1、对现行房屋租赁登记备案制度的法律思考2004 年第 4 期篁整墼塑?市场经济与法律?天津市政法管理干部学院JournalofTianjinAdministrativeInstituteofPolitiesLawNo.4GeneralNO.82对现行房屋租赁登记备案制度的法律思考王者洁(天津工业大学律系,天津 3ool6o)摘要:我国现行立法未能将房屋买卖与房屋租赁两类不动产的性质作明确区分 ,将登记备案亦规定为房屋租赁合同的生效要件.文章从制度设计的角度入手,分析了不动产租赁权的债权性质以及登记系不动产物权变动的公示方法.提出房屋租赁合同并不会产生不动产物权变动的效果,因而登记备案亦不会时合同
2、的效力发生任何影响,旨在修正与完善现行法律中的相关法律制度.关键词:房屋租赁;不动产登记;物权公示;合同效力中图分类号:D923.6 文献标识码:A 文章编号:1008 8393(2004)04003804房屋租赁登记制度是现代立法为了保障租赁债权的稳定性,保护承租人的利益,赋予国家有关部门对房屋租赁行为实施的一种行政管理职能,其目的在于加强租赁权的对抗力.而合同的效力是已经成立的合同在当事人之间产生了一定的法律拘束力,亦即法律效力.房屋租赁登记备案对房屋租赁合同的效力本不应产生任何影响,但我国现行相关法律却将登记备案作为房屋租赁合同的生效要件.笔者认为,此规定系在债权关系中采取了物权的生效要
3、件,将债权关系物权化,在当今重视物权立法,物权法即将出台的背景下,澄清这一房屋租赁法律制度上的混乱极为必要.一,房屋租赁权的性质房屋租赁是指出租人(一般是房屋所有人)出租房屋提供给承租人有偿使用,承租人通过使用该房屋获取收益并按约定交付租金的行为.房屋租赁需订立合同,房屋租赁合同是双务,有偿,诺成性合同,双方互负义务,互有对价关系,体现了当事人之间的特别结合关系,是一种继续性给付关系,系以物之用益为目的之债.房屋租赁权具有债权性,主要体现为以下几点:第一,房屋租赁权因当事人的合意而发生;第二,房屋租赁权以租金支付为成立要件;第三,房屋租赁关系中承租人对出租人只有请求让其使用的权利,并无支配房屋
4、的权利;第四,房屋租赁权原则上不得对抗第三人,只有在租赁物交付后,始得对抗第三人;第五,承租人非有出租人承诺,不得让与其权利或转租;第六,出租人对于承租人不负登记义务.同时,由于房屋作为不动产本身的特点,房屋租赁权亦具有某些物权的特性:一是房屋租赁权具有对抗力.房屋租赁关系存续期间,承租人对于取得租赁物的所有权或其他物权的人亦可主张其租赁权;二是就房屋租赁权的侵害所生的对于第三人的效力.承租人可基于租赁权而请求损害赔偿和排除妨碍;三是房屋租赁权处分的可能性.即租赁权在一定条件下得让与及转租;四是房屋租赁权的永续性.即租赁权大多可较长时间存续,出租人无法定客观正当事由不得收回.此外,房屋承租人还
5、享有先买权,即出租人出卖租赁房屋时,在同等条件下,承租人有优先购买该租赁房屋的权利.但是,尽管承租人享有占有租赁物而为使用收益的权能,却不能以此断定租赁权为物权,因承租人的这些权能只得对于出租人主收稿日期:040406作者简介:王者洁(1966 一),女,天津市人,法律硕士,天津工业大学法律系讲师,主要从事民商法学研究.38张,即只有债权的效力.近代各国民法均采物权法定主义,即物权的种类和内容不得任意创设.法律从保护第三人利益和维护社会经济秩序出发,将物权的种类及内容明文规定,其目的并非在于僵化物权,阻止法律发展,而是使物权关系臻于明确安定.随着社会情事的变迁,某些物权亦会不再适宜社会的需要,
6、新的物权将不断产生.从权利的起源上看,所有的他物权均由债权中演化而来,由两栖变成一栖.但并非所有的债权均能演变为他物权,具有两栖性的房屋租赁权能否上升为物权,这要取决于立法者的利益衡量.房屋租赁权尽管出现物权化的倾向,但只能存在于债权状态,否则将对出租房屋的所有人极其不利,这是由于他物权具有对抗所有人的效力,所有权人将不得处分所有物,将使权利处于冻结状态.故各国立法也多赋予房屋租赁以一定的物权效力,而不承认其为物权,房屋租赁权未能进人物权的法定类型,仍为一种具有两栖性的债权.二,不动产登记制度自近代以来,登记即为不动产物权的公示方法,为体现不动产物权公示这一原则,法律创设了不动产登记制度.所谓
7、物权公示是指通过一定方式将物权变动的意思表示公开向社会公众展示,为现代各国物权法的一个基本原则.否则,物权的变动就不产生法律上的效力.物权公示制度对于维护物的占有秩序与交易安全具有重要意义.物权的公示性是物权排他效力和对世效力的必然要求,由于物权是对世权,物权的变动涉及人的范围很广,为了直接保护变动物权的当事人,间接地保护处于交易过程中的第三人,维护交易秩序,保障交易安全,物权变动的当事人必须以公开的方式使公众知晓物权变动的事实,其中,动产物权的变动要交付,不动产物权的变动要在国家主管机关办理登记.登记是国家登记机关对民事主体之间设定,变更,移转,处分或消灭不动产物权的事实进行记载,审查,并由
8、法律赋予其法律效力的行为.体现了国家行政权力对不动产物权关系的合理干预,其目的在于明晰不动产物权,保护物权人的合法权益,这也是登记制度意义之所在.现代各国民法均以登记作为不动产公示的方法,以区别动产物权交付的公示方法,这是由于不动产本身所具有的特殊性对交易的影响,不动产由于无法带到市场上进行交易,所以在古代人们即行成了以交付某种象征标志来代替实物交付的习惯,后逐渐演变为登记等方式;同时不动产历来被视为重要的生产资料和生活资料,受到国家的重视,因此通过登记对不动产的流转进行控制和管理,已成为国家实现其职能的重要手段,且由于不动产位置固定,可以长期供人利用,因而亦便于管理.各国登记制度基于各自的传
9、统和价值取向的不同亦有不同规定,在立法上体现为登记要件主义,登记公示主义和托伦斯登记主义.此三种主义,就不动产物权变动采登记这一形式而言,并无差异.登记要件主义以登记作为物权变动的要件,不动产物权变动除了当事人之间的合意外,还要进行登记,非经登记不仅不能对抗第三人,而且在当事人之间也不产生效力.德国法为接受物权行为理论的立法例,因此在不动产物权变动上以登记为物权变动的生效要件,德国民法第 873 条规定:“不动产物权之设定,让与,须有当事人之合意与登记.“登记公示主义以登记作为公示不动产权利状态的方法,不动产物权的变动依当事人间的合意即产生法律效力,但非经登记不能对抗第三人.法国法不接受物权行
10、为理论,故登记为物权变动的对抗要件,两者均体现了其法律制度内在的一致性.我国民法虽不接受物权行为理论,但根据我国民法通则和其他法律的规定,我国不动产物权的变动系采登记要件主义,以登记作为不动产物权的生效要件;同时就发放权利证书而言,又近似托伦斯登记主义.我国法律对房屋的买卖亦规定登记制度,1983 年颁布的城市私有房屋管理条例第 6条规定,房屋所有权移转或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权移转或房屋现状变更登记手续.1994 年颁布的城市房地产管理法第 40 条,第 60 条规定,房地产转让应当签订书面转让合同,并向房产管理部门申请房产变更登记,否则转让依法不生效力.39三,房屋
11、租赁登记的性质房屋为重要不动产,各国立法对房屋租赁都有特别规定,在立法上对租赁权予以特别保护.这正是由于房屋租赁权在性质上仍属债权,而债的特点之一是效力的相对性,不具有排他性.在租赁关系中,由于出租人可以随时处分财产,租赁关系会随之消灭,从而使得承租人对租赁物的使用出于极不稳定的状态.租赁权自罗马法以来即被认为是属于债权,从而租赁物的所有者变更时,承租人不得以租赁权与新所有者对抗,学说上称为“买卖破除租赁“, 为强化租赁权的保护,普鲁士法率先规定:不动产租赁亦得因登记而有对抗力,买卖不破租赁.此后各国都确立了“买卖不破租赁 “原则,我国最高法院关于贯彻执行(民法通则) 若干问题的意见第 119
12、 条规定了“私有房屋在租赁期内,因买卖,赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效.“以及合同法 第 229 条“ 租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力“ 的规定 ,也是这一原则的体现.比较各国民法,由于日本民法原则上采用买卖破除租赁主义,故为保护承租人的利益,依建筑保护法:以承租人所有经登记之建筑物为要件,而有对抗力.日本民法认为已登记之不动产租赁,对于尔后取得物权之第三人亦生效力.瑞士债务法规定:租赁经登记时,亦有对抗力.将登记作为保护承租人对抗力的一种规定,体现了买卖不破租赁原则.法国民法规定租赁契约以公证书,或以有确定日期之证书者,原则上有对抗
13、力.我国台湾地区民法也规定:租约之订立,变更,终止或换约,应由出租人会同承租人申请登记,然此亦非效力发生之要件.不动产登记条例规定:经登记之租赁,对于以后取得物权之人亦生效力.就法理而言,租赁关系中出租人对于承租人不负登记义务,之所以规定租赁登记,系借此加强承租人的地位,使房屋租赁权具有对抗力,即房屋租赁关系存续期间,承租人对于取得租赁物的所有权或其他物权的人也可主张其租赁权.但由于租赁关系为债权关系,这种对抗力并不包含对抗一般人4O的效力,换言之,租赁合同为诺成合同,因当事人意思表示一致而成立,故出租人可以就同一标的物与二人以上分别订立租赁合同,前一承租人不得以其租赁权对抗后一租赁权而请求确
14、认后一租赁合同无效.可见,房屋租赁登记是现代立法为了保障租赁债权的稳定性,保护承租人的利益,赋予国家有关部门对房屋租赁行为实施的一种管理职能,其目的在于加强租赁权的对抗力,其旨意与买卖不破租赁无异,有别于物权法中物权变动的登记制度.四,对我国相关民事立法之检讨为强化不动产的行政管理,各国都对不动产物权的设立,转让,消灭建立了相应的登记制度,以求对不动产进行有效的法律保护.笔者以为,为了维护公共利益,行政权力采取宏观干预,参与,调控等基本手段,以引导民事关系的发展方向是极为必要的.但是,我国调整房屋租赁关系的相关立法,却将适用于不动产物权变动的登记制度移植到房屋租赁关系之中,将房屋租赁合同视同房
15、屋买卖等移转物权的合同,将债权关系物权化,不仅有悖法理,也体现了深受计划经济体制影响的国家行政权力干预民事权利的超个人主义民法观的延续.如:1994 年颁布的城市房地产管理法第 53条规定,房屋租赁不仅需由当事人双方签订租赁合同,还应向房产管理部门备案.1995 年建设部发布的城市房屋租赁管理办法第 13 条亦规定:“房屋租赁实行登记备案制度;签订,变更,终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地直辖市,市,县人民政府房地产管理部门登记备案.“应当“ 二字体现出该条款为强行性规定而非任意性规定,依法理,法律行为违反强行性或禁止性规定的无效,民法通则第 58 条亦规定,违反法律的民事行为无效,因此上
16、述规定显然是将房屋租赁登记备案作为了房屋租赁合同的生效要件.1999 年实施的合同法第 44 条规定,“依法成立的合同 ,自成立时生效.法律,法规规定应当办理批准,登记等手续的,应当依照其规定.“表明在法律 ,法规规定应当办理批准 ,登记等手续的情况下,没有履行此类登记程序并不影响合同的成立,而只影响合同的效力.显然,合同法仍然未对房屋买卖合同与房屋租赁合同做进一步的细分,从而导致房屋租赁合同仍需以不动产登记为生效要件.从民法理论上讲,房屋租赁是出租人和承租人之间定期或不定期地转移房屋占有权和使用权的合同,从经济学的角度而言,房屋租赁实质上是一种物质形态与货币形态的转换过程,是出租人将房屋的使
17、用价值分期出售给承租人.出租房屋的所有权仍归所有人,并未转移给承租人,承租人对所承租的房屋只享有占有权,使用权而没有处分权.房屋租赁合同签订后,双方仅发生以债权为内容的法律行为,房屋的物权并未移转.租赁合同并不产生物权的变动,因此当然不能适用与不动产物权变动相关的登记制度.从不动产登记制度的历史渊源上看,登记制度原本就不是为债权的设立,变更和终止而创设,而是为代替不动产象征物的交付而产生的,是作为不动产物权的变动要件或对抗要件而存在的,使社会公众可通过登记,登记变更了解不动产物权的享有及变动情况.并没有衡量决定不动产租赁合同是否成立或生效的作用.不动产登记只是用于调整不动产占有,归属秩序的静态
18、法律关系,并非用于调整不动产交换,流转秩序的动态法律关系.登记制度属于物权法的范畴,物权因涉及当事人以外的第三人,国家及社会的公共利益,其规定多不允许当事人任意变更,必须绝对适用,故物权法原则上为强行法.物权法的强行性是物权法区别于债权法的首要特征,债权由其性质所决定,通常允许当事人自由创设债权或变更其内容,故原则上属于任意性规范.因此,物权法上的登记制度作为一种强行性规定,不应适用于房屋租赁这一债权关系之中.实践中,房屋租赁合同双方是否进行登记备案将影响到承租人的利益,这应取决于当事人的自愿;而以此作为合同的生效要件,则介人了国家的意志,体现了国家意志对已成立的合同的评价,从而影响到双方当事
19、人之间已经成立的房屋租赁合同的稳定性,对合同主体双方的保护均为不利.综上,不动产登记制度属物权法的范畴,乃不动产物权变动的生效要件或对抗要件,而房屋租赁权尽管具有两栖性,但究其本质仍为债权,对于不同性质的财产关系应当适用不同的法律制度予以规范和调整,否则无论在理论上或实践中都会造成无序与混乱,我国城市房地产管理法中的以登记备案作为房屋租赁合同的生效要件的规定,应予修正.参考文献:【l】史尚宽.物权法论【M】,北京:荣泰印书馆股份有限公司.1979.【2】王泽鉴.民法物权,通则,所有权【M】.北京:中国政法大学出版社,2oo1.1O.【3】孔祥俊.合同法教程【M】.北京:中国人民公安大学出版社.1999.ThequalityoftheRegisteroftheHouseLeaseandtheContractEffect
