1、1 1中国指数研究院：“2009中国房地产市场年终大盘点”2009年12月底，中国指数研究院依托遍布全国的200多名专业、资深分析师力量，倾力打造“2009中国房地产市场年终大盘点”系列报告，分别就2009年房地产政策，住宅市场，土地市场，北京等12个城市商品住宅、别墅市场，消费者调查，二手房市场，商用物业市场，房企等，对房地产行业的方方面面进行2009年总体形势分析及2010年预测。12月30日起，搜房产业网集合中国指数研究院的这些权威报告，陆续推出2009年中国房地产政策盘点及2010年展望 、 2009年北京商品住宅市场运行现状及预期 、 2009年中国及主要城市土地市场监测报告 、20
2、09年中国主要城市住宅市场交易年报 、 2009年北京别墅市场运行现状及预期等系列专题，根据对2009年房地产政策的回顾以及近期连续出台的多项政策，预计2010年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信贷政策、增加土地供给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大；据中国指数研究院对2009年中国及主要城市土地市场的监测数据显示，2009年中国土地市场火爆，地价高涨，多数城市土地出让金收入增长超过了100%，在住宅市场火爆和宽松的金融政策背景下，产生了一大批“地王” ，市场活跃程度已经超过了2007年；并全面解读了年底密集出台的土地调控政策，以及对2010年土地市场进行全面预测分析。并分析了中
3、国指数研究院对29个城市住宅市场全年的监测数据，从供应情况、市场需求、成交价格等方面对中国主要城市住宅市场做出全面解析。还分别就北京的商品住宅市场、别墅市场，做出全面的解析，并独家预测了2010年整体走势，1月将对中国指数研究院重点监测的12个城市分城市做详细的市场盘点及预测报告，敬请关注。以上报告内容由中国房地产指数系统、中国指数研究院研究撰写，全部数据来源均为中国房地产指数系统数据信息中心、中国指数研究院。如需转载请或了解更加详细的资讯请与中国房地产指数系统、中国指数研究院联系。如发现非法刊登转载，我们将依法追究其法律责任。联系电话：010-59306977附数据背景介绍：中国指数研究院是
4、目前中国最大的房地产专业研究机构，依托搜房网100多个城市建立了中国信息最全的房地产专业数据库，长期致力于房地 产市场研究，其运 营的中国房地 产指数系统被誉为中国房地产市场的“ 晴雨表”和引导投资 置业的“ 风向标 ”；其运营的中国房地产 TOP10研究组发布的中国房地产企业系列研究成果，已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。中国房地产指数系统数据库：中国指数研究院数据信息中心依托遍布全国的分析师实地调查和搜房网平台长期跟踪监测，掌握了大量一手数据，建立了目前中国历时最长、信息最全的房地产专业数据库。数据库囊括了房地产企业、项目、交易、开发、指数、政策、规划、 营销、金融等多个方
5、面，汇集了近20年来中国及35个大中城市的开发经营数据和近10年来中国40多个城市的房地产交易数据，同时收集了8万个住宅项目、 3万余宗土地和近1万栋写字楼物业的600多个指标共5000余万条详细信息。2 2中指研究院:2009年中国房地产政策盘点及2010年展望2009年12月30日，中国指数研究院发布了2009年中国房地产政策盘点及2010年展望报告，根据对2009 年房地产政策的回顾以及近期 连续出台的多项政策， 预计2010年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信 贷政策、增加土地供 给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大.2009年12月30日，中国指数研究院发布了2009年
6、中国房地产政策盘点及2010年展望报告（以下简称报告 ） ，根据对2009年房地产政策的回顾以及近期连续出台的多项政策，预计2010年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信贷政策、增加土地供给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大。近期政策解读近期，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从7日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到9日“恢复营业税征免时限至5年”到14日的“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨” ，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧” 。从14日国务院常务会议公布的相关政策来看，增加普通商品住房的有
7、效供给、继续大规模推进保障性安居工程建设是先前中央经济工作会议精神的延续，抑制投资投机性购房是最大的“利空”政策，完善土地招拍挂和商品房预售制度的具体影响仍有待细节的出台。回顾2004年来历史发现，房地产业历经政策“千锤百炼” ，货币政策是关键，14日国务院常务会议确定的四个调控方向均不是新提法，关键还要看相关部委的后续政策配套及地方政府的落实。在货币政策仍宽松的环境下， “抑制性”房地产政策的实际效果存在较大的不确定性。2009年中国房地产重点政策回顾货币政策：3月，央行一季度例会提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。6月，银监会规定严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。二套房贷政策逐渐
8、由“放松”转为“严格执行” 。12月23日，央行四季度例会重申2010年要继续执行适度宽松的货币政策。未来可能实行差别化信贷政策。财税政策：二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，对普通住房和非普通住房区别对待，表明中央对明年房地产市场采取 “有保有压”的政策。契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收政策将可能陆续取消。土地政策：五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%，这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限，有利于土地市场的降温。保障性住房：加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的
9、改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。12月28日，国务院副总理出席全国城市和国有工矿棚户区改造会议并讨论相关工作，足3 3见国家对保障性住房建设的重视。2010年房地产市场形势展望供给：由于企业资金实力增强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大“囤地”调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工，预计2010年房地产投资额和市场供给将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。需求：在成交量方面，预计2010年一些省市交易量受高房价和供应不足影响会下降，但多数中西部城市特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量
10、会比较平稳。价格：全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能在明年四季度调整。主要原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市供不应求。政策转向：房价大幅增长引起中央关注，抑制性政策频出2009 年 12 月 14 日，国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑制性政策”大幕，标志着中国房地产政策的全面转向。2009年12月30日，中国指数研究院发布了2009年中国房地产政策盘点及2010年展望报
11、告，根据对2009 年房地产政策的回顾以及近期 连续出台的多项政策， 预计2010年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信 贷政策、增加土地供 给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大.以下为“政策转向：房价大幅增长引起中央关注，抑制性政策频出”：2009年来，在宽松的货币政策、抑制的市场需求集中释放、投资性需求不断释放的大背景下，中国房地产市场实现“”形反转，1-11月全国商品房销售面积和销售额分别达到7.5亿平方米和3.6万亿元，同比增长53.0%和86.8%，住宅销售面积和销售额分别同比增长54.4%和91.5%，规模与增速均创历史新高，其中销售额已超过2007年全年；全国商品房和
12、住宅均价分别为4785元/平方米和4544元/平方米，分别较去年同期增长22.1%和23.1%，绝对水平和增速均创历史新高。另据中国房地产指数系统的监测数据，2009年1-11月，十六个城市中除沈阳外均已超过2008年全年水平4 4（沈阳为2008年的0.96倍） 。与2007年全年相比，已有上海、广州、天津、重庆、杭州、厦门、福州等10个城市超过2007年全年水平。各主要城市的房价水平也纷纷传出新高。1999-2009年全国商品房销售面积和销售额增长率1999年-2009年全国商品房销售面积和销售额数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统在中央经济工作会议上，针对2010年经
13、济工作，中央政府表示仍将“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策” ，但在随后的半个月内，中央政府先后出台多项抑制性措施。2009年12月14日，国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头” ，拉开了“抑制性政策”大幕，标志着中国房地产政策的全面转向。5 52009年12月中央政府公布的关键政策6 6数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统根据12月14日国务院常务会议（业内称之为“国四条” ）提出的相关政策，国土部先后两次出台“首次缴款比例不得低于全部土地出让款50%、加强土地收支管理” ， “加快闲置土地处理”等相关政策，并于12月23日首次通报了9省市18
14、宗闲置土地情况，并披露全国目前闲置土地约1万公顷等关键数据，预计接下来国土部将同各地政府一道加强土地执法力度。此外，根据“国四条” ， “抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度”将是抑制房价上涨的重要手段，预计央行、银监会将针对业内关注多时的“二套房贷利率优惠”作出针对性规定，若该政策趋于严格，将给2010年的房地产市场带来巨大影响。2009年年底的政策转向，预示2010年中国房地产业的政策大环境将与2009年大不相同。在判断2010年市场形势之前，回顾2009年各项政策变化显得尤为必要。极度宽松的货币政策是市场快速回暖重要原因7 72009年12月30日，中国指数研究院发布了2009
15、年中国房地产政策盘点及2010年展望报告，根据对2009 年房地产政策的回顾以及近期 连续出台的多项政策， 预计2010年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信 贷政策、增加土地供 给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大.以下为“2009年货币政策回顾”：2008年下半年尤其是四季度以后，金融政策转向“积极” ，多次下调存款准备金率，五次降息。10月27日，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；紧接着12月中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展” ；“131”号文提出了若干促进房地产市场健康发展
16、的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施，这些促进住房消费的优惠措施，的确对2009年的楼市成交起到了极大的推动作用，成为促成2009年市场快速回暖的重要原因。2009年以来主要货币政策8 8数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统今年以来，货币政策的主基调仍是适度宽松，在二套房贷政策方面，由年初的适度宽松，到逐渐严格遵守、严格执行，目前已有多家银行上调贷款利率或缩小利率浮动范围或严格执行二套房贷利率优惠。尤其是10月以来，由于忧虑部分优惠政策年底终止，想要赶政策“末班车”的购房者甚众。部
17、分城市出现恐慌性购房行为。对此中央高度关注，连续开会出台相关政策，显示政府已在酝酿出手调控。根据以往房地产政策对市场影响的研究，货币信贷政策是房地产调控最有效的手段，但由于政策出台的滞后性，预计2010年我国货币政策仍然保持适度宽松的主基调，可能实行差异化的信贷政策，严格执行二套房贷政策，调整首付比例或将可能实施。截至2009年9月末，商业性房地产贷款余额为6.81万亿元，同比增长28.3%，增速比上年同期高14个百分点。其中，房地产开发贷款余额为2.47万亿元，同比增长25.3%；购房贷款余额为4.35万亿元，同比增长30.1%。个人贷款是银行业的重要资产2009年1-11月，我国个人消费贷
18、款余额（其中约75%是房贷）增长1.6万亿元，是2007年和2008年的2倍和3.6倍（分别为8400亿元和4500亿元） ，预计1-11月新增个人住房贷款12000亿元。其中11月个人贷款增加2377亿元，较上月增长50%，是今年以来的最高水平，而同期公司贷款下降40%，表明商业银行在个人贷款方面仍较为“激进” 。由于7折利率优惠和“不对称降息” ，商业银行房贷“利差”显著缩小，各家银行谋求“以规模求利润” ，房贷的扩张速度远超业内预期。2009年上半年，建行、工行、中行新增个人住房贷款均超过1000亿元，而2008年全年均不足800亿元，其中中行是2008年的1.85倍， “放贷冲动”最为
19、显著。9 92007年至今个人消费者贷款余额增量数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统开发企业在2009年得到银行大力支持开发企业在2009年得到银行大量资金支持：2009年1-10月，房地产开发企业获得国内贷款9119亿元，同比增长53.0%，是2000年来的最高增速，总量已超过2007和2008年全年。由于国内贷款和销售回款的大幅增长，1-10月房地产开发企业资金来源达4.4万亿元，同比增长43.4%，资金实力显著提高。2009年上半年工行发放房地产开发贷款639亿元，较上年增长18.7%，占同期公司贷款的10.6%。此外，万科、龙湖、绿城等13家企业在2009年获得工行
20、等银行的巨额授信，总额接近3000亿元。2000-2009年房地产企业获得国内贷款及其增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统2009年主要房企新增银行授信情况10 10数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统2009年财政政策回顾:二手房营业税征免时限调整2009年12月30日，中国指数研究院发布了2009年中国房地产政策盘点及2010年展望报告，根据对2009 年房地产政策的回顾以及近期 连续出台的多项政策， 预计2010年适度宽松的货币11 11政策主基调不会改变，差异化的信 贷政策、增加土地供 给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大.以下为“20
21、09年财政政策回顾 二手房营业税征免时限调整”：2008年12月30日，国税总局、财政部规定：个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。在执行不到一年（2009年12月9日） ，国务院常务会议决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，表明中央对明年房地产市场采取“有保有压”的政策。一方面，由于经济复苏的根基并不稳固，国家依然希望明年房地产业在扩内需中发挥重要作用，所以“其他住房消费政策继续实施” ；另一方面，针对投资投机风潮过盛，房价增涨过快的现象，国家终止营业税优惠政策表明其抑制投机性需求的态度。至于契税、二手房土地增值税
22、、印花税减免等税收优惠政策后期也可能陆续取消。至于物业税的开征，由于涉及面广，可执行性还有待完善，因此短期内实行的可能性较小。2009年主要财政政策数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统12 122009年区域规划及轨道交通建设回顾:建设力度加大2009年12月30日，中国指数研究院发布了2009年中国房地产政策盘点及2010年展望报告，根据对2009 年房地产政策的回顾以及近期 连续出台的多项政策， 预计2010年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信 贷政策、增加土地供 给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大.以下为“2009年区域规划及轨道交通建设回顾”：区域规
23、划与轨道交通建设力度加大，为宏观经济和房地产业发展带来长远机遇2009年以来，长株潭、京津冀、横琴等12个区域规划获得中央批准，成渝、海南国际旅游岛等政策也已得到中央认可，区域规划获批的力度和频次均超过往年。这些新的规划拓展了城市发展的广阔空间，继而为房地产市场的长期发展带来了新的机遇。表：2009年获得中央批准的区域规划数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统截至2009年11月，全国已经有北京、上海、长春等10个城市的地铁和轻轨处于运营阶段，轨道交通规划总里程超过3000公里；沈阳、成都、苏州等17个城市处在建设或报批阶段，规划总里程超过2500公里，其中成都地铁将在201
24、0年开通。轨道交通等基础设施的大幅改善，将加快当地城市化进程，扩大城市发展空间，释放巨13 13大的房地产需求。表：17个轨道交通已进入规划和建设阶段的城市数据来源：中国指数研究院根据公开报告整理14 1409年其他政策回顾：土地政策、保障性住房建设及针对开发商等政策2009年12月30日，中国指数研究院发布了2009年中国房地产政策盘点及2010年展望报告，根据对2009 年房地产政策的回顾以及近期 连续出台的多项政策， 预计2010年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信 贷政策、增加土地供 给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大.以下为“2009年土地政策、保障性住房建设及针对开
25、发商等政策的回顾”：除了信贷和财政政策外，其他房地产政策包括土地政策、保障性住房建设及针对开发商的政策等。在2008年宽松的土地政策影响下，各地高价地不断爆出，地方政府土地财政收入大幅增长。12月17日，国土部等五部委联合发布关于进一步加强土地出让收支管理的通知 ，明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%。这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，有利于土地市场的降温。未来在加快推地速度、打击囤地，加大闲置土地处置力度等方面陆续将有细节出台。保障性住房建设历来是政府房地产调控强调的重点，温总理在28日新华社专访中提到：加大保障性住房的建设
26、力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。此外，住房保障法已被纳入十一届人大常委会立法规划，足见国家对保障性住房建设的重视。在各项优惠措施的影响下，2009年房地产市场已全面回暖，开发商融资及资金压力基本都得到解决。预计未来中央在针对开发商资本市场融资及土地信贷方面将进一步收紧，这将有利于控制房地产信贷风险，抑制地15 15价上涨。2009年其他房地产政策数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统16 162010年中国房地产相关政策预测与市场形势展望2009年12月30日，中国指数研究院发布了2009年中国房地产政策盘点及2010年展望报
27、告，根据对2009 年房地产政策的回顾以及近期 连续出台的多项政策， 预计2010年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信 贷政策、增加土地供 给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大.以下为“2010年中国房地产相关政策预测与市场形势展望”：根据对2009年房地产政策的回顾以及近期连续出台的多项政策，预计2010年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信贷政策、增加土地供给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大。1、房地产业早已“千锤百炼” ，无需过于忧虑政府政策2004年来房地产业历经政策“千锤百炼” ，货币政策是关键：房地产业1998年“房改”特别是2003年明确房地产业支柱产
28、业地位以来，房地产业成为国家调控重点，几乎每年都有各种 “政策”出台，但只有在2008年，在持续的从紧货币政策和宏观经济增速放缓的大背景下，中国房地产才首次出现调整。未来可能出台的相关政策17 17数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统14日国务院常务会议确定的四个调整方向：增加供给、抑制投机投资性购房、加强监管、扩大保障性住房建设，均不是新提法，关键还要看相关部委的后续政策配套及地方政府的落实。在货币政策仍宽松的环境下，“抑制性”房地产政策的实际效果存在较大的不确定性。2001年来全国商品房销售面积及房价指数走势与政策18 18数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地
29、产指数系统2、关键因素：宽松货币政策转为从紧最快也将出现在明年二季度末，到2010年底或2011年初才会对市场产生影响根据高盛、中金等机构的研究和历史经验，中国货币政策往往更关注物价水平而不是股价和房价等资产价格 *，中央政府在今年四季度到明年上半年（CPI 低于4%，GDP 增速低于10%） ，暂时不会调整货币政策，房地产业的外部政策环境不会发生变化。11月27日，中央政治局会议表态：继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。近期有媒体报道2010年信贷投放量目标为7.5万亿元，高于去年年底制定的5万亿元目标（保底不封顶，预计实际将突破10万亿元）部
30、分机构对2010年信贷规模的预测19 19*注：中国人民银行行长周小川2009年12月在中国金融论坛上表示，中国货币政策历来是宏观调控政策的一部分，是围绕四个目标就是多目标来设定的。第一是低通货膨胀，第二是经济增长，第三是保持较高的就业率，第四是保持国际收支大体平衡。数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统历史表明中央政府决策特别是货币往往滞后于市场表现特别是物价走势。在 CPI 较低时，宽松性货币政策仍将保持（11月 CPI 同比增长0.6%，首次转为增长） ，加息、限制贷款等紧缩性货币政策最快也将在明年二季度出台。即使货币政策收紧，对市场产生影响可能要半年以上，也就是201
31、0年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。1999年来国内物价、房价、股价走势图20 20数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统2010年市场形势展望历史数据显示，货币政策是影响房地产市场最关键的政策，根据2009年房地产政策及市场形势，预计2010年将继续执行适度宽松的货币政策，实行差别化信贷政策，市场形势将显现以下三个特征：一、供给：房地产开发投资和市场供给还将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。 1.企业资金实力增强后加大供给成为自然选择 2.国土资源部近期加大“囤地”调查力度 3.住建部
32、及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工二、 需求：受价格上涨和担心政策可能变化的预期，部分城市的交易量可能会下降，但全国市场交易量总体趋于平稳。 1.预计2010年，一些省市交易量受高房价和供应不足影响会下降，但多数中西部城市特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳。三、价格：全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能21 21在四季度调整。 1.宽松的货币政策将至少维持到上半年 2.主要城市成交量维持在高位 3.房价往往滞后于货币政策和成交量 4.购房者对住房保值增值的预期 5.开发企业失去快速推盘
33、回笼资金压力 6.部分城市供不应求机构对信贷规模的预测中国银行金融市场部分析师石磊：预测 2010 年新增人民币信贷规模或将在 6 万亿至 7 万亿元。中金公司首席经济学家哈继铭：明年新增贷款规模预计将在 7.5 万亿至 8 万亿元央行某官员：22 222010 年贷款规模或将在 7.5 万亿元，同时强调，明年信贷规模不会大幅下降或突然中止。海外投资银行：预计整个银行业明年面临的股权和债券融资需求，可能达到 3000 亿元至 4000 亿元。2009 年中国及主要城市土地市场监测报告09年政府土地出让收入同比增加100% 国企成为“地王“主力12月31日，中国指数研究院发布了2009年中国及主
34、要城市土地市场监测报告报告，据监测数据显示2009 年中国土地市场火爆，地价高涨，多数城市土地出让金收入增长超过了100% ，产生了一大批“地王 ”，市场活跃程度已经超过2007年。根据中国指数研究院监测数据显示（数据截止2009年12月29日） ，2009年中国土地市场火爆，地价高涨，多数城市土地出让金收入增长超过了100%，在住宅市场火爆和宽松的金融政策背景下，产生了一大批“地王” ，市场活跃程度已经超过2007年。23 2309年中国土地市场具有三大明显特点：1、09年土地出让金收入增长超过100%，沪杭京占据土地出让金前三甲。政府土地出让金收入是衡量土地市场活跃度的重要指标。2009年
35、（截止12月29日）全国60个城市土地出让金收入同比增加超过100%。其中，上海、杭州（包含余杭、萧山） 、北京土地出让金收入位居前三甲。上海土地出让金高达1043亿，成为第一个出让金超过千亿的城市，杭州随着年末最后两天的交易，土地出让金也将破千。排在前20的城市土地出让金总额高达8019亿，同比增加160%。24 242、09年，国有大型房地产企业成为“地王”的主力。09年成交总价排在前10的地块中，国有企业独占8席，成交楼面地价排在前10中，国有企业同样独占8席。07年总价“地王”中，国有企业仅占3席（中海连同九龙仓竞得弹子石地块） ，民营企业独占7席，单价“地王”中，国有企业也仅占4席（
36、远洋、莱福建设联合竞得杭一棉地块） ，民营企业独占6席。在宽松的货币政策背景下，品牌开发企业和大型国有开发企业有更为宽松的融资渠道，有更多的资金实力增加优质的高价地储备。09年“地王含金量”明显超过07年。09年成交总价排名前10的住宅用地平均成交金额为75.76亿，而07年为51.93亿；09年楼面地价排名前10 的住宅用地平均楼面地价为26365元/平方米，而07年为16234元/平方米。09年“地王”地域分布以一线城市为主，而07年则以二线城市为主。09年总价“地王”有7宗分布在京沪等一线城市，07年总价“地王”仅2宗，8宗位于二线城市。09年单价“地王”7宗分布在一线城市，而07年单价
37、“地王”仅4宗，6宗位于二线城市。此外，一线城市核心地块价值都得到充分体现。中建集团以33147元/平方米的楼面地价拿下上海新江湾城C6地块，成为中国土地市场自实行招拍挂以来最贵的住宅用地。此外，09年楼面地价排名第10的长风6B（B6） 、7C 地块22409元/平方米，高于07年最贵地块杨浦区新江湾城 D3地块的20000元/平方米。25 253、流拍地块重新挂牌并高价成交是2009年土地市场的重要特点之一。南京建邺区所街叶圩村地块重新挂牌后分别以4326元/平方米的楼面地价、11.4%的溢价水平成交；厦门湖边水库片区仙岳路南侧地块重新挂牌后分别以6867元/平方米的楼面地价、52.5%的
38、溢价水平成交；上海长风6B（B6） 、7C 地块重新挂牌后更是以70.06亿的总价成为09年全国“地王” ，楼面地价和溢价水平分别高达22409元/平方米、129.1%。具体典型地块详见下表：26 264、以打击“囤地”为主，敦促开发企业将土地转化为商品房的土地调控政策密集出台。从2007年到2009年，土地市场呈现出疯狂低迷活跃的发展轨迹，伴随着市场变化，土地政策经历了紧松紧的过程。具体政策如下：关于进一步加强土地出让收支管理的通知：规范土地出让收入分期缴纳行为，分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。此举意在减少开发企业拿地的盲目性，防
39、止企业通过较少的资金投入囤积土地，坐等地价上涨。此项政策必将对开发商拿地产生不小的压力，特别是中小开发企业。对于品牌开发企业而言，融资渠道较为通畅，不会产生太大的影响。关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知及国土资源部关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知：国土部连续两次发布关于“批而未用”土地的核实工作，政策目的直指“囤地”。确保已批准的城市建设用地能够及时形成供地条件，保障扩内需、保增长、调结构用地的供应。27 27此举意在通过调查摸清已出让建设用地利用状况，从土地供应的角度解决商品房价格过快上涨。对“批而未用”土地的鉴定成为该项政策最大的挑战。一方面开发企业
40、能够轻松的规避“批而未用” ，另一方面“批而未用”是由于当地政府审批流程及规划造成。关于印发限制用地项目目录（2006年本增补本） 和禁止用地项目目录（2006年本增补本） 的通知：宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。此举意在遏制“地王”产生。缩小地块出让面积降低土地成交价格并不科学。楼面地价是商品房土地成本的直接体现，减少土地面积一定程度上会降低成交总价，但可能拉升楼面均价，特别是对于城市核心地块，这样政策出现的结果适得其反，还有可能拉升房价。此外，对于有特殊规划的地块并没有执行该项政策，比如，广州番禺区亚运城项目用地土地面积高达2639520
41、平方米，合3959亩。该地块成交总价255亿，成为中国总价“地王” 。土地开发进度须向全社会公开：进一步规范土地供应行为。完善土地出让合同和划拨决定书,对宗地规模、出让金缴纳、受让人条件、开竣工申报、违约责任等进一步作出明确约定。此举意在督促开发企业将住宅用地及时形成市场有效供应，防止企业囤地，缓解高企的房价。合同规定开竣工时间早在08年版土地出让合同中就明确规定，但受市场低迷的影响，此项规定形同虚设。此次国土部重申这一规定，有其特殊的市场背景。此项政策缺乏持续性和执行力。备注：以上为中国指数研究院2009年中国及主要城市土地市场监测报告的概要内容，报告全文将发布在搜房产业网 http:/ ,
42、索取报告全文可联系中国指数研究院数据信息中心：010-5930698328 2809年中国土地市场运行情况如下：1、地方政府土地供应由审慎到积极，住宅用地供应量同比增加近40%。2009年全国60个重点城市共推出土地9968宗，同比增加15%；推出土地面积49018万平方米，同比增加33%。其中，推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）3319宗，同比增加16%；推出土地面积22334万平方米，同比增加39%。图1、2009年1-12月住宅用地月度供应量呈上升态势2、土地市场交易活跃，房企拿地积极，住宅用地成交量同比增加一倍。29 292009年全国60个重点城市共成交土地715
43、8宗，同比增加71%；成交土地面积35996万平方米，同比增加66%。其中，住宅用地成交2703宗，同比增加103%；成交土地面积18755万平方米，同比增加83%。图2、2009年1-12月住宅用地月度成交量呈上升态势3、房企充沛的现金流和对市场良好的预期刺激了住宅用地市场需求，土地价格增幅明显。2009年住宅用地平均成交楼面地价2035元/平方米，同比增加36%。住宅用地成交楼面地价逐渐走高，下半年成交价大幅超过去年同期水平。土地市场极度缺乏弹性，当市场需求增加，成交价格必定增加。09年住宅用地成交均价一直处于上升阶段，6月之后成交均价超过08年同期水平。图3、2009年1-12月住宅用地
44、成交价格走势30 30备注：以上为中国指数研究院2009年中国及主要城市土地市场监测报告的概要内容，报告全文将发布在搜房产业网 http:/ ,索取报告全文可联系中国指数研究院数据信息中心：010-593069832010年中国土地市场形势展望：1、土地市场供应结构有所调整，加大保障性住房用地供应力度。国土资源部早在5月份就发布了国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知 。要求各地尽快编制保障性用地供应计划。12月7日，中央经济工作会议明确提出要加强廉租房等保障性住房建设，支持棚户区改造。12月14日，温家宝总理主持召开国务院常会议，明确提出“适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共
45、租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率” 。据此可以看出，2010年土地市场供应机构有所调整，将增加保障性住房用地供应。2、经营性用地将进一步集中在品牌开发企业及大型国有企业手中。中央五部委联合发布关于进一步加强土地出让收支管理的通知 ，要求首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，并在一年内缴纳全部土地出让价款。此项规定势必增加开发企业资金压力，资金链不畅的中小企业面临“无地能拿”的困境。土地储备进一步向资金实力雄厚的品牌企业及国有企业聚集。3、打击囤地实现土地市场有效需求，减缓土地价格增速。防止和打击开发企业拿地是2010年土地市场政策调控的主旋律。通过打击囤地，减少开发企业坐等土地涨价的心理，实现土地市场的有效需求。从而减少开发企业拿地的盲目性，减缓土地价格增长速度。
