1、 1 / 20 【广 州 写字 楼商情 报 】 目 录 观 一、宏 / 业场 行市分 析 2 （一）市场政策一览.2 (二) 经济数据摘录.2 （三）土地信息、政府规划、市场新闻回顾4 业产场 二 、 商地市分 析 .5 （一）商铺：.5 1 应况 、供 情 分析：.5 2 况 、成交情 分析.7 （二）写字楼：.11 1 应况 、供 情 分析：. 11 2 况 、成交情 分析.12 2010 年12月 2 / 20 一、 观 宏/业 行 场 市分 析 （一）市场政策一览 1、 【政策名称】 ：中央定调 2011 年货币政策：由适度宽松转向稳健 【公布时间】 ：2010-12-3 【内容摘要】
2、 ：3 日召开的中共中央政治局会议指出，要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强 宏观调控的针对性、灵活性、有效性。这意味着金融危机后实施的适度宽松货币政策将正式转向稳 健。 2、 【政策名称】 ：加强版限外令 外资禁止买卖境内物业套利 【公布时间】 ：2010-12-22 【内容摘要】 ：12 月 22 日，商务部官方网站发布关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知 1、对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建、在建房地产物业进行套利。 2、各地商务主管部门要严格按照外商投资设立投资性公司的各项规定开展审批工作，不得审批涉及 房地产开发经营业务的投资性公司；要会同外汇局
3、等有关部门认真甄别、严格审核返程投资类房地 产企业，严格控制以返程投资方式设立境内房地产企业；进一步加强对并购、股权出资等方式新设 增资的房地产项目的审批监管和数据审核，商务部将会同有关部门对该类方式实际使用外资数据 适时开展统计监督检查。 3、 【政策名称】 ：广州二手房 1 月 1 日起全部网签 【公布时间】 ：2010-12-22 【内容摘要】 ：明年开始，广州所有二手房买卖交易都要在网上签合同，交易房屋一旦网上签约就会 被锁死直至交易完成。这一措施将使二手房交易更阳光化，不会出现一房两卖的情况。市国土房管 局相关负责人更表示，网签系统还将和银行、税局全部联网并可实时查询，能基本杜绝报低
4、成交价 避税的行为。 (二) 经济数据摘录 1、 【数据类型】 ：央行年内第六次上调准备金率 稳健货币政策初试锋芒 【公布时间】 ：2010-12-10 3 / 20 【内容摘要】 ：中国人民银行日晚间宣布，从年月日起，上调存款类金融机构 人民币存款准备金率 个百分点, 已创纪录新高至 18.5%。 这已是年内第次上调存款准备金率， 既显示政府稳定物价、控制通货膨胀的决心，也是对货币政策回归“稳健”的诠释。本次上调举措 可冻结约 3500 亿流动性 2、 【数据类型】 ：全国 11 月份 CPI 同比上涨5.1 ，广州11 月的 CPI 指数同比上涨3.6% 【公布时间】 ：2010-12-1
5、1 【内容摘要】 ：国家统计局昨日发布，11 月，居民消费价格（CPI）同比上涨 5.1%，环比上涨 1.1%。 继 10 月同比增长 4.4%后，CPI 再创新高，这也是中国近 28 个月以来 CPI 的最高值。11 月份，广州城 市居民消费价格总水平环比下降 1.0%。与上年同月比，11 月份广州城市居民消费价格总水平上升 3.6%，比上月回落了 0.3个百分点。111 月累计，广州城市居民消费价格总水平上升 3.1%。 3、 【数据类型】 ：央行宣布年内第二次加息 【公布时间】 ：2010-12-25 【内容摘要】 ：中国人民银行日晚间宣布，自年月日起，上调金融机构人民币 存贷款基准利率
6、，其中金融机构一年期存贷款基准利率分别上调个百分点。上调后，一年 期存款基准利率将提升至；一年期贷款基准利率将提升至。其他各档次存贷 款基准利率均相应调整。其中，两年期和三年期存款利率均上调个百分点，五年以上期存款 利率上调个百分点。这是央行今年以来第二次加息，也是自中央宣布要实施稳健货币政策 以来的首次加息。上次加息是在月日，一年期存贷款基准利率也分别上调个百分 点。 4、 【数据类型】 ：住房公积金存贷款利率调整 【公布时间】 ：2010-12-25 【内容摘要】 ： （1） 、从2010年 12 月26 日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调 0.34 个百分 点，由现行的 1.91
7、%调整为 2.25%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。 （2） 、从 2010 年 12月 26 日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金 贷款利率均上调 0.25 个百分点。五年期以下（含五年）从 3.50%调整为3.75%，五年期以上从 4.05% 调整为 4.30%。 （3） 、从2010年 12 月26 日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的 城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮 10%执行，并随个人住房公积金贷款利 率变动做相应调整。 （三）土地信息、政府规划、市场新闻回顾 1、 【规划名称】 ： 广州
8、南沙智慧岛建设战略规划 【公布时间】 ：2010-12-27 【内容摘要】 ： 战略规划提出建设南沙智慧岛，依托粤港澳紧密合作以及资源集聚，率先推进物联 网等智慧技术的研发，并推动其大规模产业化，打造智慧技术创新和智慧产业集聚区，利用智慧技 术对南沙现存产业、企业以及社会系统进行智慧化改造，使南沙成为互联网与物联网有机结合的智 慧岛以及宜业宜居的生态滨海新城，探索“智慧广州”未来发展新路，最终成为引领中国“智慧城市” 发展的先行区。南沙新区是广州市南拓发展战略的重要节点，是广州走向世界、走向海洋、建设滨 海城市的重要版块，也是推动穗港澳合作先行先试的重要平台，站在世界潮流制高点上规划南沙智 慧
9、岛，是具有战略意义的创新性举措。 5、本月广州地块出让情况一览表 区域 出让方 式 地块编号 地块位置 土地用途 用地面 积（平 方米） 容积率 建筑面 积（平 方米） 成交价 （万 元） 折合楼 面地价 （元） 竞得者白云区 挂牌出让 白云区云城 西路东侧（ AB2910001 ） 白云区云城 西路东侧 商业金融业 用地(C2) 39780 5.03 200100 144000 7196 上海绿地 （集团） 有限公司 番禺区 挂牌出让 番禺区沙头 街横江禺山 西路南侧 番禺区沙头 街横江禺山 西路南侧 商业用地 (C2) 74170 2.0 148340 32700 2204 广州海新 冷冻
10、仓储 有限公司萝岗区 挂牌出让 广州开发区 KXC-I4-5 地块 科学城开泰 大道以东， 映日路以北 商业金融用 地 (C2) 44754 2.2 98458.8 13915 1413 广东省天 然气管网 有限公司 花都区 挂牌出让 花都区107国 道以西A地块 花都区107国 道以西A地块 商业金融业 用地(C2) 25162 2.0 50324 13500 2683 广州花都 雅居乐房 地产开发 有限公司 花都区 挂牌出让 花都区107国 道以西B地块 花都区107国 道以西B地块 商业金融业 地块(C2) 62320 2.0 124640 30500 2447 广州花都 雅居乐房 地产
11、开发 有限公司数据整理： 广东中原工商铺部 4 / 20 二、商业产场 地市分 析 （一）商铺： 1 应况 、供 情 分析： 1 预资项 ）新取得 售 格 目： 区域 项目名称 项目地址 预售许可证 号 开发商 可售套数 可售面积 （） 发证日期 荔湾区 金域华府 A1A2A3 康王中路330号、 332号、334号 20090413 广州市万新 房地产有限 公司 122 2383.78 2010-12-2 天河区 佳润临江上品 大厦 临江大道 #681#683 20101011 广东润通实 业有限公司 17 1951.78 2010-12-3 从化市 中盈星汇峰 公馆自编E、 F栋 明珠路1
12、8号 20101025 广州中盈置 业有限公司 13 751.13 2010-12-7 从化市 中盈星汇峰 公馆自编A、 B栋 明珠路18号 20101024 广州中盈置 业有限公司 19 1428.72 2010-12-7 海珠区 方圆滨江大厦 商业、住宅楼 1栋 红梅路#59- #65单、蕙兰 路#2-#12双、 桃花街#62- #66双 20090435 广东华胜房 地产开发有 限公司 6 1308.85 2010-12-7 南沙区 南沙海璟奥园 D型独立商铺 广州市南沙区进 港大道南侧、富 汇居东侧、南沙 御景花园以西地 段 20101041 广州奥园海 景城房地产 开发有限公 司 5
13、 613.44 2010-12-10 南沙区 南沙珠江湾自 编B2-1，B2- 2栋 自编B2-1，B2-2 栋 20101037 广州南沙经 济技术开发 区珠江房地 产开发有限 公司 14 1138.62 2010-12-10 南沙区 南沙珠江湾自 编B2-3，B2- 4栋 自编B2-3，B2-4 栋 20101036 广州南沙经 济技术开发 区珠江房地 产开发有限 公司 14 1129.55 2010-12-105 / 20 6 / 20 越秀区 正佳东方国际 广场 环市东路370、372 号 20101042 广州合银广场 发展有限公司 5 9005.74 2010-12-15 从化市
14、从化动漫产业 园公寓式酒店 自编1座、2座 、3座、4座 从化市太平镇员洲 岗村 20101048 广州从化动漫 产业园发展有 限公司 332 16451.76 2010-12-17 增城市 汇东国际花园 4幢自编号A5 栋 增城市新塘镇汇东 南路1号4幢 20101070 广州市合汇房 地产有限公司 44 2934.45 2010-12-21 番禺区 奥园广场一 期商业一、 二、三栋 南城路148-172 （双）号、福德 路317-345（单） 号、南华路251- 285（单）号 20100848 广州奥誉房 地产开发有 限公司 60 7737.2708 2010-12-23 增城市 学府雅
15、苑商 业，住宅（自 编号商业D-1 、D-2，住宅 A-1，会所E- 1） 增江街学府路1号1 、5幢 20101078 广州达峰房地 产开发有限公 司 51 5052.59 2010-12-23 海珠区 馨润尚寓 东晓南路1275号 至1299号（单 号）；盈丰路10 号至30号（双 号）、盈丰路30 号之1至之8号 20101093 广州蓝粤房 地产开发有 限公司 4 7621.18 2010-12-28 从化市 翰林国际公 馆住宅楼工 程1栋（自编 号4号楼） 从化市街口街新 村北路52-56号 20101101 广州市盛唐 房地产开发 有限公司 2 398.73 2010-12-29
16、从化市 智杰雅筑花 园5幢、4幢 （自编6#楼 、7#楼） 从化市城郊街向 阳一路32号 20101104 广州市宏诚 企业有限公 司 6 489.52 2010-12-29 从化市 中盈星汇 峰公馆自编C 、D、G栋 明珠路18号 20101096 广州中盈置 业有限公司 16 1229.71 2010-12-29 增城市 汇东国际花园 1幢自编号A1 栋 增城市新塘镇汇东 南路1号1幢 20101110 广州市合汇房 地产有限公司 9 482.46 2010-12-30 番禺区 奥园广场一 期商业一、 二、三栋 南城路148-172 （双）号、福德 路317-345（单） 号、南华路251
17、- 285（单）号 20100848 广州奥誉房 地产开发有 限公司 13 813.7355 2010-12-30 增城市 锦绣新天地 花园商业、 住宅楼（自 编号锦绣新 天地花园7- 11#商铺、 16-23座、 43-46座） 增城市新塘镇府 前路29号锦绣新 天地花园7-11#商 铺、16-23座、 43-46座 20100843 广州华新置业 有限公司 19 1178.99 2010-12-30 从化市 人盛从化荔枝湾假 日花园自编7号楼 从化市广从北路 263号 20101112 广州市天浩实 业有限公司 11 1066.58 2010-12-31 数据来源：阳光家缘网，数据整理：广
18、东中原工商铺部 分析：本月共有 25 个商业商铺项目取得预售证或加推商铺， 。产品类型分别为商住式商铺和商业写字楼混 合式组合、临街式商铺，共为市场提供约 4.5万的新增货量。 2）本月主要新开盘项目： 区域 项目名称 预售许可 证号 开发商 可售 套数 可售面积 （） 主力面积 () 销售均价 发证日期 增城 市 学府雅苑 20101078 广州达峰房地产 开发有限公司 51 5052.59 51.55、 42.31 26675 2010-12- 23 增城 市 锦绣新天地 花园7-11#商 铺 20100843 广州华新置业有 限公司 11 1066.58 89.28、 91.31 312
19、99 2010-12- 30 数据整理：广东中原工商铺部 分析：本月共有 2 个主要商铺开盘出售，为增城市的学府雅苑和锦绣新天地花园 7-11#商铺。产品基本为 住宅裙楼和社区商铺，主要用于日后项目整体生活配套需要。 2、成交情况分析 1）一、二手成交量分析： 0 2 4 6 8 10 12 14 16 万平方米 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 月份 2010年广州市商铺供求情况一览 供应量 一手成交量 二手成交量注：因阳光家缘网数据公布延后，故当月官方数据顺延至次月总结显示。 数据来源：阳光家缘网，数据整理：广东中原工商铺部 分析：从广州市国土房
20、管局最新公布市场月报数据显示，2010 年11 月份，广州市商铺市场供应量为 7.01 万，环比大涨约 209%。广州市商铺一手市场成交量为 6.1 万，环比下降约 29%。二手市场持续畅旺， 本月成交量 2.26 万，环比上升约 43%。 7 / 20 2）一、二手成交价格分析： 2010年广州市商铺月度成交价格走势 12498 13019 15462 11174 11163 16638 12868 20671 21635 20552 8592 5920 7374 6676 7186 8198 8280 12562 10032 9892 11178 21274 0 5000 10000 15
21、000 20000 25000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 月份 元/平方米 一手成交 二手成交注：因阳光家缘网数据公布延后，故当月官方数据顺延至次月总结显示。 数据来源：阳光家缘网，数据整理：广东中原工商铺部 分析：本月一手市场成交均价为 20552 元/，价格持续小幅下降，主要由于十区中，以往的成交主力区 域荔湾区、越秀区等成交量较少，近郊地区如萝岗区、番禺区等成交喜人，因近郊项目成交价格水平较低， 而成交量影响力逐步增大，市区保利威座大厦相对低价销售，在一定程度上拉低全市成交价格。二手市场 成交均价为 11178 元/,价格上涨 13%。
22、由于 11 月通胀水平达年内最高，所以规避通胀的投资需求趋旺。 3）求盘、放盘情况分析 放盘客户区域来源分布 8 / 20 天河区 26% 越秀区 23% 荔湾区 15% 海珠区 19% 番禺区 3% 黄埔区 1% 增城区 0% 台山市 0% 佛山市 0% 清远市 0% 从化 1% 白云区 12%数据来源：中原工商铺部 分析：本月，中原工商铺部新收放盘客户 311 宗，环比上月上升 25%；新收求盘客户数量达到 494 宗，环 比增幅 23.5%。求盘量放盘量比为约为 1.6:1。求盘客数量的持续上涨，反映出市场投资客户正在为自己 的持有资金寻找出路，二手商铺市场上继续呈现求大于供的趋势。 放
23、盘客户来源主要来自天河区和越秀区，占比分别为 26 和23%，海珠区和荔湾区紧随其后，占比为 19%和15%。 4）X原地产成交分析 X 原地产商铺租售成交占比一览 买卖 70% 租赁 30%数据来源：广东中原工商铺部 分析：据X原地产成交数据显示，12 月商铺成交 70%来自买卖成交，租赁成交则占 30%。通胀压力迫使投 资者投资保值增值较好的商业地产市场，所以一些投资前景看好的商铺备受投资者青睐。 X 原地产商铺区域成交分布一览 9 / 20 商铺买卖 越秀 28% 白云 29% 荔湾 29% 省内 14%商铺租赁 天河 34% 海珠 33% 越秀 33%数据来源：广东中原工商铺部 分析:
24、从上图可以知道，商铺买卖还是集中在老城区，荔湾、越秀、白云分别占 29%、28%、29%。与这些地 区商业发展比较成熟，人流量比较多，商铺买卖市场活跃有很大关系。商铺租赁中，天河、越秀和海珠三 分天下，各占 33%左右。 成交客户获知途径分析 朋友介绍 50% 短信 10% 其它报纸 10% 广州日报 10% 其它（COLD CALL） 20%分析:从上个月成交客户的情况可以看出，50%的成交客户是通过朋友介绍达成成交的，COLD CALL 占的比 例是 20%，报纸和短信也是他们的获知方式。半数成交客户是朋友介绍的，说明对以前成交客户的关系维 护对我们来说非常重要。 客户年龄段分析 10 /
25、 20 30-39岁 62% 40-49岁 38% 20岁以下 0% 20-29岁 0% 50-59岁 0% 60岁及以上 0%分析：成交客户中，30-39 岁是成交的主力客户，占全部成交客户的 62%，40-49 岁的成交客户有 38%，成 交年龄相对年轻化。 2010年12月商铺成交个案摘录 建筑面积 成交总价 成交类型 区域 项目名称 （） （元） 人民北路 691 号 1897.31 17000000 越秀区 环市中路 300 号 21.41 2315000 台山市 地王广场 24.7 568444 荔湾区 西华路太保直街乐华菜地16 号 303 14700000 犀牛路18 号 61
26、.08 1771441 犀牛路18 号 121 3303300 买卖 白云区 瑶台大街 19 号 55.04 1030000 越秀区 德政中路 234号 60.2882 12000 海珠区 江南大道中路 99号 60 16000 租赁 天河区 龙口西路 313号 100 96000 数据来源：广东中原工商铺部 （二）写字楼： 1、供应情况分析： 1）新取得预售资格项目： 区域 项目名称 项目地址 预售许可证 号 开发商 可售套 数 可售面积（） 天河区 佳润临江上品 大厦 临江大道 #681#683 20101011 广东润通实业有限公司 468 28651.92 越秀区 正佳东方国际 广场
27、环市东路 370-372号 20101042 广州合银广场发展有限 公司 931 83173.05 番禺区 海印又一城2 栋 番禺大道北 383号 20101043 广州市番禺海印体育休 闲有限公司 110 9960.156 据来源：阳光家缘网，数据整理：广东中原工商铺部 11 / 20 分析：本月共有 3 个商业办公类项目取得预售证，分别为番禺区的海印又一城 2栋、天河区的佳润临江上 品大厦、越秀区的正佳东方国际广场。产品类型分别为传统写字楼和综合商用物业、酒店式商务公寓。共 为市场提供约 12.2 万的新增货量。 2）本月新开盘项目： 区 域 项目名称 预售许可 证号 开发商 可售套 数
28、可售面积 （） 主力面积() 销售均价 （元/） 发证日期 天 河 区 佳润临江 上品大厦 20101011 广东润通实业有 限公司 468 28651.9248.57、 44.75 27253 2010-12-3 数据整理：广东中原工商铺部 分析：本月有 1 个商业写字楼开盘出售，是位于天河区的佳润临江上品大厦。佳润临江上品位于天河科韵 路临江大道交汇处西北侧，一栋为酒店式公寓，一栋为写字楼。 2、成交情况分析 1）一、二手成交量分析： 0 5 10 15 20 25 30 万平方米 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 月份 2010年广州市写字楼供
29、求情况一览 供应量 一手成交量 二手成交量注：因阳光家缘网数据公布延后，故当月官方数据顺延至次月总结显示。 数据来源：阳光家缘网，数据整理：广东中原工商铺部 分析：从广州市国土房管局最新公布市场月报数据显示，2010 年 11 月份，广州市写字楼一手市场供应量 为 7.43 万，环比略微下降。广州市写字楼一手市场成交量为 12.22 万，环比增长约 123%。二手市场 成交量 0.32 万，环比下降 78%。天河区和萝岗区一手交易表现非常突出,在广州十区中排名前两名。供应 量的下降市场选择就会更少，通货膨胀的威胁迫使投资资金向保值增值性好的物业流动。 12 / 20 2）写字楼一、二手成交价格
30、分析： 2010年广州市写字楼月度成交价格走势 13849 15092 16192 18311 14818 19646 14889 22721 17765 16994 5686 5544 5608 5074 4896 6128 8227 7722 4052 8811 6733 16951 0 5000 10000 15000 20000 25000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 月份 元/平方米 一手成交 二手成交注：因阳光家缘网数据公布延后，故当月官方数据顺延至次月总结显示。 数据来源：阳光家缘网，数据整理：广东中原工商铺部 分析：本月一手市场
31、成交均价为 16994 元/，价格均小幅上升，主要由于十区中，主要是市区单价较高 的楼盘流入市场，拉升了成交均价。二手市场成交均价为 6733 元/,价格下降了 24%，主要是传统写字楼 分布区的成交趋少，业主惜售严重。 3）本月热售项目排名（写字楼类） ： 排名 区域 项目名称 本月成交 套数 本月成交面积 项目规模 销售率 1 天河区 保利威座大厦 161 39,494 53,735 0.73 2 萝岗区 科汇发展中心 155 36,869 257,253 0.89 3 天河区 保利中汇广场 137 21,192 48,194 0.64 4 番禺区 海印又一城 140 12,649 19,
32、902 0.75 5 天河区 临江上品 170 8,388 26,700 0.67 6 白云区 白云万达广场 32 5,365 81,487 0.90 7 南沙区 奥园商务大厦 78 4,485 24,721 0.95 8 萝岗区 飞晟文汇广场 35 4,007 39,065 0.69 9 海珠区 中洲交易中心 13 2,304 48,270 0.97 10 海珠区 保利世界贸易中心 29 2,250 88,487 0.91 13 / 20 数据来源：阳光家缘网，数据整理：广东中原工商铺部 分析：本月，广州写字楼的成交喜人，多个项目出现大额成交，萝岗区、天河区均不乏大宗成交。保利威 座大厦和科
33、汇发展中心成交量就占了总成交量的 30%左右，保利地产继续它的高运转模式销售，保利威座 大厦顺理成章的成为本月成交冠军。科学城板块继续受到投资者的追捧。 4）求盘、放盘情况分析 放盘客户区域来源分布 天河区 44% 罗岗区 3% 越秀区 28% 海珠区 21% 白云区 1% 花都区 2% 荔湾区 1%数据来源：广东中原工商铺部 分析：本月，中原工商铺部新收办公类放盘客户 387 宗，环比上月增幅 48%；新收求盘客 679宗，环比上 涨 23%。求盘量放盘量比为约为 1.75:1，二手写字楼市场依然是呈现供不应求的趋势，尤其是优质物业更 是受到投资者的追捧。 其中，44%的盘源来自天河区，其次
34、 28%来自越秀区，21%的盘源则来自海珠区。这三个区的商业地产 发展比较成熟，写字楼存量市场交投相对比较踊跃。 5）X原地产成交分析 X 原地产写字楼租售成交占比一览 14 / 20 买卖 54% 租赁 46%数据来源：广东中原工商铺部 分析：据 X原地产成交数据显示，12 月成交中54%来自买卖成交，租赁成交为 46%。12 月是写字楼买卖的 传统淡季，但是由于通货膨胀严重，市场上投资市场活跃，成为近年来少有的旺市。 X 原地产写字楼区域成交分布一览 写字楼买卖 天河 26% 海珠 37% 越秀 37%写字楼租赁 天河 70% 海珠 24% 越秀 6%数据来源：广东中原工商铺部 分析：据
35、X原地产成交数据显示，12 月成交超过 65%成交个案来自天河区，其次为越秀区和白云区。威尼 国际、中石化大厦和富力盈隆广场为本月广州市二手成交的活跃盘代表。大宗成交个案方面则同样来自天 河区，珠江新城 CBD 生态办公写字楼汇美大厦成功出租近 800 。 写字楼买卖目的分析 15 / 20 自用 26% 投资 69% 自用投资 5%写字楼租赁目的分析 自用 88% 投资 6% 投资（考虑日后 自用） 6%分析：在写字楼买卖目的中投资客户占 69%，另外 26%是自用客户，还有 5%是自用兼投资的客户。 成交客户获知途径分析 朋友介绍 22% 地铁广告 2% 网络广告 42% 杂志广告 2%
36、其它报纸 2% 广州日报 4% 其它（COLD CALL） 10% 房产频道 6% 单张 2% 短信 4% 路过 4%分析：从上图可以看出，成交客户获知途径中 42%是来自网络广告，22%是经过朋友介绍，COLD CALL 占比 是 10%。这三个获知途径占比 74%，是成交客户的主要获知方式。从上图还显示流媒体的传播逐渐被客户 所接受。 成交客户年龄段分析 16 / 20 20-29岁 23% 30-39岁 64% 50-59岁 0% 40-49岁 10% 60岁及以上 3% 20岁以下 0%分析：从成交的客户来看，主要集中在 20 岁到40 岁之间，其中 30-39岁占 64%，20-29
37、 岁占23%，40-49 岁占 10%。成交客户的年龄都相对比较年轻。 2010年12月写字楼成交个案摘录 成交类型 区域 项目名称 建筑面积（） 成交总价 （元） 中石化大厦 259 6993907 大都会广场 181.55 3950000 津滨腾越大厦 140.7 3306450 保利丰兴广场 143.55 2871000 都市华庭 155.1796 2482873 都市华庭 139.5824 2233318 天河区 都市华庭 12.6 230000 力迅商务中心 204.9384 3700000 广东国际大厦A 附楼 163.5 2326000 广东国际大厦A 附楼 117.6 1674
38、000 嘉润商务大厦 55.03 1093082 嘉润商务大厦 55.02 1090000 嘉润商务大厦 53.79 1068620 越秀区 东山紫园 60.18 954880 达镖国际中心 115.32 2165838 达镖国际中心 115.32 2102763 达镖国际中心 115.32 2102763 达镖国际中心 81.32 1550112 达镖国际中心 81.32 1519109 达镖国际中心 47.22 1119949 达镖国际中心 47.39 1025175 买卖 海珠区 达镖国际中心 45.63 958881 粤海天河城大厦 635.2 127040 富力盈泰广场 333.38
39、 115000 租赁 天河区 汇美大厦 512.14 55311 17 / 20 18 / 20 中石化大厦 208.84 23255.81 羊城国际商贸中心 188 15040 羊城国际商贸中心 161.93 12954 中怡城市花园 128.6929 12800 壬丰大厦 149.17 11920 耀中广场 82.879 11263.26 金海大厦 179.0975 8000 羊城国际商贸中心 65 6500 骏源大厦 44.5 4005 越秀区 宜安广场 195.36 17000 富力金禧商务中心 62.1 3726 富力金禧商务中心 62.1 3726 富力金禧商务中心 61.91 3
40、715 海珠区 珠航大楼 21.5 1075 数据来源：广东中原工商铺部 6）广州市主要写字租售水平监控 区域 物业名称 租均价 （元/） 售均价 （元/） 管理费 （元/） 路段 进驻率% 中石化大厦 130-140 265000-18000 ￥30 体育西路 70% 时代广场 90-100 ￥18,000 ￥26 天河北路 90% 广州国际贸易 中心 80-90 ￥16,000 ￥18 天河北路 95% 保利丰兴广场 90-110 20000-22000 ￥25 天河路 89% 广晟大厦 120-130 ￥25,000 ￥26 天河路 98% 城建大厦 90-110 23000 ￥25 体
41、育西路 99% 壬丰大厦 80-90 ￥18,000 ￥15 天河路 90% 天河城大厦 ￥150 只租不售 ￥29 天河路 95% 中信广场 140-160 26,000-30,000 ￥29 天河北路 96% 大都会广场 110-120 ￥22,000 ￥25 天河北路 95% 耀中广场 140-150 ￥28,000 ￥28 林和西路 99% 中泰国际广场 120-130 ￥21,000 ￥29 林和西路 92% 维多利广场 110-120 24000-25000 ￥25 体育西路 92% 新创举大厦 90-105 ￥20,000 ￥15 体育西路 95% 天誉大厦 150-170 暂停
42、发售 ￥29 林和中路 90% 南方证券大厦 80-90 ￥16,000 ￥24 体育东路 96% 财富广场 ￥125 ￥20,000 ￥25 体育东路 95% 天河 北 金利来大厦 135-145 只租不售 ￥29 体育东路 98% 19 / 20 西塔 160-220 只租不售 ￥29 华夏路 未使用 高德置地广场 150-170 只租不售 ￥30 华夏路 90% 保利中心 ￥160 ￥30,000 ￥28 沿江大道 68% 创展中心 135-140 只租不售 ￥26 体育东路 95% 万菱汇 160-180 只租不售 28 天河路 未使用 保利中汇广场 未使用 27,000-28,000
43、18 林和中路 未使用 圣丰广场 未使用 报价30,000 29 广州大道中 未使用 广晟国际 未使用 报价 35,000-40,000 / 华夏路 未使用 珠江城 未使用 只租不售 华夏路 未使用 广州国际金融 中心 200-240 只租不售 33 华夏路 未使用 高德置地广场 160 只租不售 30 花城大道 未使用 富力盈信大厦 130 ￥35,000 24 华夏路 未使用 汇美大厦 85-100 ￥33,000 15 金穗路 未使用 勤建大厦 ￥80 ￥18,000 ￥10 黄埔大道 95% 富力盈隆广场 110-120 ￥25,000 ￥25 黄埔大道 98% 富力科讯大厦 ￥95
44、￥22,000 ￥17.50 黄埔大道 97% 合景国际金融 广场 ￥200 只租不售 ￥30 华厦路 95% 信合广场 ￥140 只租不售 ￥28 华厦路 100% 富力中心 ￥160 只租不售 ￥29 华厦路 55% 华普广场 100-115 19000-21000 ￥15 华明路 97% 星汇国际大厦 ￥100 ￥20,000 ￥10 金穗路 95% 发展中心大厦 ￥150 只租不售 ￥29 沿江大道 100% 珠江 新城 三银大厦 ￥100 ￥22,000 ￥12 华利路 99% 锦城大厦 90-100 ￥18,000 ￥25 东风东路 93% 荣建大厦 ￥60 ￥14,000 ￥16
45、.80 建设六马路 95% 宜安广场 85-95 ￥16,000 ￥22 建设六马路 90% 中侨大厦 ￥60 ￥11,000 ￥23.50 先烈中路 90% 新宝利大厦 ￥70 只租不售 ￥25 中山六路 95% 捷泰广场 110-130 只租不售 ￥28 中山六路 98% 中旅商业城 ￥70 只租不售 ￥25 中山五路 85% 达宝广场 ￥75 只租不售 ￥28 流花路 85% 好世界广场 ￥100 ￥17,000 ￥29.80 环市东路 95% 新越 秀区 世界贸易中心 南塔 85-100 南塔16,000 ￥28 环市东路 95% 20 / 20 北塔 75 北塔16,000 电子大厦
46、 100-140 ￥20,000 ￥25 环市东路 90% 越秀城市广场 80-90 ￥16,000 南10 北6.6 东风中路 95% 健力宝大厦 ￥95 15000 ￥28 东风中路 90% 电信广场 ￥120 只租不售 ￥28 中山二路 98% 中华国际 90-110 20000-25000 18 或29 中山三路 89% 东山广场 85-100 ￥16,000 ￥28 先烈中路 90% 西门口广场 85-100 只租不售 28 中山六路 98% 中洲中心 ￥70 ￥19,000 北 22 南 9 新港东路 80% 保利国际广场 ￥70 ￥21,000 28 或 18 新港东路 70%
47、中洲交易中心 85-100 ￥20,000 22 新港东路 未使用 琶洲 保利世界贸易 中心 85-100 售罄 25 新港东路 50 数据来源：广东中原工商铺部 分析：12 月的商业地产的火爆表现背后原因有两个，首先由于临近年底，企业及个人资金都较为充裕，能 有更多实力用于投资及改善工作环境；其次，楼市调控新政下，写字楼市场未受影响，也吸引了部分投资 转向。2011年商业地产市场形势趋好。写字楼市场方面，一线城市将获得个人投资者的青睐，价格有望稳 步上涨，写字楼租金继续上扬；二线城市将迎来一轮新的建设高潮，市场短期将出现供大于求。商铺市场 方面，销售市场的火热仍将持续，租金上涨趋势也将延续，但商铺市场结构性的分化将愈演愈烈，城市核 心区的商铺价值将获得提升，而郊区的商铺将面临较大的风险。
