1、目 录摘要 IAbstract 第一章 绪论 5第一节 研究背景 5第二节 研究目的及意义 5第三节 本文的研究内容 5第二章 本文的理论基础 6第一节 相关概念阐释 61.房地产政策 62.行政管理学 63.公共选择理论 6第二节 房地产政策与行政管理学的关系 6第三章 房地产政策的现状、问题 7第一节 房产政策的演变 71.货币政策从宽到紧 72.限制房地产投机 73.抑制房地产盲目扩张 7第二节 房地产政策的问题 81.政府政策法规浓重的行政管理色彩 82.政府过度干预房地产市场 83.房地产政策实施方式单一 8第四章 房地产政策问题的理论解释及原因分析 9第一节 间断-平衡模型分析 9
2、第二节 决策主体与组织制度分析 11第三节 利益相关方分析 11第五章 房地产政策问题的应对策略 12第一节 转变政府职能 12第二节 转变经济发展方式 12第三节 引入市场化的竞争机制 13第四节 加强政策的社会监督 13第六章 结论及展望 13参考文献 14摘 要近年来，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业和重要的经济增长点。房地产业对于相关产业的经济发展也举足轻重，加上我国城镇化发展的速度过快，大量的人口涌入城市，人们对于住房的需求也日益剧增，从而加剧了房地产业的不规范发展，让房价成为老百姓们基本住房需求的拦路虎。房地产行业所呈现出来的各种各样社会问题急需解决，为此国家通过行政手段对房
3、地产业进行了一系列的政策管理。本文通过所学理论知识，对当前房地产政策进行剖析，分析房地产政策的现状及存在的问题，以及产生问题的原因，并提出应对房地产政策问题的对策，希望能对当前房地产政策有所帮助。关键词：房地产业 社会问题 行政管理分析 应对策略IAbstractIn recent years, the real estate industry has become a pillar industry of Chinas national economy and an important economic growth point. The real estate industry is an
4、 important industry for economic development, the development of Chinas urbanization and the speed is too fast, a large number of people into the city, people demand for housing are increasing, which has accentuated the development of the real estate industry, let prices become peoples basic need fo
5、r housing a stumbling block. The real estate industry presents a variety of social problems need to be resolved, therefore, the country through the administrative means of the real estate industry carried out a series of policy management. In this paper, through the theoretical knowledge of the curr
6、ent real estate policy analysis, analysis of the current situation of the real estate policy and the existing problems and the causes of the problems, and proposes some countermeasures to deal with the real estate policy issues, hoping to help the current real estate policy.Key word：Estate Social is
7、sues Administration CountermeasuresII当前房地产政策的行政管理学分析第一章 绪论现如今，城市的快速发展带来了更多的创富机会，越来越多的人们涌入城市打拼自己的人生，努力在城市扎根立足，加上人们生活水平的提高，人们的消费观念及投资方向发生了很大的转变。正因为如此，越来越多的城市房地产市场呈现出过热反应，房价出现了无限制不合理的持续上涨，与人们的收入大相径庭。为遏制房地产业的泡沫不断膨胀，我国相关部门通过多个政策对房地产行业进行调控，阻止房地产 业的不良运行， 缓和社会 问题， 维护国家的经济秩序，使房地产业与国家的经济和谐发展。第一节 研究背景 随着近些年房价的
8、不断上涨，房价已经成为人们时刻关注的焦点。老百姓的住房问题已经是国家重要的民生问题，2017 年的房地产，国家最新说法是：加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制。可见国家对此给予了高度重视。 “适应市场规律”则意味着将逐步减少行政调控，但“符合国情”则意味着国家的行政手段不会完全撤出。所以合理的行政管理调控房地产业，是制定房地产政策的重中之重。第 2 节 研究目的及意义房地产业作为一个城市的经济大体，合理的房价，完善的租赁体质都影响着城市的人口流动量即影响着经济发展。管理好房地产业对于国家、社会都举足轻重。房地产业需要各方面的有效管理，其中行政管理是否科学、有效，直接
9、影响着房地产市场的平衡发展。行政管理作为政府管理的主要内容，具有全局性，统筹性。通过行政管理学的分析，对于房地产政策的制定起着相当重要的作用。第 3 节 本文研究内容本文主要通过行政管理学科对当前的房地产政策进行剖析，用理论对房地产政策问题进行解释及原因分析。并提出房地产政策问题的应对策略。更好的辅助政府对房地产业出台政策，完善管理，以维持房地产行业发展的正常秩序，保障房地产业走向健康平稳的道路。第 2 章 本文的理论基础第一节 相关概念阐释1. 房地产政策房地产政策是国家针对当前中国国情、社会经济、人均收入、城市发展等等因素对房地产业进行统筹管理，调控市场经济，维护社会和谐的手段。房价过高或
10、过低都影响着整个社会的经济发展，更加关乎着人民的切身利益。只有出台合适的房地产政策，才能更好的平衡市场经济做到“以人为本”的原则。2.行政管理学行政管理学也称作公共管理学。行政管理学研究国家行政机关及其官员依法管理国家事务、社会事务和机关内部事务的客观规律。行政管理学的根本目的在于探讨行政管理的客观规律，实现行政管理的科学化。社会主义条件下，行政管理不上轨道和管理不善，必将产生的两种严重不良影响：一是严重影响共产党和人民政府的声誉和形象，直接损害党和政府与人民群众的关系；二是严重影响社会主义制度的声誉和形象，大大妨碍社会主义制度优越性的发挥。行政管理工作必须始终体现民主法治的原则精神。3. 公
11、共选择理论 公共选择理论研究的对象是公共选择，公共选择是指人们通过民主政治过程来确定公共物品需求、供应和生产，是个人的选择进入集体选择的过程的一种机制。是利用非市场决策的资源分配方式，所以公共选择基本上是一个政治过程。第二节 房地产政策与行政管理学的关系房地产政策出台的合理与否都牵动着整个市场经济和社会和谐，而很好的运用行政管理学，是为了制定更加符合社会经济的房产政策。房地产管理的目的，是运用国家的权力，合理的配置房地产资源，有效的利用房地产财富，促进房地产经济持续稳定发展。房地产影响着民生问题，社会问题，而行政管理既要强调行政组织结构、工作程序等因素，又要强调人的因素。管理活动中内外因素复杂
12、多变，人的价值又日益受到重视，所以要随社会环境发展的变迁来选择房地产的管理方式。这样才能全面的统筹的规划房地产政策，为国家及人民造福。第三章 房地产政策的现状、问题第一节 房产政策的演变1.货币政策从宽到紧由于 2008 年美国的次贷危机所引发的全世界性的金融经济危机， 我国的房地产业的价格从持续上涨中得以下调。次年，中国为了刺激国内经济做了上万亿的投资，放宽了货币政策，从而使得同年我国房地产价格出现了很明显的涨幅，但也引发了社会问题，老百姓的收入与房产价格相差悬殊。紧接着，国家为了稳定房地产价格，出台了“新国十条”以实施最严厉的宏观调控政策，一时间内先抑制了房地产价格过快增长。对大多数房地产
13、企业来说，银行贷款是其进行房地产开发的主要资金来源，我国房地产业对银行系统的依赖性较大，对货币政策的敏感度也相对较高。近年来我国央行数次调高了存款准备金率，缩小信贷规模，对货币政策的紧缩效果很显著，对房地产业产生了一定的影响。对于开发商而言，收紧货币政策一方面提高存款准备金率，影响银行贷款规模，从房地产业务的资金来源产生间接影响；另一方面，提高贷款利率，提高开发商的融资成本，降低整体发展能力，造成房地产市场相对短缺。收紧银贷，缩小信贷规模后，企业贷款变得困难，对于那些融资渠道单一，经营绩效差的企业来说，提高贷款利率会增加他们的经营难度，甚至亏所从而退出市场。而对那些融资渠道较多，实力雄厚的企业
14、来说，提高贷款利率对他们的影响较小。可见，信贷规模的紧缩还有利于促进房地产业在市场上的优胜略汰，促进房地产行业的整合。2.限制房地产投机为了控制房价上涨太快和出现房地产投机行为，各级政府都采取了一系列政策，中央主张各个城市自行规划，要求商业银行收紧部分城市的第二套住房，部分城市开始出台限购政策，修改土地出让制度。征收房产税政策现行主要作用是提高产权持有人的持有成本，均衡资产贫富差异、打击炒房客，对过高房价地区理论上有一定的房价抑制作用这些都是为了限制房地产投机行为，哄抬房价损害人民利益。目前，为了加快实行房地产交易累进性所得税制，实际上可以在打击过度投机方面发挥重要作用 实行总所得税后，从动向
15、上简单地阻止了投机交易活动，使中国房地产市场逐步向消费市场转型，从根本上促进了房地产业的长期稳定健康的发展。总而言之，目前中国房地产市场风险最大的不是房价高涨，而是过度投机。房价高昂只是反映过度的炒作。只有按照中国的国情，才能从源头上彻底消除过度投机的诱因和条件，使房地产业顺利的回归平稳，以满足居民住房的基本需要。3.抑制房地产盲目扩张国家通过收紧信贷等方式抑制房地产商进行抵押贷款，由于当前市场房地产库存率供大于求，很多城市房产盲目扩张，也相继出现烂尾工程。三四线城市的去库存压力非常大。于是央行连续加息和提高存款准备金率，银行信贷额度紧张，不少银行取消了此前贷款的利率优惠，并严格审查和执行开发
16、贷款程序，以此来抑制房地产的盲目扩张。房企出现困难都是资金链发生问题，原因在于盲目扩张。因此，眼前的房企一定要确保自己的资金链条不断裂，出路在于尽快销售存量房，一定要明白“现金为王”的道理。第二节 房地产政策的问题1.政府政策法规浓重的行政管理色彩一直以来，我国的房地产政策有着浓重的行政管理色彩，众多部门的规章手续与地方部门的规章充斥，一个事情就需要多个法律手续多个部门的办理，行政部门决定民事权利的现象司空见惯。2. 政府过度干预房地产市场政府对房地产市场的管理过度干预是利用政府的职能，通过对土地资源的控制，而影响土地建设的公平性。政府干预也违背了国家反垄断等方面的市场配置政策，对于土地市场的
17、改革目标。政府管理功能的缺失，使得市场机制无法有效规范。比如：对于面积 90 平的规定，政府是想通过调整供给结构来增加普通老百姓买得起房。90 平方米这种一刀切的做法是在特定时期执行的直接行政干涉，主要为的是防止出现国家出台原则性政策，地方政府想方设法拖延的局面，政策得不得执行，房价还会上升。还有的城市出现地方政府直接限定房地产价格的方式，虽然人们对此做法表示非常赞同，可是这样的做法直接违背了市场经济规律，在利润的推动下，当成本上涨，价格又不准涨的情况下，开发商只可能降低工程质量，减少供应或转移资产，价格最终还是会上涨起来。所以从目前的局面我们可以看到，针对房地产市场所出台的调控政策很多在20
18、07 年并没有出现当初理想的效果。房地产政策从总体上来看，还是通过采取一系列行政干预手段来抑制需求，而不是通过扩大供给，疏导供求关系，促进供求平衡。过度的行政干预甚至会进一步强化未来房价仍将持续上涨的强烈预期，效果并不理想。3. 房地产政策实施方式单一房地产政策实施方式单一表现为不能实现两者兼顾，这主要体现在两个方面：一方面体现为片面追求行政手段的效应，却忽视了市场手段的作用、另一方面体现为过分强调经济手段，却忽视了行政手段。房地产政策实施方式应该多元化：既要使用行政控制手段，又要运用经济手段；既要采取必要的政府调控手段，又要引入市场机制。第四章 房地产政策问题的理论解释及原因分析第一节 间断
19、-平衡模型分析从政策的角度来看，政策上的大规模中断不是从偏好上的改变，就是改变了注意力。有限的理论决定了逐步的政策，而政治问题和政治意识形态往往是政策不连贯的直接原因。而根本的原因是：子系统和决策者的小规模和大规模政策变化相互作用，这种互动可以使稳定性和流动性或短平衡模式相结合。间断-平衡模型至始至终都将政治作为的因素来考虑在中国大部分房地产政策过程中，不管是否是政治经济还是经济政治，房地产业的相关政策都一直与政治有关，政治意识总是指导或影响着房地产政策。房地产政策解决问题时，房地产投资规模过大，或者当价格过于高时，房地产政策就会将重点关注单一问题或连续处理问题，政策处于平衡或停滞的阶段，在此
20、过程中在逐渐变化的数量上基本面上并没有改善。超越市场经济的房地产已经成为宏观政治问题，外部环境的微小变化也将导致住房政策的大幅转向，因为在这个时候并行处理多个问题，如考虑就业方面、金融风险、经济发展、社会稳定等诸多问题，而房地产本身存在的问题就会被忽视甚至会推求其次。此时，房地产政策问题设定了不同的政策目标，意味着会有快速的变化。到 2008 年底，在救市上问题上把房地产市场的政策逆转首先看作政治问题，而不是经济问题。由于市场的政治敏感度较高，我们的经济一直遇到问题，则立即表现在房地产政策上。突发事件可能会影响房地产的调控手段，政策内容的变化和不连续、意识形态、政治情绪、感知问题等都起着重要的
21、导向问题。政治或决策议程是在政治演讲中浓缩历史传统和信仰的议程。在稳定房价的过程中，经济手段的效率是非常有限的，经济变化的根本途径不是因为效率低，而主要是政治和情感上的变化。只有在明确住房权是人民生活的基本人权之后，政府才指出人民的基本住房问题出现困难，直到 2007 年政府的决策才有了很大的改变:强调需要建立住房保障制度，并且包含高价商品房。简而言之，只有间断-平衡模型才可以解释中国房地产政策在这十多年中是如何演变，探索政策演变的内在背景。重要的是强调间断-平衡模式非常重视政治因素，这与中国的房地产政策过程非常一致。不了解中国政治，就不能把握中国的房地产政策和方向。第二节 决策主体与组织制度
22、分析民主集中制是中国政府的组织原则，具体决策过程我们或许无法知晓, 但政治家的思想和国家意图通过中央政府向下传导, 不管利益部门和地方政府是否愿意, 最终都能够在政策中体现出来。本届政府对公平、民生与社会和谐的强调必然影响公共决策, 房地产开发商对一己利益的贪婪追求必然受到抑制。现行的制度与体制还将影响着未来政策, 形成一定程度的路径依赖。第三节 利益相关方分析我们从经济、就业、和税收三点来分析房地产业发展中的利益相关方都有哪些收益第一：房地产业发展有利于带动动经济增长由于房地产业的基础性、广泛性。 房地产业的发展需要国民经济中的很多部门和行业提供物质信息来进行发展。而 70的建筑成本都属于物
23、质消耗，由其他部门和行业出售产品。房地产业在国家经济发展中需要的设备、水泥、机械、冶金、陶瓷、仪器仪表、玻璃、五金等多种材料生产部门和服务行业产品的服务配套，以刺激其经济发展。根据十年以来的数据显示,自九八年来,中国房地产投资增长速度每年超过了20%，为国家经济做出了巨大的贡献，这些年中国经济快速增长 10%以上，房地产投资对国内生产总值(GDP)的直接贡献率超过 30%。房地产已然是我国国民经济发展的支柱之一。第二：房地产业发展能带来大量的就业。就业一直是政府着重解决的重点和难题。促进就业不仅有利于社会的稳定，人民的生活平稳，而且有利于经济的发展。房地产业发展结果的是房地产品，为国民经济许多
24、部门和行业的发展提供了场所和工作机会。促进了与房地产业相关的产业的发展。房地产业设计建筑、销售、开发等等几乎是各行各业，需要大量的劳动人员。房地产的稳定增长不仅能直接吸收大量就业者。而且具有引致就业的间接“乘数效应” 。即由于房地产业具有较强的关联作用，拉动相关产业的发展。从而引致直接就业数量几倍增加。 第三：房地产业发展能给地方政府带来巨大的税收。房地产的税收是很多城市税收的重要来源之一，持续的高房价更有利于税收的增收。按 2011 年数据，房地产对地方政府收入的贡献度为 53%。现在几乎所有的地方政府都采用土地财政政策。随着房价的不断上涨，政府土地出让金也水涨船高。政府财政税收的增加很大一
25、部分来自房地产业的贡献。有利的缓解的地方政府的财政压力。 根据上面三条我们能得到一些结论，房地产业对于拉动经济增长、促进就业、增加税收都有十分明显的效应。政府鼓励发展房地产业一举三得。能减少政府运作成本、提高工作效率。然而既然因为房地产业性质的复杂性多面性，涉及银行、建筑、基金等方方面面，很容易造成金融风险，产生泡沫，造成资源的浪费，从而引发经济危机。第五章 房地产政策问题的应对策略第一节 转变政府职能要改变政府的职能，促进地方政府对金融资源稳定的需要，现在地方政府通过土地经营来发展经济，所作出的成果是一种常见的现象，然而城市的土地是有限的，在土地价格、拆迁日益标准化和拆迁成本不断上升的情况下
26、，未来几年，更多的城市特别是一线城市将面临没有土地可出售情况。所以现在中央政府要推行产权税并不是简单地为了压制住房价格，税的改革从引进到完善，将会有几年，财产税将成为地方政府稳定可靠的财政收入。此外，我国中央政府现在对地方政绩的考核手段越来越完善全面，经济指标已经不是单一的考核指标，而是从地方城市的环保问题、节能减排到群体性事件的处置、保障性住房建设，都实行问责制，以后地方政府必然弱化经济职能，而向服务性政府转变。第二节 转变经济发展方式想要因对房地产政策问题，就必须要改掉靠着大肆拆迁大肆兴造的模式、靠着高投资去搞建设以获得经济效益，因此，从我国出台的政策来看，我们可以发现政府一方面在对房地产
27、进行调控，另一步又在慢慢的推进资产价格的调整，同时出台多项新兴产业发展规划，立足长远，高瞻远瞩。政府也很清楚新兴产业的发展不会很快见效。因此，为了保证经济的稳定增长，一方面要抑制房地产建设，一方面要增加保障性住房的建设，或者增加铁路和高速公路的建设，以保持投资稳定。第三节 引入市场化的竞争机制一方面是地方政府对房地产管理应在市场框架下运作。地方政府对房地产管理的范围、权力、程序必须符合市场化的改革方向。必须改变部分地方政府依靠加强宏观调控房地产的行政垄断权，第二个方面是培育其他土地的一级市场，形成多元化的土地供应市场结构，让地方政府的土地储备中心的子公司和其他市场主体是平等竞争关系。这样一来，
28、即使土地价格飞涨，参与公共投标的企业多了，土地价格自然就会下降。以此来控制因土地价高而增加房地产成本。第四节 加强政策信息的透明化完善房地产的统计信息系统，提高房地产市场信息的透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确引导舆论。除了加强房地产市场的土地规划、供应、闲置土地储备等直接影响房地产价格的一般指标的透明度之外，同时也应该利用二级市场信息的优势，建立房地产投资、房地产销售、住房空置率、房价等信息纰漏机制，为公共决策提供一致、真实、可靠的依据。提高商品房市场信息的透明度，不仅有利于公众对价格走势做出正确判断，也有利于防止房地产开发商和投机者利用信息优势推高价格，引导房地产业合理的
29、发展。第 6 章 结论及展望我们通过行政管理学分析了我国房地产业的政策在现行国情下所出现的问题以及国家行政管理上对房地产业的不足。房地产政策的制定与完善需要从各个层面入手，尤其是政府的职能部门对房地产业的行政管理要做到不过度干预，也要不缺失管理。未来我国的房地产业要从“增量主导”向“存量调整”的方向转变，抑制房地产投机与盲目扩张的同时，还要引入市场竞争机制，适当将房地产业放入社会经济中去，并制定出更多适合市场规律、注重以人为本的房地产政策，彻底抑制房地产业的不良发展，以防止虚高的房地产引发国家的经济危机。相信在多管齐下的政策下，我国的房地产业终究会走上符合社会经济的道路，健康有序的进行。参考文献1文乐 彭代彦 覃一冬 . 土地供给、房价与中国人口半城镇化 J. 中国人口资源与环境, 2017,(4).2杨木杰 . 货币政策对昆明住宅商品房市场调控效果研究 D. 云南财经大学, 2016 .3许叶萍 石秀印 . 城市化中的空间社会分层与中国机理 J. 北京社会科学, 2016,(11).4王永文 . TY 房地产公司经营风险管理研究 D. 山东大学, 2016 .5张嘉兵 . 县域城市房地产市场风险预警与控制机制研究以诸城市为例 D. 山东大学, 2016 .6任亚波 . 改革视角下的房产税数量测算兼论其充当地方主体税种的可行性 D. 西南财经大学, 2016 .
