1、对当前上海住房供应结构的分析国住宅建设号:人人拥有适当的住房“.应当成为每一个政府所不懈追求的目标.一,住房供应结构分类及其分析2002 年度住房供应的价格结构数据表明,3000 元以下预售面积 3860I85 平方米,同比增长-34%. 比重 14.4%:3000-5000 元预售面积 13938783 平方米.同比增长 422%,比重 51g%5000-7000 元预售面积 5958645 平方米.同比增长 97g%比重 22.2%,7000 元以上预售面积 3104725 平方米同比增长 131O%,比重 116%.孤立静止地看上述数据并无不妥因为.就交易的面积而言.上述供应结构同时也就
2、是一种需求结构获得了市场的承认.但联系人们收入情况对比来看,动态地看.目前的供应结构中中低价格的住房比例太低.中高,高价格的比例太高.与家庭收入结构相比,住房供应结构的低端份额太小据上海统计年鉴数据整理并以户均人 El3 人计算,2002 年度家庭可支配收入结构与房价结构比较:假定理想状态下,家庭可支配收入的多寡与所购住房的价格高低一一对应:可支配收入在 30000 元以下的家庭中,只有不到一半的家庭购买了与其年可支配收八相适应的住房 f3000 元/平方米以下)还有将近 1OO 万户家庭(以上海 1300 万户籍人口户均 3 人计算,则为 1300/3*3921625】%=9945 万户)或
3、没有能力购房 .或被迫购买 3000 甚_5000 元/平方米以上的住房.可支配收入在 30000-60000 元的家庭中.收入结构比与购房价格档次比相当.考虑到该档次住房有部分被 30000 元以下的家庭所购买.大约有同样数量的家庭“被迫“ 购买 5000-7000 元甚至 7000 元/平方米以上的住房.可支配收入在 60000-75000 和 75000 元以上的家庭支付能力较强.他们或者购买了相应档次的住房.或者向低端市场转移.从而也就意味着挤占了低收入家庭的购房.2)从各档次住房供应的同比增幅看.价格越高的住房.增加幅度越大.这违背了价格档次越高.市场容量越小的规律.提示出市场存在着
4、较浓厚的投机氛围.住房供应的面积结构:70 平方米以下预售面积 571313-z-方米.同比增长 545%.比重 22%;70-100 平方米预售面积 4266280 平方米.同比增长 21.1%,比重 163%;100-150 平方米预售面积 14134465-7-方米.同比增长 42.0%,比重 539%:150 平方米以上预售面积 7258015-7-方米.同比增长 70.6o%.比重 27.7%.与价格结构相比.面积结构更加偏离了家庭的收入结构.100-150 平方米的房型占 53.9%以上,150 平方米以上占 277%,两者合计在 80%以上.另一方面,54.5%的增长速度又提示出
5、,市场对 70 平方米以下的住房仍有殷切需求,目前2.2%的比例与其应有地位并不相符.同时也显示,在供不应求的情况下,供应结构决定需求结构,因为各种面积的房型都很畅销.住房供应的购买对象结构:本市 3000 元以下面积 3305855-7-方米,比例 1625%3000-5000 元面积11321543 平方米.比例 55.65%:5000-7000 元面积 4242274 平方米.比例2085%7000 元以上面积 1473363 平方米.比例 7.25%.境:1,3000 元以下面积 25127 平方米.比例 168%3000-5000 元面积 315404 平方米.比例 21.12o%;
6、5000-7000 元面积430049 平方米.比例 2880%:7000 元以上面积 722337-z-方米.比例 48.38%.外地 3000 元以下面积 529202 平方米.比例 10.53%3000-5000 元面积2301836 平方米.比例 45.80%:5000-7000 元面积 1286321 平方米.比例2559%;7000 元以上面积 909025 平方米.比例 18.08%.上述所示.境外人士所购住房.以中高价位房为主.占 77%以上.外地人士所购住房.以中低价位房为主.占 56%以上.境外人士所购住房的档次结构迥异于本市居民的购买结构.与境外人士的高收入特征相符.表明
7、他们购房多是为了居住.而外地人士购房的价格结构与本市居民的结构相仿.与其较高收入特征不相符(本文认为.有能力在上海购房的外地人士当具有较高的收入水平).这表明有相当外地人士购房是为了投资(也就是投机).因而必须迎合市场的需求结构.住宅供应在整个商品房预售的用途结构:住宅预售面积 25874603 平方米,同比增长 44.3%,比重 96.4%;办公房预售面积 395435-7-方米,同比增长 243.6%,比重 1.5%;商业用房预售面积 566799 平方米.同比增长 10900%,比重 21%;其他用房预售面积 16919 平方米.同比增长 1717%,比重 01%.预售结构中住宅 96.
8、4%的比重偏高,17圈住宅建设其他用途用房太少.上海解放前办公楼占房屋总量约为 5%.2001 年为 7%(与发达国家 7%的水平相当). 商业用房比例解放前为 6.9%,2002 年为 34%.但从同比增幅来看,商业用房增长幅度超过了 1OO%.办公用房更是达到了 240%以上的增幅.而且是在比例已经接近发达国家平均水平的存量,增强了居民的实际购买力.此外,房价上涨还因为:其一.市场有旺盛的需求其二,城市建设和环境的巨额投资.提升了房地产商品的自身价值:其三,不动产市场的价格机制,是“价格上升现实一一价格上升预期一一引起提前购买和投机一一价格螺旋上升,预期实现“这样基础上,表明上海的集聚能量
9、在进一步提升.上海作为国际性大都市的形象(在某种程度上为决策办公中心)已经得到了各方面的认同.二,对当前住房供应结构的总体评价及成因分析1 以房价为家庭年收入的 36 倍的标准衡量.上海目前这一比例约为 10.似乎太高,但尚在合理范围,因为我国居民长期的高储蓄率和住房制度改革释放的福利18 住宅一种自我实现预期的机制.2,目前住房供应的价格结构偏离居民收入结构较远.而且供应结构的同比增幅尤其偏离严重.这主要是因为.在缺乏政府干预需求又十分强烈的情况下.平均价格水平和结构有逐步攀升的内在动力.房地产商实行的不是成本加成定价法(比如以固定 1O%的比率在综合造价的基础上加成),而是需求定价法( 即
10、能卖 5000 元/平方米的.决不只卖 4000 元/平方米,即使成本只有 3000 元/平方米).以将价格水平推至市场能接受的极限.实现利润水平的最大化.3,面积结构与收入水平特征不相符.其原因与我国的消费文化有关.其一.我国居民比较喜欢多代同堂.所购住房实质上是为两个以上的核心家庭使用.其二.人们把住房当作终身财产.存在所谓一步到位的消费心理.其三.存在一定程度的消费攀比心理.4,购买对象结构中境外和外地人士在上海购房的增加(约占总量四分之一).表明上海具有良好的投资和居住环境.但他们对中低价位房屋的购买.增加了政府解决本市居民居住困难及提供动迁房的难度.5,用途结构中新增供应住房占绝对比
11、重.带有对以前被抑制住房消费进行补偿的性质.而同比增幅结构揭示.上海作为办公决策中心的集聚能量在上升.商业用房比例偏低(不到解放前比例的一半).表明其潜力尤其巨大.三,引导住房供应结构合理化发展的对策建议综上所述目前的住宅供应结构不尽合理.在某种意义上市场机制的充分发挥正是形成这种不合理结构的原因.因此要引导住房供应结构的合理化必须借助于政府对住房市场的宏观调控.1,完善政府的住房保障系统政府用间接的方式提供中低价位的住房以弥补市场供应的空缺.2001 年本市安居房,平价房面向特定对象的住房统一并入商品住房的范畴其原因不是平价房的政策不合时宜.而是家庭年收入的确切统计,收入线的划分等基础性工作
12、没有做好.使得无法合理地认定购房ZHUZHAJANSHE对象.导致所有人都可以购买.从而无法达到平价住房政策的最初目的.从长远来看.廉租住房政策无法有效解决住房问题.根据香港,新加坡等地的经验让居者有其屋比提供可租赁房屋更加符合东方的文化传统.从政府财政负担方面看.也更具备可持续性因而也可能更加成功.2,借鉴国外的做法.把每年市场供应的住房套数而不是总面积作为调控对象.适当引导房型朝中,小型方面发展.并通过宣传,设计等手段.充分挖掘室内的空间功能.引导集约型消费.3,在法定的收入划分线尚未确定.户口政策也没有完全取消的情况下对外地和境外人士购房可适当限制比如只允许其购买单价在 5000 元以上的住房.以给本市居民购买中低价位住房和动迁房的筹措腾出空间.4,通过规划控制手段.对居住区进行多功能开发提高办公,特别是商业的配套面积,配套等级把商业,办公和居住有机结合起来,从而避免房地产发展过分倚重住房需求.避免城市开发形态的单一化.促进房地产市场和城市结构的均衡发展.(作者单位: 上海城市发展信息研究中心)19
