1、山东定陶天洛置业有限公司投 资 办 学 、 住 宅 小 区 项 目商业计划书前 言前期我公司对菏泽市定陶县的教育系统和房地产市场进行了宏观的整体分析，对目标区域市场进行了微观的细致研究，基于对市场有了正确的评估和判断后，我方对项目产品有了整体定位构想。通过我方近一时期的工作，我公司企划部门为发展提供以下商业计划及运作方案。目 录第一部分：发展战略篇4第二部分：市场分析篇6一、菏泽市宏观经济分析6二、项目实施的必要性10三、项目实施可行性12四、项目风险分析16第三部分：营销篇20一、企划推广的核心概念20二、品牌意识的导入21三、品牌形象的塑造21四、项目定位22五、产品销售25第四部分：项目
2、运作篇41一、管理团队41二、财务计划43产 品 档 案地理位置： 定陶县新区，菏漕运河以西，定陶新河以南开 发 商 ： 山东定陶天洛置业有限公司园林景观：占地面积： 住宅 140 亩；学校 400 亩建筑面积： 住宅 180000 平方米 ； 学校 208800 平方米容 积 率： 容积率 2.92绿 化 率： 39%第 一 部 分发 展 战 略 篇公司简介及发展历程定陶天洛置业有限公司（以下简称天洛置业）是上海高校科技产业（集团）有限公司（以下简称高科集团）为实施“中部战略”而设立的一个分支机构，天洛置业注册资金人民币 1000 万元，独立法人，自主经营业员，目标是为高科集团的中部（江西、
3、安徽、山东、四川）发展战略寻找新的投资目标和发展方向，为社会主义新家村建设贡献力量，主要从事房地产开发经营、教育产业投资、物业管理、市场开发和现代农业等行业的投资建设。公司现有员工（管理人员）30 人，其中高级职称人 6 人，中级职称 9 人，大专以上学历，持有岗位资格证书 12 人。公司自成立以来，始终坚持国家建设部倡导的住宅产业现代化的方针，致力于开发建设设施完善、管理规范、品质高尚、适度超前的住宅小区，同时发展教育产业投资。公司成立旨在跻身菏泽市场经济之历史潮流，公司的未来发展战略是：以房地产开发经营、教育产业投资、物业管理、市场开发和现代农业等行业为主。开展全方位优质、高效、高信誉的工
4、作。定陶天洛置业有限公司正凭借其科学规范的内部管理，优秀独特的企业文化，精干高效的人才队伍，通过“住宅产业现代化+企业管理现代化+资本运营现代化”的新世纪发展战略，采取以住宅业为主导的主业精深化、前后向关联化的产业定位策略，沿着住宅产业现代化的道路不断前进，力争在 3 至 5 年内建设成为菏泽最大的现代化住宅产业集团。该项目设计的前瞻性和多样性决定了产品适应面广，开发的分期性决定了产品的可塑性强，精确的项目定位决定了产品的价值最大化。第 二 部 分市 场 分 析 篇一、菏泽市宏观经济分析（一） 、菏泽市情概况菏泽，为伏羲之桑梓，尧舜之故里，先为商汤之京畿，继属曹国之疆土，后建曹州之区域。古为济
5、水所汇，菏水所出，连通济、泗两大水系的天然湖泊，因南有菏山，北有雷泽，故名“菏泽” 。清雍正十三年（1735 年）曹州升为府，设附郭县，赐名菏泽，始作政区名。菏泽市位于山东省西南部，南北最长距离 157 公里，东西最宽距离 140 公里，总面积 12239 平方公里。菏泽市有汉、回、满、壮、瑶、藏、彝、蒙古等 40 个民族，其中汉族人口 867.27 万人，占99.18%，各少数民族人口 7.2 万人，占 0.82%。总人口约 880 万。土地资源菏泽市土地总面积 12239 平方公里。耕地总资源69.14 万公顷，其中高产田 28.71 万公顷，中低产田 40.35 万公顷；园地 16573
6、.13 公顷，林地 59683.77 公顷，居民点及工矿用地156462 公顷，交通用地 29574.4 公顷；水域 85387.80 公顷；未利用土地 14130.37 公顷。矿产资源菏泽矿产资源丰富。境内已探明石油储量 5265 万吨，控制储量 9000 万吨，预测地质储量 16 亿吨，天然气远景储量3000 亿立方米，占全省石油、天然气资源潜在总量的 12.49%。煤炭地质储量 55.71 亿吨，是华东地区发现的储量最多、煤质最好的煤田，目前正在开发建设，已钻探、建成多个优质煤井。矿产水产地经国家、省级鉴定批准的已有 6 片，探明可采资源量 2277 立方米/日。全市已勘查地热 7 处，
7、均为低温地热资源。另外，铁矿、砂金、陶土、石灰岩等资源也有一定量的分布，且开发前景广阔。生产总值2006 年，全市共完成成生产总值 450.74 亿元，比上年增长 17.2%，增幅比上年提高 0.1 个百分点。其中，第一产业增加值 154.07 亿元，增长 7.7%；第二产业增加值 193.76 亿元，增长 28.4%；第三产业增加值 102.91 亿元，增长 13.3%。二、三产业增加值占生产总值的比重上升 16 个百分点，经济结构进一步优化。菏泽交通菏泽背倚黄河，东邻南水北调东线工程，水资源丰富，境内京九铁路与新亚欧大陆桥、日东高速与济菏高速、菏兰高速、德商高速交汇，形成交通枢纽，市内国道
8、、省道纵横交错，四通八达。历史机遇突破菏泽战略，2004 年 2 月 3 日至 4 日，山东省委、省政府召开加快菏泽发展现场办公会议。确定了东西结合，突破菏泽加快发展战略，出台了一系列支持菏泽发展的区域政策，给菏泽发展带来了新的千载难逢的历史机遇，为菏泽的经济腾飞注入新的活力，新的机遇，新的经济发展空间。（二） 、菏泽市地产市场现状总论目前房地产业已成为我市重要的支柱产业，对我市社会经济发展做出了积极贡献。菏泽市继续加大中心城市建设及老城区改造力度，城市化进程不断加快，房地产业得到前所未有的发展壮大。投资环境相对宽松，项目建设突飞猛进。1.房地产开发投资情况房地产投资可以说是一个城市发展投资的
9、风向标，代表着城市发展的能动性和巨大潜力，更有效的反映了城市整体规划的发展。一直以来，菏泽市的房地产的投资在固定资产的投资居高不下，成为城市整体基础设施建没的重要一环。 “一座城市就像一个大住宅。而一一所住宅也像一座城市，二者都像生物，其机体的每一部分都是相互关联、协调一致。 ”近几年来，随着我国住房福利制度的改革，解困房退出历史舞台，货币分房政策的推出，使人们对住房的需求变成现实的需要，大大刺激了人们的购房欲望，推进了房地产市场的发展，使房地产业逐渐成为我国国民经济架构中的重要组成部分和经济发展的重要推动力量。2006 年以来，虽然国家针对固定资产投资增长过快，尤其是房地产开发增长过快，价格
10、偏高等出台了一系列宏观调控措施，但对我市近期房地产市场还未造成明显的影响，我市房地产开发投资继续保持快速增长。2.政策优惠，政府推进房地产业健康发展近 年 来 菏 泽 市 政 府 先 后 采 取 了 一 系 列 措 施 完 善 和 培 育 房 地 产 市 场 ，如 制 定 新 的 住 宅 建 设 标 准 ， 加 强 房 产 市 场 的 法 律 法 规 建 设 ， 制 定 各 类住 宅 上 市 的 规 定 等 ， 住 宅 市 场 正 在 纳 入 规 范 有 序 的 发 展 轨 道 中 。在住宅购买对象中个人购买比重不断上升的同时，住宅的质量也在不断提高。为适应购房者的需要，发展商更加注意住宅的环
11、境、配套设施、房型，从而整个商品住宅的面貌焕然一新。与此同时，本市住宅消费市场居住观念也在不断进步。如今人们买房走的是“先看环境地段，再看房型功能，然后才讨论房价高低”的三部曲，特别是绿地率已成为楼盘优劣的主要标志，而识别房型孰好孰差也几乎成为楼市常客的基本功。目前消费者对楼盘功能的开发已形成共识：厅卧大小合适，朝向端正，厨房、卫生间不狭小，洗衣机和冰箱有专门位置，甚至阳台的取舍、过道楼递的宽窄装饰都成了楼盘品质的重要因素。（三） 、投资办学项目宏观分析1.投资办学发展空间大省委、省政府“突破菏泽”的战略和市委、市政府“加快菏泽工业化进程”的决策以及各项优惠政策的出台实施，将有力地推进和拉动菏
12、泽经济“超常规、跨越式”的高速发展，必将为我县经济和社会发展带来广阔的发展空间。本项目的提出，是天洛置业有限公司从战略角度和宏观方面的考虑作出的一项重大决策。2.园区经济的大发展国内外发达地区的经验都充分表明，发展园区是招商引资的最好载体，是增强环境吸引力、有效聚集生产要素的最佳途径，是加快工业化和城市化进程的有效措施，是调整经济结构、城乡结构、所有制结构，确保经济超常规、高速度、跨越式发展的必由之路。尤其是在国家宏观调控力度不断加大、建设用地日趋紧张的情况下，菏泽市各级各部门进一步提高了对园区建设重要地位和作用的认识，牢固树立了调整结构靠园区、财政增收靠园区、招商引资更要靠园区的观念。按照工业园区化、园区城镇一体化的思路，举全市之力发展经济园区，加快园区建设步伐，是菏泽市各级政府的共识。充
