1、1 物 业 经 营 管 理 习 题 与 参 考 答 案第一章 物业经营管理概述（一）单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.企业房地产资产管理通常属于企业的（ ） ，因而企业在逐渐地将其发包出去，这就为物业管理行业提供了新的市场。A.常规业务 B.特别业务 C.核心业务 D.非核心业务 2物业经营管理又称为（ ） 。A.物业设备管理 B.物业资产管理 C.物业设施管理 D.物业服务管理3.物业经营管理是以（ ）为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。A.商业性物业 B.综合性物业 C.收益性物业 D.公益性物业4.（ ）是房地产投资信托基金和机构投资愿
2、意进行商业房地产投资的主要物质载体。A.居住性物业 B.综合性物业 C.公益性物业 D.收益性物业5.（ ）具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在。A.甲级写字楼 B.乙级写字楼 C.丙级写字楼 D.丁级写字楼6.写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断，人们很容易区别（ ） 。A.甲级写字楼和乙级写字楼 B.甲级写字楼和丙级写字楼C.丙级写字楼和乙级写字楼 D.丙级写字楼和丁级写字楼7.区域购物中心的建筑面积在（ ）以上，有效商业服务半径可达到（ ） ，由专业购物中心管理集团开发经营。A.5 万 m2/1
3、00 km B.10 万 m2/200 km C.15 万 m2/300 km D.20 万 m2/400 km 8.区域购物中心定位于（ ） ，覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以针对各类消费者之需的各类专业店。A.综合式消费 B.休闲式消费 C.家庭式消费 D.企业式消费9.（ ）的建筑规模一般在 3 万 m2。以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在 30 万人以上，年营业额在 5 亿元人民币以上。A.区域购物中心 B.市级购物中心 C.地区购物商场 D.居住区商场10.（ ）的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。A.区域购物中心 B.市级购物中心 C.
4、特色商店 D.居住区商场11.用于出租经营的居住建筑主要是（ ） ，这是经营性房地产的重要类型。A.别墅和公寓 B.别墅和酒店 C.旅馆和招待所 D.酒店和招待所12.（ ）是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。A.别墅 B.公寓 C.旅馆 D.酒店13.国际上在休闲娱乐行业流行的分时度假经营模式，通常是由（ ）负责经营管理。2A.物业管理公司 B.房地产开发公司C.物业经营管理公司 D.文化管理公司14.（ ）的设计大多采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。A.星级酒店 B.酒店公寓 C.家庭旅馆 D.旅
5、游度假村15.物业经营管理服务的目标，是从（ ）的角度出发，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。A.物业 B.业主 C.租户 D.市场16.公司是指依法定程序设立的，由（ ）以上股东共同出资经营，以营利为目的，具有 法人资格的经济组织。A.一个 B.两个 C.三个 D.四个17.物业管理企业的性质是与（ ）工作的性质密切相关。A.物业经营管理 B.物业资产管理 C.物业设备管理 D.物业服务管理18.管理型物业管理企业是具有（ ）物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。A.战略性 B.策略性 C.
6、专业性 D.综合性19.（ ）是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。A.管理型物业管理企业 B.专业型物业管理企业C.综合型物业管理企业 D.服务型物业管理企业20.（ ）是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。A.专业型物业管理企业 B.管理型物业管理企业C.服务型物业管理企业 D.综合型物业管理企业21.对于（ ） ，物业管理就是物业经营管理的全部内容。A.居住物业 B.工业物业 C.商业物业 D.特殊物业22.（ ）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作
7、的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。A.资产管理 B.设施管理 C.文化管理 D.物业管理23.（ ）从对物业、设施和租户的管理上升到聘请多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。A.房地产资产管理 B.房地产设施管理C.房地产设备管理 D.房地产物业管理24.物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是（ ） 。A.相互制约的 B.相互排斥的C.相互关联的 D.相互配合的25.投资决策主要取决于两个关键因素（ ） 。A.收益和波动 B.收益和风险 C.预期收益和波动 D.预期收益和风险26.物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使房地产投资
8、的利润目标的实现，实际上就是以（ ）的角色在工作。A.物业公司 B.物业业主 C.物业委托人 D.物业代理人27.我国尚无统一的写字楼分类标准，通常按所处位置、楼宇设计装修状况和（ ）等进行分类。A.服务能力 B.经营能力 C.收益能力 D.管理能力28.从广义上讲，设施设备管理是一种（ ）活动，与使用者或租客的日常活动密切相3关。A.“日常性” B.“家务性” C.“周期性” D.“专业性”29.物业经营管理又称为物业资产管理，是以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务，主要提供（ ）服务。A.设备管理 B.投资管理 C.小区管理 D.价值管理30现有一写字楼有良
9、好的地理位置，建筑物实物状况良好但有一定的功能陈旧和自然磨损现象，则该写字楼应该属于（ ） 。A.甲级写字楼 B.乙级写字楼 C.丙级写字楼 D.丁级写字楼31.物业经营管理服务的目标，是在（ ）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。A.保证物业正常使用 B.实现物业各期净收益最大化 C.延长物业经济寿命 D.维持物业的正常物业管理32.现有某物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，履行策略性物业管理的职能，公司下设若干专业分公司履行相应职能，据此判断该企业属于（ ） 。A.专业型物业管理企业 B.管理型物业管理企业 C.投资型物业管理企业 D.综合型物业管理企业3
10、3物业经营活动中，物业管理和设施管理的主要作用是（ ） 。A.在资产持有期间努力满足投资者的回报目标B.在物业类型或地域分布上分散投资以减少风险C.使物业业主减少经营管理成本D.为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流34.物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是（ ） 。A.物业管理 B.设施管理C.房地产资产管理 D.房地产组合投资管理（二）多项选择题(每题2分。每题中的备选项 中。有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少 选，所 选每个选项 0.5分)1.物业经营管理是指为了满足业主的目标，综合利用（ ）的
11、技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。A.物业管理 B.设施管理 C.成本管理 D.房地产组合投资管理 E.房地产资产管理2.物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的（ ） 、物业价值和经营绩效评估等经营活动。A.资本投资决策 B.市场营销 C.租赁管理D.成本控制 E.可行性研究3.物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由（ ）随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。A.物业管理 B.设施管理 C.房地产资产管理D.租赁管理 E.房地产组合投资管理4.物业经营管理活动的管理
12、对象通常为收益性物业，主要包括（ ）等。A.写字楼 B.零售商业物业 C.出租型别墅或公寓D.工业物业 E.酒店和休闲娱乐设施5.写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，包括（ ）三种类型。4A.企业自用写字楼 B.商铺C.出租写字楼 D.自用出租复合型写字楼6.零售商业物业主要依据其（ ）三个方面进行分类。A.建筑规模 B.商业辐射区域的范围 C.产权特点 D.经营范围 E.经营商品的特点7.中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同，通常把（ ）等统统称为别墅。A.独立式住宅 B.联排住宅 C.多层住宅D.低容积率住宅 E.低密度复合住宅8.公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产
13、权出售，供出租或短期居住。具体类型包括（ ） 。A.复式公寓 B.花园公寓 C.酒店公寓D.单间公寓 E.洋房公寓9.工业物业是指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括（ ）等。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。A.工业厂房 B.仓储用房 C.生产车间D.高新技术产业用房 E.研究与发展用房10.酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括（ ）等。A.酒店 B.休闲度假中心 C.康体中心D.赛马场 E.高尔夫球场11.虽然酒店和休闲娱乐设施同属于一个大类，但在软硬件设置和运营管理模式方面各有
14、特色。酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在（ ） 。A.服务对象不同 B.经营方式不同 C.地理位置不同D.服务内容不同 E.建筑设计和装潢风格不同12.物业管理企业以公司的形式存在。作为公司，一般应具有以下（ ）特征。A.依照有关法律进行登记注册B.由两个以上股东共同出资经营C.以营利为目的D.具有法人资格E.是经济组织13.现代物业管理企业完全按照（ ）的机制来运作，靠提供经营管理服务获得报酬，取得盈利。A.自主经营 B.自负盈亏 C.自我约束D.自我发展 E.自我管理14.物业管理企业可以划分为（ ） 。A.服务型 B.管理型C.专业型 D.综合型 E.专项型15.管理型物业管理企业的工作
15、重点在于（ ） 、绩效评价和客户关系管理等。A.现金流管理 B.预算与成本管理C.物业市场营销与租赁管理 D.专业物业管理服务采购与分包商管理E.物业管理工作的规划与计划16.物业管理企业的管理从层次上又可以分为（ ）三个层次。A.公司管理 B.现场管理C.现场作业 D.项目管理 E.战略管理17.物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为以下哪几个层次（ ） 。5A.物业管理 B.设施管理 C.房地产资产管理D.房地产品牌管理 E.房地产组合投资管理18.设施管理的对象，主要是（ ）等物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。A.高新技术企业用房 B.医
16、院 C.科研教学设施D.大型公共文体设施 E.政府和企业办公楼19.房地产组合投资管理的视野更加广阔，包括（ ）以及在合适的时机购置和处置物业资产。A.理解和执行物业业主的投资目标 B.评价资产管理公司的表现C.审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进D.保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划E.以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产20.物业经营管理中的战略性工作内容包括（ ） 。A.确定战略 B.确定标准 C.构建信息基础D.决策分析 E.进行资产组合21.支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，它完成的质量好坏很可能会对物业的净运营收益和资本价值产生影响
17、。支出的几个重要方面包括（ ） 、工作成本和地方性税收。A.日常管理费用 B.计提维修准备金C.设施维护费用 D.保险费 E.法律和财务费用22.物业经营管理的常规工作内容包括（ ） 。A.现金流和成本管理 B.日常维修和维护C.未来维修和维护 D.设施设备管理E.物业保险管理23.房地产投资的利润是通过以下（ ）基本途径创造出来的。A.在极好的条件下购买物业B.在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业C.在持有期间以现值最大化为目标来经营物业D.在合适的时推销出物业E.在合适的时机售出物业24.区域购物中心是指规模巨大，集（ ）等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的
18、超级商业中心。A.旅游 B.购物 C.休闲 D.娱乐 E.饮食25.资产投资者需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些投资标准包括（ ） 。A.现金流 B.租金波动 C.基于市场交易的收益变化D.净现值 E.收益率26.物业经营管理企业中,能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般都有（ ） 。A.管理型物业管理企业 B.专业型物业管理企业 C.投资型物业管理企业D.综合型物业管理企业 E.所有物业管理企业27物业经营管理三个层次工作中，属于物业管理主要职责的是（ ）等。A.物业维护及安全管理 B.保持与租户的联系并收租 C.控制运营成本及保存财务报告记录 D.综合
19、型物业管理企业 E.制定物业发展战略计划 628.物业经营管理三个层次工作中，属于组合投资管理主要职责的有（ ）等。A.制定并执行组合投资策略 B.设计和协调物业资产的资本结构 C.负责策略资产的配置和衍生工具的应用 D.综合型物业管理企业 E.制定物业发展战略计划 29关于物业经营管理中的服务费，下列说法中正确的有（ ） 。A.服务费用实际是由业主支付 B.服务费用实际是由租户支付 C.包括供暖、排污、电梯等公共服务设施 D.计算时不考虑会计服务成本 E.包括针对整体物业的保险或维修 【参考答案】（一）单项选择题1.D 2.B 3.C 4.D 5.B 6.B 7.B 8.C 9.B 10.C
20、 11.A 12.B 13.C 14.D 15.B 16.B 17.A 18.B 19.B 20.D 21.A 22.B 23.A 24.C 25.D 26.B 27.C 28.B 29.C 30.B 31.B 32.D 33.D 34.B（二）多项选择题 1.ABDE 2.ABCD 3.ABCE 4.ABCDE 5.ACD 6.ABE 7.ABE 8.ABD 9.ABDE 10.ABCDE 11.ACDE 12.ABCDE 13.ABCD 14.BCD 15.ABCDE 16.ABC 17.ABCE 18.ABCDE 19.ABCDE 20.ABCDE 21.BCDE 22.ABCDE 23
21、.ABC 24.BCDE 25.ABC 26.AD 27.ABCD 28.ABC 29.BCE第二章 房地产投资及其区位选择（一）单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.房地产投资是指以获得（ ）的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。A.未来 B.现期 C.长期 D.过去2.房地产投资的形式可以分为（ ） 。A.实物投资和货币投资 B.个人投资和公司投资C.直接投资和间接投资 D.开发投资和间接投资3.（ ）是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。A. 直接投资 B. 间接投资 C
22、. 开发投资 D. 置业投资4.间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的（ ）的行为，间接投资者不直接参7与房地产经营管理工作。A.货币市场 B.证券市场 C.资本市场 D.交易市场5.房地产开发投资是指投资者从（ ）开始，通过在土地上的进一步投资活动，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。A.征用土地 B.囤积土地 C.开发土地 D.购置土地6.房地产开发投资通常属于（ ） ，它形成了房地产市场上的增量供给。A.长期投资 B.短期投资 C.常规投资 D.特殊投资7.以下关于房地产投资信托基金的说
23、法中，不正确的是（ ） 。A.房地产投资信托基金是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司B.投资者可以直接把资金投入到房地产公司中C.收入现金流的主要部分将分配给作为投资者的股东D.本身仅起到一个投资代理的作用8.住房抵押贷款证券化兴起于（ ） ，经过 30 多年的发展，已成为美国、加拿大等发达国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段。A.20 世纪 40 年代 B.20 世纪 50 年代C.20 世纪 60 年代 D.20 世纪 70 年代9.住房抵押贷款证券化是指把（ ）所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.金融机构
24、 B.证券机构 C.信托机构 D.中介机构10.所谓“房地产的价值就在于其位置” ， 房地产不能脱离周围环境而单独存在，体现的是房地产投资特性的（ ） 。A.不可移动性 B.政策影响性 C.适应性 D.各异性11.由于房地产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来的地区环境的可能变化和某宗具体物业的考虑是并重的。通过对（ ）的了解和分析，就可以做到正确并有预见性地选择投资地点。A.城市经济 B.城市发展 C.城市规划 D.城市地理12.房地产经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益（ ）其运营成本，即净收益大于零的持续时间A.小于 B.大于 C.不小于 D.不大于13.以下关于
25、房地产投资特性的说法中，不正确的是（ ） 。A.房地产自然寿命从地上建筑物开工建设开始算起 B.房地产本身并不能产生收益C.房地产投资容易受到政府政策的影响D.房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产814.一般而言，工业物业比商业物业变现性差主要是由于所对应物业的（ ）所决定的。A.固定性 B.各异性 C.适应性 D.专业性15.由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，这描述的是房地产的（ ） 。A.专业管理依赖性 B.相互影响性
26、 C.适应性 D.各异性16.以下不属于房地产投资之弊的描述是（ ） 。A.投资数额巨大 B.投资回收期较长C.土地资源稀缺 D.需要专门的知识和经验17.当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。较预期收益增加的部分，通常被称为（ ） 。A.风险收入 B.风险报酬 C.风险损失 D.风险预期18.房地产投资需要估价师、经纪人、会计师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益的最大化，反映的是房地产投资的（ ） 。A.专业性 B.市场性 C.适应性 D.各异性19.从会计的角度来说，建筑物随着其年龄的增长，每年的收益能力都在下降，所
27、以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要（ ） 。A.长得多 B.短得多 C.差不多 D.相等20.由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有（ ） 。A.保值性 B.增值性 C.贬值性 D.盈利性21.以下关于房地产投资优点的描述中，属于置业投资者能够容忍较低的投资回报率的原因是（ ） 。A.相对较高的收益水平 B.能够得到税收方面的好处C.易于获得金融机构的支持 D.能抵消通货膨胀的影响22.通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的（ ）和仅对市场内个别项
28、目产生影响、可以由投资者控制的（ ） 。A.系统风险、个别风险 B.系统风险、市场风险C.个别风险、系统风险 D.个别风险、非系统风险23.通货膨胀风险又称为（ ） ，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A.物价风险 B.货币风险 C.经济力风险 D.购买力风险24.从总体上来说，房地产市场是地区性市场，也就是说当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要（ ） 。9A.大得多 B.小得多 C.差不多 D.无法判断25.房地产投资决策以投资者对（ ）为基础，通过密切关注当地社会经济发展状况、细心使用投资分析结果，来降低市场供求风险的影响
29、。A.过去收益估计 B.现在收益估计 C.未来收益估计 D.长期收益估计26.一般来说，房地产市场周期波动可分为（ ）四个阶段。A.萧条、危机与衰退、复苏与发展、繁荣B.危机与衰退、萧条、复苏与发展、繁荣C.复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条D.复苏与发展、萧条、危机与衰退、繁荣27.以下关于变现风险的描述正确的是（ ） 。A.是指急于将商品兑换为现金时的风险B.是指急于将现金兑换为商品时的风险C.是指急于将商品兑换为现金时由于升价而导致资金损失的风险D.是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险28.利率调升会对房地产投资产生影响，以下有关阐述不正确的是（ ） 。A.会导致房地产
30、实际价值的折损B.会刺激房地产市场上的需求数量C.会加大投资者的债务负担D.会使投资项目的财务净现值减小29.或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。防范该风险的最好办法是（ ） 。A.将风险转移给保险公司 B.出售所投资的物业C.加强物业管理工作 D.多买几份财产保险30.比较风险又称为（ ） ，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。A.成本风险 B.机会风险 C.成本机会风险 D.机会成本风险31.持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一股说来，投资项目的生命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就（
31、 ） 。A.越少 B.越多 C.差不多 D.不变32.商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的（ ）都来自该区域。A.3045 B.4055 C.5065 D.607533.下列关于物业经营管理的说法中,不正确的是( )。A.物业经营管理主要以非收益性物业为管理对象 10B.物业经营管理主要以业主或投资者为服务对象 C.物业经营管理强调策略性价值管理 D.物业经营管理要求物业管理师具备房地产投资知识以及选择投资区位的能力34.下列关于房地产直接投资与间接投资的说法中,不正确的是( )。A. 在直接投资中,投资者直接参与房地
32、产开发与购买过程B.直接投资分为从购地开始的开发投资和面向物业的置业投资C.不论是直接投资还是间接投资,投资者都需要参与房地产经营管理D.投资于房地产投资信托基金和房地产抵押支持证券均属于间接投资35某人购买市场上的别墅用于自住的行为，属于以下哪一种投资行为（ ） 。A.房地产直接投资中的开发投资B.房地产直接投资中的置业投资C.房地产间接投资中的开发投资D.房地产间接投资中的置业投资（二）多项选择题(每题2分。每题中的备选项 中。有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少 选，所 选每个选项 0.5分)1.投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资
33、者可以获得（ ） 。A.作为房地产业主的荣誉 B.较高的收益 C.资本增值 D.降低其投资组合的总体风险 E.抵抑通货膨胀的影响2.开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得（ ）四个方向的利益。A.收益 B.保值 C.增值 D.资信 E.消费3.房地产间接投资的具体形式包括（ ） 。A.购买房地产开发企业的债券 B.购买房地产开发企业的股票C.购买房地产投资信托的股份 D.购买收益性良好的国库券E.购买房地产抵押支持证券4.当房地产开发投资者将建成后的房地产用于（ ）时，短期开发投资就转变成了长11期置业投资。A.出售 B.出租 C.经营
34、D.空置 E.闲置5.下列说法中，正确的是（ ） 。A.房地产置业投资是以获取物业所有权或使用权为目的的投资B.房地产置业投资对象只能是开发商新竣工的商品房C.房地产置业投资的目的分为自用和投资两种D.房地产直接投资即是指房地产开发投资E.房地产置业投资对象也可以是旧有物业6.投资者将资金投入 REITs 有很多优点，包括（ ） 。A.收益相对稳定 B.收益相对较高 C.投资的流动性较好D.投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入E.REITs 的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易7.按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司可以分为（ ）三种形式。A.负债型 B.权益型 C.抵押型D.
35、资产型 E.混合型8.以下属于房地产投资特性的是（ ） 。A.位置固定性 B.适应性 C.各异性 D.政策影响性 E.相互影响性9.房地产的位置固定性或不可移动性，要求房地产所处的区位必须对（ ）都具有吸引力，才能最终获得市场的认可。A.开发商 B.置业投资者 C.政府 D.租户 E.中介10.房地产寿命可以区分为（ ） 。A.发展寿命 B.经济寿命 C.经营寿命 D.自然寿命 E.折旧寿命11.国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般情况下，下列说法正确的有（ ） 。A.公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是 40 年B.工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是 45 年C.银行、零售
36、商业用房的经济寿命是 50 年D.仓储用房的经济寿命是 60 年E.乡村建筑的经济寿命是 30 年12.以下能显著地提高附近房地产的价值的是（ ） 。A.政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资B.居住区旁新建加油站 C.城市快速轨道交通线的建设D.城市景观改造工程 E.大型城市改造项目的实施1213.以下属于房地产投资之利的是（ ） 。A.相对较高的收益水平 B.能够得到税收方面的好处C.易于获得金融机构的支持 D.能抵消通货膨胀的影响E.提高投资者的资信等级14.以下有关风险和不确定性的描述中，正确的有（ ） 。A.风险和不确定性有显著的区别 B.风险涉及到变动和可能性C.变动常常可以
37、用标准方差来表示 D.标准方差越大，投资风险也就越小E.不确定性的大小可以量化15.政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新的政策措施出台，通常包括（ ）的政策。A.消费者保护 B.住房改革 C.金融 D.土地供给 E.财政税收16.专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。在房地产开发投资过程中，需要投资者在（ ）等方面具有管理经验和能力。A.获取土地使用权 B.规划设计 C.工程管理D.市场营销 E.项目融资17.房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，以下属于系统风
38、险的是（ ） 。A.通货膨胀风险 B.市场供求风险 C.周期风险 D.政策风险 E.利率风险18.政府对房地产投资过程中的（ ）等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。A.土地供给政策 B.地价政策 C.税费政策 D.住房政策 E.环境保护政策19.政治风险主要由（ ）等因素造成，政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。A.政变或战争 B.房地产宏观调控 C.外来侵 D.罢工 E.骚乱20.在房地产投资风险中，非市场风险包括（ ） 。 A.收益现金流风险 B.未来经营费用风险 C.资本价值风
39、险D.比较风险 E.时间风险21.风险对房地产投资决策的影响包括（ ） 。A.根据项目风险大小确定相应的投资量的大小B.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平13C.根据风险管理的能力选择投资方向D.根据风险周期变化特点把握投资时机E.根据风险周期变化特点把握投资金额22.以下关于狭义的区位的理解正确的是（ ） 。A.指某一具体投资场地在城市中的地理位置B.包括宏观位置和中观、微观位置C.包括经济地理位置和自然地理位置D.某一具体宗地的区位是排他的、独一无二的E.可以从图上或现场找到该宗地23.对于房地产投资区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括（ ） 。某具体区位所处的社会、经济、自
40、然环境，决定了。对区位的广义理解，还应包括在。A.该区位所处的社会、经济、自然环境或背景B.该区位附近的市场需求和消费特征C.该区位在地图上的具体位置D.该区位的自然地理位置E.该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系24.居住物业项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括（ ） 。A.环境因素 B.易接近性 C.居民人口与收入 D.市政公用和公建配套设施完备的程度 E.公共交通便捷程度25.以下不属于影响写字楼项目区位选择的特殊因素的是（ ） 。A.环境因素 B.与其他商业设施接近的程度 C.易接近性 D.周围土地利用情况和环境 E. 公建配套设施完备的程度26.零售商业物业
41、投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。商业辐射区域分析包括（ ） 。A.市政配套完善程度 B.可能的顾客流量 C.消费者行为D.喜好和偏爱 E.购买能力分析27.居住项目的市场前景受附近地区（ ） 、当前居住状况等方面的影响。A.人口数量 B.家庭规模和结构 C.周围土地利用情况D.家庭收入水平 E.人口流动性28.房地产投资中，工业项目场地的选择时须考虑的特殊因素包括（ ） 。A.当地提供主要原材料的可能性 B.交通运输是否足够方便C.技术人才和劳动力供给的可能性 D.控制环境污染的政策E.水、电等资源供给的充足程度29.投资者进行房地产投资的目的主要有( )。A
42、. 保证投资者财富得到使用14B. 获得房地产业主的荣誉C.获得较高的收益和资本增值D.降低投资者投资组合的总体风险30下列房地产投资行为中，属于房地产间接投资行为的有（ ） 。A. 购买房地产开发企业的债券B. 购买房地产市场的二手房C.购买房地产开发企业的股票D.购买房地产抵押支持证券E 购买房地产抵押支持证券【参考答案】（一）单项选择题 1.A2.C3.A4.B5.D6.B7.B8.D9.A10.A11.C12.B13.A14.C15.D16.C17.B18.A19.B20.B21.D22.A23.D24.A25.C26.C27.D28.B29.C30.D31.B32.D33.A34.C
43、 35.B（二）多项选择题1.ABCDE2.ABCE3.ABCE4.BC5.ACE6.ADE7.BCE8.ABCDE9.ABD10.BD11.ABCD12.ACDE13.ABCDE14.ABC15.BCDE16.ABCDE17.ABCDE18.ABCDE19.ACDE20.ABCDE21.BCD22.ABDE23.ABE24.ACDE25.AE26BCDE27.ABDE28.ABCDE29.BCDE30.ACDE第三章 房地产投资分析技术（一）单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流
44、出或流入叫做( )。A. 现金流入 B. 现金流出 C. .货币流量 D.现金流量2.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资 P 作为上一周期期末，即第（ ）期期末发生的。A. .0 B. 1 C. .2 D. 33.某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的（ ） 。A. .算数和 B. .代数和 C. 对数和 D. 平方和4.以下关于潜在毛租金收入的描述中，错误的是（ ） 。15A.物业可以获取的最大租金收入B.等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积C.潜在毛租金收入代表物业实际获取的收入D.能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化
45、或可出租面积的变化5.物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称为（ ） 。A.特别收入 B.经营收入 C.计划内收入 D.计划外收入6.一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入列入以下哪个收入项目中（ ） 。A.拖欠收入项目 B.其他收入项目 C.收租损失项目 D.租金收入项目7.以下房屋出租有效毛收入的公式中，正确的是（ ） 。A.有效毛收入= 毛租金收入一收租损失+ 其他收入B.有效毛收入= 毛租金收入一空置和收租损失+ 其他收入C.有效毛收入= 潜在毛租金收入一收租损失+ 其他收入D.有效毛收入= 潜在毛租金收入一空置和收
46、租损失+其他收入8.以下关于房屋出租净运营收益的描述中，错误的是（ ） 。A.净运营收益= 潜在毛收入运营费用B.净运营收益= 潜在毛收入管理费用C.净运营收益= 有效毛收入运营费用D.净运营收益= 有效毛收入管理费用9.以下对于物业更新改造准备金的描述中，错误的是（ ） 。A.可以取值有效毛租金收入或年净运营收益的一个百分比B.每天更换的洗手间用纸费用的支付C.可以根据物业大、中修计划事先做出预算D.根据市场需求的变化改变室内空间布局的支付10.物业管理条例中将住宅物业住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金称作（ ） 。A.大项维修资金 B.大项维修费用 C.专项维修资金 D.专项维修费用11.城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的（ ） 。A.5和 1 B. 6和 2 C.7和 3
