1、上河国际商业街开盘前阶段策略研讨会2008.3.16,相关议程1、开盘前策略探讨 2、相关执行风格解析 3、DM设计稿件讲解 4、户外的设计初步沟通 5、楼书风格P示意,一、开盘前策略研讨,【开盘前工作重点】,1、如何继续拔高项目的国际化大商业的气质形象？2、商业与公寓的关系在价值体系中如何实现有效糅合？2、以怎样的方式实现项目价值利益点与消费者的情感沟通？,今年上半年的销售任务是艰巨的，在5、20开盘要销售1.57 万M2商铺及B区剩余272套公寓的90%，作为推广的配合工作, 今年需要重点从有效渠道进行，让广告信息更真实进入消 费者大脑，全力配合好销售工作。,【项目定位与主推广语】,1、“
2、中南商业第一极”的项目总体定位，已经沿用很久，实践证明它是完全符合本项目的实际的。本阶段推广的“上河国际商业街”，不能脱离“商业广场”这个大环境，否则会导致前期的广告资源浪费，陷入孤立境地。2、 公寓销售压力相对较小，而“以商带住”是拨高B区公寓价值的最有力方式。在商业推动下，公寓作为商业综合体之上的国际公寓，向市场展示的是更高的居住价值。,【广告推广口号】,商业翘楚 比肩全球,本项目在中南五省商业项目中规模排名榜首，当之无愧“翘楚称号”，其影响力应当不仅仅限于中南地域，而且有跟上世界脚步的雄心。故曰“比肩全球”。,中南财富 谁与争锋,【口号备选】,与新特区一起腾飞,国际的大气的宏伟的现代的,
3、【广告调性】,【如何应对暂不明朗的业态定位?】,苏宁、国美还有深圳白马、天河城百货等单位都可能进驻 ，但无论是打造成什么市场（服装还是建材），从推广角度来说暂时不用深究，我们要一如既往地坚持打造国际化、综合性的财富平台，扩大受众面. 结论: 商铺业态定位需要弱化，强化项目本身的升值前景.,【关于商住同步推广的问题】,推广形式上，可从实销角度考虑，采取主次结合的形式. 重点推商铺时，以商铺形象和信息为主占7成，剩余3成信息体现公 寓，反之亦然。 以目前情况看来,公寓销售出现良好势头,可以暂 时不体现公寓信息.,【推广节奏的解析】,预热期3月4月,节点：1、储客开始2、4月户外媒体亮相3、现场引导
4、系统到位 核心攻击点：业内渠道户外媒体,强势启动 4月5月,节点：1、520正式开盘2、420房交会3、销售环境到位 核心攻击点： 强势入市 多渠道攻势,持销6月7,节点：1、现场环境成熟2、C区开始推广核心攻击点：公关活动促销计划,节点：信息告之 攻击重点：DM,节点：强销准备到位 攻击重点： 楼书/DM/活动,保温812月,节点：C区开盘 核心攻击点： 新一轮的销售攻势,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,节点：C区户型单张等物料 攻击点：活动,节点：C区开盘 攻击点：开盘活动,预热期3月4月工作安排,第一阶段,强势启动 4月5月,第二阶段,【重点：房交会】,一年一度的春季房交会是长沙
5、具有重大影响力的地产盛会， 百威广告将紧密配合本次房交会做出特色，做出影响，力求 把上河国际商业街的财富龙头形象体现得淋漓尽致。,上河国际商业街的LOGO案名等，考虑用镀金字体制作，镶嵌在背景扳上。,展示场地必然需要的项目背景板。以“商业翘楚，比肩全球”为主题并放置项目效果图，且效果图要做艺术处理。,也可以考虑把背景扳设置为一个中南五省的战略地图，更凸显项目的国际地位,“上河国际商业广场可以制作仿黄金的立体大字，强化项目的市场知名度。,廊柱上可以布置为 投资宝典，讲述平常人 的投资心得以及对上河的信心,亦然可以布置为上河照片展 把上河国际关于沃尔玛开业剪彩的一些烘托氛围的照片喷绘上去，显得更富
6、有体验性。,项目沙盘亦不可忽视。可以考虑在房交会期间把售楼处沙盘 搬迁到会场。,这些小广告位，可以刊登天河城案例、深圳白马服装城等案例，类比上河国际的无限升值前景,现场展板： 分别悬挂500强品牌入驻单位的介绍，比如沃尔玛选择上河的初衷，肯得基为什么选择上河最好能使用沃尔玛、欧亚达 等相关发言人的语录,5。20开盘日计划现场业主活动 1、现场布置开盘庆典的氛围，让看楼者体会项目的火爆 2、进一步密切与老客户的关系，对老客户实行一定程度的优惠。 3、建议给成交客户送沃尔马购物优惠券，调动其积极性和信赖感 4、广告配合开盘热销的宣传，以软性诉求攻击市场，同时建立天润五江地产实力雄厚的品牌形象。,二
7、、相关执行风格解析,早期的上河国际商业街部分执行作品 （讲解部分）,DM单张 正面形象以商业街效果图为主，告知商业街将要推出的信息 背面内容主要体现商业街的升值前景，以及商业街的基本信 息资料。以高回报率为例，塑造上河财富神话。,华南摩尔推广方式示例,购物中心调整、提升的必要性和实施策略,演讲嘉宾 邱志东 先生,1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略,目录,一、购物中心调整和提升的目的,购物中心调整和提升的目的,1、完善购物中心定位2、增强市场竞争力3、满足消费者需求4、提升租值,二、什么情
8、况下购物中心必须进行调整和提升,1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退租情况比较严重,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整,什么情况下购物中心
9、必须进行经营项目的调整和提升,三、购物中心调整提升前必须考量的内容,购物中心调整提升前必须考量的内容,1、购物中心定位的检讨2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性3、市场同业的错位经营和对抗性4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析,6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备10、调整、提升前后租金收益比较,购物中心调整提升前必须考量的内容,11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可
10、能性12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用,购物中心调整提升前必须考量的内容,四、购物中心调整实施过程中的策略,1、专职团队的组建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略,购物中心调整实施过程中的策略,购物中心调整实施过程中的策略,6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算9、 原有租户的去留问题10、项目调整部门的配
11、合及分工,11、项目调整的时间节点确定12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排13、推广策略的实施14、租户维护和管理服务,购物中心调整实施过程中的策略,演讲结束，谢谢大家！,如果要真正了解希腊的历史，必先了解希腊的神话。希腊神话是经历几千年长久不衰的人类文化瑰宝，也是欧洲最早的一种文学形式。它在欧洲乃至世界的文学史上，地位都是很崇高的。 希腊原始的居民，由于处在那个久远的年代，当时的知识显然还不足以解释复杂的自然现象，又觉得在大自然面前，人类非常渺小。这么一来，他们就会臆想出各种神灵来，认为是神灵掌握着世间的一切。 但是，希腊神话中的神，与我们中国古代传说中的神相比，形象大不相同。在中
12、国的神话里，只要是神灵，除了主宰人间事务之外，从个人形象讲，基本都是不食人间烟火，没有任何缺陷的完美形象。这样的形象，很大程度上鲜明地把“神”和“人”清楚地区分开来，让人觉得神是遥不可及且完美无缺的。但是希腊不一样，他们的神是高度人格化的。也就是说，除了拥有超越人的能力之外，希腊的神与一般的人类并没有什么区别。他们也有七情六欲，也会嫉妒、仇恨，也会因为一件小事就起争执，并不是完美无缺的道德模范。希腊神的生活是无拘无束、*形骸的，不会像东方的神一样等级森严，压抑拘谨。他们虽然认为有神的存在，但从他们的神话里，我们能够深切地体会到古希腊人无拘无束、热爱自由的性格。 需要说明的是，希腊神话分为两部分
13、，一部分是神的故事，一部分是英雄传说。这一部分主要讲的是神的故事，至于英雄传说，后面会提到。 下面我们就得大致介绍一下希腊神话大致的情况： 世界形成之前，一片混沌，经过亿万年的时间，天地以及日月星辰、风雨雷电之类才慢慢形成。基本上各个国家的神话都是这么个套路，咱们中国的盘古开天地之前，也是“一片混沌”之说。“混沌”这个词，指的就是在神话中，天地尚未分开，混成一团而又无边无际的状态。,待情绪稍微冷静后，阿元才略带平稳的语气地说：“没错。他是个小有名气的铸剑师，也是个酒鬼，”她说着解开头上的围巾，一条暗红色骇人的疤痕从脖颈根部一直延伸到锁骨中心，同阿元白皙的肌肤形成对比，但她很快又把围巾重新围上，
14、说：“那天晚上我和他发生了争执，酒气熏熏的他不知用什么东西把我打昏。后来，虽然我被一个医生救活了，但是我的心却死了。那个男人不仅给我留下了这条疤痕，还带走了我的女儿”阿元的语气冰冷，与之前温和的样子截然相反。 “带走？”白术不解。 “我醒来后，别人告诉我，我的丈夫和女儿都失踪了。所以我猜测，可能是被他带走了，也可能是被他杀掉了。” “也有可能是你的女儿自己逃跑了。”白术接下去说。 阿元抱住自己的臂膀，低下头说无限悲哀地说：“不管是哪一点，总之，生不见人，死不见尸。” “从那天之后，”阿元继续说：“我努力忘记过去，忘记那天晚上发生的事情。我在冰冷的孤独中生活了七年，一直在寻找着女儿，就算那希望如
15、同蛛丝一样细弱，我也一直在寻找下去。如果不是那个医生救活了我，就算我死了也不会安息的。” 阿元叹气，道：“关于过去，我已经几乎快忘光了。若不是你来问我，大概我再也不会记起了。” “很抱歉”白术真心诚意地向阿元致歉。 阿元摇摇头，道：“不也许也是好事，因为那个医生的名字也差点被我忘了。” “名字？” “嗯，那个恩人的名字，”阿元稍稍露出微笑，道：“我没有见过他。醒来之后，一直照顾我的邻居说，那个大夫的名字叫厚朴。” “什么？”惊诧同难以言表的微喜混合着一道向白术袭来。他顿时觉得逝去的时间在他的面前急速倒流，一个模糊而熟悉的身影在远处微微转身。一切似乎触手可及。 “是啊，听说大夫姓白那么全名就叫白
16、厚朴了。” 那是白术失踪的父亲的名字。没想到，在七年前的某日，自己的父亲还救过一个濒死的女人。而这个女人，目前所知唯一遇见过父亲的女人，正站在自己的面前。与此同时，这个女人很有可能是楼上失忆少女的母亲。 “白厚朴是我的父亲我以为他失踪了。”白术的嘴角柔和地上翘，显出好看的弧度。 “您您是恩公的儿子么？”阿元也惊喜万分。 “没错。” “感谢您父亲的救命之恩。”阿元朝白术跪下，但白术将女人扶起。 阿元哽咽着说：“该怎样报答您才好呢？”,待情绪稍微冷静后，阿元才略带平稳的语气地说：“没错。他是个小有名气的铸剑师，也是个酒鬼，”她说着解开头上的围巾，一条暗红色骇人的疤痕从脖颈根部一直延伸到锁骨中心，同
17、阿元白皙的肌肤形成对比，但她很快又把围巾重新围上，说：“那天晚上我和他发生了争执，酒气熏熏的他不知用什么东西把我打昏。后来，虽然我被一个医生救活了，但是我的心却死了。那个男人不仅给我留下了这条疤痕，还带走了我的女儿”阿元的语气冰冷，与之前温和的样子截然相反。 “带走？”白术不解。 “我醒来后，别人告诉我，我的丈夫和女儿都失踪了。所以我猜测，可能是被他带走了，也可能是被他杀掉了。” “也有可能是你的女儿自己逃跑了。”白术接下去说。 阿元抱住自己的臂膀，低下头说无限悲哀地说：“不管是哪一点，总之，生不见人，死不见尸。” “从那天之后，”阿元继续说：“我努力忘记过去，忘记那天晚上发生的事情。我在冰冷
18、的孤独中生活了七年，一直在寻找着女儿，就算那希望如同蛛丝一样细弱，我也一直在寻找下去。如果不是那个医生救活了我，就算我死了也不会安息的。” 阿元叹气，道：“关于过去，我已经几乎快忘光了。若不是你来问我，大概我再也不会记起了。” “很抱歉”白术真心诚意地向阿元致歉。 阿元摇摇头，道：“不也许也是好事，因为那个医生的名字也差点被我忘了。” “名字？” “嗯，那个恩人的名字，”阿元稍稍露出微笑，道：“我没有见过他。醒来之后，一直照顾我的邻居说，那个大夫的名字叫厚朴。” “什么？”惊诧同难以言表的微喜混合着一道向白术袭来。他顿时觉得逝去的时间在他的面前急速倒流，一个模糊而熟悉的身影在远处微微转身。一切似乎触手可及。 “是啊，听说大夫姓白那么全名就叫白厚朴了。” 那是白术失踪的父亲的名字。没想到，在七年前的某日，自己的父亲还救过一个濒死的女人。而这个女人，目前所知唯一遇见过父亲的女人，正站在自己的面前。与此同时，这个女人很有可能是楼上失忆少女的母亲。 “白厚朴是我的父亲我以为他失踪了。”白术的嘴角柔和地上翘，显出好看的弧度。 “您您是恩公的儿子么？”阿元也惊喜万分。 “没错。” “感谢您父亲的救命之恩。”阿元朝白术跪下，但白术将女人扶起。 阿元哽咽着说：“该怎样报答您才好呢？”,
