1、房地产项目调查课程设计房管专业 姓 名 学 号 2012 年 11 月1协信.时代广场商业项目调查报告目 录一、调研的范围及区域 3二、调研目的 3三、商业地产概况分析 3四、零售业业态的构成与分析 6五、商业地产物业类型分析 7六、商业地产的区域特征分析 9七、商业房地产开发经营模式分析 11八、总结 112一、调研的范围及区域本次调研的范围主要集中于重庆市市区各区域中心的商业地产物业的相关情况，比如沙坪坝区的三峡广场，渝中区的解放碑商区、江北区北城天街及杨家坪步行街等商业地产物业,其重点调查本案例具体所在地南坪区范围。具体调研分析本案例周边综合环境，最后结合本案例进行了相关的对比分析，明确
2、了项目的优劣势。二、调研目的本次调研的主要目的在于摸清市区及区域内具有可比性的商业地产物业的数量、区位、规模、竞争等客观环境的优劣势及运营等主观情况的优劣势，具体分析本案例的优劣势 ,分析项目商业价值,洞悉项目商业机会；以未来界定现在的宏策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质;通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。三、商业地产概况分析（ 一 ） 、 项 目 概 况协 信 星 光 时 代 广 场 位
3、 于 南坪 3 号步行街，与万达 4 号步行街相连，同属于南 坪 环 道 商 业 核 心 圈 。 总占地面积约 54000，规划建筑面3积约 46 万，是集高品质主题购物中心、城市精装公寓、高档酒店公寓、商务行政公寓为一体，由协信集团联手华润集团、利宝国际、凯达环球强强打造的城市级高端综合体。该项目设 计 了 亚 洲 最 大 的4 千 平 方 米 玻 璃 天 幕 ， 外 部 阳 光 渗 透 ， 让 购 物 者 不 觉 压 抑 ， 舒 适度 高 ； 它 还 是 重 庆 电 梯 数 量 最 多 的 购 物 中 心 ， 超 越 一 般 购 物 中 心的 一 半 ； 拥 有 重 庆 最 大 LED 屏
4、 幕 (188 平 方 米 )， 也 是 重 庆 轨 道 交通 最 完 善 的 购 物 中 心 (轻 轨 3、 4 号 线 ， 环 线 )； 它 还 设 计 了 8 大 业态 规 划 (生 活 大 道 、 运 动 大 道 、 时 尚 大 道 、 名 品 大 道 、 美 食 大 道 、娱 乐 大 道 、 青 春 大 道 、 潮 流 大 道 )和 三 个 主 题 广 场 ， 并 推 出 体 验 式购 物 ； 创 造 了 一 条 西 南 最 大 室 内 步行街商业步行街， 被 誉 为 “重庆 目 前 最 大 体 量 、 最 具 主 题 、 业 态 最 完 整 的 SHOPPING MALL。 ”（
5、二 ） 、 地 段 商 圈 概 况重庆南坪商圈，作为重庆五大商圈之一，先后亮相了红星美凯龙卖场、万达广场、艾美酒店、“上海百联”卖场等众多大型商场或购物中心，是最具潜力的商圈。其中南坪 3 号步行街是政府规划的 5大步行街之一，建成后将于万达 4 号步行街相连，重新构建南坪商圈新格局，以超越解放碑步行街的恢弘气势，成为五大商圈中最具规模的步行街。 一旦南坪的道路改造工程完工，畅通的南坪也将带来不少以前因交通放弃这里的消费者。目前南坪商圈的人流量也接近 30 万人。在未来 3 年内，南坪商圈商业面积将新增至 250 万平方米，将成为我市面积最大的商圈。4南坪商圈凭借 6 座大桥（长江大桥、菜园坝
6、大桥、嘉陵江大桥、渝澳大桥、在建的东水门大桥和千厮门大桥） 、3 条轻轨线（3 号、4号、6 号） ，与解放碑商圈、观音桥商圈一道，构建重庆商业的“黄金三角” ，成为城市向前发展源源不竭的永动力。而协信星光时代广场傲踞南坪商业“黄金三角” ，商业总占地面积 24 万方，依仗与生俱来的中心地段优势，汇聚五大商业街中心资源，一脉传承南坪商圈的百万人气，形成聚敛财富的“头羊效应” ，不可复制的稀缺地段价值不言而喻，将会成为在整个重庆当之无愧的新地标。（ 三 ） 、 交 通 状 况星光时代坐拥交通枢纽，交通便利，市内多条公交线路均可到达。同时，底层设有地下车库，为购物的顾客提供停车便利,更有 3 号线
7、轻轨从门口路过，具有其他商场无可比拟的轨道交通优势。、3 条轻轨线南坪步行街拥有轻轨 3、4 号线和环线，其中轻轨 3 号线贯穿主城南北，它从巴南经南坪、渝中、江北，最后到达渝北空港。协信星光时代广场与南坪商圈轻轨枢纽站无缝衔接，出站即进入商场。、离内环高速仅 1 公里协信星光时代广场不到 1 公里就是内环快速路的四公里出口。来自主城内和周边綦江、万州、万盛等区县的消费者，都能通过内环快速路，快速畅通地到达协信星光时代广场。、3 座大桥 “勾引” 全城消费者5协信星光时代广场所在的南坪商圈拥有长江大桥、朝天门大桥、菜园坝大桥、鹅公岩大桥及正在修建的东水门大桥等 5 座跨江大桥。通过这几座大桥，
8、主城其他区域的顾客都能迅速到达协信星光时代广场。通过轻轨立体交通网络，各商圈之间的资金、人员将形成空间的互动，这将为占据轻轨 3 号线核心位置的协信城再添价值砝码。日前，占据交通枢纽核心位置的协信城 6 号楼步行街全能公寓一经推出，便受到市场高度追捧就是最好的佐证。四、零售业业态的构成与分析该 购 物 中 心 内 包 含 了 许 多 首 次 进 驻 西 南 地 区 或 重 庆 地 区 的 实 力 品牌 店 或 品 牌 旗 舰 店 ， 分 别 有 ： H&M 西南首家旗舰店、 UNIQLO 西南旗舰店“龙头” 、 金逸 IMAX 标准国际影城西南首家旗舰店、华润万家 GMS 百货重庆首家旗舰店、
9、西 南 首 家 儿 童 主 题 乐 园 孩 子 王 、西 南 首 家 钻 石 宫 殿 每 克 拉 美 以 及 汉 拿 山 、 金百汇 、 每克拉美、幽兰葩、Z ARA 等 近 250 家 知 名 商 家 。 其 业态集聚状况:1不同业态间的聚集在星光时代广场所处的同一商圈内，不仅有多个服装品牌的专卖店，还有新世纪、永辉、重百、人人乐等大型超市。商场同专业店、超市的聚集，不会产生直接竞争，因为买卖双方之间相互吸引，整体环境与各商家相互作用下会产生因果互补作用，有集聚效应，因此会产生更大的市场竞争力。62同业态聚集同业态的商店的聚集既会产生竞争又会产生集聚效应。而在星光时代的附近，有万达广场、百盛
10、、上海百联、巴黎城等大卖场陪衬，竞争激烈，也促使卖场本身通过各种途径提高竞争力。3不同行业的聚集不同行业的聚集，既是多功能的聚集，有利于扩大商圈。星光时代携手艾美酒店、万达国际影城、建玛特、大歌星 KTV、大玩家电玩城、各类主题餐厅以及步行商业街，集餐饮、娱乐、休闲为一体，全力打造南岸综合商业中心，成就重庆南岸新地标。它周围聚集了不少的餐饮业和其他娱乐场所卖店，同时它还聚集了许多培训机构等，这些都为其发展带来良好的环境。除此之外，它周围还聚集了很多具有竞争力的商场如国美电器、伊炫、重庆中任制冷设备有限公司、格力电器专卖店等让其在竞争中成长。五、商业地产物业类型分析商业经营类物业主要类型:1百货
11、超市类: 华润万家华润万家是中央直属的国有控股企业集团、世界 500 强企业华润（集团）有限公司旗下优秀的零售连锁企业集团，同时也是中国最具规模的零售连锁企业集团之一。旗下拥有华润万家、苏果、欢乐颂、中艺、华润堂、Ole、 blt、VanGO、Voi_la ！、VIVO 采活、Pacific Coffee 等多个著名品牌，其中超市业务已连续多年位居中国7连锁超市第一位。华 润 万 家 从 事 的 是 与 百 姓 生 活 紧 密 联 系 的 零 售行 业 ， 为 广 大 消 费 者 提 供 家 庭 日 常 生 活 所 需 的 各 种 丰 富 商 品 。华润万家 GMS 百货在商场中占地面积约 3
12、 万平方米。华润万家共有家居、玩具、体育、数码、个人护理、婴儿护理、红酒、休闲食品等八大品类中心，经营品种达 2 万多种。市民可以非常舒适和便利的在这里享受集购物、休闲、餐饮和娱乐为一体的一站式购物体验。 2. 服饰店：GUCCI、ICARTIER、BOSS 、VALENTINO、ARMANI、ESCADA在内的上百个世界顶级奢侈品牌，傲然打造重庆最优秀的商业地标。优衣库 UNIQLO 西南最大旗舰店销售范围：男装女装童装 婴幼儿装UNIQLO 是日本著名的休闲品牌，是排名全球服饰零售业前列的日本迅销(FAST RETAILING)集团旗下的实力核心品牌。坚持将现代、简约自然、高品质且易于搭配
13、的商品提供给全世界的消费者。而所倡导的“百搭” 理念，也为世人所熟知。3. 餐饮类: 国内知名韩餐品牌“汉拿山” 、重庆人气冠军泰国风情餐厅“泰香米” 、首次入驻重庆 “大渔”铁板烧、重庆首店“贵太郎” 日本料理、重庆首店“台北雅食蒂 ”美食头等舱、来自美国西雅图的国际连锁茶饮品牌“嫩绿 Tea”、高雅时尚的西餐厅“ 幽兰葩” 以及德克士、德香苑、俏江南、满记甜品、小天鹅、小八仙、康师傅牛肉面、雨8情调、禾绿寿司国际国内近百家顶级品牌特色风情美食汇集于此。4. 休闲娱乐类 : 金逸 IMAX 影城、GSD 科学美容生活馆、孩子王主题乐园其中重庆金逸 IMAX 影城是广州金逸影视传媒股份有限公司
14、耗资四千多万在中国打造的首家 IMAX 影城，亦是西南第一家金逸 IMAX 影城。作为金逸首家 IMAX 五星影城，致力于科技打造最佳视听盛宴，带给观众“最宽广的观影视野，最震撼的音效，最逼真的画面，最佳身临其境的感受”。影城总建筑面积达 6000 平方米，设置 8 个豪华影厅，座位数 1700 余座，其中拥有 IMAX 3D 影厅、双机数字厅、动感 4D 影厅。 孩子王：专业从事 14 岁以下孩子和准妈妈的全系列母婴童商品一站式购物及提供全方位增值服务。5.时尚家居类: 一五一十、Lock& Lock、Harbor house、SIMPLE MALL六、 商业房地产的区域特征分析 协 信 星
15、 光 时 代 广 场 处于商务中心，地价高，竞争激烈，因此就决定了该项目只能说以商业物业为主的高中端购物中心。其周边聚集了众多经济实力雄厚的金融机构及商业企业，所以项目具有较大的前景。(一) 竞争状况分析9由于重庆市特殊的地形，“三山夹两江”的地形组合，把整个市区分割成九大块，而每一区域都有至少一个区域中心，同时每一区域中心的发展程度也呈现出不一致，各个区域中心都有一定相隔距离，南坪区商业中心经济在市区区域中心的排名中靠前，因此以上条件决定了该项目具有较强的竞争优势。区域内紧邻该项目并无其他具有较强竞争优势的对手，而该项目以商业、居住、写字楼等一体的大型购物中心，能够汇聚众多国际国内知名品牌，
16、体现项目的高端定位，项目同时能够满足其他不同消费层次的顾客，满足消费者的不同需求，最大限度地汇聚人气，客观上彰显了该项目具有的巨大潜力和可行性。（二）市场潜力分析该项目位于南坪区人口稠密、交通便利、经济繁荣的南坪商圈，区域内不仅汇聚大量国际国内知名企业，而且拥有大量常驻人口，消费需求旺盛，市场潜力巨大。南坪商圈内主要是团体机关和商业区，学校及住宅区，其中住宅区和学校偏多。因此人流量大，需求比较大，商圈范围内大部分人处于中等收入水平，购买力比较强。人口稠密能够为项目带来较为稳定的消费需求。而且相对于其他商圈来说，南坪商圈属于未饱和状态，还有很大的空间发展，很有潜力。交通便利能够产生巨大的辐射效应
17、。星光时代所在地点是交通枢纽，来自三个方向的车流和人流汇集于此，南城大道、江南大道、辅仁路对星光时代“三面环道” 。购物中心面向多个方向都设有入口的设计非常迎合实际情况，缩短了顾客的心理距离，吸引了更多的消费10者入场。项目聚高中端消费为一体，能够满足不同消费人群的不同消费需求。项目周围有城市精装公寓、高档酒店公寓、商务行政公寓等高端住宅，对面就是著名的五星级大酒店艾美酒店，还 有 中 国 银 行 、 工 商银 行 、 建 设 银 行 多个银行营业厅，以及电信或移动营业厅。齐全的配套设施也将提高星光时代的人气指数。星光时代广场的出现，标志着重庆的商业格局再次得到改变，进一步提升南坪商圈的档次和
18、形象。而在彰显协信中心殿堂级综合体价值同时，星光时代广场还与涉外 6A 写字楼 7 号楼、精装酒店公寓形成互补，助推项目的使用价值和投资价值一路飙升。七、商业房地产开发经营模式分析商业房地产开发经营模式主要有：（1）“纯销售模式”；（2）整体租赁，不售产权的商业模式；（3）分零租赁，不售产权的模式；（4）整体租赁，零售产权的返售模式；（5）分零租赁经营，零售产权的返租模式；（6）零租零售与整租不售两种方式混合的模式。 该商业地产物业具有投资规模大、投资回收期长、利润率高等特点，这就决定了本项目的运营模式主要是通过招标选择代理商，采取分零租赁，不售产权的模式。八、总结通过对本市商业物业市场总体的
19、供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解了目标商家的分布及消费心11理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来 35 年内的趋势走向，从而为协信星光时代广场项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供了依据和指导性意见。星光时代的定位是 shopping mall，即购物中心，是多种零售店铺、服务设施集中一种建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。在该购物中心里面，有连锁商场、大型超市、百货店、专业店、专卖店等众多业态聚集，改变了传统百货和一般购物中心的规划理念，将“人”作为购物中心规划和组织的核心，通过对消费者购物心理及行为习惯的研究对整个项目进
20、行整体商业组织，从而为重庆市民提供了全球同步的消费与生活体验。协信星光时代广场在人流动线设计、内部空间设置和组织、以及硬件设施设备、内外部装修标准上，有自己的独特的高标准体系，能够创造完全不同的高端购物和娱乐体验，更能吸引大量人气。星光时代的目标顾客定位较高端，是“城市新贵”一族。所谓“城市新贵”，是既拥有高学历、收入丰厚又讲究生活品位、享受富裕成功、注重心灵自由的一个都市精英族群。他们追求高品质、高品位、国际化的、时尚的消费。抓住这种心理和需求，协信星光时代广场为城市新贵量身定制生活专属领地。陆续引进国际一线时尚品牌 H&M西南首家旗舰店、UNIQLO 重庆旗舰店“龙头”、GMS 百货华润万家，而一直致力于豪华多厅影城建设与经营的金逸 IMAX 影城，也将在协信星光时代广场，带来前所未有的 3D 电影体验。 大品牌的旗舰店高度集合，从高端电影院、主力百货、品牌店到娱乐设施、特色12超市、商务餐饮、休闲餐饮、咖啡馆等所有板块的大品牌都汇聚于此，一线品牌集合威力辐射出来。协信星光时代广场，在未来势必成为重庆品牌旗舰店的代表和标志。
