1、 禹洲城市广场项目组商铺销售建议一、 目的1、 最大限度利用现有客户资源,增加销售额;2、 提前销售商业,力求达到预期销售额;3、 资金快速滚动,为下阶段项目筹资;二、 目前商铺客户分析1、 到访客户分析从 2011 年 11 月 20 日至 2012 年 2 月 12 日止，来访客户需求商铺的共有 37 组客户，从目前客户来访情况来看，效果并不理想，且真实性有待考究，需通过预约方式来具体分析客户的需求与特性。2、 客户对商铺的位置接受度37 组客户意向商铺位置均选择在世纪大道沿街或转角区域。禹洲城市广场项目组三、 商铺推售建议8#楼底商7、8#楼间商业（S4商业）禹洲城市广场项目组1、推售计
2、划：a、仅推 8#楼底商（11 间）。劣势：目前 8#楼底商前的规划道路暂未形成，客户未能看到商业价值；8#楼底商相对其他商铺位置较差，首推 8#客户的接受度低；目前积累客户均未选择 8#楼底商，客户积累为零。优势：已取得预售证，便于合法推售。b、仅推 S4 商业（16 间）。劣势：未取得预售证，短期内无法合法销售。优势：禹洲城市广场项目组沿世纪大道主干道，与购物中心、商业步行街正对面，位置上具有紧密的商业连贯性，商业潜力较高；客户接受度高，符合客户的位置选择需求。C、推 8#+S4 商业（27 间）。劣势：推货量偏多，在商业价值未显现之前，首推商业数量不宜偏多，否则无法形成小量推货、大量成交
3、的高销售率；可能形成 S4 商业热销，8#楼底商滞销的局面。优势：两段商业位置关联性紧密，捆绑推出，可避免单推 8#底商缺乏客户吸引力。建议采取第 b 种方式,以 8#楼预售证为幌，推售 S4 商业，进行预约收筹。禹洲城市广场项目组1、 推售方式：a、2 月下旬启动商铺预约,对老客户回访，同时积累新客户。b、预约金额：5 万元c、预约优惠：5 万抵 8 万d、所有预约不确定商铺号，店铺原则上一层与二层捆绑销售，特殊情况根据客户购买商铺数量做适时调整。e、以预约客户分析来定性是否一二层连卖政策；禹洲城市广场项目组四、 S4 铺价格定位1、市场竞品分析案名 区域 销售方式 销售策略 推售量 销售价
4、 去化量 促销手段 项目现状 招商情况欧景帝苑 中山南路与南阳路 零售 十年包租 95 未定 准现房滨江国际 沿 324 国道 零售 无 150 11000-15000 元/平米 20 内部销售 交房盛世锦都 沿世纪大道 零售 买二层须买一层 50 26600 元/平米8500 元/平米 6 对外 95 折，内部 93 折 封顶福景花园 沿 324 国道 零售 买一层送二层 180沿 324 国道：28000；内街17000；丽璟天成旁边：1200015 抵送车位 封顶商场 5000 平米，四楼，跟百汇等大型超市洽谈中建筑业 沿世纪大道 零售 无 10 23000-25000 元/平米7800
5、 元/平米 10 封顶广海新景城 沿世纪大道 捆绑销售 店面二层 2000 多平方与底商 80 多平方捆绑销售 4 一层 28000，二层 7000 3 交房聚星国际 沿 324 国道 零售 无总计220，推20 间12500-18000 元/平米 14 内部认购无 优惠 封顶商场 5000 平方，共四楼，超市还未定，四楼引进大帝影院。惠港新城 沿 324 国道 零售 暂不卖 93 未定 期房天山广场 沿世纪大道 零售 无 未知 未定 桩基据上表分析得出：1）大部分楼盘销售情况均较差；2）大部分项目无业态规划；3）二层商业的去化难度非常大；4）招商情况不理想。禹洲城市广场项目组2、个案竞品环境
6、分析案名 环境与配套欧景帝苑 科山欧景帝苑位于惠安县城中山南路和南阳路交叉口,位于老城区中心黄金地段。八二三实验小学、螺城中心小学、螺城中学、惠安三中、惠安一中超市商场：新华都、华友电器、苏宁、国美、姐妹俩超市 银行：农行、工行、中行等酒店：达利五星级酒店 公园：科山公园中庭景观滨江国际 滨江国际位于惠安县大红埔溪边公园旁,占中央生活区中心位置，傲立大红埔文商宝地，惠安一中分校、八二三实验小学、城南实验小学、惠安职业培训学校；购物商场： 安盛生鲜超市 周边医院： 惠安疾病防治中心、螺阳卫生院盛世锦都 盛世锦都位于惠安县惠黄公路与 324 国道交汇处，地处新老城区交界处，接壤 324 国道旁的石
7、雕城、时代城，有拆迁意向。惠安体育中心、德诚医院（规划建设中） 、惠安县广电大厦、建设银行。达利五星级酒店，各大中小学及众多行政、金融及文教设施逐一进驻。福景花园 泉州市惠安县 324 国道南站旁，地处老城区周边地界。惠安汽车南站、迅发酒店、惠安疾病控制中心、惠安体育中心、德诚医院（规划建设中） 、惠安县广电大厦、各大银行。达利五星级酒店，各大中小学及众多行政、金融及文教设施逐一进驻。建筑业 建筑业位于惠安县惠黄公路与 324 国道交汇处，地处新老城区交界处，惠安体育中心、德诚医院（规划建设中） 、惠安县广电大厦、各大银行。达利五星级酒店，各大中小学及众多行政、金融及文教设施逐一进驻。广海新景
8、城泉州市惠安县世纪大道西侧体育馆旁，地处新城区与老城区的交界处，惠安一中、第二实验小学、惠安体育中心、德诚医院（规划建设中） 、惠安县广电大厦、各大银行。达利五星级酒店，各大中小学及众多行政、金融及文教设施逐一进驻。聚星国际 惠安县城关中部(324 国道东侧)，地处城东片区，村落拆迁，惠安规划发展方向之一。惠安一中、广海中学 、兴业银行 惠安汽车东站惠港新城 泉州市惠安县螺城镇公安局旁，惠港新城坐落于惠安政府规划建设完善的 2000 多亩湄洲湾石化基地中心生活区，同时也是第一个开工建设的商住项目。 地处湄洲湾石化基地，周边无大型配套，发展落后综上所述，除靠中心城区的商业氛围浓厚之外，其他区域均
9、较为落后，而本案的周边氛围尚在筹建甚至规划中，禹洲城市广场项目组相对处于弱势项目。3、推盘节奏建议商铺详情如下表：楼栋 商铺套数 商铺面积1# 6 1209.152# 8 1976.483# 2 446.625#、6# 7# 10 1074.248# 11 89526S1 16 1194.1S2 26 1859.86S3 22 1492.01S4 16 1060.54合计 117 11208.26本案商铺预售分九个阶段；共计 117 间，建议分 6 次推案，每批推盘量控制在 20 套，具体理由如下：1）量少，有利于去化，造成市场紧缺，制造强势氛围；2）有利于后期价格拉升；3）综合上述市场调研，
10、其他各案的周边氛围相对本案较为完善，但销售情况均较差，如本案需取得好的成效，应禹洲城市广场项目组谨慎入市；4、S4 商铺价格建议如下表：分期 推盘位置 均价 一层预估 二层预估 表价预估 项目总况 推案比例 预估推盘量 预估总销 目标销售率合富建议 一期 S4 14500 22000 7000 16100面积 50-180 平米，总面积 11208.26 平米9.5%1060.54 15377830 90%五、 推广策略建议1、时间点计划营销阶段 时间段 营销目标 备注市场预热期正式开始认购到解筹前（约 1 个月）接受咨询，预约交钱；同时带动住宅销售商铺销售信息发表，面积区间，价格区间的模糊透
11、露，认筹优惠强势热销期 解筹之日起 2 周内 获取 90的销售率 公开解筹禹洲城市广场项目组2、推广建议：主题：将 shoppingmall 与商业步行街放大炒作，带动一期底商销售。时间 营销重点 项目配合 营销目标公开解筹前1-2 个月1、包装项目包装。即以商业风格的工地围挡和售楼处外看板吸引来往人群注意。2、宣传以灯杆旗和户外广告进行展示。可通过软性文章宣传项目。3、活动可通过每周末的活动来预热市场。 地盘包装（含围墙、售楼处看板） 编印商铺销售海报资料 完成国道、黄塘高速路口、乡镇等区域的广告牌的包装。 完成平面广告设计。 有针对性地入市，从包装中体现商业价值（卖给有眼光的人） ，预热市场。 引领客户对城南片区商业的关注。 深耕前期目标客户，积累后期客户信息数据，带动住宅销售。禹洲城市广场项目组
