1、房地产基础知识,营销部知识分享,涵盖内容,一、房地产概念,定义与基本政策房地产又称不动产,是房产和地产的总称,房产总是与地产联贯为一体的,具有整体性和不可分割性。确定房地产开发项目,应当符合土地利用整体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产。房地产开发土地应当以出让方式取得,但是,法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。,房地产分类,一、房地产概念,二、房地产基础知识,二、房地产基础知识土地相关概念,一级市场(土地市场)1、
2、一级市场是国家政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地可以是生地,也可以是熟地。2、房地产一级 市场是由国家垄断的场。 二级市场(房地产交易市场)1、是土地使用者经过开发建设,将新建成 的房地产进行出售和出租的市场,一般指商品房首次进入流通 领域进行交易而形成的市场。2、包括土地二级市场,即土地使用者将达到规定可以转让的土地放入流通领域进行 交易的市场。 三级市场(租赁市场)。1、是购买房地产的单位和个人,再次将房地产转卖或转租的市场,也就是房地产再次进人流通领域进行交 易而形成的市场。2、包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。,1、土地市场,二、房
3、地产基础知识土地相关概念,土地所有权性质国家土地所有权(全民所有制)集体土地所有权(村、镇),土地使用权性质国家土地使用权(国有)集体土地使用权(村、镇),2、土地性质及土地使用性质,土地使用权出让是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。商品房主要通过招标、拍卖、挂牌等方式获得土地使用权。 土地使用权划拨县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用,或将土地使用权无偿交付给使用者使用的行为。除法律、行政法规另有规定外,无使用期限制。,二、房地产基础知识土地相关概念,指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整
4、。 “三通”是把开发区红线 以外的道路,给水排水管道、供电线引入施工现场 “一平”是把施工现场的土地进行平整。,3、三通一平,4、七通一平,“七通”包括道路通、水通、雨污水通、电通、通讯通、煤气通、热力通。 “一平”是把施工现场的土地进行平整。,二、房地产基础知识土地相关概念,土地出让一般分为五类:商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其它用地。根据土地使用权出让和转让暂行条例,各类用地出让的最高年限为:居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其它用地50年,5、土地使用年限,二、房地产基础知识房屋相关概念,二、房地产基础知识房屋相关
5、概念,是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前,主要做如下划分: 低层住宅为一层至三层 多层住宅为四层至六层 中高层住宅为七层至九层 高层住宅为十层及以上,1、普通住宅,二、房地产基础知识房屋相关概念,指各面长高比均小于1的建筑。 塔楼的平面图特点是:若干户,一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面,平面的长度和宽度大致相同,这种楼房的高度从12层以上到35层,超过35层是超高层,塔楼一般是一梯四户到一梯12户。塔楼的基本形式:传统的塔楼形式有十字形、井字形和方形塔楼,改良后的塔楼形式为蝶型塔楼。 板楼的售价明显高于塔楼,传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲态
6、度,对于没有明显板、塔偏好的消费者而言,蝶塔帮助实现了成本和户型的平衡。,2、塔楼,二、房地产基础知识房屋相关概念,指非塔式建筑的其它建筑。楼又称排楼,是并排兴建而成的建筑体,一般为多层或者小高层。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以上时,其主要朝向的建筑外墙称长边,次要朝向的建筑外墙称端边。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时,其各朝向的建筑外墙均为长边。 由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯均有的住宅。 板楼最大的优势是户型规矩、互视小、通风、日照良好。,3、板楼,跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式,是一套住宅占有上、下两个楼层,上下
7、层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层:一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过增大采光面积弥补,通风好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰小 。,二、房地产基础知识房屋相关概念,4、跃层,复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。 在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层为5.6米)上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面
8、积,提高住宅的利用率。,5、复式,二、房地产基础知识房屋相关概念,结构上指的是同一层的楼板不在同一平面上,有一定的高差,但没有完全分成两层。 适合大面积住宅,小户型会显得局促。,二、房地产基础知识房屋相关概念,6、错层,二、房地产基础知识房屋相关概念,公寓式住宅是相对于独院独户的别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市,大多数是高层大楼,标准较高,每层内有若干单独使用的套房,包括卧室,起居室,客厅,浴室,厕所,厨房,阳台等等,还有一部分附设于旅馆酒店之内,供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。,7、公寓式住宅,二、房地产基础知识房屋相关概念,8、叠拼别墅,该类别墅是由两组类似复式的住宅上
9、下叠加而成,高度为四层或四层半,上面两户,下面两户,每一套户型或有天(叠上有露台)或有地(叠下有花园),二、房地产基础知识房屋相关概念,9、联排别墅,联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期,欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE,有天有地,每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成,每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。,二、房地产基础知识房屋相关概念,10、双拼别墅,双拼别墅:该类别墅是由两个单户别墅拼联组成,中间共用一道建筑分隔墙,每个单元可三面采光,均有天有地,住宅的层数大多在三层或三层以下,它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。,二、房地产基础知识房屋相关
10、概念,该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独立的围护墙体,房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。 住宅的层数基本是3层或3层以下,具有私密性强、价格较高等显著特征,在住宅等级中居于顶尖位置。,11、独栋别墅,二、房地产基础知识房屋相关概念,12、经济适用房,13、安居房,是指具有社会保障性质的商品住宅,是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言,比较低,能够适应中低收入家庭的承受力,适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用,(其中包括免去土地出让金,削
11、减了市政配套等费用的50%,并且优先享受银行信贷,其成本低于普通商品房,并且规定了较低的固定利润率(3%),故又称经济实用房。,指实施国家“安居工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和 国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别是对4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本,由政府补贴的非盈利性住房。,二、房地产基础知识房屋相关概念,14、集资房,15、两限房,集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集
12、资所建住房的权属,按出资比例确定。个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权。,两限房指经城市人民政府批准,在限制套型比例、限定销售价格的基础上,以竞地价、竞房价的方式,招标确定住宅项目开发建设单位,由中标单位按照约定标准建设。朝向在5%的范围内调整销售价格,但平均销售价格不得超过房屋销售限价。两限一个就是限制价格,另一个就是限制居住面积,这个面积肯定比同地段的普通住宅的面积小。,二、房地产基础知识房屋相关概念,16、商住住房,商住住房是soho(居家办公)住宅观念的一种延伸。它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,使居住者在居住的同时又能从事
13、商业活动的住宅形式。 商业用水、商业用电,不通燃气。 商住住宅适合小型公司、创业集体及依赖网络进行社会活动的人群。,二、房地产基础知识房屋相关概念,建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室,以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑。以商务写字楼为主。5A级写字楼(1) 狭义标准:包括OA(办公智能化)BA(楼宇自动化)CA(通讯传输智能化)FA(消防智能化)SA(安保智能化) 甲级写字楼?,17、办公地产,二、房地产基础知识房屋相关概念,18、商业地产,商业地产,即商业房地产,也叫商业物业商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用
14、途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产同时包括商业运营商和消费者两级客户。,二、房地产基础知识房屋相关概念, 定义 产业地产:是指在新经济和新型工业化背景下,以产业为依托,地产为载体,以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象,综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。 产业地产的形态 由于产业地产与城市化发展的必要性,城市发展与产业结合的必要性,其主要形态包括:城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点,并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。 产业地产追求资源价值最大化,而不是企业价值最大化。,19
15、、产业地产,二、房地产基础知识房屋相关概念,旅游地产:即旅游房地产,就是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式。 旅游地产包括:休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业,可称为旅游地产。,20、旅游地产,二、房地产基础知识房屋相关概念,是以建筑群为基础,融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的建筑集群。 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,所以也被
16、称为“城中之城”。 城市综合体与多功能建筑的差别在于,多功能建筑是数量与种类上的积累综合,这种综合不构成新系统的产生,局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合,并共同存在于一个有机系统之中。,21、城市综合体,二、房地产基础知识规划相关概念,建筑物各层面积总和,每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算,包括使用、辅助面积和结构面积。 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用面积。 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积公共门厅、过道,电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积 各单元与楼宇公共建筑空间
17、之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%,1、建筑面积,2、公摊面积,一般指建筑物室外地面到其檐口(平屋顶)或屋面面层(坡屋顶)的高度。,二、房地产基础知识规划相关概念,3、建筑高度,二、房地产基础知识规划相关概念,一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,进深大的住宅可以有效节约用地,但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件,不宜过大。(进深一般限定在5米左右)住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。开间一般在3.0-3.9米之间。房屋一层的高度。对楼房建筑来讲,指下层地板面至楼板面的距离,层高减去楼板层的厚度为房间的净高。普通住宅层高不宜高于2.80米;卧室、起居室(厅)
18、的室内净高不应低于2.40米,局部净高不应低于2.10米,且其面积不应大于室内使用面积的1/3。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米。 当今世界上许多发达国家对各自的住宅室内净高,基本上一直限制在3米以下。,4、进深,5、开间,6、层高,二、房地产基础知识规划相关概念,建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位:。 建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为: 建筑基底总面积 建设用地总面积 总建筑面积与所用建筑用地面积之比。(总占地面积之比),7、建筑密度,8、容积率,二、房地产基础知识规划相关概念,绿化率指的是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用
19、地面积之比。 绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比,因此,树的影子也可算入绿化覆盖率,所以绿化覆盖率有时能做到60以上。 绿地率是规划指标,是指“居住区用地范围内各类绿地”,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等,但需要明确的是并不是长草的地方都可以算做绿地率,距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地及地表覆土达不到3米深度的土地,不管它们上面是否有绿化,都不计入绿地面积。,9、绿化率、绿化覆盖率、绿地率,二、房地产基础知识产权相关概念,1、房屋产权,2、产权登记,房屋产权:泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分,并排除他人干涉的权能,是物权的一种。房屋产权
20、指房产所有者,按国家法律规定所享有的权利。,房地产权登记通常称为“产权登记”,是人民政府为了健全法制,加强城镇房屋的管理,依法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有,都必须按照所有权登记办法的规定,向房屋所在地房管机关申请所有权登记,经审查确认产权后,由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段,只有通过房屋所有权登记,才能对各类房屋产权实施有效的管理。,指一家房地产有两个或两个以上的权利主体,即共有人。 按份共有,是指共有人分别按自己所拥有的份额大小,对共有房地产享有一定的利益,并承担相应的义务。 共同共有,是指两个以上权利人对全部共有的房地产
21、享有同等的权利,并承担同等的义务。产权所有人以产权证作为抵押,取得借款,按期付息。 房屋产权仍由产权所有者自行管理,债权人只能按期取息,而无使用管理房屋的权利,待借款还清,产权人收回产权证,抵押即告终结。,二、房地产基础知识产权相关概念,3、共有产权,4、房屋抵押,按揭人将房产产权转让给按揭受益人(通常为提供贷款银行)作为还款保证,按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人。(简单说:按揭过程中,房子不是你的,直到按揭过程结束,房子才归你)也叫个人住房担保委托贷款,是由住房资金管理部门运用房改资金委托银行向公积金交存人和汇交单位的离、退休职工发放的政策性贷款。,二、房地产基础
22、知识产权相关概念,5、按揭贷款,6、公积金贷款,等额本金还款:是指借款人每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减并结算还清的方法。其特点是每月归还贷款本金相等,利息则按贷款本金余额逐月计算,前期还贷金额较大,以后每月还款额逐渐减少。,二、房地产基础知识产权相关概念,7、等额本金、等额本息,等额本息还款:把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。,三、房地产开发过程,三、房地产开发过程,1、房地产综合开发理念房地产综合开发是指开发工作的全过程,从项目的筹划开始至计划立项、规划设计
23、、项目审批、招标投标、工程实施、竣工验收直至交付使用。它的要求、内涵和目标包括如下几方面:房地产综合开发是以建设地块和房屋的开发、建造为中心,对某一建设区域的市政设施和公用建设实行统一规划,综合配套,协调建设。在城市基础设施方面,要对交通道路、供水、排水、供电、供热、供气、邮电通讯等实行综合开发,供应量要和需求相适应。在建筑物功能方面,则要对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房,以及庭园绿化、道路交通,实行配套建造。房地产综合开发还要求在建设程序上严格按照客观规律办事,严格地按照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、基础设施、道路交通、主体建筑、配套房屋、庭园绿化、竣工验收、使用管理
24、的程序进行,做到各个建设环节互相衔接、层层扣住、协调发展,从而实现以最少的投入获得最大的建设收益,并为使用管理、日常服务奠定良好的基础。 。,三、房地产开发过程综合开发理念,三、房地产开发过程开发类型,单项开发 单项开发的项目一般规模比较小,功能单一,配套设施简便。这种项目往往在新区总体开发或老城改造中形成一个相对独立的项目。但其风格、外貌等要与整个开发区取得协调,并以较快的时间完成。单项开发包括房屋及其配套设施的建设,即供水、供电、供暖、煤气(或天燃气)、雨污水处理、通讯、消防等。这要求有很强的计划性,要求各个单项工程密切配合,共同行动,按照“先地下,后地上”的顺序安排各项施工。,2、房地产
25、开发类型,三、房地产开发开发类型,小区开发在新城开发中,是指一个完整小区的综合开发。要求其在区域开发范围内功能完善,配套项目齐全,基础设施完善。在旧城改造中,则是指局部改建,即某一个相对独立的街坊的更新改造。小区开发从功能上分有综合性和单一性两种;综合性的有经济贸易区,科技开发小区等。这些小区往往以经济技术开发项目为主,兼顾居住、文化福利设施。单一的开发小区则是指居住小区,一般以满足居住需要为中心进行住宅和相应的商业、市政、文教福利等配套项目建设。,2、房地产开发类型,三、房地产开发开发类型,成片开发 一般是指范围广泛、投入资金巨大、项目众多、建设期长的综合性开发。成片开发大到可以相近于开辟一
26、个新城区,如上海浦东新区、郑东新区等都属于这种多功能的大规模开发。在成片开发中,房地产开发往往成为基础和先行项目,发挥其启动和引导作用。,2、房地产开发类型,三、房地产开发综合开发程序,3、综合开发程序,三、房地产开发综合开发程序,3、综合开发程序,三、房地产开发综合开发程序,3、综合开发程序,4、重要审批手续,三、房地产开发重要审批手续,国有土地使用证是证明土地使用者向国家支付使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。 建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用,划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 建筑工程规划许可证
27、是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 建筑工程施工许可证:是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑,不受法律保护。 商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。按提供预售商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,已交付全部土地使用权出让金,并已经确定施工进度和竣工交付日期,向县级以上人民政府房产管理部门办理预(销)售登记,经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预(销)售许可证。按国家规定,开发商必须持有此证后方可进行房屋预、销售。,三、房地产开发重要审批手续
28、,国有土地使用证,三、房地产开发重要审批手续,建设用地规划许可证,三、房地产开发重要审批手续,建筑工程规划许可证,三、房地产开发重要审批手续,建筑工程施工许可证,三、房地产开发重要审批手续,商品房预售许可证,三、房地产开发重要审批手续,三、房地产开发项目投资分析,5、项目投资分析,三、房地产开发项目投资分析,5、项目投资分析,房地产项目投资经济效益的静态评价 房地产项目投资经济效益的静态评价是不考虑资金时间价值的评价方法。因其计算简单、方便,在项目的机会研究阶段、初步可行性研究阶段,以及建设期较短的小型项目评价上有广泛的应用。具体方法有:投资收益率 投资收益率又称投资利润率或投资效果系数,主要
29、用来评价项目的获利水平。其计算公式如下: 投资收益率 = 收益额 / 项目投资额 100% 式中:项目投资额是包括贷款利息的总投资;收益额是房地产开发商品的销售净收入。 如商品房销售净收入,土地使用权的转让净收入等。,四、建筑知识,四、建筑知识规划方面,总体规划设计方案设计阶段、规划报批建筑设计方案设计阶段及施工图设计、施工图审批阶段景观设计方案设计阶段及施工图设计阶段,四、建筑知识规划方面,各专业结构 给排水室内外给水、排水;污水处理;雨水排除;水景工程。 采暖采暖方式、采暖系统 通风空调防火及防烟排烟、空气调节系统 电气强电:变配电、室内线路、电气照明、电气消防、建筑物防雷弱点:电话通讯、
30、广播电视、综合通讯网、计算机系统、保安系统、火灾报警与消防联动控制 燃气天然气、煤气。,四、建筑知识规划方面,居住用地住宅用地:包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅旁绿地、宅间小路、家务院等)。 公建用地:是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地,包括建筑基底占地及其所属的专用场院、绿地和配建停车场、回车场等。 道路用地:指宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路、广场、停车场、回车场等。 公共绿地:指满足规定的日照要求,适应安排游憩活动场地的居民共享的绿地,包括居住区公园、居住小区的小游园、组团绿地以及其他具有一定规模的块状、带状公共绿地。,四、建筑知识规划方面,用地红线:
31、 经城市规划行政主管部门批准的建设用地的界限。 建筑退线: 一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。 退线距离:系指建筑物后退各种规划控制线(包括:规划道路、绿化隔离带、 铁路隔离带、河湖隔离带、高压走廊隔离带)的距离。,四、建筑知识规划方面,日照间距 住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类,凡泛指的日照间距,为正面间距。 在居住区规划中,应使住宅布局合理,为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量,要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离,即为日照间距。,四、建筑知识规划方面,城市居住区是指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围 合,并配建有一整套完善的设施的生活
32、聚居地。一般在30000 -50000人。 居住小区一般称小区,是被居住区级道路或自然分界线所围合,并有一定配套的生活聚居地。一般在7000-15000人。 居住组团指被小区路隔开,1000-3000人。,四、建筑知识设计方面,按建筑用途分:生产性建筑、居住建筑、公共建筑生产性建筑:提供人们进行生产活动的建筑物,分工业建筑(如厂房等)和农业建筑两大类。居住建筑:提供家庭和集体生活起居用的建筑物,如住宅、宿舍、公寓等。公共建筑:提供人们各种社会活动的建筑物,如办公楼、影院、博物馆、体育馆等。按建筑层数分(同前页):低层:13层,不强制配备电梯;多层:46层,不强制配备电梯;小高层:711层,强制
33、配备一部电梯;高层:12-18层,强制配备两部电梯;超高层:高度超过100米,电梯配备根据消防部门按公式计算。,四、建筑知识设计方面,建筑物等级划分 建筑物的等级是依据耐久等级(使用年限)和耐火等级(耐火年限)进行划分的。 (1)按耐久等级划分,共分为四级:一级,耐久年限100年以上;二级,耐久年限50100年;三级,耐久年限2550年;四级,耐久年限15年以下。 (2)按耐火等级划分,共分为四级:从一级到四级,建筑物的耐火能力逐步降低。,四、建筑知识设计方面,住宅朝向 住宅的朝向主要要求能获得良好自然通风和日照。 如何判断朝向? 朝向一般是指采光面最大的地方,中国乡村小洋房一般是大门的采光面
34、最大,城市的楼宇中,一般主阳台是每个单元的最大的采光面。 为什么要坐北朝南?,四、建筑知识设计方面,户型 住宅应按套型设计,每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间 卧室 卧室之间不应穿越,卧室应有直接采光、自然通风, 其使用面积不应小于下列规定: 1 双人卧室为 10; 2 单人卧室为 6; 3 兼起居的卧室为 12。 起居室 起居室(厅)应有直接采光、自然通风,其使用面积不应小于12。 起居室(厅)内的门洞布置应综合考虑使用功能要求,减少直接开向起居室(厅)的门的 数量。 起居室(厅)内布置家具的墙面直线长度应大于3m。 无直接采光的厅,其使用面积不应大于10,四、建筑知识设
35、计方面,厨房 厨房的使用面积不应小于下列规定: 1 一类和二类住宅为4; 2 三类和四类住宅为5。 厨房应有直接采光、自然通风,并宜布置在套内近入口处。 厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置,按炊事操作流程列,操作面净长不应小于210m。 单排布置设备的厨房净宽不应小于150m;双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于090m。,四、建筑知识设计方面,卫生间 每套住宅应设卫生间,第四类住宅宜设二个或二个以上卫生间。每套住宅至少应配置三件卫生洁具。 无前室的卫生间的门不应直接开向起居室或厨房。 卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室 和厨房的上层,可布置在本套内的卧室、起
36、居室和厨房上层;并均应有防水、隔声和便于检修的措施 。 套内应设置洗衣机的位置 。,四、建筑知识设计方面,平台 是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。 走廊 是指住宅套外使用的水平交通空间。 地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 半地下室 是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。,四、建筑知识设计方面,玄关 是登堂入室第一步所在的区域,它是一个缓冲过渡的地段。 隔断 是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半工半截立面。 过道 是指住宅套内使用的水平交通空间。 阁楼(暗楼) 一般是房屋建成后,因各种需要,利用房间内
37、部空间上部搭建的楼层。,四、建筑知识结构方面,按承重材料划分 木结构由木板墙、木柱、木楼板、木屋顶建成的房屋,如古庙等。木结构一般为1-2层建筑。 砖木结构由砖(石)砌墙体,木楼板、木屋顶建成的房屋,如农村老房屋。砖木结构一般为1-3层建筑 混合结构由砖(石)砌墙体,钢筋混凝土做楼板和屋顶的多层建筑,如早期的多层。砖混结构一般为47层建筑,四、建筑知识结构方面,按承重材料划分 钢筋混凝土结构由钢筋混凝土柱、梁、板承重的多层和高层建筑(又分为框架结构、筒体结构、剪力墙结构、框剪结构)。其中高层建筑必须采用钢筋混凝土结构。 钢结构全部用钢柱、钢梁组成承重骨架,一般用于工业厂房、现代建筑、大跨度建筑
38、、超高层建筑等。,四、建筑知识结构方面,按结构类型划分 砌体结构 用砖砌体、石砌体或砌块砌体建造的结构,又称砖石结构。由于砌体的抗压强度较高而抗拉强度很低,因此,砌体结构构件主要承受轴心或小偏心压力,而很少受拉或受弯,一般民用和工业建筑的墙、柱和基础都可采用砌体结构。 在一般的工程建筑中,砌体占整个建筑物自重的约1/2,用工量和造价约各占1/3,是建筑工程的重要材料。 耗费黏土,改用工业废料,四、建筑知识结构方面,按结构类型划分 框架结构 框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。各平面框架通过连系梁和板连成空间体系,以承受竖向及水平荷载。框架结构布置灵活,使用方便,可获得较大的室内空间
39、,广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。框架结构承受水平荷载的能力较低,刚度较小,使用时受房屋高度限制;采用砌体填充墙时,墙体在地震中容易损坏。,四、建筑知识结构方面,按结构类型划分 板柱结构 由楼板、柱等构件组成的、承受垂直及水平荷载的空间结构体系。 板柱结构除有框架结构的优点外,还有结构高度小,顶棚平整,采光、通风及卫生条件好,模板及施工简单等优点。采用升板法施工可节约大量模板。 采用预应力方法将预制板、柱连成整体,叫预应力板柱结构。此种结构若采用预置密肋轻型板,还可克服一般板柱结构板厚过大的缺点。板柱结构常用于医药、食品、冷库、商场及医院等建筑,预应力板
40、柱体系常用于住宅建筑中。,四、建筑知识结构方面,按结构类型划分 剪力墙结构 由纵横承重墙体组成的结构体系叫剪力墙结构。 施工方法分为现浇剪力墙结构和装配式剪力墙结构,一般采用现浇剪力墙结构。它的空间整体性好,刚度大,抗侧力强度高,水平力作用下侧向变形小。装配式剪力墙结构一般由装配式大型墙板拼装而成。,四、建筑知识结构方面,按结构类型划分 框架剪力墙墙结构 在框架结构体系中适当布置剪力墙,组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。其中剪力墙是主要的抗侧力构件。这种体系既有框结构使用上的灵活性,又有较强的抗震能力和较好的刚度,是常用的高层结构体系,适用于各类公共建筑。 与剪力墙区别?,四、建筑知识结构方
41、面,按结构类型划分 筒体结构 筒体结构由框架-剪力墙结构与全剪力墙结构综合演变和发展而来。筒体结构是将剪力墙或密柱框架集中到房屋的内部和外围而形成的空间封闭式的筒体多用于写字楼建筑。 将建筑物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体,或将框架柱的间距加密,加强度的刚度形成封闭的框筒,采用一个或多个这类的筒体做为结构的主要抗侧力构件的结构体系称为筒体结构体系。,四、建筑知识结构方面,建筑结构构件 墙体的类型 a、按在建筑物中所处的位置分为1外墙:外墙位于建筑物四周,是建筑物的维护构件,起着挡风、遮雨、保温、隔热、隔声等作用;2内墙:内墙位于建筑物内部,主要起分割内部空间的作用,也可起到一定的隔声,防火等
42、作用。 b、按在建筑物中的方向分为1纵墙:是指沿建筑物长轴方向布置的墙;2横墙:是指沿建筑物短轴方向布置的墙,其中的外横墙通常称为山墙。 c、按受力情况分为1.承重墙:是指直接承受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙;2.非承重墙:是指不承受外来荷载的墙,在非承重墙中,仅承受自身重量并将其传给基础的墙,称为承自重墙;仅起到分隔空间作用自身重量由楼板或梁来承担的墙,称为隔墙;在框架架构中,墙体不承受外来荷载,其中填充柱之间的墙,称为填充墙,悬挂在建筑物外部以装饰作用为主的轻质墙板组成的墙,称为幕墙。,四、建筑知识结构方面,建筑结构构件 柱 是建筑物中直立的起支持作用的构件,承担传递梁和板两种构件传来
43、的荷载。 地面 是指建筑物底层的地坪,主要作用是承受,人、家具等荷载,并把这些荷载均匀的付给地基。构成:面层、垫层、基层 楼板 是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件,主要作用是承受,人、家具等荷载,并把这些荷载及自重传给承重墙或梁、柱、基础。 梁 是跨过空间的横向构件,主要起结构承重作用,承担其上的板传来的荷载,再传到支撑它的柱上。 屋顶 是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件,由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。 门和窗 门主要作用是交通出入,分隔和联系建筑空间;窗主要作用是采光、通风及观望。,四、建筑知识结构方面,建筑结构构件 地基 地基是指建筑物下面支承基础的土体或岩体. 分为天然地基和
44、人工地基 基础 条形基础(承重墙下基础) 独立基础(柱下基础) 井格式基础(将柱下基础连接起来) 梁板式筏形基础(满堂式的板式基础) 箱形基础(由底板、顶板及若干纵横墙组成,中空部分可用作地下室) 基础作为建筑的重要组成部分,造价、工期都约占整个工程的三分之一,四、建筑知识结构方面,建筑结构构件 勒脚 外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚。勒脚的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蚀,从而保护墙面,保证室内干燥,提高建筑物的耐久性。勒脚的高度一般为室内地坪与室外地坪的高差 踢脚 是外墙内侧和内墙两侧与室内地坪交接处的构造。踢脚的作用是防止扫地时污染墙面。踢脚的高度一般在120mm150mm。,
45、四、建筑知识结构方面,建筑结构构件 散水是靠近勒脚下部的排水坡; 明沟是靠近勒脚下部设置的排水沟。 它们的作用都是为了迅速排除从屋檐滴下的雨水,防止因积水渗入地基而造成建筑物的下沉。,四、建筑知识结构方面,建筑结构构件 过梁是门窗洞口上方的横梁,其作用是承受门窗洞口上部的荷载,并把它传到门窗两侧的墙上,以免门窗框被压坏或变形。过梁的长度一般为门窗洞口的跨度加500mm 圈梁又称“腰箍”,是在墙身上设置的处于同一水平面的连续封闭梁。其作用是加强整个建筑物的整体性和空间刚度,抵抗房屋的不均匀沉降,提高建筑物的抗震能力。,四、建筑知识结构方面,建筑结构构件 变形缝 当房屋受到温度变化及相邻部位的不均
46、匀沉降和地震引起的相互碰撞等不利的外界因素影响时,会导致整个建筑的变形、开裂等破坏,为避免房屋遭到这样的破坏,常把房屋人为地分成几个独立单元,保证它们各自变形时互不干扰,这些单元之间的缝隙就是变形缝。,伸缩缝也叫温度缝,是考虑温度变化时对建筑物的影响而设置的。气候的冷热变化会使建筑材料和构配件产生胀缩变形,太长和太宽的建筑物都会由于这种胀缩而出现墙体开裂甚至破坏。,当建筑物相邻部分的高差、荷载、结构形式以及地基承载力等有较大差异或建筑物的平面形状复杂或相连建筑物分期建造时,相邻部位就有可能出现不均匀沉降,从而导致整个建筑物的开裂、倾斜甚至倒塌。,防震缝是考虑地震对建筑的破坏而设置的。对于地震设
47、防地区的多层砌体房屋,当房屋的立面高差在6米以上时,或房屋有错层,且楼板高差较大时,或房屋各部分结构刚度、质量截然不同时,地震中,房屋的相邻部分有可能相互碰撞而造成破坏.,四、建筑知识识图方面,建筑识图方面,专业图纸编排要求: 总体在先、局部在后; 主要在先、次要在后; 布置图在先、构造图在后; 底层在先、上层在后。 主要内容: 指北针 定位轴线 轴号编排 标高 图框 常用图例 插入连接连接,四、建筑知识识图方面,建筑识图方面 建筑平面图反映出房屋的形状、大小及房间的布置,墙、柱的位置和厚度,门窗的类型和位置等。因此建筑平面图是施工过程中施工放线、砌墙、安装门窗、预留空洞、室内装修及编制预算、
48、施工备料等工作的重要依据,是施工图中最基本、最重要的图样之一。,四、建筑知识识图方面,建筑识图方面 建筑立面图主要表示房屋的外貌特征和立面处理要求。 主要有正立面、背立面和侧立面。建筑立面图主要为室外装修所用。,四、建筑知识识图方面,建筑识图方面 建筑剖面图主要表示建筑物内部在高度方向的结构形式、高度尺寸、内部分层情况和各部位的联系,是与平面图、立面图配套的三大图样之一。,四、建筑知识识图方面,建筑识图方面 建筑表现图又称效果图,具有强烈的三度空间透视感,非常直观地表现了住宅的造型、体量、空间布置、色彩和外部环境。一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。 从高外俯视的透视图又叫做“鸟瞰图”或“俯视
49、图”。,四、建筑知识识图方面,建筑识图方面 小区规划图主要说明拟建筑物所在的地理位置和周围环境的平面布置。一般在图上应标出小区内各功能建筑物的平面形状、平面布置。,五、房地产营销知识,五、房地产营销知识理念,先租后售客户先租住,到客户认为有能力买下房屋时,开发商将如数退还此前的租金,并且按租住房时议定的房价出售。(淡市下常用) 售后返租购房者买下物业后将物业返租给发展商。(商铺类运用较多,如第一大街-淘珍街和联盟新城的内部商业街) 以租代售 有意购房者的客户先租住,按月交租金,等到租金总额达到当初议定的房屋总价(连本带息)时,房屋产权归该客户所有。 回报销售购房者须支付部分房款(一般30%),但暂不入住,一定期限后,此房产归客户所有,等于是发展商用70%的房款回购前十年的房屋使用权。,