1、5 月 1 日开始，房地产业、建筑业等纳入营改增试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。前两天营改增细则已经发布，相信各位房企的财务人员也正在忙碌地学习新规。明源君特地邀请了一位房企资深财务总为我们解读新规，一共 17 条心得，满满的都是干货。为节省篇幅，财税（2016 ）36 号文简称36 号文，其附件 1营业税改征增值税试点实施办法简称附件 1，附件 2营业税改征增值税试点有关事项的规定简称附件 2，附件 3营业税改征增值税试点过渡政策的规定简称附件 3。免租期、送车位有视同销售的风险，移交公建可能不征税类型：收入条文：附件 1第十四条，“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位
2、或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。”附件 2第一条第（二）款，“不征收增值税项目 5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。”解 读1、房企出租房产的免租期条款和买房送车位送家电的销售方式需要关注，会有视同销售的风险。2、明确了资产重组过程中的不动产、土地使用权转
3、让行为不征收增值税。3、向政府或街道移交公建很可能不需要视同销售，但是需要证明这些建筑是“用于公益事业或者以社会公众为对象”，具体需要什么样的证明材料或者某一类型直接认定，需要新的征管办法确定。成本利润率由国家税务总局确定类型：成本条文：附件 1第四十四条，“成本利润率由国家税务总局确定”。解 读注意，原营业税体系下，成本利润率是由省、自治区、直辖市税务局确定的。纳税义务发生时间需要考虑操作细节类型：收入成本费用条文：附件 1第四十五条，“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”解 读房企销售时收取的诚意金
4、是否需要纳税？挞定收入是否为价外费用，需要纳税？定金该如何开票？均是需要在实践中重点考虑的操作细节。建筑服务发生地、不动产所在地和机构所在地不同该怎么办？类型：收入成本费用 条文：附件 1第四十六条，“增值税纳税地点为：（一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。（二）非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。（三）其他
5、个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。（四）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。”解 读1、在建筑业和房地产业，必然存在着建筑服务发生地、不动产所在地与机构所在地不同的情况，具体操作可能两种：（1）业务发生地的预缴及机构所在地的申报，同月申报两次；（2）先预缴，再按季度或是年度在机构所在地进行申报。2、在营业税体系下，建筑业存在着在服务发生地以票管税的征管方式，许多外出经营的建筑公司均在服务发生地代开发票，营改增后，建筑业的服务发生地很有可能继续通过票等方式进行预缴的管控
6、。同一市不同区项目的发票如何领购？是值得重点关注的细节。3、在大城市，区的定义有可能等同于县（市）。二手房销售、出租增值税可能由地方税务局代收类型：收入条文：附件 1第五十一条，“营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。”解 读这一条很可能针对的是二手房销售，以前个人出租不动产委托街道代征的现在可能由地方税务局代征。这里面是否包括房地产一般纳税人自建转固定资产后的不动产，是否视同二手房销售，是需要关注的细节。中介及物业管理公司适用 6%增值税率类型：收入、成本条文：附件 1第十五条，“增值税税率：（一）纳
7、税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为 6。附件 1附 销售服务、无形资产、不动产注释之第（六）现代服务，“8.商务辅助服务。商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。（1）企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。（2）经纪代理服务，是指各类经纪、中介、代理服务。包括金融代理、知识产权代理、货物运输代理、代理报关、法律代理、房地产中介、职业中介、婚姻中介、代理记账、拍卖等。解 读1、房地产中介及物业管理公司属于“现代服务业”，适用 6%的增值税率。2、物业公司或地产公司按
8、照租约转售水电等市政支出给租户的情况，到底是按水（13%）电（17%）适用税率？还是作为提供物业管理服务的价外费用（6%）征收，是需要重点关注的细节。要重点关注不同类型的施工证及施工证日期的认定类型：成本 条文：附件 2第一条，第（三）款销售额之第 10 点，“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地出让金后的余额为销售额。房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在 2016 年 4 月30 日前的房地产项目”。解 读1、土地出让金扣除了，那么支付的市政配套费能否扣除？其他各种政
9、府收费能否扣除？拆迁补偿费等其他土地成本能否扣除？这些有待观察争取。2、建筑工程施工许可证上如果没有合同开工日期，很可能将默认为发证日期。3、遇同一项目期区多个许可证，按开工日期划分，新老项目均有的情况，需改变现行的核算方式，收入及成本均需进一步细分。4、土地出让金如何扣减？是一次性扣除还是分摊扣除。扣除的计算方法是（含税价土地出让金）/1.11,还是（含税价/1.11土地出让金），需要等待新的征管办法出台落实。5、由于房地产企业与施工企业对老项目的划分有不同，可能会出现房地产企业认定为新项目但施工企业认定为老项目的情况出现，这在上下游税率衔接有点问题，具体处理中需要内部协调，也需要和税务部门
10、商议处理办法。6、施工证可能存在多个情况，桩基的施工证、地下室的施工证日期不同，如果都能被认可，则可以选择对自己有利的日期。过渡期间，重点关注建筑商已支付的分包款未能抵扣的情况类型：成本条文：附件 2第一条，第（三）款销售额之第 9 点，“试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。上述凭证是指以发票为合法有效凭证。”解 读按行业惯例，大部份工程都存在承包商垫资的情况，即先付分包款再收回总包款，在过渡期间，如尚有已支付的分包款（发票为营业税票），营改增后可否继续扣除再计增值税？需要重点关注分别处理。未来建筑行业可能均选择清包工的方式类型
11、：成本条文：附件 2第一条，第（七）款建筑服务，第 1 点规定，“一般纳税人以清包工方式提供的建筑劳务，可以选择适用简易计税方法计税。”解 读以后的建筑行业所有工程，很可能都会选择清包工或甲供工程的方式。不知道新的征管办法是否会对此再提出进一步要求。建筑服务，不同计算，预缴税款率不同类型：收入 条文：附件 2第一条，第（七）款建筑服务，第 4、5 点规定，“一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照 2%的预征率在建筑服务发生地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计
12、税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照 3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”解 读这种不同，可能是考虑到建筑服务发生地和机构地税款的平衡，大家可以博弈。老项目计税房企有选择权类型：收入条文：附件 2第一条，第（八）款销售不动产，第 7 点规定，“房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税”。解 读1、老项目应该可以根据有利原则，自行决定是采用简易征收还是一般征收。2、同一个项目公司既有老项目，也有新项目，应该可以采取不
13、同的征收方式，这点有待实践。3、同时存在两种征收方式（一般和简易），发票征管操作的探讨，可能有两种情况：（1）增值税普通发票分两种，根据编号区分；（2）发票均可共用，自由选择。具体是怎样，有待实践，但大家可以先有个心理准备。房地产的出租与转租重点考察“取得”的定义类型：收入 条文：附件 2第一条，第（九）款不动产经营租赁服务，第 1 点，“一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，可以选择适用简易征收方式按照 5%的征收率，在不动产所在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税”。解 读如何判断“取得的不动产”？房地产公司将其资产统一转租给资产管理公
14、司，资产管理公司是否可以认为是取得的不动产？在36 号文中多次提到取得的不动产，这些表述是否内涵一致呢？需要在实践中重点考察。未达 12 个月按销售现货处理，达 12 个月以上按销售旧货处理类型：成本 条文：附件 2第一条，第（十四）款销售使用过的固定资产，“一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。使用过的固定资产，是指纳税人符合试点实施办法第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。”解 读一般来说，也就是未达 12 个月按销售现货处理，达 12 个月以上按销售旧货处理。不动产可全额扣除的情形类型：成本 条文：附件 2第二条
15、，第（一）款进项税额第 5（1）点，“原增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费。其中涉及的无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。”解 读购入的无形资产，不动产只要有用于非上述项目的，即可全额扣除进项。银行贷款服务包括贷款利息，不抵扣进项类型：成本费用 条文：附件 2第二条，第（一）款进项税额，第 5 点规定，“原增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷
16、款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣”。 解 读1、银行贷款服务不抵扣进项，包括贷款利息。2、原来的“增值税一般纳税人”和营改增的地产业的利息处理可能不一致。混合销售行为缴纳增值税的不同处理类型：成本费用 条文：附件 2第二条，第（三）款混合销售，“一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税”。解 读之前的规定是“分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据其货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。”营改增之后，销售自产货物的建筑企业需要重点关注相关征收变化，只能按照“主业”的税率缴纳增值税了。按房改成本价、标准价出售住宅取得的收入可免征增值税类型：收入、成本 条文：附件 3第一条下列项目免征增值税，第（三十四）款，“为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入”解 读1、房企修建的保障房的销售按理论来说可以套用本条，具体则要看实践。2、所需要考虑的细节是对应的进项如何处理，比如公共部分的进项如何处理。
