1、地产基金破冰之旅政策迫使另觅它途房地产足资令高度密集的产业,国内房地产市场大部分的资金都依靠银行贷款.以 2003 年的数据为例,2003 年全房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占 2386%,企业自筹占 2869%,定金及预收款占 3882%,而定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款,因此,房地产开发资金的 60%来源于银行,对银行依赖程度较大.为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行,抑制可能产生的泡沫,中国人民银行在 2003 年 6 月 13 日出台了新的房产信贷政策关于进步加强房地产信贷业务管理的通知(银发2003I12l 号), 对房地产开发商的开发贷款,土地
2、储备贷款,个人住房贷款,个人住房公积令贷款等 7 个方面提高了信贷门槛.该政策出台就在房地产界引起强烈反响因为对资金有限的房地产企业来说,“121 号 文无疑是釜底抽薪.由于中国并殳有完全开放房地产金融市场,除银行信贷 z 外没有更多的金融工具,房地产信贷门槛的提高导致房地产融资体制中融资渠道狭窄,资本成本提高.方面,房地产开发企,l 对项目谨慎程度增加,如开发业开始根据自己开发能力调整项目定位.受封顶后才能办理按揭的限制,不少开发企业开始考虑如何尽快达到封顶实现资金回笼.另方面,房地产商开始寻找除银行之外更好的融资渠道.国内基金艰难蕴势国内虽然没有产业基金,但市场的需40求也使各方对发展房地
3、产基金跃跃欲试.(REITs) 的各项条件 ,但联信? 宝利的设计资基金方式,首次引进中介机构参与管理,首次实行受益人大会制度,按照公募产品要求进行充分的信息披露的信托计划因此被业内称作堆房地产信托基金.虽然还不能完全达到房地产信托基金近一两年来,特别是“121q“文出台之后,学界和地产圈对房地产基金(RealEstateInvestmentTrusts)的讨论沸沸扬扬,海外房地产基金普遍介入国内,势头强劲,但据业内人士预测,国内房地产基金在短期内却很难有根本性突破.监会发布的信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿),开始有条件地放开了房地产信托 200 份的限制,公司提足各项准备
4、金后,净资产不低于人民币 5 亿元的信托公司,可以开办不受信托合同份数限制的房地产信托业务.这一征求意见稿让很多业内人士看到了国内发展房地产基金的可能.东中西区域发展和改革研究皖副院长,经济学家孙飞博士认为,信托的规模放大会为中国产业基金的发展创造条件,为信托基金的形成开启扇大门.而在国内,目前很多房地产信托实际上在从事房地产基令的能,多渠道融资是我国经济发展的方向,中国迟早会有自己的产业基令,佃具体产业基金法何时能出台则要看政府主管部门的决策.海外基金摸索前进正在国内开发商们为资金链发愁的时候,海外基金却感到迎来了春风.一方面是房地产业的蓬勃发展和年均 10%一 20%的高回报率,另方面是房
5、地产市场的高负债率.2003 年以来出台的系列信贷紧缩政策,对开发商自有资金比例的提高,甚至对个人购房贷款设置的更多门槛,为试水“ 多年的海外房地产基金创造了更多逢低介入的良机.2004 年 12 月,新加坡房地产公司凯德置业开始存中国大胆出手,在深圳以121g 美元收购 64“商场,并在北京以21 亿美元收购了 24“商场 .2005 年 2 月,美林集团宣布收购北京银泰置业有限公司的少数股权,参与向北京个重点地产项目投资 3000.美元摩根土丹利房地产基金在北京的最大笔地产投资落户富力城目前,进入中国的海外地产基金共有三种类型,据了解,不同境外基金的投资偏好不一样,具体投资方式也因不同的项
6、目而不同:开发基金主要以房地产项目或者房地产开发企业为投资目标,追求开发周期所带来的高风险高回报,其中包括了土地级开发和项目开发出租型基金主要以经营性的项目为投资目标,追求相对稳定回报的租金收入三是投资不良房地产资产,通过收购不良资产,将其证券化打包处置,变现盈利.国外房地产基金通过投资房地产项目的抵押贷款资产,以获取固定的利息收入的投资类型,目前在国内还没有先例.开发型海外房地产基金主要选择上海,北京投资,目前投资项目正由商用转为住宅,项目档次也由高档转为中档,中低档收租型海外地产基金的首选投资地也是北京,上海,有成功经验后再选择广州,深圳,接着再进入经济发达的二线城市,如苏flJ, 宁波,
7、杭fl,l 等.为了减小风险,海外基金般倾向于整体收购国内成熟物业.孙飞博士向记者表示,他接触的很多海外基金都对国内房地产业有浓厚兴趣.这些基金一方面打算扩大在中国房地产的投资,分享中国高速经济发展中的利益,另方面想分享预期中的人民币升值带来利益.但目前内地房地产市场对于海外基金的运作还存在很大的限制,因此海外基金在中国内地市场的发展仍处于试探阶段,文/记者李婷尚没有家海外基金在中国注册,而是多以离岸投资公司的身份出现.中国地产资本市场与国际市场的巨大差距所形成的地产开发,财务管理和公司管理等种种不透明的障碍,也阻止了海外基金的进入.首创置业股份有限公司董事长刘哓光就曾谈到,海外基金进入中国房
8、地产市场时面临的困难首先是我国产业基金法尚未出台,只能采用投资公司的形式来规避政策壁垒,其次是要解决好汇率风险,保证国外投资者的回报再次是合理确定基金的回报率,因为境外投资者般考察内部收益率,大陆的公司则更关心公司的净资产收益率,第四,大部分境内公司的资产权益难以向海外转移,资本运作方式上,境内与境外公司股权置换的方式很难解决.最后个问题是税收问题,海外基金进入中国,要采用合资公司的方式来做项目,税收方面也会有存在问题.摩根士丹利房地产基金亚太区执行董事,副总裁盖迪先生,在参加焦点房地产网关于“中国房地产市场走势及海外基金投融资机会分析“的论坛上 ,指出了海外基金投资中国房地产市场的几点顾虑是因缺乏有效的退出机制无形中加大了基金的投资风险其次是现在持有型的物业基金比较少,多数是开发性的基金,投资者风险也会加大但海外基金相对于其他基金也有其定的优势,那就是,随着投资房地产售的实现,海外基金可以达到投资的完全退出.同时,房地产资产的保值特性也决定了海外基金的投资风险会小于其他投资基金.41