1、对有关收益法若干“理论观点”评析（下）界羁息(接上期)二对观点二:“收益不应扣除折旧与所得税“的评析对资产或企业收益的计算,是否应扣除折旧与所得税,评估行业存有争议.有的评估标准及某些书籍文献赞成“ 观点二“. 其理由大体上是 :“折旧没有形成现金流出量,实际上是通过销售与租赁收入回收的原始投资,不仅不是费用支出,相反是收益,因此不应扣除“,“所得税是资产或企业创造的新价值即国民收入(属 m 范畴),当然应计入收益中,所得税的交纳虽然形成现金流出量,但应以税前利润为收益.“笔者以为“ 观点二 “在理论上是不能成立的,而且给评估实践带来混乱,让评估人员在具体操作中无所适从.(一)从会计学和投资项
2、目经济评价学的角度审视,“观点二 “混淆了直接资本化法计算年收益与报酬资本化法计算未来各年净现金流量的两种根本不同的即静态法与动态法.其一,静态法.它是直接资本化法中计算年收益(a)的一种方法,属评估学范畴.因为静态法是由会计学核算企业损益的一套理论与操作引申出来的一种计算收益的方法,所以一般取值于资产或企业已有的财务报表尤其是损益表及成本核算资料,并且它以一个会计年度为计算单位,遵循会计学中的权责发生制,区分收益性支出与资本性支出和历史成本即静态成本原则.由此,固定资产与递延资产等支出不准作收益性支出,而只准作资本性支出.资本性支出按财务制度规定的期限逐期提支折旧与摊销,而不能于购建时一次性
3、摊销.历史成本即静态成本原则是指核算过程中保持历史上入账价值始终不变(国家法规政策允许或批准者例外),即不反映物价变动与货币贬值及货币的时间价值.用静态法计算收益,按估价时点原则的要求应以估价时点当年的一个年度为单位,由年总收入中减去各种收益性支出,但不准把固定资产投资如购买土地使用权,建造厂房及购置与安装机器设备等资本性支出在一个年度内一次性摊销,而只准按规定分期(年 ,月) 分批摊销 .固定资产与流动资产最大的区别就在于它不像流动资产(如原材料,能源等)那样,其使用价值与价值一次性转移到产品中去(即生产性耗费), 而只能在整个寿命期内逐渐磨损分期转移到产品中去.资本性支出的分期摊销如固定资
4、产折旧的性质相当于:(1) 不购建而租用固定资产时,如租赁土地,厂房及设备每年所需支付的租金,属生产成本费用范畴(2)储蓄存款中提取的本金.提取利息需扣交个人所得税,因利息是收益.提取本金不需扣交个人所得税,因本金不是收益.提摊折旧时虽未付出现金,但它只是从销售或租金收入中回收的原始投资(本金)并非收益 (利息).按“观点二“, 假如某项资产或项目, 原始投资1 个亿,经营收入正好与经营支出相抵销,所剩正好只是各年提摊折旧之和即原始投资 1 个亿.试问,此时,收益值应是 1 个亿,还是零?按“观点二“,“折旧是收益“,收益应是 1 个亿!那么 ,本金 1 个亿在IUL?正如美国评估专家理查德?
5、M?贝兹在他由国房地产信151-师的“ 不动产评估基础( 第五版)一书中指出的那样:“应计折旧估算值在估价的销售比较法和收益法中很重要,在用净收益除以销售价格 f前,我们首先应该从净收益中减去建设项目价值的年度退回金额(已投入资本的收回即年折旧费).当财产的价值随着年限逐渐损耗时,这一步骤非常重要.“u“由此可见,“观点二“对“折旧 “的经济含义在定性认识上是错误的.还应指出,静态法所计算出来的还只是直接资本化中的年收益 a,只有除以相应对 IZl 的收益(资本化), 一率后才是估价时点的市场价值.其二,动态法.它是报酬资本化 i法即现金流量折现法或收益现值法中 f计算未来各年预测净现金流量的
6、一种!方法,属投资项目经济评价学范畴.如上文所述,财务净现值即投资价值,它根本不是收益性资产的估价时点市场收益与价值范畴里的东西.不能把“ 动 ,静“ 两法所求的值等同或混淆起来.动态法的取值一般根据发展趋势及对未来变化作出某些假设与估计,从而预测出各年的现金流入,现金流出与净现金流量.它是以整个;未来寿命期为计算单位的,遵循现金收付制,不区分收益性支出与资本性支出与动态成本原则.因此,固定资【产,递延资产等资本性支出都应于现金支付时一次性摊销,不再在其后几十年中分期(年,月) 重复提支折旧与摊销.这里,并没有改变折旧摊销的性质,只是改变了摊销的时点.它仍然是成本费用与本金的回收,根本不是收益
7、(如利息). 还应指出,动态法所计算出来的还只是未来各年预测7320042 十国房地产估价师笪界羁息中国房地产估价师的净现金流量,只有折算成现值求和后才是财务净现值即投资价值.由此可知:静态法分期提摊折旧与动态法一次性摊销都是正确的.要求静态法中的收益不扣除年折旧,实质上相当于要求动态法中不一次性列支原始投资.因此,静态法必须扣除年折旧,不可漏扣;动态法每年收益不应再扣除年折旧,不可重扣.这里的结论应是:“观点二“ 在会计学与投资项目经济评价学上所犯的错误是:混淆了直接资本化法中计算年收益和报酬资本化法中计算未来各年净现金流量的两种根本不同的即静态法与动态法.(二)从评估目的的角度审视,“观点
8、二“ 混淆了收益界限不同的两类即微观效益与宏观效益.计算投资项目或拟购资产的收益,首先应明确其评估目的.从评估目的所涉及的收益界限不同,它可分为两类:其一,微观效益.它指以求取项目对投资者个人或企业的收益为评估目的.这种收益是从微观效益出发的,因而不应含所得税.尽管所得税是盈利中的一部分,性质属新创造价值,但它是国家的法定财政收入,而不是资产主体即投资者的收益,对于主体而言它只是一种付出与义务,因此应从盈利中扣除,即应以税后利润为收益.其二,宏观效益.它指以求取项目对国家和全社会的收益为评估目的.这种收益是从宏观效益出发的,因而应含所得税.其原因是所得税对国家与全社会而言,确实是收益而不是付出
9、.甚至可以说,对于国家和全社会而言,项目未来全部产出价值中,除了转移价值即物化劳动 c 外,其余价值含必要劳动 V 即人工工资报酬和剩余劳动 MIll 资金利息(金融资本利润),所得税与净利润( 产业资本利利润)都是收益,都属宏观效益范畴.所以,从宏观角度出发,常常是以付息与纳税前盈利为收益,若再考虑项目对扩大就业的社会效益,则尚应加上项目的全部人工工资报酬与社保福利支出.这里的结论是:“观点二“ 在对中国房地产估竹坪 2004274评估目的的理解上所犯的错误是:混淆了收益界限不同的两类即微观效益与宏观效益.三对观点-:“忽视或否定收益及其相应的收益(资本化) 率在口径上必须一致的原理“的评析
10、大部分评估标准规范及执业考试用书和相关教材书籍文献忽视了即没有明确指出“收益及其相应的收益(资本化) 率在口径上必须一致“是收益(资本化 )法在理论上能够成立的前提.有少数书籍文献提及但不够明确,有少数则持否定意见.这就造成“在错误的理论指导下必然产生错误的实践“的严重后果 .(一)从经济学角度审视 ,“观点三“ 误认为收益及其相应的收益(资本化)率只是一对笼统的概念,从而忽视或否定其多种不同种类的存在.收益及其相应的收益(资本化)率并不只是一对笼统的概念.就其内涵而言,它是指项目总收入在回收本金与扣除成本费用后的余额.就其外延而言,因其构成子项不同即外延宽窄不同而可细分为若干种类.收益构成子
11、项一般有:(1) 利息(资金成本);(2)折旧( 年回收本金);(3)所得税;(4)净利润 .由此可知 ,收益及其相应的收益(资本化) 率按其构成子项不同可分为诸多种类.一般常用的有四种:A,外延最宽的含(1)至(4)所有子项 ,它称付息折旧纳税前利润(EBDIT)及付息折旧纳税前利润率;B,“观点二“即“ 收益不应扣除折旧和税金“的收益含 (2),(3),(4),它称付息后折旧纳税前利润,简称折旧纳税前利润及折旧纳税前利润率;C, 计算所得税基础的法定收益含(3),(4),它称付息折旧后纳税前利润,简称税前利润及税前利润率;D,静态法所计算的收益外延最窄,反映投资者所实得之收益即公司可供依法
12、分配的红利.只含(4), 它称付息折旧纳税后利润简称税后利润及税后利润率.这里“利润 “与“收益“是同义词.之所以都用“利润“ 是习惯 .尚应指出,这里所有的收益(资本化)率都是用各类不同的收益(作为分子)除以各自相应的价格(作为分母),所有的上述“率 “都是“销售利润率“即“价格利润率“. 分母不能是别的什么,否则就与价格(价值) 评估无关.因为利润率因其分母不同尚可分为成本利润率,资金利润率,产值利润率,净资产利润率和工资利润率等.就收益性房地产而言,其收益除有付息,折旧,纳税前后之分外,尚含:(1)潜在总 (毛)租金;(2)实际总(毛 )租金 ;(3)半净租金;(4)净租金.其中,(1)
13、 是指当房地产全部常年出租,无空房损失及租金都收回,无呆死账损失条件下假定的毛租金收入(未扣除维修,管理,折旧与税金等成本费用);(2)是指 (1)扣除空房与呆死账损失后的实际毛租金收入;(3)是指租赁合同规定,一部分如室内装修,水电,物业管理费等由承租人承担的租金收入;(4)是指租赁合同规定,一切成本费用及税金都由承租人承担的租金收入.由此可见,收益及其相应的收益(资本化) 率实际上是存在诸多种类的,而不只是一对笼统的概念.对此,美国与港台的一些评估学着作多有零星论述.如上文提到的美国怎样为盈利公司定价一书中就有“EBIT 是指付息纳税前利润,EBDITJ 是指付息折旧纳税前利润(即前文中外
14、延最宽的收益 A 一笔者注)“ 及“最终价格是税后收益的 10 倍或税前收益的 6倍“ 的提法 ; 收益性不动产评估技术一书中就有“潜在总收益乘数(PCIM)和实际总收益乘数(EGIM)“之分等等.由此可知,美国评估行业,对此在理论认识上还是比较清晰的.因此从理论上全面系统地认识与分析收益及其相应的收益(资本化)率所存在的不同种类,是十分重要的,不容忽视或否定的.这里的结论应是:“观点三“ 在经济学上所犯的错误是:误认为收益及其相应的收益(资本化) 率只是一对笼统的概念,从而忽视或否定其多种不同种类的存在.(二)从评估学和数学的角度审视,“ 观点三 “忽视或否定了“收益及其相应的收益(资本化) 率在 IzI 径上必须一致“是收益 (资本化)法在理论上能够成立的前提.此处,笔者拟把收益比作外汇,与其相应的收益(资本化) 率比作相
