1、非 均 衡 的 房 地 产 市 场季 朗 超 著经 济 管 理 出 版 社图 书 在 版 编 目 ( CIP ) 数 据非 均 衡 的 房 地 产 市 场 / 季 朗 超 著 . 北 京 : 经 济 管 理 出 版 社 , 2004ISBN 7 80207 168 2 . 非 . . 季 . . 房 地 产 业 研 究 中 国 . F299. 233中 国 版 本 图 书 馆 CIP 数 据 核 字 ( 2004 ) 第 139983 号出 版 发 行 : 经 济 管 理 出 版 社北 京 市 海 淀 区 北 蜂 窝 8 号 中 雅 大 厦 1 1 层 电 话 : ( 01 0 ) 5 19
2、1 5 60 2 邮 编 : 1 0 00 3 8印 刷 : 经 销 : 新 华 书 店策 划 编 辑 : 谭 伟 技 术 编 辑 : 杨 玲 责 任 编 辑 : 张 马 责 任 校 对 : 静 洁787 mm960 mm/ 16 16. 5 印 张 228 千 字2005 年 4 月 第 1 版 2005 年 4 月 第 1 次 印 刷印 数 : 13000 册 定 价 : 29. 00 元书 号 : ISBN 7 80207 168 2/ F157版 权 所 有 翻 印 必 究 凡 购 本 社 图 书 , 如 有 印 装 错 误 , 由 本 社 读 者 服 务 部 负 责 调 换 。 联
3、系 地 址 : 北 京 阜 外 月 坛 北 小 街 2 号 电 话 : ( 01 0 ) 6 8 02 2 97 4 邮 编 : 1 0 0 83 6 1 前 言社 会 经 济 运 行 表 现 为 构 成 经 济 有 机 体 的 各 种 经 济 变 量 按 照 一 定 的 经 济 规 律 进 行 不 断 的 变 化 和 运 行 , 其 动 态 运 行 有 两 种 态 势 : 一 种 是 均 衡 运 行 , 另 一 种 是 非 均 衡 运 行 。 一 般 说 来 , 均 衡 是 暂 时 的 , 而 非 均 衡 才 是 经 济 运 行的 常 态 。 在 经 济 理 论 和 方 法 的 研 究 方
4、面 , 可 以 分 为 两 类 , 即 一 般 均 衡 理 论 及 其 分 析 方 法 和 非 均 衡 理 论 及 其 分 析 方 法 。 非 均 衡 理 论 是 在 经 济 非 均 衡 运 行 条 件 下 , 探 讨 供 求 不 能 完 全 相 等 的 情 况 下 , 经 济 如 何 达 到 一 定 稳 定 状 态 的 经 济 学 理 论 。 非 均 衡 理 论 认 为 , 均 衡 是 最 有 效 率 的 , 但 它 是 短 暂 的 , 而非 均 衡 才 是 一 种 常 态 。 不 同 的 原 因 会 导 致 不 同 性 质 的 非 均 衡 , 其 运 行 效 率 又 有 较 大 的 差 异
5、 。 提 高 效 率 的 惟 一 途 径 是 改 变 非 均 衡 的 性 质 , 把 非 均 衡 的 程 度 减 到 最 小 , 实 现 非 均 衡 条 件 下 资 源 的 优 化 配 置 。 因 此 , 用 非 均 衡 的 理 论 、 观 点 和 方 法 来 分 析 我 国 房 地 产 市 场 的 运 行 , 会 使 我 们 对 房 地 产 市 场 发 展 的 现 实 有 一 个 更 深 层 次 的 认 识 。在 改 革 开 放 的 20 多 年 里 , 我 国 国 民 经 济 取 得 了 飞 速 发 展 , 人 民 生 活水 平 不 断 提 高 , 土 地 使 用 制 度 改 革 和 城
6、镇 住 房 制 度 改 革 不 断 深 化 并 取 得 了 实 质 性 进 展 , 住 房 建 设 步 伐 加 快 , 住 房 消 费 有 效 启 动 , 居 民 住 房 条 件 有 了 较 大 改 善 。 以 住 宅 为 主 的 中 国 城 市 房 地 产 市 场 不 断 发 展 , 对 拉 动 经 济 增 长 和 提 高 人 民 生 活 水 平 发 挥 了 重 要 作 用 。 房 地 产 业 关 联 度 高 , 带 动 力 强 , 已 经 成 为 我 国 国 民 经 济 的 支 柱 产 业 。 保 持 我 国 房 地 产 市 场 持 续 、 健 康 、 稳 定 地 发 展 , 对 于 全
7、面 建 设 小 康 社 会 , 加 快 推 进 社 会 主 义 现 代 化 具 有 十 分 重 要 的 意 义 。 2 在 看 到 房 地 产 市 场 取 得 较 大 成 绩 的 同 时 , 我 们 还 应 当 看 到 , 我 国 房 地 产 市 场 的 发 展 并 不 是 一 帆 风 顺 的 , 还 存 在 以 下 几 个 方 面 的 问 题 : 经 常 出 现 供 求 总 量 的 短 缺 与 过 剩 即 市 场 供 求 总 量 非 均 衡 问 题 ; 一 些 地 区 和 城 市 房 地 产 结 构 性 矛 盾 较 为 突 出 即 存 在 结 构 非 均 衡 问 题 ; 对 房 地 产 市
8、场 的 宏 观 调 控 还 缺 乏 完 善 的 手 段 和 措 施 。 因 此 , 在 新 的 形 势 下 , 深 入 研 究 我 国 房 地 产 市 场 非 均 衡 运 行 的 特 点 和 规 律 , 探 求 房 地 产 市 场 非 均 衡 运 行 的 原 因 、 测 算 房 地 产 市 场 非 均 衡 的 方 向 和 程 度 , 采 取 有 效 措 施 对 房 地 产 市 场 进 行 宏 观 调 控 以 减 少 房 地 产 市 场 的 非 均 衡 程 度 , 从 而 促 进 我 国 房 地 产 市 场 的 均 衡 和 持 续 发 展 , 是 目 前 我 国 房 地 产 理 论 工 作 者
9、面 临 的 重 大 课 题 。在 房 地 产 市 场 理 论 和 实 践 方 面 , 针 对 我 国 房 地 产 市 场 上 存 在 的 以 上 问 题 , 我 国 学 者 从 一 般 均 衡 理 论 的 角 度 做 了 不 少 研 究 工 作 , 特 别 是 在 市 场 运 行 规 律 、 周 期 波 动 、 地 产 泡 沫 、 宏 观 调 控 等 方 面 取 得 了 不 少 成 果 , 这 些 成 果 在 指 导 我 国 房 地 产 实 际 工 作 和 政 策 制 定 方 面 发 挥 了 重 要 作 用 。 但 是 , 由 于 中 国 房 地 产 市 场 运 行 的 现 状 是 非 均 衡
10、 , 仅 从 一 般 均 衡 理 论 的 角 度 研 究 房 地 产 市 场 所 存 在 的 问 题 , 似 乎 还 缺 少 现 实 针 对 性 , 同 时 , 在 研 究 方 法 上 , 仍 有 一 定 的 局 限 性 。到 目 前 为 止 , 从 非 均 衡 理 论 的 角 度 , 运 用 非 均 衡 理 论 的 观 点 和 方 法 研 究 我 国 房 地 产 市 场 的 文 献 较 少 , 特 别 是 对 非 均 衡 条 件 下 房 地 产 市 场 的 运 行 规 律 、 调 节 机 制 、 供 求 总 量 及 结 构 的 非 均 衡 问 题 和 非 均 衡 条 件 下 房 地 产 市
11、场 的 宏 观 调 控 措 施 的 研 究 更 是 缺 少 定 量 的 、 有 现 实 针 对 性 的 研 究 成 果 。 由 于 不 管 是 在 传 统 的 经 济 体 制 下 还 是 自 改 革 开 放 以 来 , 我 国 房 地 产 经 济 始 终 具 有 明 显 的 非 均 衡 特 征 , 因 此 , 吸 收 包 括 非 均 衡 理 论 在 内 的 现 代 西 方 经 济 学 的 理 论 成 果 , 借 鉴 其 规 范 的 研 究 方 法 , 着 眼 于 中 国 房 地 产 市 场 的 现 实 ,在 对 我 国 当 前 房 地 产 市 场 非 均 衡 运 行 状 况 进 行 判 断 分
12、 析 的 基 础 上 , 展 开 对 房 地 产 市 场 非 均 衡 运 行 的 理 论 研 究 和 实 证 分 析 是 一 个 很 有 价 值 的 选 题 。本 书 从 一 个 新 的 研 究 视 角 , 即 用 非 均 衡 的 理 论 、 观 点 和 方 法 研 究 中 国 房 地 产 市 场 的 非 均 衡 运 行 和 宏 观 调 控 问 题 。 以 我 国 房 地 产 市 场 非 均 衡 运 行 3 前 言分 析 为 主 线 , 在 非 均 衡 理 论 和 方 法 以 及 市 场 供 求 理 论 的 指 导 下 , 运 用 定 性 分 析 与 定 量 分 析 相 结 合 、 理 论 和
13、 实 际 相 结 合 、 规 范 分 析 和 实 证 研 究 相 结 合 、 均 衡 分 析 和 非 均 衡 分 析 相 结 合 的 研 究 方 法 , 揭 示 中 国 房 地 产 市 场 非 均 衡 的 现 状 、 原 因 、 探 讨 非 均 衡 条 件 下 房 地 产 市 场 宏 观 调 控 的 理 论 和 方 法 。 我 们 相 信 , 该 项 研 究 将 在 一 定 程 度 上 丰 富 我 国 房 地 产 经 济 理 论 以 及 研 究 工 具 和 方 法 , 具 有 重 要 的 实 践 意 义 。全 书 共 分 七 章 , 主 要 研 究 内 容 如 下 :第 一 章 , 导 论 。
14、 首 先 , 提 出 论 文 研 究 的 目 的 、 意 义 。 其 次 , 进 行 文 献 综 述 。 非 均 衡 理 论 和 方 法 不 仅 完 全 适 用 于 中 国 转 轨 时 期 宏 观 经 济 研 究 , 也 同 样 适 用 于 对 当 前 房 地 产 市 场 的 研 究 , 而 且 更 有 针 对 性 。 到 目 前 为 止 , 国 内 外 对 宏 观 经 济 的 非 均 衡 问 题 都 有 不 少 研 究 成 果 , 但 是 对 房 地 产 市 场 非 均 衡 问 题 的 研 究 较 少 。 再 次 , 提 出 研 究 方 法 和 思 路 , 即 以 非 均 衡 分 析 方 法
15、 为 主 要 工 具 , 通 过 构 建 非 均 衡 计 量 经 济 模 型 , 研 究 中 国 房 地 产 市 场 非 均 衡 的 程 度 、 方 向 , 为 房 地 产 市 场 宏 观 调 控 提 供 理 论 依 据 和 政 策 建 议 ; 最 后 , 指 出 本 书 的 特 色 与 创 新 之 处 。第 二 章 , 非 均 衡 理 论 和 模 型 。 首 先 , 对 均 衡 、 非 均 衡 理 论 进 行 比 较 分 析 和 评 述 , 指 出 这 两 种 理 论 的 不 同 点 和 历 史 渊 源 , 重 点 介 绍 非 均 衡 的 含 义 、 特 点 、 基 本 概 念 、 假 设
16、条 件 和 形 成 过 程 ; 其 次 , 归 纳 了 非 均 衡 理 论 常 用 的 计 量 经 济 模 型 , 指 出 它 们 各 自 适 用 范 围 , 介 绍 非 均 衡 模 型 的 参 数 估 计 方 法 。 通 过 对 非 均 衡 理 论 和 模 型 的 分 析 , 为 本 书 所 提 观 点 奠 定 理 论 基 础 和 方 法 论 基 础 。第 三 章 , 中 国 房 地 产 市 场 非 均 衡 现 状 、 原 因 与 调 节 机 制 。 首 先 , 分 析 房 地 产 市 场 研 究 的 理 论 基 础 , 如 房 地 产 市 场 的 特 点 、 供 求 非 均 衡 模 型 、
17、 市 场 结 构 和 体 系 。 其 次 , 研 究 中 国 房 地 产 市 场 非 均 衡 的 现 状 和 原 因 。 根 据 对 我 国 房 地 产 市 场 运 行 现 状 的 分 析 , 认 为 中 国 房 地 产 市 场 的 发 展 一 直 处 于 非 均 衡 变 动 过 程 中 , 房 地 产 市 场 既 存 在 供 求 总 量 的 非 均 衡 又 存 在 结 构 的 非 均 衡 现 象 。 产 生 上 述 非 均 衡 的 原 因 可 归 纳 为 五 个 方 面 , 即 市 场 体 系 的 不 健 4 全 、 市 场 机 制 的 不 完 善 、 市 场 价 格 的 不 灵 敏 、 市
18、 场 信 息 的 不 完 备 和 未 来 预 期 的 不 确 定 等 。 最 后 , 研 究 非 均 衡 条 件 下 房 地 产 市 场 的 双 向 调 节 机 制 及 调 节 措 施 的 应 用 。 非 均 衡 理 论 最 大 的 特 点 就 是 引 入 了 价 格 调 节 和 数 量 调 节 这 种 双 向 调 节 市 场 的 机 制 和 措 施 。 另 外 , 在 调 节 的 主 体 上 , 还 存 在 市 场 调 节 和 政 府 调 节 。 如 何 正 确 处 理 好 这 几 种 调 节 措 施 的 关 系 , 如 何 将 这 几 种 调 节 措 施 配 合 使 用 , 是 这 些 调
19、 节 措 施 能 否 有 效 的 关 键 。第 四 章 , 全 国 房 地 产 市 场 非 均 衡 实 证 研 究 。 主 要 采 用 实 证 分 析 的 方 法 研 究 全 国 房 地 产 供 求 总 量 和 结 构 的 非 均 衡 问 题 。 首 先 , 在 研 究 供 求 总 量 非 均 衡 时 , 构 建 了 中 国 房 地 产 市 场 供 求 总 量 的 非 均 衡 模 型 , 提 出 了 衡 量 市 场 非 均 衡 的 一 个 重 要 指 标 即 房 地 产 市 场 非 均 衡 度 的 概 念 。 并 采 用 非 均 衡 模 型 对 全 国 的 有 效 供 求 总 量 进 行 了
20、实 证 分 析 , 结 论 是 : 1987 2002 年 间 , 全 国 房 地 产 市 场 呈 现 明 显 的 非 均 衡 发 展 状 态 , 1999 年 之 前 非 均 衡 程 度 波 动较 大 , 而 1999 年 以 后 , 房 地 产 供 求 总 量 的 非 均 衡 状 态 呈 逐 渐 减 小 的 趋 势 。 其 次 , 本 书 还 就 全 国 房 地 产 市 场 结 构 问 题 进 行 了 实 证 分 析 。 我 们 将 房 地 产 市 场 结 构 的 非 均 衡 分 为 两 类 , 即 产 品 结 构 的 非 均 衡 和 市 场 层 次 结 构 的 非 均 衡 。 研 究 认
21、 为 全 国 房 地 产 市 场 结 构 还 存 在 明 显 的 非 均 衡 问 题 , 产 品 结 构 经 过 了 几 次 大 起 大 落 后 , 逐 步 形 成 了 以 住 宅 建 设 为 主 的 趋 向 合 理 的 产 品 结 构 比 例 。 但 在 住 宅 市 场 内 部 存 在 明 显 的 非 均 衡 问 题 , 特 别 是 广 大 工 薪 阶 层 所 需 求 的 中 低 档 住 宅 呈 现 供 不 应 求 的 状 态 。 最 后 , 通 过 对 市 场 层 次 结 构 的 分 析 , 认 为 全 国 房 地 产 市 场 二 、 三 级 市 场 的 发 展 存 在 严 重 的 非 均
22、 衡 问 题 。第 五 章 , 典 型 地 区 房 地 产 市 场 非 均 衡 实 证 研 究 。 首 先 , 我 们 以 深 圳 、 北 京 为 例 构 建 供 求 总 量 非 均 衡 模 型 , 并 以 这 两 个 城 市 的 相 关 数 据 进 行 模 型 的 参 数 估 计 , 测 算 其 有 效 供 求 量 和 非 均 衡 度 , 分 析 深 圳 、 北 京 房 地 产 市 场 历 年 非 均 衡 程 度 、 方 向 和 波 动 特 点 ; 其 次 , 讨 论 深 圳 、 北 京 两 城 市 的 结 构 非 均 衡 问 题 , 研 究 结 果 表 明 无 论 是 产 品 结 构 还
23、是 市 场 层 次 结 构 都 存 在 较 为 严 重 的 非 均 衡 问 题 ; 最 后 , 根 据 本 章 和 前 几 章 对 中 国 房 地 产 市 场 非 均 衡 运 行 的 理 论 和 实 证 分 析 , 总 结 了 中 国 房 地 产 市 场 发 展 中 的 非 均 衡 问 题 和 非 均 5 前 言衡 运 行 的 特 点 。第 六 章 , 非 均 衡 条 件 下 房 地 产 市 场 的 宏 观 调 控 研 究 。 首 先 , 分 析 非 均 衡 条 件 下 政 府 的 职 能 、 宏 观 调 控 的 理 论 依 据 、 宏 观 调 控 的 概 念 和 类 型 。 房 地 产 市
24、场 宏 观 调 控 的 理 论 依 据 是 市 场 的 非 均 衡 而 非 市 场 失 灵 , 这 与 传 统 的 看 法 有 所 不 同 。 其 次 , 针 对 中 国 房 地 产 市 场 历 史 上 两 次 最 重 要 的 宏 观 调 控 进 行 历 史 回 顾 、 绩 效 分 析 和 评 价 。 最 后 , 在 以 上 分 析 的 基 础 上 , 重 点 研 究 非 均 衡 条 件 下 房 地 产 市 场 宏 观 调 控 的 目 标 、 原 则 和 手 段 , 构 建 房 地 产 市 场 宏 观 调 控 手 段 的 应 用 模 型 和 警 戒 线 设 置 模 型 。第 七 章 , 结 论
25、 和 政 策 建 议 。 首 先 , 对 全 书 进 行 总 结 , 明 确 其 中 的 主 要 观 点 和 结 论 ; 其 次 , 在 对 前 面 各 章 研 究 成 果 进 行 归 纳 总 结 的 基 础 上 , 提 出 中 国 房 地 产 市 场 发 展 的 三 层 次 均 衡 取 向 目 标 模 式 , 同 时 , 针 对 中 国 房 地 产 市 场 发 展 的 现 状 , 提 出 了 实 现 三 层 次 均 衡 目 标 模 式 四 要 素 , 即 实 现 均 衡 目 标 的 基 础 、 前 提 、 途 径 和 保 障 。 1 第 一 章 导 论一 、 问 题 的 提 出社 会 经 济
26、 运 行 表 现 为 构 成 经 济 有 机 体 的 各 种 经 济 变 量 , 按 照 一 定 的 经 济 规 律 进 行 不 断 的 变 化 和 运 行 , 其 动 态 运 行 有 两 种 态 势 : 一 种 是 均 衡 运 行 , 另 一 种 是 非 均 衡 运 行 。 一 般 说 来 , 均 衡 是 暂 时 的 , 而 非 均 衡 才 是 经 济 运 行 的 常 态 。 在 经 济 理 论 和 方 法 的 研 究 方 面 , 可 以 分 为 两 类 , 即 一 般 均 衡 理 论 及 其 分 析 方 法 和 非 均 衡 理 论 及 其 分 析 方 法 。 非 均 衡 理 论 是 在 经
27、 济 非 均 衡 运 行 条 件 下 , 探 讨 供 求 不 能 完 全 相 等 的 情 况 下 , 经 济 如 何 达 到 一 定 稳 定 状 态 的 经 济 学 理 论 。 非 均 衡 理 论 认 为 , 均 衡 是 最 有 效 率 的 , 但 它 是 短 暂 的 , 而 非 均 衡 才 是 一 种 常 态 。 不 同 的 原 因 会 导 致 不 同 性 质 的 非 均 衡 , 其 运 行 效 率 又 有 较 大 的 差 异 。 提 高 效 率 的 惟 一 途 径 是 改 变 非 均 衡 的 性 质 , 把 非 均 衡 的 程 度 减 到 最 小 , 实 现 非 均 衡 条 件 下 资 源
28、 的 优 化 配 置 。 因 此 , 用 非 均 衡 的 理 论 、 观 点 和 方 法 来 分 析 我 国 房 地 产 市 场 的 运 行 , 会 使 我 们 对 房 地 产 市 场 发 展 的 现 实 有 一 个 更 深 层 次 的 认 识 。在 改 革 开 放 的 20 多 年 里 , 我 国 国 民 经 济 取 得 了 飞 速 发 展 , 人 民 生 活水 平 不 断 提 高 , 土 地 使 用 制 度 改 革 和 城 镇 住 房 制 度 改 革 不 断 深 化 并 取 得 了 实 质 性 进 展 , 住 房 建 设 步 伐 加 快 , 住 房 消 费 有 效 启 动 , 居 民 住
29、房 条 件 有 了 较 大 改 善 。 以 住 宅 为 主 的 中 国 城 市 房 地 产 市 场 不 断 发 展 , 对 拉 动 经 济 增 长 和 提 高 人 民 生 活 水 平 发 挥 了 重 要 作 用 。 房 地 产 业 关 联 度 高 , 带 动 力 强 , 已 2 第 一 章 导 论经 成 为 我 国 国 民 经 济 的 支 柱 产 业 。 保 持 我 国 房 地 产 市 场 持 续 、 健 康 、 稳 定 的 发 展 , 对 于 全 面 建 设 小 康 社 会 , 加 快 推 进 社 会 主 义 现 代 化 具 有 十 分 重 要 的 意 义 。在 看 到 房 地 产 市 场
30、取 得 较 大 成 绩 的 同 时 , 我 们 还 应 当 看 到 , 我 国 房 地 产 市 场 的 发 展 并 不 是 一 帆 风 顺 的 , 还 存 在 以 下 几 个 方 面 的 问 题 : 经 常 出 现 供 求 总 量 的 短 缺 与 过 剩 , 即 市 场 供 求 总 量 非 均 衡 问 题 ; 一 些 地 区 和 城 市 房 地 产 结 构 性 矛 盾 较 为 突 出 , 即 存 在 结 构 非 均 衡 问 题 ; 对 房 地 产 市 场 的 宏 观 调 控 还 缺 乏 完 善 的 手 段 和 措 施 。 因 此 , 在 新 的 形 势 下 , 深 入 研 究 我 国 房 地
31、产 市 场 非 均 衡 运 行 的 特 点 和 规 律 , 探 求 房 地 产 市 场 非 均 衡 运 行 的 原 因 、 测 算 房 地 产 市 场 非 均 衡 的 方 向 和 程 度 , 采 取 有 效 措 施 对 房 地 产 市 场 进 行 宏 观 调 控 以 减 少 房 地 产 市 场 的 非 均 衡 程 度 , 从 而 促 进 我 国 房 地 产 市 场 的 均 衡 和 持 续 发 展 , 是 目 前 我 国 房 地 产 理 论 工 作 者 面 临 的 重 大 课 题 。在 房 地 产 市 场 理 论 和 实 践 方 面 , 针 对 我 国 房 地 产 市 场 上 存 在 的 以 上
32、 问 题 , 我 国 学 者 从 一 般 均 衡 理 论 的 角 度 做 了 不 少 研 究 工 作 , 特 别 是 在 市 场 运 行 规 律 、 周 期 波 动 、 地 产 泡 沫 、 宏 观 调 控 等 方 面 取 得 了 不 少 成 果 , 这 些 成 果 在 指 导 我 国 房 地 产 实 际 工 作 和 政 策 制 定 方 面 发 挥 了 重 要 作 用 。 但 是 , 由 于 中 国 房 地 产 市 场 运 行 的 现 状 是 非 均 衡 的 , 仅 从 一 般 均 衡 理 论 的 角 度 研 究 房 地 产 市 场 所 存 在 的 问 题 , 似 乎 还 缺 少 现 实 针 对
33、 性 , 同 时 , 在 研 究 方 法 上 , 仍 有 一 定 的 局 限 性 。到 目 前 为 止 , 从 非 均 衡 理 论 的 角 度 , 运 用 非 均 衡 理 论 的 观 点 和 方 法 研 究 我 国 房 地 产 市 场 的 文 献 较 少 , 特 别 是 对 非 均 衡 条 件 下 房 地 产 市 场 的 运 行 规 律 、 调 节 机 制 、 供 求 总 量 及 结 构 的 非 均 衡 问 题 和 非 均 衡 条 件 下 房 地 产 市 场 的 宏 观 调 控 措 施 的 研 究 更 是 缺 少 定 量 的 、 有 现 实 针 对 性 的 研 究 成 果 。 由 于 不 管
34、是 在 传 统 的 经 济 体 制 下 还 是 自 改 革 开 放 以 来 , 我 国 房 地 产 经 济 始 终 具 有 明 显 的 非 均 衡 特 征 , 因 此 , 吸 收 包 括 非 均 衡 理 论 在 内 的 现 代 西 方 经 济 学 的 理 论 成 果 , 借 鉴 其 规 范 的 研 究 方 法 , 着 眼 于 中 国 房 地 产 市 场 的 现 实 , 在 对 我 国 当 前 房 地 产 市 场 非 均 衡 运 行 状 况 进 行 判 断 分 析 的 基 础 上 , 展 开 对 3 房 地 产 市 场 非 均 衡 运 行 的 理 论 研 究 和 实 证 分 析 是 一 个 很
35、有 价 值 的 选 题 。 本 文 研 究 的 目 的 在 于 , 用 非 均 衡 理 论 和 方 法 研 究 中 国 房 地 产 市 场 的 非均 衡 运 行 问 题 , 分 析 中 国 房 地 产 市 场 非 均 衡 的 现 状 、 探 讨 房 地 产 市 场 非 均 衡 运 行 的 原 因 和 调 节 机 制 ; 采 用 定 量 分 析 方 法 , 估 算 中 国 房 地 产 市 场 有 效 供 求 状 况 、 非 均 衡 的 强 度 、 方 向 , 以 期 实 现 用 非 均 衡 计 量 经 济 模 型 来 描 述 中 国 房 地 产 市 场 的 运 行 规 律 ; 构 建 我 国 房
36、 地 产 市 场 宏 观 调 控 手 段 的 应 用 模 型 和 警 戒 线 设 置 模 型 , 为 我 国 政 府 对 房 地 产 市 场 进 行 科 学 的 宏 观 调 控 提 供 理 论 和 方 法 依 据 , 寻 求 中 国 房 地 产 市 场 均 衡 发 展 的 途 径 。二 、 选 题 的 理 论 和 实 践 意 义运 用 非 均 衡 理 论 研 究 中 国 房 地 产 市 场 的 非 均 衡 运 行 问 题 , 并 在 此 基 础 上 探 讨 非 均 衡 条 件 下 房 地 产 市 场 的 宏 观 调 控 问 题 , 具 有 重 要 的 理 论 和 实 践 意 义 。( 一 )
37、选 题 的 理 论 意 义均 衡 与 非 均 衡 是 经 济 学 家 经 常 研 究 的 一 对 概 念 。 经 济 学 上 的 均 衡 通 常 指 瓦 尔 拉 斯 均 衡 , 其 基 本 假 设 是 存 在 着 完 善 的 市 场 体 系 和 价 格 体 系 。 如 果 市 场 完 善 , 价 格 灵 敏 , 价 格 随 供 求 变 化 而 调 整 , 那 么 , 市 场 上 商 品 的 需 求 与 供 给 必 然 相 等 , 社 会 经 济 中 的 超 额 供 给 和 超 额 需 求 都 不 会 存 在 。 但 遗 憾 的 是 , 这 只 是 一 种 纯 理 论 的 假 设 , 并 不 具
38、 有 现 实 性 。 传 统 经 济 学 借 助 于 瓦 尔 拉 斯 一 般 均 衡 模 型 说 明 , 价 格 对 供 求 变 化 作 出 灵 敏 及 时 的 反 应 足 以 出 清 市 场 , 从 而 价 格 机 制 的 运 作 可 实 现 资 源 的 最 优 配 置 。 瓦 尔 拉 斯 均 衡 作 为 一 种 理 想 境 界 , 无 疑 提 供 了 社 会 经 济 运 行 的 一 个 标 准 范 式 , 但 作 为 一 种 研 究 方 法 , 由 于 均 衡 很 少 存 在 , 其 理 论 的 非 现 实 性 无 疑 削 弱 了 其 解 释 力 。 事 实 4 第 一 章 导 论上 ,
39、现 实 经 济 中 , 市 场 既 不 完 善 , 价 格 也 不 灵 活 , 非 均 衡 是 经 济 运 行 的 常 态 。 非 均 衡 理 论 的 本 质 意 义 是 当 价 格 根 据 供 求 变 化 而 做 出 迅 速 反 应 的 假 定 不 再 成 立 时 , 市 场 的 价 格 机 制 将 无 法 修 复 宏 观 经 济 的 失 衡 。 这 时 微 观 经 济 行 为 人 根 据 市 场 上 的 价 格 信 号 与 数 量 信 号 做 出 对 需 求 与 供 给 相 应 的 调 整 , 形 成 有 效 需 求 和 有 效 供 给 。需 要 说 明 的 是 , 非 均 衡 理 论 中
40、 的 “ 非 均 衡 ” 概 念 , 更 准 确 地 说 应 是 “非 瓦 尔 拉 斯 均 衡” , 它 不 是 对 均 衡 的 否 认 , 而 是 一 个 更 广 义 更 一 般 化 的 均 衡 概 念 , 通 常 所 说 的 瓦 尔 拉 斯 均 衡 只 是 它 的 一 种 特 例 , 也 就 是 说 , “非 均 衡” 并 不 是 “ 反 瓦 尔 拉 斯 ” 的 , 相 反 , 它 将 瓦 尔 拉 斯 均 衡 理 论 综 合 在 自 己 的 理 论 体 系 内 , 并 在 更 为 一 般 的 假 设 下 继 续 使 用 那 些 在 瓦 尔 拉 斯 均 衡 理 论 中 比 较 成 功 的 方
41、 法 和 工 具 。对 中 国 经 济 而 言 , 过 去 传 统 计 划 经 济 体 制 下 的 经 济 运 行 是 一 种 非 均 衡 状 态 , 现 在 处 在 向 市 场 经 济 过 渡 时 期 的 经 济 运 行 也 是 一 种 非 均 衡 状 态 , 可 以 预 见 , 纵 然 体 制 已 顺 利 实 现 转 轨 , 已 完 成 计 划 经 济 向 市 场 经 济 过 渡 , 中 国 经 济 的 运 行 仍 将 处 于 非 均 衡 状 态 之 中 。 因 此 , 对 中 国 经 济 问 题 的 研 究 必 须 从 实 际 出 发 , 以 现 阶 段 经 济 的 非 均 衡 状 态
42、作 为 出 发 点 , 而 不 应 当 完 全 迷 信 和 崇 尚 西 方 发 达 国 家 那 种 完 善 的 市 场 体 系 和 灵 活 的 价 格 体 系 , 这 是 涉 及 到 我 国 改 革 策 略 的 选 择 和 体 制 顺 利 转 轨 的 一 个 十 分 重 要 的 理 论 问 题 。 目前 , 房 地 产 业 已 经 成 为 我 国 国 民 经 济 的 支 柱 产 业 , 房 地 产 市 场 也 是 我 国 市 场 经 济 体 系 中 重 要 的 要 素 市 场 之 一 , 用 非 均 衡 理 论 研 究 中 国 房 地 产 市 场 具 有 重 要 的 现 实 理 论 意 义 。
43、(1 ) 到 目 前 为 止 , 我 国 还 没 有 系 统 应 用 非 均 衡 理 论 和 方 法 研 究 房 地 产 市 场 的 理 论 文 献 , 从 客 观 上 说 , 房 地 产 市 场 非 均 衡 问 题 研 究 滞 后 于 现 实 的 需 要 , 就 已 经 表 明 研 究 房 地 产 市 场 非 均 衡 运 行 所 具 有 的 重 要 理 论 意 义 。(2 ) 本 文 在 前 人 研 究 的 基 础 上 , 运 用 非 均 衡 理 论 的 研 究 成 果 , 加 以 拓 展 并 应 用 到 房 地 产 经 济 的 研 究 领 域 , 深 入 研 究 房 地 产 市 场 非 均
44、 衡 相 关 理 论 问 题 , 并 进 行 实 证 分 析 。 从 非 均 衡 理 论 的 角 度 研 究 中 国 房 地 产 市 场 问 题 , 5 以 此 探 寻 中 国 房 地 产 市 场 非 均 衡 运 行 规 律 , 寻 求 非 均 衡 条 件 下 宏 观 调 控 的 理 论 、 手 段 和 方 法 , 不 仅 可 以 拓 宽 房 地 产 经 济 理 论 的 研 究 领 域 , 也 可 以 丰 富 我 国 房 地 产 经 济 理 论 研 究 方 法 和 分 析 工 具 。( 二 ) 选 题 的 实 践 意 义对 房 地 产 市 场 非 均 衡 运 行 和 调 控 的 研 究 , 不
45、 仅 具 有 重 要 的 理 论 意 义 ,更 具 有 实 践 意 义 。 具 体 来 说 , 本 项 研 究 在 实 践 上 有 以 下 几 方 面 的 作 用 :(1 ) 为 政 府 制 定 政 策 、 加 强 对 房 地 产 市 场 的 宏 观 调 控 起 指 导 作 用 。 非 均 衡 理 论 为 过 渡 时 期 我 国 政 府 如 何 判 断 房 地 产 市 场 宏 观 非 均 衡 状 态 和 如 何 根 据 不 同 的 非 均 衡 状 态 , 施 以 不 同 的 宏 观 调 控 政 策 提 供 了 理 论 基 础 。 非 均 衡 理 论 认 为 , 当 价 格 根 据 供 求 变
46、化 而 作 出 无 限 迅 速 反 应 的 假 设 不 再 成 立 时 , 市 场 的 价 格 机 制 无 法 自 动 修 复 宏 观 经 济 的 失 衡 。 既 然 市 场 机 制 无 法 使 失 衡 的 宏 观 经 济 恢 复 到 瓦 尔 拉 斯 均 衡 状 态 , 这 就 要 靠 政 府 对 房 地 产 市 场 进 行 宏 观 调 控 以 减 少 宏 观 非 均 衡 的 程 度 。(2 ) 研 究 房 地 产 市 场 非 均 衡 问 题 有 利 于 中 国 房 地 产 市 场 持 续 、 稳 定 、 健 康 的 发 展 。 保 持 房 地 产 市 场 供 求 的 基 本 均 衡 发 展
47、、 避 免 市 场 的 大 起 大 落 是 我 们 追 求 的 目 标 , 也 是 房 地 产 市 场 稳 定 和 健 康 发 展 的 前 提 。 通 过 对 房 地 产 市 场 非 均 衡 运 行 的 研 究 , 可 以 探 求 市 场 非 均 衡 运 行 的 原 因 、 特 点 和 程 度 , 进 而 可 以 寻 求 房 地 产 市 场 均 衡 发 展 的 途 径 和 方 法 , 从 而 有 利 于 我 国 房 地 产 市 场 的 可 持 续 发 展 。(3 ) 可 以 为 房 地 产 供 求 双 方 即 房 地 产 开 发 商 和 消 费 者 提 供 分 析 工 具 。 通 过 对 房
48、地 产 市 场 供 求 和 结 构 的 分 析 , 可 以 帮 助 市 场 交 易 主 体 了 解 房 地 产 市 场 供 求 状 况 和 市 场 发 展 趋 势 , 可 以 帮 助 其 正 确 进 行 投 资 决 策 。 另 外 , 通 过 对 房 地 产 市 场 供 求 非 均 衡 的 研 究 , 还 可 以 帮 助 金 融 机 构 、 市 场 中 介 机 构 等 其 他 的 市 场 参 与 者 认 清 房 地 产 市 场 的 本 质 及 行 情 , 正 确 做 出 对 自 己 有 利 的 决 策 。 6 第 一 章 导 论三 、 文 献 研 究 综 述( 一 ) 非 均 衡 理 论 与
49、模 型 的 研 究 概 况1 . 国 外 非 均 衡 理 论 的 研 究 概 况一 般 认 为 , 非 均 衡 理 论 的 思 想 首 先 产 生 于 20 世 纪 30 年 代 , 源 于 凯 恩 斯 的 名 著 就 业 、 利 息 和 货 币 通 论 , 书 中 凯 恩 斯 提 出 了 与 传 统 均 衡 理 论不 同 的 观 点 , 创 立 了 具 有 非 均 衡 特 征 的 宏 观 经 济 学 。 自 此 以 后 , 特 别 是 20 世 纪 60 年 代 以 来 , 为 了 弥 补 “凯 恩 斯 革 命 ” 所 带 来 的 宏 观 、 微 观 经 济学 之 间 的 巨 大 鸿 沟 , 西 方 经 济 学 界 试 图 用 非 均 衡 分 析 的 方 法 建 立 起 凯 恩 斯 宏 观 经 济 论 的 微 观 基 础 , 经 过 许 多 经 济 学 家 的 努 力 , 基 本 上 形 成 了 一 套 较 为 系 统 的 理 论 体 系 非 均 衡 理 论 , 同 时 也 形 成 了 一 个 理 论 学 派 非 均 衡 学 派 。最 初 西 方 非 均 衡 学 派 的 研 究 工 作