1、 “紫晶蓝湾”住宅项目整合报告一、 项目地理位置及区域特征“紫晶蓝湾”本案位于正定新区中华北大街北沿线滹沱河岸北。中华大街 138 路直达，正定国际机场快速路 5 分钟直达本案。本案周边生活配套不成熟，基本无连片商业存在，本案周边医疗、教育、生活娱乐缺乏。项目周边 2 公里范围以内现有住宅区，规划落后、建筑形式落后、环境差，配套设施简单。二、 项目区域环境配套三、 项目所在区域房地产市场现状1、 正定新区的解读：新区将形成：“一心一网，三轴两带，十大片区的布局结构。 “一心”，指起步区建设的中心。依托古城和滹沱河，在靠近正定老城的区位构建滨水带状的新城中心，集中建设行政、会展、文化、体育等大型
2、公共设施以及金融商务中心。“一网”，依托滹沱河和周汉河，构筑东西生长、南北渗透、服务均衡、兼具生态和景观功能的绿化网络。“三轴”，包括中部公共服务轴、东部产业发展轴和正无科技发展轴。中部公共服务轴依托通往机场的新城大道和太行大街，集中串联布置行政、会展、体育、商务、商业等主要公共设施，打造新区公共服务集聚带。东部产业发展轴依托东石环北延线、机场路及京珠高速东移线，集中布置高新技术、研发以及优势传统产业等，与东部产业新区共同建成产业走廊。正无科技发展轴沿正无路主要发展职教、企业总部、研发、科技创新等，吸引国际国内知名企业进驻。“两带”，是指滹沱河公共带和周汉河休闲带。在滹沱河两岸布置主题公园、会
3、展、行政、体育、金融等公共设施。自正定古城向东依托周汉河，布局旅游服务、居住、商业、公共设施，营造宜人的生活休闲带。“十大片区”，即以空间结构为依据，结合道路交通系统、绿地系统以及公共设施服务半径，将滹沱新区划分为 10 个片区。本案解读：正定新城区，滹沱河沿线，石家庄中华大街北跨，其区位生态宜居新城日益吸引多方客群的广泛关注，位于中华大街北沿线路东，交通便利，周围千亩森林公园，采摘园、大型养老院、500 亩武警指挥学院（原五七路）新院，居住环境佳。四、 项目自身分析（一） 、项目 SWOT 分析1、 项目优势分析（S）项目所在区域内新近开发的住宅楼盘较少，普通住宅项目的市场投放量未能满足该区
4、域内的市场需求。本案位于正定新区中华北大街北沿线岸北。中华大街驱车10 分钟到达本案，正定国际机场快速路 5 分钟直达本案，交通便利且路况较好。此地的公交路线有 138 路、旅游 10 路、途径本案。本区域有滹沱河景点，千亩森林公园，采摘园，绿化率较高。项目高起点规划，欧式风格，绿化率较高，配置高档会所、网球场、篮球场和健身场、美容馆等；本区域内无大型污染型工业项目，不存在水质、空气、噪音等项的工业污染。本区域内的竞争产品较少，而市场需求量相对较高，即该项目的目标客户群较固定，在目前的市场上能够以相对小的风险获取相对稳定的利润。2、 项目劣势分析（W）本项目周边生活、教育、医疗、娱乐配套极不完
5、善。本区农村居民为主，收入水平低，文化素质不高，人文环境差。3、 项目机会分析（O）本案所在区域内，普通住宅项目的市场投放量未能满足该区域内的市场需求，为本项目提供了大量的潜在消费群。本项目在区域市场是空白产品，几乎不存在对该项目的竞争业态，短期内所面临的机遇大于风险。项目房价低，能够吸引客户认同；区域内未来开发主要集中在高层和小高层，客户较好认同。项目周边的配套极不完善，而本项目可提供较完善的自身配套，以吸引消费群体。4、 项目威胁分析（T）在时机把握方面，必须准确。开发商必须准确把握宣传引导期与项目销售期之间的空白区，做到为项目累计购买力的同时，把握这些购买力不为其他项目所借用。（二） 、
6、项目目标客户群定位这是一个为心境永远年轻快乐，生活充满活力，关怀家人和朋友的族群； 他们相信未来是自己创造的，相信热情和赚钱是同样重要的；他们不愿意受传统的束缚而牺牲梦想，厌倦人生只是按照既定的规则玩一场安全的游戏； 他们不会原地踏步，主张进修增值是衣食住行外的第五项修练；他们是 60-70 年代生人，高收入，城市精英阶层，迷恋自己的青春时光； 虽然他们本身不得不随着年龄的增长而成家立业，成了像他们父母一样的中产阶级,他们内心却向往另一种生活形态；（三） 、项目营销整合定位市场空白带来市场机遇经过充分的市场调查研究结果显示，该区域房产市场对中高档住宅商品房尚未真正开发，作为中高档住宅，将面向的
7、是周边首次及二次置业的市场，这一需求层面的需求特征为本案的成功开发奠定了基础。1、户型定位由于区域分布的不同，价格高低的落差辐度较大，而客户主流层面的经济承受能力不比石市，因此，住宅的理想户型应控制在二室一厅（85）至三室二厅（130）之间。二室、三室户型应作为主力户型，一厅户型可配 20左右的厅，二厅户型可配 15左右的厅、7左右的餐厅。其中可考虑做部分一室一厅白领公寓，面积在 50左右，从而引导部分年轻消费群体。a、 价格定位合理从市场调查结果来看，在市场条件基本满足的情况下，单价较低的中高档住宅市场承接力极好。在价格定位上还应与户型密切结合起来，从更大范围来看，这一类型居所的总房款应控制
8、在 30 万元左右b、 市场推广策略在本区域中高档住宅的市场推广上主要应突出：居住理念、小区配套、物业管理、价格优势、生态环境广告概念等内容。本案推广建议（建议方案）本案以怎样的形象出场？气场项目一要建立大开发商品牌形象，二要表现产品的素质，开场必须势压群雄，先占据目标人群的心理最高的位置。气度气度是态度和高度，体现在开发商对居住文明和生活品质的解读。气质项目独特的 DNA，留在目标人群脑海的最终印记。体现本案的个性和唯一性。本案定位：1、 世界式的生活。中央特区本案包装推广建议：1、 顶级会所高档法国私房菜馆。2、 幼儿园知名幼教机构。3、 物业服务提升引进“高档酒店管理公司”作为顾问。本案
9、主团命名建议：爱丁堡、法兰客福、巴黎、阿姆斯特丹、维也纳、希腊本案中心湖命名建议：塞纳湖本案中心大道命名建议：香榭丽舍大街推进思路与策略 提前造势厚积薄发跟随入市：通过项目前期品牌合作伙伴寻找等系列事件，提前对本案造市。 突破常规，创造奇迹：在推售手法、营销手法等方面突破常规，引领市场，提升品牌效应。 时间：2012 年 7 月 15 日9 月 阶段目标：营销前期准备工作全面展开，为临时接待处开放做准备。 时间：2012 年 9 月11 月初，2 个月 阶段目标：概念展示，导入项目形象，吸引客户关注，达到截流部分客户目标。 策略：借势！高调接受咨询，保持神秘感！ 阶段对外口径：项目档次、户型区
10、间、售楼处开放时间及预期开盘时间。广告计划安排：造势期：通过安排短信群发，机场广告、邮局定投，报纸夹页，网站联谊活动，户外广告。强销期：通过前期积累客户分析，针对性的短信群发 ，媒体广播，邮局定投，海报等手段。持销期：邮政直投，报纸夹页尾盘期：邮政直投，报纸夹页造势活动计划内容1、紫晶文化音乐节 。2、征集老照片寻找爱生活的人。3、咖啡啤酒音乐节。4、红酒会。紫晶未来城这个世界中生活如此浪漫、优雅、高尚不失时尚和现代，对生活讲究，对生活细节丝丝在意的莫过法兰西！我们思考案名就是从这个角度切入的。蓝岸春天 蓝色，现代而浪漫； 春天，一个城市一种生活的新开始！没有要求的生活是是灰色的，没有讲究的人
11、生是白色的；万科纳水岸；每一个细节都是为我精心安排：水是蓝色的，玫瑰是粉色的，岸是塞纳的，还有，岸上我让心神迷恋的咖啡香我享受这个过程，在这里。 回顾一年来，有了不小的进步，妻子又陪着我走了一段路，想想，应该有一朵花，别在她的发上，应该有一首歌，是为她清唱。就在纳水岸，在西岱岛上的提琴指间。我享受这个过程，在这里。生活理应如此讲究1、 音乐节 2、征集老照片寻找爱生活的人3、咖啡啤酒音乐节新都市主义：是选择相互隔绝、戒备森严的社会；还是选择丰富多彩、由相互支持的邻里关系组成的城镇和都市；选择的权力就在我们自己的手中！中海格林威治城为都市人提供更丰富、自由和可持续发展的生活方式Live（居住） 、Work（工作） 、Play（娱乐） 。 在这里，一切事物都自然的流动。 没有规则、没有疆界，没有人发号施令，但也没有人迷失自己。 整个区域像一首无止尽的爵士乐， 各种乐器自由进出、自然融合。在中海格林威治城，什么都可以。 这里，街小、店小、招牌小，给予的想象空间却比哪里都多。这里，艺术是不需准备的，它融于生活的每一秒钟：你可以临时起意走进一间 PUB，跟陌生人搭配一曲后，悄悄离开，再去开你的私家车、回你的 CBD 加班曾几何时，我们拥有了很棒的生活方式，但是却渐渐失去了真实的生活在中海格林威治城，规则被打破，混合的、多元的业态和风格赋予我们更多的自由，生活才开始像鲜活的苹果。
