1、 第 页1株洲市场调研报告第 页2前 言调研时间：2009 年 5 月 25 日至 5 月 28 日调研人员：XX 市 XX 房地产经纪有限公司经过一系列的调研，我们从宏观的角度，针对株洲市的政治、经济、历史等方面进行了细致的了解，并从微观的角度，针对株洲市的消费情况、房地产业态、各类住宅及商业项目进行了详细调研。凭借客观求实的作风，本着对项目负责的态度，采用收集资料、座谈会、走访观察、跟踪访谈、交叉调研的调查方法，获取了宝贵的第一手原始调研资料，并通过对有关原始数据进行周密分类、系统汇总和统计，进行了科学分析与研究，形成了本调研报告。调研报告的顺利完成，得益于发展商的大力支持与配合，值此表示
2、感谢！ 我们在时间特别紧张、调研内容相对复杂、调研方法多种多样、原始数据众多且庞大、工作量繁重、气候不佳等困难条件下付出了超负荷的辛勤劳动，确保了具有资料性、技术性、权威性、高水准的研究成果。同时，我们将在项目整体运作全过程中通过动态调整，及时更新相关市场信息，确保项目决策的准确性与时效性，实现项目品牌战略实施的健康发展。第 页3目 录第一部分 株洲市宏观经济与房地产发展研究 第 4 页第一章 株洲概述 第 4 页第二章 国民经济现状 第 6 页第三章 房地产发展研究 第 11页第二部分 株洲市房地产市场研究 第 18页 第一章 株洲商业项目市场研究 第 18页第二章 株洲公寓/写字楼项目市场
3、研究 第 24页第三章 住宅地产市场分析 第 36页第三部分 消费者研究 第 45页第一章 商业消费能力与消费特征研究 第 45页第二章 商业项目目标市场研究 第 49页第三章 住宅目标市场研究 第 54页第四部分 竞争项目研究 第 61页第一章 主要竞争项目资料列表 第 61页第二章 主要竞争项目归总与分析 第 74页第五部分 报告总论 第 77页第 一 章 报告数据收集方式 第 77页第 二 章 荷塘区房地产发展趋势 第 77页第 页4第 三 章 本项目需注重哪些方面的问题 第 78页第一部分 株 洲 市 宏 观 经 济 与 房 地 产 发 展 研 究第 一 章 株 洲 概 况一、位 置
4、与 行 政 区 划株 洲 ， 位 于 湖 南 省 东 部 、 湘 江 中 下 游 东 岸 。 是 湖南 省 “一 点 一 线 ”区 域 经 济 带 的 重 要 城 市 ， 也 是 全 省经 济 最 发 达 的 长 、 株 、 潭 “金 三 角 ”一 隅 。 现 辖 炎 陵 、茶 陵 、 攸 县 、 醴 陵 市 、 株 洲 县 五 县 市 和 芦 淞 、 石 峰 、荷 塘 、 天 元 四 区 以 及 国 家 级 高 新 技 术 产 业 开 发 区 。株 洲 总 面 积 11400 平 方 公 里 ， 市 区 面 积 450 平 方公 里 ； 总 人 口 370 万 ， 市 区 人 口 70 万
5、。二 、 交 通株 洲 是 我 国 南 方 最 大 的 交 通 枢 纽 ， 京 广 、 浙 赣 和湘 黔 3 条 铁 路 主 干 线 在 这 里 交 汇 ； 株 洲 火 车 站 是 全 国 五 大 客 货 运 输 特 级 站 之 一 ， 是 贯 穿南 北 、 连 接 东 西 的 重 要 通 道 。 株 洲 北 站 是 江 南 最 大 的 货 运 编 组 站 ； 株 洲 市 区 至 黄 花 国 际机 场 的 距 离 不 到 60 公 里 ； 106、 320 国 道 以 及 京 珠 和 上 瑞 等 高 速 公 路 穿 城 而 过 ； 百 里 湘江 绕 城 北 上 ， 千 吨 级 船 舶 顺 湘
6、江 可 直 抵 洞 庭 入 长 江 到 武 汉 进 上 海 ； 随 着 衡 炎 高 速 公 路 和武 广 客 运 专 线 的 贯 通 ， 株 洲 区 位 的 聚 集 和 辐 射 功 能 都 得 到 了 极 大 提 升 ， 使 之 成 为 湖 南 重要 的 物 流 、 人 流 和 信 息 流 中 心 。第 页5三 、 历 史 沿 革株 洲 古 称 建 宁 ， 后 又 名 槠 洲 ， 最 早 见 于 南 宋 人 文 集 。 “株 ”字 可 能 取 自 株 田 之 “株 ”。自 南 宋 绍 熙 元 年 （ 公 元 1190 年 ） 正 式 定 名 株 洲 后 ， 株 洲 之 名 沿 用 至 今 。
7、远 古 时 期 ， 株洲 地 区 就 有 先 民 生 息 繁 衍 ， 炎 陵 县 鹿 原 陂 安 葬 着 中 华 民 族 的 始 祖 炎 帝 神 农 氏 。 据 考 古 发现 ， 在 株 洲 县 漂 沙 井 黄 霞 垅 磨 山 有 6000 年 前 属 于 新 石 器 时 代 早 期 的 大 溪 文 化 遗 址 ， 以及 叠 在 其 上 的 4000 多 年 前 属 于 新 石 器 时 代 晚 期 的 龙 山 文 化 遗 址 。春 秋 战 国 时 期 ， 株 洲 属 楚 之 黔 中 郡 。 公 元 前 223 年 ， 秦 灭 楚 ， 巫 中 地 区 为 黔 中 郡 ，株 洲 属 之 。 公 元
8、 前 202 年 ， 建 长 沙 国 ， 株 洲 是 长 沙 国 领 地 。 公 元 214 年 ,三 国 东 吴 在 此设 建 宁 县 ， 属 长 沙 郡 ， 这 是 株 洲 建 县 之 始 。 公 元 589 年 ， 隋 文 帝 开 皇 九 年 ， 隋 灭 陈 ， 废建 宁 。 公 元 621 年 ， 唐 高 祖 武 德 四 年 ， 复 置 建 宁 县 ， 属 南 云 州 ； 六 年 后 即 唐 太 宗 元 年 ，将 建 宁 并 入 湘 潭 ， 直 至 解 放 前 株 洲 一 直 属 湘 潭 县 管 辖 。1949 年 8 月 3 日 株 洲 宣 告 解 放 ， 8 月 12 日 成 立
9、湘 潭 县 株 洲 区 人 民 政 府 。 1951 年 5月 ， 株 洲 从 湘 潭 县 划 出 成 立 专 辖 市 。 第 一 个 五 年 计 划 期 间 ， 株 洲 被 列 为 全 国 重 点 建 设 的 8个 工 业 城 市 之 一 。 国 家 将 苏 联 援 建 的 156 个 重 点 项 目 中 的 四 项 安 排 在 株 洲 建 设 ， 即 株 洲硬 质 合 金 厂 、 南 方 动 力 机 械 公 司 、 株 洲 电 厂 、 株 洲 洗 煤 厂 。 随 后 ， 又 安 排 兴 建 株 洲 冶 炼厂 、 株 洲 化 工 厂 、 株 洲 电 力 机 车 厂 、 株 洲 车 辆 厂 等
10、 20 多 个 中 央 、 省 属 企 业 。 1956 年 3月 ， 株 洲 升 格 为 省 辖 市 ， 同 时 新 设 立 市 郊 区 。 成 为 湖 南 除 省 会 长 沙 外 第 1 个 省 辖 市 。1965 年 4 月 又 设 立 由 市 管 辖 的 株 洲 县 。 1983 年 5 月 ， 为 发 挥 工 业 城 市 的 中 心 作 用 ， 经国 务 院 批 准 ， 将 原 属 湘 潭 地 区 的 醴 陵 县 （ 市 ） 、 攸 县 、 茶 陵 县 、 酃 县 （ 今 炎 陵 县 ） 划 归株 洲 市 管 辖 ， 共 辖 城 市 四 区 （ 含 市 郊 区 ） 、 五 县 （ 市
11、 ） 。 1992 年 经 国 务 院 批 准 ， 在 市 区 湘江 西 岸 设 立 株 洲 高 新 技 术 产 业 开 发 区 （ 国 家 级 ） 。 至 1997 年 经 国 务 院 批 准 ， 株 洲 市 撤 销郊 区 建 制 将 市 区 划 分 为 天 元 、 芦 淞 、 荷 塘 、 石 峰 四 个 行 政 区 。 2007 年 12 月长、株、潭三市被国家发改委批准为全国资源节约型、环境友好型建设综合配套改革试验区,这使株洲的发展站上了一个新的起点。四 、 文 化 与 旅 游由 江 泽 民 同 志 亲 笔 题 款 的 炎 帝 陵 ，被誉为“神州第一陵”，现已成为炎黄子孙寻根谒祖的圣地
12、、全国重点文物保护单位和爱国主义教育基地，国家 AAAA 旅游景区。株洲有“天 下 第 一 秀 ”桃源洞国家森林公园，此外，集大型山湖、溶洞、地热资源于第 页6一体的攸县酒埠江景区、醴陵西山、大京风景区等是人们休闲的好去处。本 章 小 结 株洲是“长株潭融城一体化”的城市之一，也是全省经济最发达的长、株、潭“金三角”一隅。 株洲交通路网发达，是我国南方最大的交通枢纽，株洲火车站是全国五大客货运输特级站之一，是贯穿南北、连接东西的重要通道。 株洲历史悠久、文化教育底韵深厚，旅游资源丰富。 两型社会示范区的确定，将使株洲在政治经济上倍受政府及国内外企业的关注。第 二 章 国 民 经 济 现 状一
13、、 近 几 年 人 口 增 长 情 况株洲市近几年来人口数量呈稳步增长态势。05 年 株 洲 总 人 口 373.2 万 人 ， 其 中 城 市 78.9 万 人 ； 农 村 人 口 294.3 万 人06 年 株 洲 总 人 口 376.9 万 人 ， 其 中 城 镇 79.3 万 人 ； 农 村 人 口 297.6 万 人07 年 株 洲 总 人 口 380.0 万 人 ， 其 中 城 镇 79.5 万 人 ； 农 村 人 口 300.5 万 人2006 年 达 到 376.9 万 人 ， 比 2005 年 增 加 4.67%， 增 长 率 为 1.25%； 其 中 城 镇 人 口 达79
14、.3 万 人 ， 比 2005 年 增 加 0.4 万 人 。2007 年末总人口 380 万人,比上年增加 3.4 万人,其中市区 79.5 万人。常住人口 369.6万人总 人 口 , 373.2 总 人 口 , 376.9 总 人 口 , 380城 镇 , 78.9 城 镇 , 79.3 城 镇 , 79.5农 村 , 294.3 农 村 , 297.6 农 村 , 300.50501001502002503003504002005 2006 2007年 份人口（万人） 总 人 口城 镇农 村二 、 近 年 GDP增 长 情 况株 洲 市 近 三 年 来 GDP 一 直 呈 稳 步 增
15、长 的 态 势 ， 2006 年 的 国 民 生 产 总 值 达 到 了 605.3第 页7亿 元 ， 比 上 年 增 长 12.3%。 2007 年 的 国 民 生 产 总 值 达 到 748.69 亿 元 ,比 上 年 增 长14.9%。 2008 年 的 国 民 生 产 总 值 达 到 了 909.47 亿 元 ， 比 上 年 增 长 12.8%。020040060080010002006 2007 2008亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%GDP 年 增 长 率株 洲 市 近 三 年 来 人 均 GDP 一 直 呈 快 速 增 长 的 态 势 ， 增 长 率
16、在 12%-15%之 间 波 动 。 尤其 08 年 ， 在 全 球 金 融 危 机 影 响 下 GDP 增 长 率 仍 能 保 持 12.8%的 增 长 速 度 ， 可 见 株 洲 经 济整 体 发 展 形 式 是 乐 观 向 上 的 。三 、 产 业 结 构 的 变 化12.50%51.50%36%12.90%52.90%34.20%12.10%54.70%54.70%0%50%100%2006 2007 2008第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业株 洲 市 三 产 业 一 直 保 持 较 快 的 发 展 态 势 ， 到 2006 年 三 产 业 结 构 的 比 值 为12.5
17、： 51.5： 36， 相 比 上 年 ， 一 、 三 产 业 分 别 下 降 了 1 和 0.2 个 百 分 点 ， 二 产 业 提 高 了1.2 个 百 分 点 ;2007 年 三 产 业 结 构 的 比 值 为 12.9： 52.9： 34.2， 相 比 06 年 ， 一 、 二 产业 分 别 上 涨 了 0.4 和 1.4 个 百 分 点 ,第 三 产 业 下 降 1.8 个 百 分 点 ;2008 年 三 产 业 结 构 的比 值 为 12.1： 54.7： 33.2， 相 比 07 年 ， 一 、 二 产 业 分 别 下 降 了 0.8 和 0.2 个 百 分 点 ,第 页8第 三
18、 产 业 上 涨 1 个 百 分 点 .产 业 结 构 所 占 比 例 表 明 株 洲 工 业 发 展 较 为 兴 旺 ,且 近 几 年 产 业结 构 没 有 太 大 调 整 。而 且 ， 株 洲 是 全 国 重 点 建 设 的 8 个 工 业 城 市 之 一 ， 株 洲 有 世 界 五 大 硬 质 合 金 基 地 之一 的 株 洲 硬 质 合 金 集 团 ， 有 中 国 最 大 的 有 色 金 属 冶 炼 厂 和 电 力 机 车 科 研 制 造 基 地 ， 有 江南 最 大 的 铁 路 货 车 制 造 基 地 航 空 发 动 机 和 火 花 塞 制 造 基 地 ； 株 洲 的 醴 陵 是 全
19、 国 两 大 日 用瓷 生 产 基 地 之 一 ， 又 是 全 国 6 大 烟 花 鞭 炮 生 产 基 地 之 一 ； 是 全 国 制 造 业 信 息 化 工 程 重 点城 市 、 国 家 新 材 料 成 果 转 化 及 产 业 化 基 地 、 国 家 火 炬 计 划 传 感 技 术 产 业 化 基 地 ， 并 曾 经连 续 四 届 夺 得 全 国 科 技 进 步 （ 科 教 兴 市 ） 先 进 城 市 。目 前 株 洲 有 几 大 支 柱 产 业 ： 交 通 设 备 制 造 业 、 有 色 冶 金 、 基 础 化 工 、 生 物 医 药 和 食 品 、陶 瓷 等 。四 、 人 均 收 入 情
20、 况2006 年 ， 株 洲 市 城 市 人 均 可 支 配 收 入 达 到 了 12455 元 ； 城市居民人均消费性支出 9673元；2007 年 ， 株 洲 市 城 市 人 均 可 支 配 收 入 达 到 了 14503 元；城市居民人均消费性支出 10812元；2008 年 ， 株 洲 市 城 市 人 均 可 支 配 收 入 达 到 了 16430 元；城市居民人均消费性支出 12200元。06-08株 洲 城 市 人 均 收 入 与 支 出12455 14503 164309673 10812 12200010000200002006 2007 2008可 支 配 收 入 消 费 性
21、 支 出从近三年株洲市城市人均收入及支出比例分析。株洲城市人均可支配性收入 07 年较 06 年上升 2048 元，上升 16.4 个百分点；08 年较 07 年上升 1927 元，上升 13.3 个百分点。由此可见，株洲的收入呈现持续性、稳定性增加的发展态势，且消费性支出也随着可支配收入的增加呈理性比例增加。五 、 社 会 消 费 品 零 售 情 况2006 年 株洲消费品零售总额为 208.5 亿 元 ；2007 年 株洲消费品零售总额为 247.57 亿元；第 页92008 年株洲消费品零售总额为 304.67 亿 元 ；0501001502002503003502006 2007 20
22、08亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%株 洲 零 售 总 额 城 市 零 售 总 额 农 村 零 售 总 额城 市 零 售 年 增 长 株 洲 零 售 总 额 年 增 长 农 村 零 售 总 额 年 增 长株 洲 市 近 三 年 消 费 品 零 售 额 保 持 着 稳 步 增 长 的 态 势 ， 到 2008 年 ， 社 会 消 费 品 零 售 总 额达 304.67 亿 元 ， 增 长 达 到 23.1%。 城 市 和 农 村 分 别 实 现 社 会 消 费 品 零 售 额 196.06 亿 元和 108.61 亿 元 ， 分 别 增 长 2
23、5.7%和 19.43%。 株 洲 市 各 类 消 费 品 也 随 之 增 长 ， 其 增 长 幅 度和 占 比 基 本 相 当 ， 变 化 不 大 。六 、 居 民 储 蓄 存 款 余 额2001-2006年 城 乡 居 民 储 蓄 存 款 余 额 及 增 幅172.6 197.8233.3 277.4320.2 368.715.115.418.917.914.614.30501001502002503003504002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年亿 元10152025%城 乡 居 民 储 蓄 存 款增 幅株 洲 市 的 储 蓄 存 款 余 额 在 近
24、 几 年 里 呈 现 出 快 速 增 长 的 态 势 ， 且 涨 幅 均 高 于 14%， 2006 年城 乡 居 民 储 蓄 存 款 余 额 达 到 了 368.7 亿 元 ， 同 比 增 长 15.1%。七 、 恩 格 尔 系 数2004-2006年 长 沙 、 株 洲 恩 格 尔 系 数 对 比32.60%30.40%33.40% 33.40%34.30%35.60%30%31%32%33%34%35%36%2004年 2005年 2006年长 沙 株 洲第 页10恩 格 尔 系 数 ， 是 指 居 民 食 品 消 费 支 出 与 消 费 支 出 的 关 系 。 一 般 认 为 ， 该
25、系 数 指 数 35%， 表 示 居 民 生 活 水 平 达 到 富 裕 阶 段 ； 该 系 数 指 数 35%、 40%， 表 明 居 民 生 活 水平 达 到 小 康 阶 段 ； 该 系 数 指 数 40%， 表 明 居 民 生 活 处 于 温 饱 阶 段 。株 洲 市 统 计 局 发 布 的 统 计 数 据 显 示 ： 株 洲 的 恩 格 尔 系 数 在 过 去 三 年 里 呈 现 出 明 显 下降 的 趋 势 ， 特 别 是 在 2006 年 最 为 明 显 ， 已 经 达 到 了 30.4%,按 照 联 合 国 粮 农 组 织 提 出 的标 准 ， 这 表 明 株 洲 的 人 民 生
26、 活 水 平 已 经 达 到 富 裕 水 平 。本 章 小 结 近两年，株洲人口呈现出稳步增长的态势。 近三来，株洲各项经济指标均呈现出稳步、快速的增长态势，产业结构优化明显。 株洲是湖南省重要的工业城市，是全国重点建设的 8 个工业城市之一，工业和服装批发业是株洲的两大支柱产业。 株洲市城乡居民的收入水平在近几年来稳步提高，社会消费品零售总额保持着稳步增长的态势，居民的储蓄存款余额也保持着 15%以上的高增长幅度。 从恩格尔系数情况来看，株洲的人民生活水平已经达到富裕水平。随着长株谭一体化进程的不断推进。02 年至 07 年，株洲在保持其全国重点工业城市特点的基础上，经济飞速发展。虽然 08
27、 年受金融风暴影响，株洲的发展速度受到一定程度的损害，但随着国家宏观经济调控，经济发展呈恢复趋势的时期，再加上两型社会先导示范区的确定及实施的推动。株洲的经济发展势必将更上一个台阶。第 页11第 三 章 房 地 产 发 展 研 究一 、 房 地 产 市 场 行 情由 于 2008年 出 现 的 全 球 性 金 融 风 暴 ， 对 房 地 产 市 场 的 影 响 重 大 。 因 此 此 部 分 研 究 分为 两 部 分 。 一 部 分 为 2007年 及 之 前 一 段 时 期 内 的 房 地 产 各 项 经 济 指 标 及 政 策 研 究 。 第 二部 分 为 2008年 房 地 产 市 场
28、的 单 独 研 究 。1、 施 工 面 积 与 竣 工 面 积株 洲 市 近 六 年 施 工 及 竣 工 面 积 （ 单 位 ： 万 ）192.61321.54421.42 467.06619.62649.74109.02 152.8209.95 210.2333.32 282.6893148.32134.99152.5110.3257.6301002003004005006007002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 (1-9月 )施 工 面 积 新 开 工 面 积 竣 工 面 积数据来源：株洲市房地局从 上 表 可 以 看 出 ， 02 至 07 年 9
29、 月 ， 株 洲 市 施 工 房 屋 面 积 保 持 着 稳 步 上 涨 的 态 势 ，从 2002 年 底 的 192.61 上 涨 至 2006 年 底 的 649.74 。 其 中 上 涨 比 率 最 高 的 是 2002 年至 2003 年 期 间 ， 上 涨 比 率 高 达 66.94%， 上 涨 幅 度 最 大 的 是 2005 年 至 2006 年 间 ， 上 涨幅 度 达 182.68 万 。 2007 年 1-12 月 施 工 房 屋 面 积 为 1084.4 万 ， 比 2006 年 增 长 将近 75%。新 开 工 面 积 逐 步 增 加 ， 从 2002 年 的 109
30、.02 万 上 涨 至 2006 年 的 333.32 万 ， 其第 页12中 涨 幅 最 高 的 是 2006 年 ， 同 比 增 涨 高 达 58.57%。 2007 年 1-9 月 新 开 工 面 积 为 282.68万 。竣 工 面 积 以 2004 年 为 分 水 岭 ， 在 2004 年 以 前 ， 连 续 三 年 持 续 增 长 ， 每 年 的 增 长 幅度 分 别 为 52.69 万 、 42.18 万 ， 增 长 比 率 分 别 为 91.43%、 38.23%。 2005 年 竣 工 面积 有 很 大 幅 度 的 回 落 ， 相 比 2004 年 负 增 长 17.51 万
31、 ， 负 增 长 率 为 11.48%。 2006 年 相比 2005 年 增 长 13.33 万 ， 增 长 率 为 9.87%。 2007 年 1-9 月 的 竣 工 面 积 为 93 万 ，2007 年 总 竣 工 面 积 将 会 在 136.1 万 左 右 ， 比 2006 年 负 增 长 12.22 万 。结 合 以 上 数 据 综 合 考 量 可 以 得 知 ， 株 洲 市 目 前 市 场 上 的 新 开 工 面 积 和 施 工 面 积 正 逐步 扩 大 ， 而 竣 工 面 积 呈 下 降 趋 势 。 这 一 情 况 导 致 2008 年 株 洲 市 的 商 品 房 市 场 供 应
32、 量 很大 。2、 销 售 面 积 与 空 置 面 积株 洲 市 近 六 年 商 品 房 销 售 、 空 置 面 积 （ 单 位 ： 万 平 方 米 ）40.9691.61113.27 116.51215.37189.6710.55 11.84 21.83 21.79 25.72 21.590501001502002502002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 (1-9月 )商 品 房 销 售 面 积 商 品 房 空 置 面 积株 洲 市 近 六 年 商 品 房 销 售 面 积 （ 单 位 ： 万 平 方 米 ）40.9691.61113.27 116.51215
33、.37189.6736.1684.95 97.0299.23187.42 175.070501001502002502002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 (1-9月 )商 品 房 销 售 面 积 住 宅 销 售 面 积数据来源：株洲市房地局 综 合 两 表 可 以 看 出 ， 2002 至 2007 年 ， 株 洲 市 商 品 房 销 售 面 积 逐 年 增 长 ， 由 2002第 页13年 的 40.96 万 增 长 到 2006 年 的 215.37 ， 其 中 上 涨 比 率 最 高 的 是 2002 年 至 2003 年期 间 ， 上 涨 比 率 高
34、达 123.66%， 上 涨 幅 度 最 大 的 是 2005 年 至 2006 年 间 ， 上 涨 幅 度 达98.86 万 ,比 2003 年 全 年 的 销 售 量 还 大 。 2007 年 1-9 月 商 品 房 销 售 面 积 为 189.67 万 ， 2007 年 总 商 品 房 销 售 面 积 为 334.9 万 左 右 ， 比 2006 年 增 长 将 近 35%。从 株 洲 该 六 年 商 品 房 销 售 与 空 置 面 积 情 况 可 以 看 出 ， 商 品 房 空 置 面 积 在 2003 年 至2004 年 期 间 有 比 较 大 的 增 长 ， 一 年 内 增 加 了
35、 9.99 万 的 商 品 房 空 置 面 积 。 之 后 从 2004年 至 2006 年 ， 商 品 房 空 置 面 积 一 直 没 有 大 幅 度 的 变 化 。 2007 年 1-9 月 商 品 房 空 置 面 积为 21.59 万 ， 全 年 商 品 房 空 置 面 积 为 28.7 万 ， 比 2006 年 有 小 幅 度 的 增 加 。从 株 洲 市 该 六 年 商 品 房 销 售 面 积 图 示 曲 线 可 以 看 出 ， 株 洲 市 住 宅 类 商 品 房 销 售 面 积也 在 稳 步 增 长 ， 由 2002 年 的 38.16 万 增 长 到 2006 年 的 187.4
36、2 万 ， 其 中 增 长 幅 度最 大 的 是 2005 年 至 2006 年 期 间 ， 增 幅 达 88.19 万 ， 增 长 率 达 88.87%。 从 住 宅 占 商品 房 开 发 总 量 的 比 重 来 看 ， 六 年 来 变 化 不 大 ， 所 占 比 重 一 直 在 85.17%-92.73%之 间 徘徊 。3、 预 售 与 销 售株 洲 市 近 六 年 房 地 产 开 发 、 交 易 额 （ 单 位 ： 亿 元 ）14.3422.46 29.0544.6260.741.9744.3532.525.718.469.5298.319.9319.2 16.5641.02 37.79
37、4.750204060801001202002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 (1-9月 )房 地 产 开 发 投 资 房 地 产 交 易 额 商 品 房 销 售 总 额第 页14株 洲 市 近 六 年 商 品 房 销 售 总 额 （ 单 位 ： 亿 元 ）4.759.9319.2 16.5641.02 37.793.768.3630.2629.9512.0811.230510152025303540452002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 (1-9月 )商 品 房 销 售 总 额 住 宅 销 售 总 额数据来源：株洲市房地局从
38、 株 洲 市 该 六 年 房 地 产 开 发 、 交 易 额 情 况 可 以 看 出 ， 近 六 年 来 株 洲 市 房 地 产 开 发 投资 总 额 一 直 在 稳 步 增 长 ， 从 2002 年 的 9.52 亿 元 上 涨 到 2006 年 的 44.36 亿 元 ， 年 均 增长 率 保 持 在 26%-36%之 间 。 2007 年 房 地 产 开 发 投 资 总 额 将 达 57.9 亿 元 ， 比 2006 年 增长 27.3%。株 洲 市 房 地 产 交 易 额 增 速 较 快 ， 值 得 关 注 的 是 2006 年 到 2007 年 期 间 ， 截 止 2007年 9 月
39、 份 ， 株 洲 市 房 地 产 交 易 额 达 98.31 亿 元 ， 2007 年 的 房 地 产 交 易 总 额 突 破 120 亿元 。 比 2006 年 全 年 高 近 60 亿 元 ， 增 长 100%。 这 一 增 长 幅 度 大 大 超 过 了 前 五 年 的 最 高 增长 幅 度 56.62%。综 合 上 表 可 以 看 出 ， 该 六 年 来 株 洲 市 商 品 房 销 售 总 额 也 保 持 着 稳 步 增 长 的 态 势 。 其中 2005 年 略 有 回 落 ， 但 在 2006 年 就 出 现 了 强 劲 反 弹 ， 销 售 总 总 额 达 到 近 六 年 的 最
40、高 点41.02 亿 元 。 2007 年 68.55 亿 元 ,比 2006 年 增 长 超 过 40%。从 株 洲 市 近 六 年 商 品 房 交 易 总 额 情 况 可 以 看 出 ， 近 几 年 株 洲 市 住 宅 类 商 品 房 的 销 售在 总 的 商 品 房 销 售 额 中 除 了 2004 年 所 占 份 额 低 至 60%以 外 ， 一 直 占 有 80%左 右 的 份 额 。商 品 住 宅 的 开 发 一 直 在 商 品 房 开 发 中 占 据 绝 大 部 分 的 份 额 。4、 2008 年 株洲房地产市场分析从 2008 年运行情况看，房地产市场各项指标经受着外部环境考
41、验，投资总量超过 80亿，占城镇固定资产投资的比重 23.5%，同比增加了 0.8 个百分点，有力推动了株洲经济持续发展。从各项指标的变化中，表现为开发市场热度降温。1）房地产市场开发情况(1)投资增速波动前行。2008 年，房地产开发投资在投资惯性、土地购置、开发等综合因第 页15素影响下快速增长，全年的增速基本上保持在两位数的增长。一、二、三季度房地产开发投资同比分别增长 26.9%、45%和 34.3%。从 7 月份开始，增长态势由前期强势明显趋缓，到 11 月份又开始走强。全年有开发业绩的企业 209 家，比上年同期增加 22 家。以九天置业有限公司等 14 家企业完成投资过亿元。1-
42、12 月，房地产开发投资 81.4 亿元，同比增长40.6%，比上年同期提高 10 个百分点。高于全省平均增长速度 21.8 个百分点。(2)资金七成投向住宅。2008 年全年开发资金主要还是投向住宅开发。其中占比重 70%资金投向住宅，0.8%的资金投向办公楼，10.6%的资金投向商业营业用房开发。住宅投资中中低档的比重增强，其中 140 平米以上的住房完成投资 7.3 亿元，同比增长 17.7%；90 平米以下的住房完成投资 5.7 亿元，同比增长 45.8%；经济适用住房完成投资 1.8 亿元，同比增长 80.6%；别墅、高档公寓完成投资 1.7 亿元，同比下降 44.4%。(3)商品房
43、销售放缓。今年以来房地产市场观望气氛浓厚，商品房屋销售与去年高增幅相比，已在持续减弱。全年有 133 家企业有销售业绩，销售总量超过去年 335 万平方米。全年实现商品房屋销售面积 354.4 万平方米，同比增长 5.8%，比去年同期 55.5%增幅回落近 50 个百分点。其中，住宅销售 313.91 万平方米，同比增长 4.4%。商品房屋销售面积天元区居总量第一，占 34.1%，以华晨房地产开发公司等 37 家有业绩的公司，实现销售面积超过120 万平方米，同比增长 0.3%；芦淞区以九天置业有限公司等 18 家企业实现销售面积86.9 万平方米，同比增长 18.5%；石峰区以顺安房地产开发
44、有限公司等 16 家企业实现销售面积 30.3 万平方米，同比增长 33.8%；荷塘区以文化庭院小区有限公司等 16 家企业实现销售面积 27 万平方米，同比下降 11.4%。(4)房价涨幅放缓。总体看，株洲楼市在全国市场持续疲软的状态下，开发商的销售策略开始求“稳”，房价涨幅放缓。2008 年，全市住宅销售均价为 1850 元/平方米，同比增加 54元/平方米。抽样结果显示，四季度我市房屋销售价格指数为 101.9，同比上涨 1.9%。三季度和四季度房屋销售价格比去年同期分别上涨 4.1%和 1.9%，四季度新建商品房同比价格指数为 100.7，价格上涨 0.7%，比三季度回落 2.4%，涨
45、幅是呈逐步回落态势。城市四区在四季度各类商品住宅均价达到 2943 元/平方米，价格同比增长 0.7%，其中多层住宅均价为2138 元/平方米，同比下降 1.7%；高层住宅均价为 2541 元/平方米，同比增长 3.2%；高档住宅 7314.7 元/平方米，同比持平。(5)住房公积金放贷减缓。受房地产市场渐趋低迷的直接影响，我市住房公积金个贷总量有减少。2008 年，住房公积金缴存人数显著上升，覆盖面进一步扩大，资金积累快速上升，年度新增住房公积金归集额 8.1 亿元，同比增加 2.11 亿元，增长 35.2%；个人住房公积金第 页16贷款下降，全市发放个人住房贷款 4.01 亿元，较 200
46、7 年同期减少 1.04 亿元，同比下降20.6%；放贷户数 2902 户，较 2007 年同期减少 1279 户，同比下降 30.6%。(6)景气指数创历史新低。在全球资产价格因剧烈的“去杠杆化”导致由“流动性过剩”到“流动性短缺”的逆转而面临深幅调整之际，奢望株洲楼市“独善其身”不是很现实。从目前看，房地产价格的调整虽只是局部区域的现象，但也预示着房地产市场热度降低，对市场信心有很大的挫伤。政府正面的强势介入，制定政策措施力求刺激行业兴奋，也正说明了这一点。从株洲市场看，2008 年的各项主要指标虽取得良好业绩，但开发商也显示出对前景无比担忧。抽样调查显示，反映行业宏观环境的企业家信心指数
47、和反映企业生产经营状况的企业景气指数景气指数创历史新低。四季度，在房地产行业，企业家信心指数由上年同期的 166.7 跌到 55.56，下降 111.14 点；景气指数由 166.7 跌到 44.44，下降122.26 点。本 章 小 结综上所述，02 年至 07 年的株洲房地产市场随着中国经济的飞速发展而呈现良好发展的态势。08 年由于全球金融风暴的影响，全国房地产市场也受到不同程度的影响。虽然 1-4 月份的株洲房地产市场正随着国家宏观调控下的经济恢复而逐渐呈现上升势头，但 09 年下半年的形式依然受经济形式的制约。其主要制约因素为以下几点：1、不利因素。1) 据多家研究机构预测，今明两年
48、全球经济增长将会下降，世界经济放缓不可避免影响到我国经济。外需下滑，内需不足，房地产市场疲软加剧与投资不振的负面因素相互叠加，使宏观经济冷却速度超过预期。2) 资源环境压力不断增大，劳动力、土地等要素成本不断提高，经济赖以保持高速增长的低成本优势正在逐步被削弱。房地产业也面临着转变经济发展方式问题。3) 股市不是很景气。虽然 1 月至今，股市状况有所好转，但相对于 07 年股市最高点，仍相差甚远。大家会把口袋里的钱看得更紧，部分企业资金暂时性流动性短缺情况趋向严峻。第 页172、有利因素1) 各国相继救市，有助于抑制金融风暴的进一步恶化，能够进一步减轻我市经济和楼市面临的外部压力，而危机中也暗藏机遇。二是2) 中央一系列促内需政策，释放出“保增长”的强烈信号，而拉动投资和消费，房地产行业的重要作用不可替代。3) 积极的财政政策和适度宽松的货币政策也标志着持续多年的紧缩型宏观调控开始明确转向，我市也相继制定鼓励住房消费的收费减免政策。偏暖的政策将为行业发展创造良好的环境。4) 09 年是株洲市基础建设年
