1、西南财经大学硕士学位论文成都置信集团资金融通研究姓名：黎安忠申请学位级别：硕士专业：工商管理导教师：彭韶兵20041101提升了购房居住者的生活品质，保证了投资者的投资收益，也提升了 置信的品牌和信誉其结果是为置信赢得了更多、更广泛、更稳定的 房地产消费者和投资人，为置信的销售、融资和发展产生了重大而又 深远的影响。第三章为本文的重点，从八个方面对置信的资金融通方式方法进 行了介绍和研究，并对融资效果进行评价：既有传统的融资方式：银 行贷款（包括信用贷款、担保贷款和因拥有众多优良资产而发生的抵 押贷款)，它是置信集团融资最主要的方式之一。基于良好信誉和开 发能力而体现出的具有置信特色的预售融资
2、：既有按揭和一次性购 买，还有介于他们之间的按房屋开发进度而直接付款，它也是置信集 团融资最主要的方式之一。建筑、供货商自愿塾款甚至于投资合作开 发。也有置信特色的资产经营盘活：招商出租、出售资产并保利返租、 按揭经营，经营的目的在于资产的巨幅增值、和抵押贷款、提升变现 力，置信资产的巨幅增值主要归功于资产的经营，其利润远大于房地 产开发所得利益。还有为完善股权结构和“金苹果计划”而推出的股 权融资，它在社会上产生了良好的影响。广泛的合资合作：既有国民 合作、民民合作、也有政企合作，在此重点介绍了与武侯区政府合作 的工业地产的开发经营融资一-中国西部鞋都的融资模式，房地产开 发所需资金中，购置
3、土地所需资金占到至少50%以上，而与拥有土地 资源的政府合作，可以最大限度的减少土地出让金的融资，滚动式开 发可以在资金相对较少的情况下，与政府获取土地基本一致，按部就 班地进行开发。第七介绍了置信集团挺进汽车行业的战略融资意义 置信强力挺进汽车贸易、售后一条龙服务：装饰美容、洗车、维修， 形成巨大的规模效应之后，会为置信带来巨大的资金流。第八介绍了 集团财务中心资金统筹融资功能，充分统一、集中调配使用众多公司 的浮游资金而降低短期融资需求和成本。最后就置信集团融资效果进 行了逐一总结评价。置信集团的融资不是单纯的借钱，而把资与企 业发展战略、企业品牌、企业文化、资产经营、营销策略等备机的结
4、合起来，相互影响，相互促进。第四章指出置信融资中的问题。虽然置信集团有许多创造性的融 资方式，但总的来讲，在特定的历史发展阶段，其融资的方式仍然ii 得传统而又单一，并且现行的融资方式还有很大的融资潜力可挖，如 加大资f 的经营 升值、变现力度。一个大型的优秀房地产开发企业需 要巨大fej 融资需求，而现目前的融资方式是远远不能达到快速发展壮 大的需要，融资需要有前瞻性的研究和准备，采取更加市场化和规范 化的国际性的融资方式是置信集团当前应当高度重视并采取措施的 首要任务。第五章也是本文的重点之一，针对置信的优势和金融市场的发展 趋势，提出了今后融资的七点建议：1、继续提升资产经营力度，充分发
5、挥资产抵押贷款的融资作用 和增强资产的变现能力；2、充分利用置信的品牌优势，深化广泛的合资合作，寻求长期 的合作伙伴；3、加强与新老客户的联系，拓展潜在客户群；-4、尝试房地产信托融资；5、加大股权融资的步伐；6、海外融资；海外金融机构早已俯视中国的房地产消费市场， 中国政府一旦放开金融市场，中国信誉良好的房地产开发企业将获得 巨大的资金支持。 -7、机构投资与房产基金的融通。介于本人对置信集团的了解和收集资料的有限性，理论基础及行 业背景涉足尚浅，若本文中的观点有偏颇之处，请斧正。8、加强成本的控制，减少资金的支出关键词：环境资金融通战略文化资产经营ABSTRACT； With the pr
6、omulgating of 121 document, the growing real estate transaction become cool, because many real estate enterprise feels the financial pressure of the change of financial policy. Finance is the most important for a real estate enterprise, and also a key point to enterpriser. Without strong financial s
7、upport, the enterprise be kicked out immediately.ChengDu Zhixin Industrial Group Co., Ltd. Which is a famous enterprise in china, also face such a difficulty, but is solve the problem by its own label, reputation, property strength and creative finance channel, However, there still is a long way to
8、go to get a lead position for Zhixin that means, the finance channel should be multiplied.I have done detailed research in the finance channel of Zhixin with the expection giving some help to the other real estate enterprise and also to making them realise that financing is a series construction whi
9、ch refers to the enterprises developing policy, culture, promoting policy, property managing and so on, also hope the outer world to know Zhixin through it.In the Ffirst chapter, I introduced the international background of real estate enterprise; such as the too-fast-graving price forming a foam an
10、d its harm, and the national situation, for example the Chinese real estate enterprise is lastly growing too fast, more and more rooms empty and the great danger for Chinese bank enterprising in real estate which gives the birth of document 121 and the 71 order to regular the real estate marketThe S
11、econd chapter, I introduced some basic information of Zhixin, scubas its subcompanise enterprise culture and the developing condition. The main point is the introduction of its culture and the relation between the culture and repstation, especially relate the famous between “Zhixin life style“ and “
12、no pay no gain idea “ and the finance channel which reflects the asking tend of market economy, promotes the living quality of customers, promises the enterprising benefit, whats more, it also gains more customers and enterpriser that have a great influence on Zhixins future development.The Third ch
13、apter is the Important one ,in which the Zhixins finance channel is introduced from 8 aspects, as follows.1. Traditional channel: loan such as credit and mortgage2. Presale based on honored reputation, which is a specialty of Zhixin.3. The enterpriser of building and material supporting businessmen
14、one volunteer to enterpise4. Property manage ascent, sale property with promising benefit of buyers with a purpose to get the cash back as quickly as possibly. The character mange method of Zhixin is the base of carrying out such a finance channel.5. Getting capital by selling equity shares6. Cooper
15、ation in managing and finance The key point is the cooperation with government, in other words, The government offer land to reduce the enterprise finance.7. Zhixin also get in the car selling and repairing field, which could bring a great cash flow.8. Set an independent Finance Department to reduce
16、 the finance cost by management focus on whole.In the Forth chapter, evaluate the result of the finance channel of Zhixin on one hand, The company can get relessary capital, on the other hand, it also influences and promoting the. other activities of company, such as sale, advertistent and developin
17、g policy. The Fifth chapter is about the problems in the finance. First, the way is traditional and solo and there are still some potential to tap. TheFinance of a big and stand-out real estate enterprise should be forecasting, market and international which is the improvement too.In the Six chapter
18、, Zhixin eight suggestions are given for the future development of Zhixin.1. Make the most of capital-getting as much mortgage or cash as possible.2. Full use the label of Zhixin-searching for long-tern partners.3.Strengthen the contact with customers, tap the possible customers.4. Try entrusting fi
19、nance5. Strengthen the transcation of equity shares.6. Get capital abroad Foreign Finance Institutions are interested in Chinese market. Chinese real estate enterprise can get a great deal of capital from them when the factors ready.7. Search investment form in citation investors.8. Strengthen cost
20、controlThere sure are some defects in my paper for the limited tine to write. Please correct them and give your foresighted opinionKey words: Cash Finance Culture西南财经大学工商管理硕士（MBA) 学位论文原创性及知识产权声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行调查和研究工作取得的成果。学位论文中除正文对于直接弓丨用 的文字、数据或事实资料已经加以注释外，本学位论文不包含他人已 发表或撰写过的研究成果，也不
21、包含他人为获得西南财经大学或其他 教育机构等的学位证书而使用过的材料。对本学位做出重要贡献的单 位、团体、企业和个人，均已在文中以明确方式表明。因本学位论文 弓丨起的知识产权纠纷概由本人负责，并承担由此引起的法律后果。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此申明曰学位论文作者签名: 年月目ij m成-置信实业有限公司(现成都置信集团有限公司)成立于 1997年11月12日，是一家以房地产开发为主、多元化发展的民营 股份制企业。下有17家分子公司。集团公司现有员工526人，平均 年龄30岁，99%的员工为大专以上学历，其中硕士博士 49名，职工 2000多名。置信公司坚持“为您想得更多，为您做
22、得更好”的经营理念， 诚信为本，让利业主，回报大众，以良好的业绩和独特的文化精神赢 得了取府、业界、客户的广泛认可，赢得了巨大的口碑效应和社会效 益，创造了难以置信的业绩，企业实现了高速发展。房地产行业不同于一般行业，房地产开发需要见资金投人到房地 产开发活动中去，其特点是资金需求量大，回收期长，高风险，高回 报。自由资金远远不能满足需要，需要大量利用非自有资金。而资金 是房地产企业生存的基础，是房地产企业发展的保障，是房地产开发 的关键，没有强大的资金支持，所有的项目只能是雾里看花。因而， 筹资房地产开发企业的重要工作，从一定的意义上讲，成功的筹资就 是成功的房地产的开发投资。在两个“重镑炸
23、弹”-中国人民银行2003年“121号文”和国 土资源部、监察部2004年3月31日联合下发的“71号令“的轰炸下， 在加上房地行业的竞争加剧，一大部分房地产开发企业和开发项目将 面临淘汰出局，尤其是那些资质低劣、实力不济、资金链绷得很紧的 开发商。资金的融通就成为房地产企业的第一要务。谁能在艰难的环 境中创造性的融通资金，以满足房地产开发的需要，谁就能在逆境中 生存、发展壮大。成都置信集团是中国有名的房地产企业之一，同样面对融资的重 重困难，但其以自己的品牌、信誉、资产实力和创造性的资金融通方 式解决了生存的问题，但对于有良好品牌、信誉和开发能力的置信集 团来讲，面对房地产“大轉”的激烈竞争
24、，要在房地产市场上占有一 席之地，是远远不够的。这意味着房地产融资将趋向多元化。本文比较详细全面地研究了成都置信集团资金融通的方式方法， 并对其效果和融资中的问题进行了分析研究，以期对现实中的房地产 开发企业有一定的借鉴作用，也希望开发企业认识到，资金融通是一 个系统工程，涉及到企业的发展战略、文化、营销策略、资产经营等， 让人们通过资金融通角度来认识成都置信。因此，通过对置信集团公司创造性的资金融通方法的研究，根据 行业背景和房地产企业本身情况及发展战略寻找有效融通方法，对企 业的生存、发展具有重大的现实意义和长远的战略意义。本文涉及房地产开发和经营所需资金的融通方式方法和资产的 经营、股权
25、的转让、抵押贷款等融通方法。 房地产幵发可分为土地开发和房屋开发。 房地产经营是指房地产开发后形成的房地产产品的买卖、租赁、 出售、经营等流通活动。由于本文中的有关资料及数据涉及置信集团的商业秘密，请不要 用于宣传报道，否则，由此产生的法律后果由相关人员负责。第一章房地产行业研究背景国际背景在当今世界许多国家，房地产市场价格已达到前所未有的高度， 尤其是在英美等西方发达国家,这个问题表现得十分突出。时至今日， 全球房地产“泡沫”膨胀令人担忧。1.1全球房地产价格暴涨来自国际金融报的报道：英国经济学家杂志所说，“自从1995 年以来，房地 产价格在爱尔兰上涨了2倍，在荷兰 和英国上涨了一倍 以上
26、，澳大利亚、西班牙和瑞典的房地产价格至少上涨了三分之二。 扣除了通货膨胀因素之后，除了日本、德国、加拿大和意大利之外， 各地实际房地产价格普遍上涨了 25%以上。”中新网04年3月4日电国际货币基金组织3日发出警告说，英 国可能面临着房地产泡沫的危险。按照英国最大的抵押贷款银行哈利法克斯银行的估算，英国房地 产价格在一年之内上涨了约23%。在美国，从1999年以来，像纽约、 华盛顿和旧金山等城市，房地产价格大约暴涨了 50%。同样西班牙等 欧洲一些国家情况也相差无几。1.2全球房地产“泡沫”膨胀的原因自从 2001年春天以来，西方国家的经济普遍都不太景气，日本 和德国等国家还出现了通货紧缩现象
27、。通常说来，经济形势比较好时， 西方国家的房地产价格都比较高，相比之下，经济不太景气时，这些 国家的房地产价格都比较疲软。然而，这次却反其道而行之，经济不 景气时，西方国家的房地产价格却不跌反升，在一些国家还弥补了信 息技术产业下降所造成的损失成为支撑经济不再陷人衰退的惟一亮 .点。那么，这其中的缘由到底在哪里呢？-些西方国家的经济和金融学家认为，正因为这几年各国的股票 市场持续下跌，尤其是高技术股的暴跌,促使太量资金从股市中流出， 转而投向了房地产，使得房地产市场必然火爆起来。以英国为例，在 过去三年里，该国的股票价格下跌了 40%，而房地产价格却上涨了 55%。另外一个重要原因则是，各国为
28、了剌激经济增长而采取了降低 利率政策，有的国家已经把利率降低到了接近0的水平，这无疑有助 于增加新的抵押贷款，从而推动了房地产价格的迅猛上涨。人们不禁要问，这种现象是否属于正常现象？有的经济金融专家 提出住房市场已像股市一样陷人了“非理性繁荣”。因为从根本上说 来，房地产价格的上涨并不是供求关系发生了变化，住房的需求量并 没有明显增加，而是人们把购买房屋作为赚钱的手段，尤其是一些养 老基金、各种基金会、信托公司也都从股票市场和债券市场中退了出 来，愈来愈多地插手房地产业，这就使得房地产价格虽然进一步上去 了；然而房屋的“过剩”也在急剧增加着进而促使不少城市的空置房 屋比率不断上升，泡沫也随之膨
29、胀了起来。1.3全球房地产“泡沫”膨胀的危害房地产价格的虚高意味着世界经济正面临着一个新的危险。因为 在世界发达国家中，不动产已占到总财产的2/3。在股票市场泡沫破 裂后，不断上扬的房地产价格成为支撑世界经济的主要因素。一旦房 地产价格暴跌，将严重打击投资者和消费者信心，经济发展将失去一 根重要支柱。西方分析家认为，房地产市场泡沫的破裂，其危害程度远远超过 了股票泡沫的破灭。显而易见，炒股票的人钱都是自己所拥有的，而 炒房地产者却大多都是从银行贷款（很多都是通过银行的抵押贷款来 购买住房的），正因为如此，房地产业与银行业的关系要比股市密切得多。房地产价格出现下跌就会直接导致银行不良贷款的增加；
30、房地产 价格的大幅度下跌甚至还会诱发金融危机。上世纪80年代末日本经 济的症结之一便在于房地产泡沫破裂之后形成了巨额银行坏账，拖了 多少年都无法解决。根据报道，1997年泰国出现金融危机的原因之 一，也在于房地产泡沫的破灭。还有就是，在西方国家，拥有住房的人数比较多。在欧洲各国， 有一半以上居民拥有自己的住房，而且，住房占有了居民家庭全部财 产的4 0%-60%，美国的这 一比例达到了 30%。 如果房地产价格出现 大幅度下降，这就等于居民的财产“缩水”，甚至出现债台高筑现象， 这样一来，势必会直接影响消费者的实际需求。1.4房地产“泡沫”膨胀的危害例证国际货市基金组织的研究报告认为，一旦房地
31、产市场泡沫被挤 破，因其占用的资金更多，它对经济发展的冲击将双倍于股市暴跌。 例如20世纪80年代末的日本，房地产市场泡沬破裂对经济发展造成 的巨大负面影响，使日本经济长期陷入衰退，而由此引发的日本通货 紧缩如今已令美国人和欧洲人感到惧怕。这方面的教训除日本之外，德国也提供了很好的佐证。德国为什 么现在不用过多地为房地产热发愁，是因为德国的房地产泡沫数年前 已经破裂，现在仍在慢慢消化苦果。2000年德国大约有6万套住宅 被强制拍卖，2002年则上升了 45%,达到8.7万套。在 东西德合并后， 建筑业曾一度是德国东部经济腾飞的主要推动力，但在房地产泡沫破 裂后，德国东部至今没有摆脱经济困境。2
32、、国内背景2-1、警惧中国房地产泡沫崩演2-1-1、中国房地产持续增长率过高过去3年，房地产开发投资保持了年25%的增长，是经济增长的 3倍多。房地产需求依然很旺盛，这虽然是个事实，但在各地已经出 现了泡沫现象。2-1-2、空置房增多中国国家统计局的调查结果显示，在被称为“商品房”的销售中， 空房率在过去S 年平均增长 了 15%左右。截至去年底，未售出的商品房面积累计约达到】.3亿平方米。相当千去年商品房销售面积（2.78 亿平方米）一半的面积没能销售出去。据日本房地产行业的人士说， 在日本，公寓房销售的空房率在8%是盈亏的临界线。 2-1-3、地价暴涨数年前，杭州市郊外的土地每亩为5万元人
33、民币，而如今已经升 至300万元人民币。在北京、上海、南京和南昌等各地同样可以看到 这种现象。对于开发商而言，确保土地是第一位的，通过竞标会把价 格抬上去。为了获得土地常常使用行贿等被禁止的手段。在巨额贪污 中，很多涉及土地问题。现在的问题是开发商囤积土地。尽管在土地使用方面有一些规 定，如对开工前的期限有所限制，但述是存在着无视这些规定而保留 土地，等待土地升值后转卖给其他开发商，或是把本公司的土地高价 出售的情况。这些是地价暴涨的一个因素。民间智囊固的人士指出，去年在中央尉政赤字达到3000多亿元 人民币的情况下，作为解决财政问题的手段，地方政府把土地作为收 人源，土地货币化成为地价高涨的
34、原因。 2-1-4、房价高涨，开发商暴利报告说，.国家统计局全国35个大中城市房地产市场调查显示， 二季度我国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨 11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。二季度与一季度相比，房屋销售 价格上涨2.3%, 土地交易价格上涨4.1%，房屋租赁价格持平。 04-8-10 (新华社）从国家统计局获悉，上半年全国累计完成土地购置面积15489万 平方米，比去年同期的增长幅度降低了 51.9%.北京、上海、浙江等省 市的土地购置面积均出现负增长。消费需求增长幅度大于市场供给增 长幅度，预计下半年房价将呈现涨势。一04-8-18 (新京报）过去4年来，杭州市
35、的房地产价格急剧上升，去年上升了 12%强。 商品房平均价格超过了上海，达到5100元人民币。据说在今年1月 初举行的房地产交易会上，50家公司在4天内就成交了 600套。 在宁波市，1月初售出的商品房中其售价仍在每平米4000元人民在台州布，据说3年前平均每平米为丨500元人民币，而如 今升至每平米3000元人民币 .高价导致开发商的利润过高，如果是中档商品房，平均利润率至 少在30%,通常为40%。如果开发的商品房所处位置优越，那么利润 率也可能达到50%。根据2004年以来出台的房地产行业政策，以及目前的市场供需 状况等方面的情况，中国房地产信息网预测了今年下半年到明年 (2005年）内
36、，我国房地产市场的整体发展态势，预计中国房地产 市场将会出现房价仍然上涨趋势。 主要是基于两个方面的因素：.其一，是因为政策将使房地产产品的供给减少。从目前针对房地 产的政策来分析，主要是两个目的：一个是严格控制高端市场的发展； 第二个就是大力发展经济适用房。国务院出台文件的目的之一，就是 为了推动房地产的消费，把房地产的价格尽量压下来。但是，从国土 资源部45文件、71号文、央行121文件等系列文件的出台，一方面 要规范房地产业的发展，另一方面也会导致市场供给减少。这样，房 地产的价格不但不会往下走，而且肯定会持续增长。这个结果不是我 们所愿意看到的，也不是中央政府愿意看到的，也不是消费者所
37、M意 看到的。其二，房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。第一、城镇 化进程加快、大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。第 二，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等 城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户 数的10%。随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房在未来几 年应当能够持续保持。第三，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。 近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步 伐会继绿加快，这部分需求将保持稳定的增长。 2-1-5、国家银行投资房地产风险巨大 中国房地产开发所需资金的融通方式单一，一般只有银行贷款和 自筹两种方式
38、，而房产又是典型的资本集中型行业，需要大量的资金 投人自筹只是杯水车薪所以投资的压力基本上由银行承担，按照 投资价值比银行的投资是不理性的，存在巨大的投资风险。、在乐观预期和暴利的驱使下，银行争相向开发商提供资 金贷款。建设部和中国人民银行在2002年全国展开银行投资房地产 的调查，结果在2003年2月20日公布的2002年货币政策执行报 告中披露：本次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1 468亿元 发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和 24.9%“ 0、全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在03年6月21日 .接受中新社记者采访时，即称“中国金融风险在房地产方面确实不可
39、 忽视，现在中国房地产企业 70%的资金来自银行“其实，银行 投人的资金何止70%。从房地产开发商的运作过程（潜规则）就可以 了解银行的投资风险到底有多大：用华高莱斯国际地产顾问公司的王 建忠的话来讲：开发商先用流动资金贷款交纳土地出让金，取得“四 证”（即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规 划许可证和建设工程施工许可证)，再以“四证”抵押给银行， 申请正式的开发贷款，再用新贷来的部分开发贷款去偿还流动资金贷 款，同时要求建筑施工单位塾资修建，并提前启动商业银行按揭贷款 程序，且在商业银行按揭贷款中存在大量的虛假按揭：假按揭之一：南方某省一楼盘销售缓滞而又急需回笼资金，发展 商于
40、是通过自己的员工、亲戚、熟人等七人充当购房者“购买”自己的 物业，通过办理“假按揭”共套取贷款400多万元。直到后来出现“断 供”的情况时，银行才发现，这些“购房者”与发展商有协议在先：约 定只“落名”而不负责还款供楼。据该银行调查了解到，在那段时间里， 如果这些房屋有真正的买家时，发展商则提前向银行还贷到房管局注销抵押登记后转让给购房者。假按揭之二：如买家以万元的价格在购置了一套实际价值为 35万元的房屋，以80%贷款额计可获得36万元的贷款而余下的9 万元首付，则通过抵发展商“保租期”支付买家“返租”租金的形式分期 “支付”。发展商这种所谓“返租让利”事实上几乎完全免去了买家的首付。结果是
41、，买家几乎f用自有资金便购买了该房屋，地产商则取 了高额贷款，而银行发放的贷款因接近或相当于物业总市值而处于 风险状态。d)、地 产商还利用建筑施工企业垫资的方式降低自有资金投 人。塾资指开发商在不给预付款的情况下，要求施工企业垫资施工到 工程的一定部位，或者要求施工企业在工程开工前预缴一定数额的工 程抵押金。现在，垫资已成为项目开发商降低资金成本、转嫁经营风 险的重要手段，实际上已成为众多施工企业承揽项目的先决条件。据 国家统计局数据：200 2年，建设单位(不含集体和个体)拖欠施工单位 的工程款达2408亿元，与上年同期相比增长了 2L4%，其中房地产 幵发项目拖欠比较严重，共865亿元，
42、占全部拖欠款的35.9%。北京 一著名建筑公司总经理告诉记者，建设施工公司在产业链上位于底 层，根本没有选择的余地。由于建筑公司的资金亦多来自银行，房地 产商要求其垫资修建，其卖亦是间接使用银行资金。房地产商整个过程近乎空手套白狼，银行投人资金何止7 0%。2-2、中国房地产泡沫催生国家调控政策2-2-1、121号文件房地产业的迅猛发展自然引发资金的“巨大消耗”。据初步统 计，2003年是我国房地产业自1998年以来投资增幅最快的一年，在 连续5年年均增长近20%的基础上，去年1 一 11月，全国房地产开 发累计完成投资达1万亿元；又介于近年来在房地产开发过程中，房 也产投资增长过快，地价和房
43、价上涨过快；房地产市场存在结构性矛 盾，高价房供应过多，适合中低收人居民居住的房子过少；房价占居 民家庭收人的比例过高等；以及国家金融存在的巨大的金融风险和由 此带来的社会、经济风险。反应敏锐的货币市场就对房地产市场的投 资风险幵始有所警觉，为了规范房地产开发和银行的投资行为和给持 续升温的房产市场降温， 2003年中国人民银行出台了关于进一步 加强房地产信贷业务管理的通知（即121号文件)，央行重申规范房 地产信贷管理的I Zl号文下发后，各商业银行提高了对房地产行业的放贷门滥。其主要要点在于：1、对未取得四证的项目1不得发放任何形式的贷款。严禁以房 地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发
44、放房地产开发贷款。对 房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，只收不放。1、 不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。3、承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金 贷款用于购买施工所必需的设备(如塔吊、挖土机、推土机等)，禁止 向房地产开发企业垫资。4、只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。 对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执 行20%的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首 付款比例。5、个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不 得超过10年，所购商业用房须为梭工验收的房屋。对借款人以“商住 两用房”
45、名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款 管理规定执行。6、购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套） 住房的，商业银行按照中国人民银行公的同期同档次贷款利率执行。 -这一举措使习惯了以往“借贷开发”的开发商们顿感资金吃紧，不得不寻找其它融资渠道。 2-2-2、“71 号令”对于房地产获得过程中的不规范行为，2004年3月31日，国土 资源部、监察部联合下发了“71号令”，要求在8月31日之前将经营 性土地协议出让的历史遗留问题处理完毕，之后不得采用协议的方式 出让经营性土地出让权，所有商品住宅等经营性用地必须采用“招 标”、“拍卖”或“挂牌，的方式公开交易，这被地产业
46、界称为“8. .M大限 ”。 “8.31”政策将带来土地价格的攀升，直接导致房地产企业的成本剧增， 压缩房地产企业的利润空间同时这个政策迫使开发商必须如数缴 纳土地出让金，也直接导致企业大量交纳税金，导致企业资金的去求缺口剧增。2-3、中国房地产企业竞争急剧国家宏观调控政策出台，有实力的开发商将积极入市，形成“强 强竞争”的趋势。将来宝贵的土地资源将完全按照市场化的方式，向 少数有资金实力进行大规模土地储备、有专业能力实施大规模开发、 有品牌保持市场销售份额的开发商集中。这也符合了市场营销的“二 八定律”，即真正规范的市场只有20%的企业掌握80%的资源。品牌 将成为“后831时代”的一把市场
47、利剑，房地产开发商也将进人创造品 牌时代。两大政策的出台，为国外实力强大的房地产企业进入中国房地产 市场，创造了良好的条件。近年来，就有不少的新加坡、香港以及国 内经济发达地区的房地产开发商进人西南市场，特别是成都房地产市 场。这对成都本地的房地产商将是雪上加霜。第二章成都置信集团公司情况介绍2-1、基本情况成都置信（集团）实业有限公司(原成都置信实业有限公司） 成立于1997年11月12日，是一家以房地产开发为主、多元化发展 的民营股份制企业。公司现有员工526人，平均年龄30岁，99%的员 工为大专以上学历，其中硕士博士 49名，职 工2000多名。置信公司 13坚持“为您想得更多，为您做
48、得更好”的经营理念，诚信为本，让利业 主，回报大众，以良好的业绩和独特的文化精神赢得了政府、业界、 客户的广泛认可，赢得了巨大的口碑效应和社会效益，创造了难以置 信的业绩，企业实现了高速发展。集团现有置信房产、蔚信房产、绵阳置信、上海欧筑等房地产开 发公司；资产管理、商业旅业、商丨卩管理等商业地产公司：上海置联、 西部鞋都、青羊发展、温江花都等与政府合作的工 业地产开发、营运 等公司；精典汽贸、维修服务等汽车一条龙服务公司；国绿园林等房 地产园林服务建设等公司；蜀信、合智、忠信等与房地产关系非常密 切的物业管理公司也与置信集团有非常密切的合作。集团在公司的设 置上，纵横拓展，功能齐备，相互良性
49、影响。公司成立六年来，共完成面积近150万平方米，实现产值近30 亿元。公司积累的自有资产如：商铺、会所、地下车库等近20万平 方米，市场价值不低于14亿元。置信房产率先在行业内通过了 IS09001国际认证。2-2、集团管理结构与资金调控通过战略调整，公司已经初步形成了以资本（股权）为基本联结 纽带的企业架构，置信集团设有董事会、顾问委员会、员工委员会、 实业信息部、投资荐展战略中心、财务中心、法律事务部、算信生活 方式办公室全面履行对所属各公司的管理、协调、监督、服务等工 作职能。为了强化集团的资金的融通能力，投资发展战略中心既要研究集 团的发展战略、国家政策走向，也要创造性的提出可行的融资方式.。 14同时，对集团公司所有重大事项进行事前可行性研究，包括房地产项 目立项的可行性研究，融资方式、融资风险、融资成本的可行性研究， 合资合作的可行性研究，战略规划的可行性研究，作为集团资金融通、 投放的前站和关口。置信集团财务中心是置信集团的财务枢纽、资金枢纽。它负责集 团的资金的统一安排、调度，统一对外融资，随时为集团高层提供公 司经营汇总情况，资金状况，集团预警报告，统一集团的财务管理制 度，分类统一核箅口径，各分子公司直接归属于集团财务中心管理和
