动迁房买卖注意事项.doc

1、精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 1 / 105动迁房买卖注意事项回迁房买卖注意事项 回迁房是发展商征收土地时赔给回迁民的房子，每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价如何回迁房也跟商品房一样办理了房产证，那回迁房就跟普通商品房的交易买卖方式是一样的没出房产证的回迁房，如果只有回迁民手持的合同，那交易就有一定的风险回迁房与商品房的区别回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的采取的是回迁的方式补偿，拆

2、迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 2 / 105买基础是开发商和购房者签订的商品房买卖合同 ，房屋的价款在合同中进行约定而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签

3、订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定另外，拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房购买回拆房一定要查清性质经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金回迁房的产权问题首先需要看开发商是不是走正规程序审批之后取得的土地使用权，其产生的产权可能会有两种：(1)没有经过国家正规手续审批，今后也不可能取得产权证的房产，这类产权就是俗称的“乡产权” ，属于违规用地，也是现在正在打击的一种违规建设行为，属于“小产权” ，不是正规的国家予以承认的产

4、权;(2)经过正规的用地审批程序，比如说属于危旧房改造、绿化隔离带改造、旧村改造等性质的，今后可以办理正规产权这种产权性质叫做“等同于经济适用房管理” ，也就是说，其产权证下发之后将会被注明为“经济适用房”产权性质，但是不完全受到经济适用房制度的制约，精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 3 / 105取得房产证之后可以作为二手房买卖，但是需要交纳成交价格 3%的土地出让金，补交之后等同于商品房性质【详情】回迁房可以买卖吗?回迁房交易有风险吗?很多人会纠结回迁房到底可以买吗?其实回迁房是可以购房的，只是在购房之前要审查它的产权问题回迁房在办理了房屋产权证书后可

5、进行买卖，购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险，回迁手续更名并不能取代房屋产权证书在这里须注意的事项包括要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实，同时要注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权另外须查明该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁购买回迁房与购买商品房的手续是一样的：1、凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款 2、按合同规定交房款并取回发票 3、凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续 4、视房屋面积大小减免部分或全部契税5、凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续回迁房买卖注意事项回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的 1

6、0%而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议作为第一种情况，即业主已经取得该商品小区的房精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 4 / 105产证这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中， 房产证是房管局认可，并受其监督的因此有房产证的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心然而另一种情况，即业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的因为该回迁协

7、议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待房产证出来后才能做真正的过户交易许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收 80%90%的楼款，作为客人购买该套房子的保证，余数则在真正过户交易后再付清，而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，这对购买者来说具有一定的交易风险【详情】回迁房买卖本身就存在一定风险的，在买房过程中要如何合理规避这类风险呢?首先是购房合同的签订，在签订回迁房买卖合同前要查看房屋是否已经取得产权证，在签订时要约定好房产过户的时间和交房的时间，最好要出卖人配偶也在合同上面签字对于回迁房买卖

8、合同，需要尤其精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 5 / 105注意以下几点，并约定相应的违约责任房屋税费缴纳要约定好回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费，这两次税费应当如何承担，应当在合同中予以明确约定严防“一房数卖”回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式，即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果出卖人将

9、商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其次是出卖人先行交付，买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;如果数买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持因此，出卖人不得将房屋另行转让给他人，相应的违约责任的规制显得十分重要一定要约定房产过户和交房的时间精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 6 / 105签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续因此，一定要约定房产过户的时

10、间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间【详情】只要买卖双方是经协商在平等、自愿基础上签订的回迁房买卖合同，系双方的真实意思表示，合同内容并未违反法律强制性规定或社会公共利益，该房屋买卖合同应为合法有效依据合同法第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定而根据房地产管理法第三十八条的

11、规定：未依法登记领取权属证书的房产不得转让综上所述，因为房地产管理法只是说明不得转让，该条真实的立法意图不在于禁止转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范虽然回迁人未取得房产证，但对该房屋享有准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分在尚未取得房地产权证之前，享有买卖合同上的债权，当然有权对该债权进行转让精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 7 / 105房有哪些风险回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的 10%而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证，另一种是业主只持有回迁协议(一)业主已经取得该商品小区的房产证这些回迁房是完全可

12、以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中， 房产证是房管局认可，并受其监督的因此有房产证的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心(二)业主手中只有发展商的回迁协议的，这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待房产证出来后才能做真正的过户交易相关知识延伸阅读：购买回迁回迁房买卖合同的注意事项本文所指的回迁房，专指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人

13、安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋也就是说，建立在集体土地或者国有划拨上的旧村(居)改造房屋不是本文讨论的范围精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 8 / 105推荐阅读：房改房政策房改房购买的注意事项一、未取得房产证回迁房能否买卖，买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的”该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范只要是出卖人有拆迁协议和回迁证 ，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房

14、屋进行处分因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得房地产证之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效二、房屋交易税由买方负担的约定是否有效自从二手房市场出现至今，本来应由卖家来支付的营业税、个人所得税，却通过约定转嫁到了买家头上，而熟悉二手房市场的人都知道，这是二手房交易市场的“潜规则”对于房屋交易双方的该项约定是否合法有效呢?房屋交易双方的这种约定并不违反相关法律、法规的强制性规定虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了税种、税率、税额及纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人或第三人约定由合同相对人或第三人缴纳精品文档2016

15、全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 9 / 105税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定因此，如果合同当事人约定由合同相对人或第三人实际缴纳税款，并不违反法律规定，也不损害国家利益，对其约定应认定为有效值得注意的是，回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费，这两次税费应当如何承担，应当在合同中予以明确约定三、特别需要注意的问题上述几点，一般的房屋买卖合同中也会涉及，但对于回迁房买卖合同，还需要尤其注意以下几点，并约定相应的违约责任1、严防“一房数卖”回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人

16、“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式，即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其次是出卖人先行交付，买精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 10 / 105受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;如果数买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖

17、合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持因此，出卖人不得将房屋另行转让给他人，相应的违约责任的规制显得十分重要2、一定要约定房产过户和交房的时间签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间3、买方要留尾款没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本如果买房留有尾款(做好是

18、大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 11 / 1054、要求卖方的配偶签名实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果;其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之

19、以必要的条款，则基本上能够预防5、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快四、 “改合同”法律性质和法律后果以上三大点，不管在签订回迁房买卖合同还是未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同时，都是可以通用的，但在未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同时，往往会涉及“改合同”的问题，那么

20、“改合同”法律性质和法精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 12 / 105律后果是什么?在法律上， “改合同”实际上是先解除上家与开发商的合同，再由开发商直接与下家签订新的商品房买卖合同以进行转让的行为在商品房预售时，投资客(上家)想炒房，开发商也想汇集部分建设资金，双方利益一致、一拍即合，有的投资者在最初购房时就跟开发商说好，让他们在改合同时提供方便而从签合同到交房还有较长的一段时间，投资者签合同后等到房价涨得差不多了，就抓紧在交房前把房子卖出去，不然等到办证后再卖，5 年之内要交%的营业税，减少了炒房的利润;5 年之后卖的话要长期占用资金，有违炒房初衷为

21、了尽快脱手，他们的出价一般比同期开发商的出价略低“改合同”实质上系利用房产转让合同这一合法形式，以掩盖逃税的非法目的，损害国家税收利益，显然违反合同法第五十二条的规定，应当归于无效然而前文所述，未取得房产证回迁房(商品房)买卖合同是有效的， “改合同”确实不允许的，二者是否矛盾呢?不矛盾未取得房产证回迁房(商品房)买卖合同可以等到上家取得房产证，并缴纳有关税费后，再转让给下家，该合同当然是有效的也就是说， “改合同”条款是无效的，但不影响合同其它条款的效力卖房潜规则&买房注意事项 售楼小姐告诉你的卖房潜规精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 13 / 105则

22、1）开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子2）大家购房所付的保险（放心保）费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折3）广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了4）售楼员会用许多方法来逼你买房，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静要自己看中才买5）别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的6）别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了7）别以为

23、面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙8）别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 14 / 1059）绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了10）漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的11）开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的

24、领导来捧场的12）注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费13）为何上海（楼盘）的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的14）如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？15）到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的16）一个好的施

25、工单位关键是看他的工地是否干净，精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 15 / 105建材堆放是否井井有条17）不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理18）不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理新手买房注意事项一、买房目标的确定理性和有规划的消费购房的前提根据自

26、己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要二、买房首付款的积累买房首付款的积累购房的关键首先初定一个目标，比如毕业后 5 年内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划因为如果开通了精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 16 / 105定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，

27、那么消费一定可以更加理性点点滴滴的积累就是一笔财富此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本三、买房常识的学习学习一些地产基础知识购房的必需房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的四、买房范围的筛选选择适合自己的楼盘购房量力而行面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人建议可购买

28、市中心的二手小房子或是新开盘的小户型二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 17 / 105五、出行时间成本的节省购房前还应考虑出行的时间成本因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵如果每天花费 2 小时在交通上，那么 1 月=60 小时=天，1 年=730小时=30 天，50 年=36500 小时=1520 天=

29、4 年开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益如果再将时限放大到 50 年，时间成本的价值就显得惊人了 确定 5 公里生活圈提醒要买房的朋友，把握 5 公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少六、购房费用的了解在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面

30、看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出交易费用精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 18 / 105契税：普通商品住房 120 平方米以下%、120 平方米以上 3%，公寓、别墅等高档住宅为 3%，当房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的倍以上，契税按 3%收取登记费：每套 80 元印花税：5 元手续费：3 元/平方米贷款费用贷款保险：按贷款额的万分之六趸交保险系数收取，趸交保费系数根据保险期限的长短而变化抵押费：贷款额登记费：80 元印花税：5 元备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，

31、而买不同的房需要交纳的费用是因人而异七、购房费用具体实例某购房者购买一套商品房，报价为每平方米 5500 元/平方米起价（现房）现假设该购房者选中了一套位于 5 层，面积为 81 平方米的两室一厅，其价格为 5700 元/平方米，那么购买这套商品房的费用应包括：一、房价款：5700 元/平方米81 平方米=461700 元二、应交税费：精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 19 / 1051、在交易过户过程中：（1）契税：买方缴纳房价款的 4%，等于 461700 元4%=18468 元；（2）买卖手续费：买卖双方各交成交价的%，等于461700 元%=元；（

32、3）印花税：买卖双方各缴纳合同金额的，等于461700 元=元 三项合计为：元2、在申办产权证件过程中（1）登记费：每建筑平方米元，等于元/平方米81平方米=元（2）房屋所有权证工本费：每证收费 4 元若房屋产权为 2 人以上时，还应办理房屋共有权执照，每证收费 2 元（3）印花税：每件 5 元三项合计为元（4）公共维修基金：购房款的 2%，等于 461700 元2%=9234 元八、购房费用具体实例依照北京（楼盘）市居住小区物业管理办法的规定，新建小区必须统一实行物业管理既是使用人又是产权人的购房者根据北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行） 的规定，应缴纳的费用有：1、进住手续费：2

33、 元（一次性）.2、装修垃圾外运费：20 元/居室6=120 元（一次性）精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 20 / 105.（注：两室一厅外加厨、厕、阳台视为 6 个居室）3、保洁费：36 元/年户4、保安费：24 元/年户5、各项费用统收费：12 元/年户6、自行车存车费：48 元/年户（以每户有两辆算）.7、共用电视天线费：元/年户（以每户有两端计）.8、生活垃圾外运费：7 元/年户9、化粪池清淘费：元/年户10、管理费：元/年11、小修费：元/年12、中修费：元/年13、小区公共设施维修费：81 元/年14、供暖费：1296 元/采暖季备注：因该套

34、商品房属多层普通住宅，所以物业管理费中不含电梯、水泵费，费用中也未考虑产权人拥有机动车所需交的存车费，此外具体收费还具有时效性，这只是一般费用展示从以上的计算可知，在购房消费中除房价款 461700 元以外，还要缴纳相关税费，物业管理费等同时在购房以后每年仍需缴纳元的物业管理费提醒：购买商品房入住后需缴纳的物业管理费是大多数购房人未能考虑到的，而以上所列收费标准只是普通住精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 21 / 105宅的标准，其它高级公寓、别墅区的物业管理收费实行市场价，标准还会更高一些因此提醒购房者在购买前应做到心中有数另一方面，发展商或中介商在销售

35、房屋时对这一问题也应明确告知购房者九、购买二手房费用的了解在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出购买二手住房中介费一般为买卖双方各 1%，看房费每次 10 元测绘费有土地证的，测绘时不需交费；没有土地证的，需交 13 元测绘费评估费持证房屋（私房）的评估费光过户为 5，如需贷款为 7；已购公房光过户不需评估，如需贷款评估费用为 2交易费用契税：普通住房%，高档住房 3%已购公房除按%交税外，还应按实际购买价和评估价差额的 1%交纳土地收益金登记费：每套

36、 80 元印花税：5 元，买卖双方均需缴纳手续费：3 元/平方米，买卖双方均需缴纳精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 22 / 105营业税：个人购买并居住不足一年，按销售价减去购入原价后的差额的 3%缴纳，由卖方缴纳贷款费用贷款保险：按贷款额的万分之六趸交保险系数收取，趸交保费系数根据保险期限的长短而变化抵押费：贷款额登记费：80 元印花税：5 元注意：假如在购买时，卖方申明所卖房屋的标价为净价，则意味着在双方交易过程中产生的所有税费均由买方承担备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异商品房买卖合同注意事项 商品房买卖合同

37、是保护购房者权益的重要法律凭证商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同（2001 年 4 月 4 日由中华人民共和国建设部发布，自 2001 年 6 月 1 日起施行的商品房销售管理办法第十精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 23 / 105六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同注意事项

38、(1)签订商品房买卖合同时购房者要具有强烈的合同意识，知道在合同中尽可能地争取自己的合法权益因此，在签订合同前一定要认真、完整地阅读合同：提出质疑，对于不理解的地方要认真调查清楚(2)签订合同前要了解开发商的基本情况，包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩，并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件，如营业执照、资质证书及“五证”等(3)合同文本是否规范应了解开发商所使用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合制定的统一的商品房买卖合同示范文本，如果不是，应当提出疑问并特别注意合同条款的内容(4)所售商品房是否巳作了抵押购房者在买房前，一定要弄清楚所购房屋的基本情况，如果

39、房产在购买前就设定了抵押并不能如期解除抵押关系，抵押权人就有可能随时要求实现抵押权，这样，购房人不仅不能顺利取得房产证，甚至会陷入一场纠纷之中(5)购房者在签订合同时，要对开发商在售楼书、广告中许诺的事项进行核实，并在合同中进行约定，否则购房精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 24 / 105人的权益很难得到保护(6)关于付款方式如果在合同中选择分期付款，应尽可能增加付款次数、拉长付款的间隔时间，以便减少付款后逾期交房的风险(7)关于装修标准和设备标准购房者不能只单纯地信任样板间或广告、售楼书等宣传品中对装修的许诺，而应在购房合同中将房内外的装修和设备设施的

40、种类、型号、品牌、颜色、位置、方向等内容约定清楚，这样才能最大限度地保护自己的利益(8)关于房屋面积在签合同时应与开发商明确约定商品房的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积及面积误差比为多少，根据全国的建筑水平和(商品房销售管理办法)的规定，开发商有能力和义务将建筑面积的误差比限定在 3%以内，购房者应根据选择的计价方式，对建筑面积的误差比进行限定，并约定相关的违约责任(9)关于交房期限开发商对延期交房常借故推脱责任，因此在签约时购房者应注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能让开发商任意地列举一些牵强的理由(10)违约责任签约的目的是为房屋出售后出现的违约情形而提前设置一些防范条款，对违约

41、的内容、违约的责任应尽可能用可以衡量的标准确定下来，这样便于操作精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 25 / 105(11)解决争议的办法当双方当事人不能协商解决争议时，商品房买卖合同列举了两种解决办法：一是提请仲裁，二是提起诉讼两者只能择其一，如果双方合法地选择了仲裁条款，将不能再向法院起诉(12)签订补充协议对商品房买卖合同中未尽事项要进一步补充，如：将开发商做出的口头的或广告中的承诺以补充协议的形式确定下来其内容，只有这样，才能有力地约束开发商，维护自己的权益房屋买卖注意事项 目前，在浙江的各商业银行都已经取消了商业贷款的强制房贷险，而公积金贷款仍需购

42、买房贷险跟以往商业贷款银行都会指定保险公司不同，住房公积金管理中心不会指定贷款人要到哪家保险公司购买房贷险购房者可以到公积金管理中心购买，但不打折，也可以自己到保险公司购买，由于各保险公司对房贷险都有明折暗扣，这就意味着购房者如果自己购买就能省下不少钱不过，由于很多购房者不熟悉其中程序，从而让一些中介公司乘虚而入其实，购房者自己到保险公司买一张房贷险保单很简单在得到银行或者住房公积金管理中心通知办理贷款后，首先，你得选择一家保险公司目前，绝大部分保险公司的房贷险都有折扣可以商量，最低甚至可以打到 6 折，所以，你先得打电话到保险公司咨询，根据你的贷款金额以及该精品文档2016 全新精品资料-全

43、新公文范文 -全程指导写作 独家原创 26 / 105公司的折扣情况，让保险公司为你算一下需要多少保费，然后选择最省钱的一家；接着，你得问清贷款银行的全称和你的贷款合同号，至于第一收益人，不是银行而是住房公积金管理中心；然后，带上商品房买卖合同到保险公司买一张房贷险保单(全称为个人抵押商品住房综合保险单)；最后，带上这张保单到住房公积金管理中心确认为有效保单，再交给贷款银行就行了目前，包括平安产险、太平洋产险、中华联合保险公司等大部分产险公司的房贷险都有一定的折扣可以商量平安产险可以打折到 9 折左右中华联合保险公司的折后年费率是：20 年%，25 年及以上%，相当于打了折到 7 折左右太平洋

44、产险最低可以打到 6 折，该公司规定，如果客户买的房子是钢筋混凝土结构的毛坯房，而且属于小区房，就可享受最低 6 折的折扣以公积金贷款 30 万元、期限 20 年为例，房贷险保费为：30 万元%(年费率)20 年=2400 元，如果打 8 折，只要 1920 元，能省下 480 元若非独家代理中介费最高%房管局推出 2010 版二手房买卖合同二手房买卖，若非独家代理，中介费为成交总额的%；中介有审查买卖当事人委托关系、房地产资料真伪的义务昨日，广州市房管局公布 2010 版存量房（二手房）买卖合精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 27 / 105同和房地产中

45、介服务合同示范文本配合即将上马的二手房网签系统新版合同 5 大亮点亮点 1 保护交易资金安全，建议选择银行托管2010 版二手房买卖合同上首先表明，根据国家有关规定，房地产中介服务机构或者从业人员不得代收代管二手房交易资金如发现违规，请向市房屋交易监管中心反映，电话：833462为保护二手房交易和资金安全，卖方当事人应当慎重选择付款方式交割房款，尽可能选择银行托管的方式交割房款，以减轻风险，避免引起纠纷亮点 2 非独家代理，中介费最高%中介费到底收多少合理？合同规定，根据物价部门有关规定，房屋买卖代理收费，若非独家代理，按成交价格总额的%计收实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商

46、，可适当提高，但最高不超过成交价格的 3%前述房屋买卖代理收费标准，是指向房屋买卖双方合计收取的费用标准如发现中介机构超标收费的，可向物价部门反映，电话：12358亮点 3 买方收楼前，所有费用卖方负责合同规定的非常细致，合同规定，买卖双方将交楼时间进行确定，同时规定双方应在交楼当天一起到场查验房精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 28 / 105屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用卖方应在该房地产正式交付使用前或者在其他规定时间内，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用，包括银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理

47、费等费用卖方需要保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责亮点 4 物业维修资金，怎么交接需约定合同还对物业专项维修资金提出了专项约定，列出各种情况，供买卖双方在合同中明确：该房地产是依法不需要建立物业专项维修资金；还是已交存物业专项维修资金，卖方同意将专项维修资金账户中的结余款随房屋所有权同时过户给买方；还是该房地产尚未交存物业专项维修资金，由卖方先交存再进行交易或者是由买方按照相关规定缴存亮点 5 中介负责审查，房地产资料真伪新版买卖合同明确要求，中介有审查买卖当事人委托关系、房地产资料真伪的义务不得故意隐瞒与订立二手房买卖合同有关的事实或者提供虚假情况因中介过错造成当事人损失的，中介应当承担赔偿责任非经双方当事人书面同意，房地产中介服务机构不得泄露买卖双方的信息资料等二手房交易，今年起网签精品文档2