 2009 年 全 国 约 4.23 亿 户 家 庭 ， 而

21、 2007 年 还 只 有 4.08 亿户，1995 年只有 3.18 亿 户 。 而 且 由 于 城 市 化 的 过 程 ， 城 市 户 数 增 长 更 快 。 众 所 周 知 的 是 ， 家 庭 是 住 房 需 求 的 基 本 单 位 ， 一 户 家 庭 至 少 需 要 一 套 住 房 。 而 过 去 我 国 人 口 结 构 变 动 导 致 的 家 庭 数 量变 动， 可能 是住 房需 求上 升的 重要 原因 。图 2 近 年家 庭户 数变 动（二）房地产特征及已有研究总结 近 年 ， 城 镇 房 地 产 市 场 的 土 地 由 政 府 垄 断 供应 。 由 于 土 地 供 给 后 开 发

22、 和 出 售 需 要 一 定的时 间 ， 因 此 ， 土 地 规 划 和 人 口 结 构 变 化 经 常 不 能 适 应 ， 这 可 能 是 房 地 产 价 格 变 动 的 重 要 原 因。 下文分别总结近期房地产市场特征和已有研究认可的原因，并说明本文猜测的原因。总 结近 年房 地产 市场 变动 特征 如下 ：（1）房地产价格快速上涨元 /平 方 米50004500400035003000250020001500图 3 1998 年 后住 宅销 售平 均价 格如 图 3 所 示 ， 1998 年 房 改 后 ， 住 宅 销 售 均 价 快 速 上 涨 ， 平 均 每 年 涨 幅 超 过 5%

23、。 由 于 图 3 是 将 所 有 住 宅 简 单 平 均 ， 如 果 考 虑 住 房 郊 区 化 、 中 小 城 市 化 的 特 点 ， 相 同 住 宅 价 格 涨 幅 更 高 。（2）居民对拥有住房需求热切，乐于购买住房统 计局 2007 年和 2010 年 分别 进行 了大 规模 城市 家庭 调查 ， 分 别调 查了 250000 和 480000 户 家庭 。 调 查 了 城 市 居 民 的 住 房 消 费 特 征 ， 包 括 ： 住 房 面 积 ， 住 房 自 有 化 率 ， 住 房 产 权 结 构 ， 住房建筑类型，及住房市场价值。从 这 两 次 调 查 看 ， 2007 年 到

24、2010 年 居 民 住 房 面 积 在 增 长 ， 从 人 均 28.3 平 方 米 /人 升 至31.7 平 方 米 /人 。 住 房 面 积 随 着 城 市 行 政 地 位 的 提 高 而 减 小 ， 即 大 城 市 人 均 面 积 较 小 。 人 口 较 多 地 区 即 使 经 济 发 展 水 平 高 ， 人 均 面 积 仍 相 对 小 。 比 如 ， 2010 年 东 部 地 区 人 均 面 积 达 到 32.2 平 方 米 ， 西 部 31.4 平 方 米 ， 中 部 33.2 平方米。这个调查的问题在于更倾向于调查户籍 居 民 ， 如 果 包 含 进 入 非 户 籍 城 市 人

25、口 ， 可 能 会 降 低 这 个 人 均 居 住 面 积 的 估 计 ， 如 方 福 前（2 011） 。居 民 居 住 需 求 的 增长 ， 也 体 现 在 住 房 自 有 率 上 。 调 查 显 示 住 房 自 有 化 率 在 不 断 提 高 。 2002 年 全 国 平 均 自 有 住 房 率 为 80.0%，2007 年 达 到 82.3%，至 2010 年 达 到 84.3%。 相 比 之 下 ， 小 城 市 自 有 化 率 偏高 ， 大 城 市 由 于 流 动 人 口 较 多 且 增 长 快 ， 租 赁 市 场 比 较 完 善 ， 住 房 自 有化 率 偏低 （满 燕云 ，2 0

26、11） 。 东部 和中 部城 市住 房自 有化 率 偏 高， 而西 部和 东北 地区 偏低 。居 民 投 资 需 求 也 很 大 ， 调 查 显 示 拥 有 二 套 房 的 家 庭 占 到 一 定 比 例 。 2010 年 ， 北 京 拥 有 二 套 房 家 庭 占 12%， 上 海 占 18%，常州占 25.3%， 杭 州 占 18.2%，广州占 15.8%，东莞比例 最高达到 39%。可见，拥有二套住房的居民比例较高。（3）中国房地产发展历程较短，房地产投资占社会总投资的比重相对发达国家偏低 美 国 1980 年 城 市 化 水 平 已 经 达 到 相 当 高 的 73.7%， 但 是 ，

27、 此 后 其 房 地 产 业 发 展 仍 然 非常 兴 盛 地 发 展 了 二 十 多 年 。 根 据 美 国 经 济 分 析 局 （ BEA） 的 统 计 数 据 ， 上 世 纪 八 十 年 代 ， 美 国 房 地 产 投 资 占 到 整 个 经 济 总 投 资 的 40%以上，此后虽然一直减少，但直到 2008 年，即使 有 次 贷 危 机 的 影 响 ， 此 比 例 仍 然 在 20%以 上 。 随 着 居 民 对 房 地 产 需 求 不 断 增 加 ， 美 国 的 房 地 产 市 场 特 征 是 不 断 增 加 投 资 供 应 。 而 我 国 过 去 十 几 年 虽 然 房 地 产 投

28、 资 占 总 投 资 比 例 不 断 增 加 ， 但 至 今 也 只 是 达 到 美 国 发 展 后 期 的 水 平 ， 离 可 能 的 房 地 产 投 资 占 社 会 总 投 资 的 最 大 比 重 相 差甚 远， 也和 中国 快速 的城 市化 过程 不符 。回 顾 美 国 和 日 本 经 济 发 展 过 程 中 的 房 地 产 价 格 走 势 ， 可 以 看 出 ， 随 着 经 济 发 展 ， 房 地产 价 格往 往有 持续 30 年 以上 的增 长 。 观 察美 国 OFHEO 房 地产 价格 指数 ， 可 以看 到从 1975 年 开始，美国房地产价格几乎延续了 30 多 年 的 持

29、续 增 长 ， 直 到 2003 年 开 始 加 息 至 2007 年 底 房 地 产 价 格 下 挫 。 其 中 部 分 年 份 房 价 涨 幅 非 常 明 显 ， 比 如 从 1970 到 1980， 标 准 普 尔 指 数 只 增 加 了 48%， 而 同 时 期 自 有 住 宅 的 价 格 指 数 上 涨 了 140%以 上 。 日 本 的 历 史 和 美 国 相 似 ， 从 1954 年 经 济 起 飞 开 始 ， 直 到 1992 年 房 价 地 价 暴 跌 ， 中 间 虽 然 有 一 点 波 折 ， 但 整 个 近 40 年可 以看 作持 续增 长。 反 观中 国， 真 正的 房

30、地 产市 场发 展起 于 1998 年 以后， 即 使从 1994 年 开 始计算，我国房价上涨不过 16 年左右。我国城市化还没有完成，离理想的 80%城市化水平 相去甚远，可以想象房地产价格涨幅还将持续很长时间。造 成当 前房 地产 状况 的几 个基 本得 到认 同的 原因 如下 ：（1）城市化增速高和人均收入高导致住房需求扩张 城 市 化 过 程 和 人 均 收 入 提 高 是 促 进 房 地 产 需 求 的 两 大 原因 。 过 去 十 几 年 我 国 城 市 人 口 数量 持 续 快 速 增 长 、 人 均 收 入 的 上 升 都 促 进 同 期 城 市 总 居 住 面 积 增 加

31、。 根 据 世 界 经 验 ， 收 入增 长 会 带 动 房 地 产 需 求 和 房 价 更 快 速 度 增 长 ， 除 非 供 给 足 够 有 弹性 。 但 是 ， 我 国 城 市 竣 工 面 积 增长却相对缓慢，2001 年 至 2009 年住宅竣工面积年平均增长率只有 4.83%，低于城市人口 与 收 入 增 长 之 和 。 这 导 致 城 市 人 均 住 房 面 积 的 增 长 滞 后 于 人 均 收 入 的 增长 ， 这 必 然 使 得 居住 价格上升。（2）政府公共房供应偏少 政府提供公共住房太少也是居民需求不能满足的一个原因。 2010 年住户调查显示当前居 民 住 房 中 自

32、购 商 品 房 占 31.7%， 租 房占 6.5%， 本 身 私 有 住 房的 20.5%， 私 有 化 公 房 的 28.8%， 而 居住 在经 济适 用房 和租 住于 公屋 的分 别只 有 3.4%和 5.8%。 这 个调 查说 明政 府在 提供 居住 这 一 基 本 生 活 品 方 面 供 应 偏少 。 目 前 政 府 对 中 低 收 入 家 庭 住 房 支 持 力 度 不 够 ， 保 障 性 住 房 所 占 比 例 太 小 ， 经 济 适 用 房 供 给 量 也 不 足 ， 投 资 额 偏 小 。 要 解 决 低 收 入 困 难 家 庭 的 居 住 问 题 ，很 大程 度要 依靠 政

33、府 投入 。（3）供给不足是关键 我 国 房 价 严 控 不 下 ， 其 原 因 有 多 方面 ， 但 是 其 基 本 原 因 可 能 很 简 单 直 接 ， 这 就 是 房 地 产市场上的供求关系。根 据 住 房 和 城 乡 建 设 部 提 供 的 最 新 数 据 ， 到 2007 年 底 全 国 城 镇 人 均 住 宅 建 筑 面 积 为27.1 平 方米 ； 按 照住 建部 2004 年 12 月 发布 的 全 面建 设小 康社 会居 住目 标 ， 到 2010 年 城镇住房的小康标准是人均 30 平 方 米 ； 按 照 2005 年之后新增住宅面积累加，到 2010 年底，我国城镇人均

34、住房面积已经超过了 30 平方米的小康标准。但是，方福前（2011）指出住建 部 的 这 种 测 算 问 题 很 大 ， 没 有 考 虑 新 建 的 同 时 进 行 的 拆 迁 。 考 虑 拆 迁 后 ， 人 均 住 宅 面 积 在 2010 年 也 只 有 20 平 米 多 一 点 。正 是 由 于 投 资 不 高 和 供 给 不 足 ， 中 国 房 地 产 价 格 涨 幅 还 可 能 更 高 。 从 绝 对 涨 幅 上 看 ， 过 去 我 国 房 地 产 价 格 上 涨 速 度 超 过 10%的 只 有 有 限 的 几 年 ： 2005 年 初 、 2008 年 初 和 2010 年 初

35、。 而 在 整 个 过 去 十 年 ， 我 国 GDP 增长率平均接近 10%，人均可支配收入增长也接近 8%。 如果我们认为这些统计数据都是正确的话，那么房地产价格涨幅在过去多年也并不过高。住 房 供 给 不 足 的 一 个 重 要 原 因 是 土 地 供 应 不 足 。 从 一 个 侧 面 可 以 看 到 这 点 。 2010 年 城 镇 居 民 居 住 情 况 调 查 显示 ： 已 有 住 房 建 筑 已 经 比 较 有 效 利 用 。 这 表 现 为 高 层 住 房 占 据 了 相当 高比例，达到 72.3%，这说明供应不足主要应该是土地供应不足。（4）结构存在问题 总 量 不 足 之

36、 外 ， 我 国 住 房 市 场 还 存 在 结 构 问题 。 就 我 国 城 镇 居 民 住 房 来 说 ， 虽 然 人 均建筑面积已经达到 20 平方米以上，但是住房的家庭结构或人口结构分布是有很大差异的。根据 住建 部等 六部 委 2010 年 6 月 11 日 发布 的 关 于做 好住 房保 障规 划编 制工 作的 通知 提 供的数据，目前我国城镇至少有 1540 万户低收入住房困难家庭，他们的人均住房建筑面积低于 13 平方米。相反，拥有二套房以上家庭比重相对较高，全国平均拥有二套房的家庭比例 达 到 11.5%。仅仅为实现困难家庭人均住房 30 平方米的小康目标，按照每户 3 人计

37、算，需要新增住 宅 面 积 就 远 超 过 近 年 每 年 住 宅 竣 工 面 积 。 这 还 只 是 一 个 静 态 考 虑 ， 因 为 它 没 有 把 由 于 我 国城 镇 化 率 提 高 、 每 年 1800 多万农村人口转入城镇而需要解决住房考虑在内。2009 年 ， 住 宅 竣 工面积只有 8.3 亿 平 方 米 ， 远 远 不 能 满 足 困 难 家 庭 改 善 居 住 需 要 和 入 城 农 民 工 的 需 求 。 如 果 加入城镇居民的投资需求，那么当前的供应就更是相差太远。（ 三） 人口 总量 解释 房价 上涨 的困 难 以 上 的 简 单 分 析 侧 重 于 人 口 总 量

38、 对 房 地 产 需 求 分 析 。 从 数 据 可 以 看到 ， 我 国 城 镇 人 口增速 赶 不 上 住 宅 价 格 上 涨 速 度 ， 因 此 单 纯 从 人 口 总 量 来 分 析 住 房 价 格 上 涨 必 然 存 在 问 题 。 我 们 必 须 关 注 家 庭 结 构 对 应 的 户 数 的 增 加 来 解 释 房 地 产 需 求 变 化 。 表 3 根 据 历 年 中 国 统 计 年 鉴 列 示了 各年 各类 规模 家庭 比重 。通过表 3，可以看到家庭内部结构的如下特点：（ 1）三人户家庭占据最大家庭类别比重，四人户及以下占据 80%以上家庭数量。（2）一人户、二人户整体呈现

39、增长趋势，而三人户及以上呈现下降趋势，家庭规模越 大 的家 庭类 型， 其下 降趋 势越 明显 。以 上两 点都 证实 家庭 平均 规模 下降 。（ 3） 联 系图 2 家 庭 户 数 变 动 ， 可 知 当 前 家 庭 户 数 增 加 主 要 来 自 一 人 户 、 二 人 户 的 增 加。 家庭规模的结构性变动对于指导房地产建设的意义必须考虑。表 3 各类家庭规模占总家庭数比重一人户 二人户 三人户 四人户 五人户 六人户 七人户 八人户 九人户 十人以上2003 7.65% 19.06% 31.71% 22.77% 11.48% 4.72% 1.56% 0.64% 0.23% 0.18%

40、2004 7.82% 19.65% 31.44% 21.83% 12.40% 4.40% 1.46% 0.58% 0.23% 0.19%2005 10.73% 24.49% 29.83% 19.18% 10.18% 3.77% 1.10% 0.42% 0.16% 0.14%2006 9.14% 24.17% 30.68% 20.03% 10.78% 3.59% 1.01% 0.37% 0.13% 0.10%2007 8.94% 24.43% 30.36% 20.89% 10.11% 3.75% 0.98% 0.35% 0.11% 0.08%2008 8.93% 24.58% 30.35% 21

41、.00% 9.96% 3.68% 0.96% 0.34% 0.13% 0.09%2009 10.03% 25.01% 29.39% 19.56% 10.58% 3.79% 1.03% 0.39% 0.13% 0.10%三 、利 用以 往数 据论 证人 口结 构与 住房 需求 的关 系 本 文 首 先 搜 集 整 理了 2000-2009 年 各 省 人 口 信 息 与 房 价 信 息 ， 对 人 口 结 构 和 房 地 产 信息结 合 分 析 ， 观 察 人 口 总 量 和 人 口 结 构 对 房 地 产 价 格 影 响 的 强 弱 。 房 地 产 价 格 信 息 包 括 三 项 ： 商 品

42、房 价 格 指 数 、 土 地 价 格 指 数 和 租 金 价 格 指 数 ， 这 三 个 价 格 指 数 都 是 各 省 省 会 城 市 的 统 计 信 息 ， 数 据 来 自 中 国 统 计 年 鉴 中 “35 个 大 中 城 市 房 地 产 价 格 指 数 ”统 计 项 目 。 人 口 信 息 包 括 各 省 家 庭 数 量 和 人 口 总 量 。 为 了 控 制 回 归 分 析 要 求 的 其 他 条 件 不 变 假设 ， 本 文 进 一 步 控制 人均实际 GDP、贷款利率和消费价格指数。本 文 采 用 常 用 的 面 板 数 据 模 型 估 计 房 地 产 价 格 指 数 对 人

43、口 结 构 变 动 及 其 他 控 制 变 量 的 反 应 方 程 ， 分 别 对 人 口 结 构 采 用 对 数 总 人 口 和 对 数 家 庭 数 量 进 行 回归 。 房 地 产 的 三 种 价 格信 息 分 别 估 计 反 应 函数 ， 每 种 又 对 应 固 定 效 应 和 随 机 效 应 两 种 方 程 ， 得 到 估 计 结 果 如 表 4 和表5 所示。表 4 对 三种 房地 产价 格指 数的 回归 结果 ：采 用家 庭户 数代 表人 口信 息商品房价格指数 固 定效 应 随 机效 应系 数 标准误 系 数 标准误对 数家 庭户 数 18.10* 2.66 0.24 0.33对

44、 数 人 均 实 际 GDP 0.35 0.38 0.01 0.29贷 款利 率 -0.77 0.48 -0.89 0.51物 价指 数 0.44* 0.10 0.62* 0.10_consN-231.04*30042.41 42.57*30010.20R2 0.2879 0.1570Hausman 检 验 68.83 概 率 0土 地价 格指 数 固 定效 应 随 机效 应系 数 标准误 系 数 标准误对 数家 庭户 数 6.08 5.71 0.36 1.11对 数 人 均 实 际 GDP -0.39 0.81 -0.29 0.67贷 款利 率 0.99 1.02 1.03 1.01物 价指

45、 数 0.39* 0.21 0.44* 0.20_cons -35.17 90.91 51.45* 24.44N 300 300R2 0.0619 0.0572Hausman 检 验 2.97 概 率 0.5630租 房价 格指 数 固 定效 应 随 机效 应系 数 标准误 系 数 标准误对 数家 庭户 数 -5.15 4.14 -1.15* 0.44对 数 人 均 实 际 GDP 0.38 0.59 0.96* 0.41贷 款利 率 -0.11 0.74 -0.01 0.73物 价指 数 0.24 0.15 0.20 0.15_cons 157.86* 65.92 91.31* 14.32N

46、 300 300R2 0.0187 0.0145Hausman 检 验 2.95 概 率 0.5666注： *， *， *分别代表 10%， 5%， 1%显著性水平，下表同。由表 4 的 hausman 统 计值 可见， 我 们应 该采 用固 定效 应估 计结 果解 释家 庭数 量对 商品 房 价 格变 动影 响， 对 土地 价格 指数 和租 金价 格指 数则 应该 采用 随机 效应 模型。 从 表 4 可 以看 到 新 增 家 庭 户 数 对 于 房 地 产 价 格 上 涨 具 有 高 度 显 著 影 响 ， 对 土 地 价 格 没 有 影 响 ， 对 租 房 价 格 甚 至 有 负 影 响

47、 。 需 要 适 当 解 释 的 是 租 房 价 格 的 负 影 响 来 源 ， 有 可 能 是 家 庭 户 更 倾 向 于 购 房 ， 而 对租房市场形成替代性负面影响。其他三个控制变量中，人均 GDP 在 前 两 个 方 程 中 没 有 显 著 影响 ，物 价水 平对 商品 房与 土地 价格 有显 著影 响， 贷款 利率 没有 显著 影响 。表 5 对三种房地产价格指数的回归结果：采用总人口代表人口信息商品房价格指数 固 定效 应 随 机效 应系 数 标准误 系 数 标准误对数总人口 0.79 0.73 -0.13 0.33对 数 人 均 实 际 GDP -0.74* 0.39 0.30

48、0.31贷 款利 率 -1.28* 0.53 -0.83 0.53物 价指 数 0.68* 0.11 0.62* 0.11_cons 43.44* 11.19 44.76* 10.26N 270 270R2 0.1757 0.1479Hausman 检 验 20.02 概 率 0.0005土 地价 格指 数 固 定效 应 随 机效 应系 数 标准误 系 数 标准误对数总人口 0.77 1.35 0.15 0.96对 数 人 均 实 际 GDP -0.61 0.72 -0.18 0.67贷 款利 率 1.24 0.97 1.49 0.97物 价指 数 0.32 0.20 0.29 0.20_co

49、ns 64.47* 20.78 67.90* 19.54N 270 270R2 0.0604 0.0584Hausman 检 验 1.59 概率 0.8112租 房价 格指 数 固 定效 应 随 机效 应系 数 标准误 系 数 标准误对数总人口 -0.40 0.54 -0.53* 0.25对 数 人 均 实 际 GDP 0.00 0.29 0.35 0.23贷 款利 率 0.16 0.39 0.25 0.39物 价指 数 0.10 0.08 0.09 0.08_cons 94.21* 8.39 92.15* 7.51N 270 270R2 0.0169 0.0122Hausman 检 验 4.86 概 率 0.3025根 据表 5 的 结果 ， 我 们可 以发 现使 用总 人口 解释 三类 房地 产价 格指 数的 解释 能力 非常 有 限 ，人 口总 量对 房地 产价 格指 数并 没有 显著 影响 。结 合 以 上 两 个表 ， 我 们 可 以 初 步 判 断 ， 家 庭 数 量 对 于 解 释 过 去 房 地 产 价 格 变 化 更 有 力 量 ， 从 而对 未来 中国 房地 产将 比总 人口 有更 显著 影响