1、1对广州社区治理的多种模式的思考-在实践中学习埃莉诺奥斯特罗姆的理论-内 容 提 要社区业主通过组织起来自主治理共有物权，是改革开放中产生的新事物，是我国公民社会建设的一部份，是一个推动社会进步的事业。试通过举例分析广州及广东不同物业管理模式及业主组织的案例，学习探讨奥斯塔罗姆女士公共池塘理论对于社区治理的指导作用。一、问题的提出: 二、广州案例1、第一种模式-由开发商的物业公司管理2、第二种模式-由业委会聘请物业公司管理的模式3、第三种模式-完全由业主委员会管理的模式4、广州业主委员会的联合组织-广州业主委员会联谊会筹委会；正瑞公司、 广州业主委员会业主委员会联席会议；广东省华南和谐社区发展
2、中心3、组织之路的思考4、需要政策解决的若干问题引 言一群相互依赖的委托人如何才能把自己组织起来，进行自主治理，从而能够在所有人都面对搭便车、规避责任或其他机会主义行为诱惑的情况下，取得持久的共同收益。必须同时解决的问题是如何对变量加以组合，以便增加自主组织的初始可能性，增强人们不断进行自主组织的能力，或增强在没有某种外部协助的情况下通过自主组织解决公共池塘资源问题的能力。-埃莉诺奥斯特罗姆-如何以对人类在处理与公地悲剧部分相关或完全相关的各种情形中表现出来的能力和局限的实际评估为基础，去发展人类组织的理论。经验上可靠的人类组织的理论，能够把2组织人类活动的各种不同方法及其后果传递给决策层，从
3、而成为政策科学的实质性组成部分。 -埃莉诺奥斯特罗姆-操作规则直接影响占用者有关下述问题的日常决策：何时何地及如何提取资源单位，谁来监督并如何监督其他人的行动，何种信息必须进行交换，何种信息不能发布，对行为和结果的不同组合如何进行奖励或制裁。集体选择规则间接影响操作选择。通常占用者及其公务人员或外部当局在如何管理公共池塘资源制订政策-操作规则-时使用。宪法选择规则通过决定谁具有资格决定用于制定影响集体选择规则的特殊规则影响操作活动和结果。-埃莉诺奥斯特罗姆-一、问 题 的 提 出改革开放前，我国城市居民 90%以上住单位宿舍或政府管理的公租房。每月按时交纳租金后，有问题找单位或房管所就解决了。
4、拥有产权属于个人的公寓或在大型社区的独立别墅式房产，近二十年在我国开始成为城市居民解决居住问题的基本途径。“根据可以查阅的资料显示，十一五期间我国城镇住宅私有率已经高达 82% ，远超欧美发达国家。 ”（摘自 2009年 12 月 10 日 齐 鲁 晚 报 ) ，此资料我们可以看到有 82%的城市居民是生活在社区（指商品房或房改房组成的社区）随着越来越多的人成为了“业主”，也产生了大量的与房产相关的矛盾，就有了大量的诉讼案件:例 1、3国家工商总局公布的 2005 年全国市场监督管理基本情况显示，2005 年的生产要素市场中，与房地产相关的案件总和占据了整个市场违法案件数量的 96.47%。(
5、 摘自房地产案件 2752件 中国“无照”地产商泛滥(图)北京现代商报 王晓然 ）例 2、北京市朝阳区人民法院 2002 年以来审理的有关物业管理纠纷的案件数量逐年呈上升趋势，在民事案件中所占比例逐渐加大（见下表）。这种状况在北京的其他法院也存在。 表 1 2002 年以来物业纠纷案件收结案统计表 年份 2002 2003 2004 2005 收案数量 194 650 1898 2649 结案数量 70 570 1835 2671 表 2 2002 年以来物业纠纷案件收结案增长幅度表 年份 20022003 20032004 20042005 收案增长率 235 192 39.6% 结案增长率
6、 714 222 45.6% 表 3 物业纠纷案件占全院当年民商事案件比重表 年份 2002 2003 2004 2005 收案 0.79% 2.52% 6.02% 8.5% 结案 0.27% 2.25% 6.21% 8.0% 例 3、广州海珠区雅景苑小区业主自 1998 年入住，1999 年成立业主委员会筹委会和业委会后的诉讼：2000 年至 2001 年 为临电临水房产证百多户集体诉讼2004 为无排烟的饮食店扰民集体诉讼2005 年至 2011 年 为突然撤走的开发商物业公司拿走全体业主水周转金及不交出商场的管理权的集体诉讼（笔者之一居住并任业主委员会主任的小区）例 4、济南 258 个
7、新建小区调查统计显示 五大矛盾困扰小区物业http:/ 2009 年 04 月 27 日 07:26 大众网-齐鲁晚报这五大矛盾主要集中在：开发商遗留隐患较多，“抄大表“ 造成水电暖差价，物业经营不规范带来许多纠纷，业主装修时私搭乱建，业委会越权违规运作引发混乱等。2011 年 2 月 27 日温总理与网民对话时讲：在“十二五”期间， 、 、 我只是说如何让人们生活得舒心、安心、放心，对未来有信心。老百姓如何生活得舒心、安心、放心，对未4来有信心，中国人说安居乐业，安居是重要问题。80%以上的城市居民都住在社区。社区就成为城市的极重要组成部分,社区的和谐是城市和谐的重要基础,如何建设社区和谐，
8、对于 80%以上住在小区的城市居民是新课题，对各级政府同样也是新课题：在没有了单位包干和国家房管所的管理，广大业主的公共物业部分如何管理，使之处于良性运转，使小区的整体处于和谐安全清洁的宜居环境。在广州白云区的乐得花园就出现过由于没有维修基金，多台电梯坏了长期没有维修不能使用，有行动不便的老年业主给居委会打电话，要居委会派人背他去医院看病。这是一个不小的笑话，典型的公地悲剧。 2009 年入夏以来，广州不少房改房频频出现断水情况，原因是一户一表工程已经完成，在物业管理缺位的房改房中，每户分表前的供水设施无人维修。对此，市自来水公司有关人士就表示，该段水管属于用户共用设施，根据物权法应该由业主自
9、己负责解决。 （羊城晚报、撰写人：罗志晃 2009-8-13 20:44:31）又如海珠区怡乐路一巷 13、 14 号，四楼以上的 20 户居民便面临酷暑之下滴水难求，日子真难熬！如此困境。据了解，由于水泵坏了没人修，这些街坊已断水 11 日，苦不堪言。据悉，这栋楼共35 家住户，多为某单位退休职工，自 1986 年入住至今 21 年。执行房改房政策后，住户们买下房产。近年来，他们发现，大楼日久失修，公共设施的日常维护也无人管。这段时间由于低层住户热天用水增多，水压低，而水泵早已坏掉，致使天台的蓄水池一直无法储水。由于没有物业管理公司，更没有业主委员会，出了问题不知该找谁。断水多日，居民各出奇
10、招，买水抢水，滴水珍贵。 （2007-08-05 15:15:50 来源: 羊城晚报广州、 实习生吴绮君、记者蒋铮摄影报道） 。这些也是我们每个业主可能会面临的现实。对于大家都不熟悉的公共物权的管理，虽然物权法已经以“第六章业主的建筑物区分所有权”从法律上给予业主相当大的自主权利，最高法院又以对物权法的两个司法解释更清楚明白的给予实操说明。从法律上明确了业主可以自主决定对共有物业的管理模式，明确了物业公司与业主的关系是委托服务 的合同关系，物业公司管的是业主的共有物业，而不是管业主。也就是按本文开头引言埃莉诺奥斯特罗姆女士所说：一群相互依赖的委托人如何才能把自己组织起来，进行自主治理，从而能够
11、在所有人都面对搭便车、规避责任或其他机会主义行为诱惑的情况下，取得持久的共同收益。一个法律的实施要一系列配套的中央及地方法规，更重要的是业主自主管理共有物权，对于习惯于单位包干的政府官员及业主都有一个在实践中认识和探索的过程。所以现实生活中仍有多难现象存在：成立业主委员会难、业委会换届难上难、换物业公司比登天还难！这是现象，其中的本质是经济利益！另一个原因：部分政府主管部门的干部对物权法的基本精神并不理解，把业委会成员和要成立业委会的业主看成刁民，对物权法规与他们的责任指导和协助十分不理解，还是站5在监督及批准里立场处理业主成立业委会和更换物业公司的相关问题；他们的行政乱作为直接影响到业委会能
12、否成立起来，物业公司十分能摆对自己与业主的关系！虽然现状不够理想，但是，政府包办一切的时代已经一去不复返了，由小区的业主成立业主大会及业主大会的执行机构业主委员会，自己管理及决定小区的事务，这是不可逆转的历史潮流。2011年 3 月 16 日颁布的国家十二五发展纲要第三十八章、强化城乡社区自治和服务功能、第一节、完善社区治理结构中说：“积极培育社区服务性、公益性、互助性社会组织，发挥业主委员会、物业管理机构、驻区单位积极作用，引导各类社会组织、志愿者参与社区管理和服务。鼓励因地制宜创新社区管理和服务模式。 ”业主委员会放在物业公司的前面，这是明确说明业委会在决定小区事物中的法律地位高于物业管理
13、机构！中央已经清楚地看到了业主委员会是一个不可或缺的社区治理组织！而且鼓励因地制宜创新社区管理服务模式!笔者在 98 年入住买的商品房小区后遇到一系列问题，从切身的体会中悟出了业主必须组织起来，城市的业主委员会也要组织起来，依法行事，积极直接参与到政府政策法规的制定上，争取业主的合法权益得到有效的法律法规保护，解决建设和谐小区中遇到的各种问题，达到买房时的安居乐业的愿望。由于这一体会，这几年参与了广州业主委员会自发寻求组织起来的事业，随着参与的深度，逐渐认识到社区自主治理，是我国公民社会建设的一部份，是一个推动社会进步的事业。试通过举例分析广州及广东不同物业管理实际模式案例，学习探讨奥斯塔罗姆
14、女士公共池塘理论对于业主组织起来治理小区的指导意义。 二、 广 州 案 例（1）大多数小区的模式- 由开发商的物业公司管理自广州有商品房出售开始，绝大多数小区是由开发商自己组织物业管理公司对小区的公共物业实行管理，业主在收楼的同时要与开发商签一份同意该物业公司管理的合同。否则你是拿不到房子的钥匙的。到 2003 年国务院物业管理条例开始执行，将之称为前期物业管理，并规定在业主委员会成立之后，由业主委员会召开业主大会决定小区物业管理聘哪一个公司，再由业委会与6物业公司签订合同。同时前期物业管理合同作废。这种模式业主在小区对公共物业是没有发言权的，业主的公共物权得不到保护，隐藏着发生冲突的危机：物
15、业公司可以突然撤离、业主要成立业委会物业公司用各种手段阻止、业主要更换物业公司时发生各种事件，开发商或物业公司为了保护他们掠夺的业主公共物权利益甚至大打出手。这种模式把业主作为小区的囚徒！正如埃莉诺奥斯特罗姆女士所说：一些强有力的人能够从当前的局面中得到好处，另一些人则遭受损失，那些强有力的人便可能阻止力量较弱的人为改变博弈规则所作的努力。这些力量较弱的群体也许需要某种外来的援助，才能打破他们所对的扭曲的逻辑。广州的现实情况是：作为业主的大多数看的是当下看得到的东西如: 收垃圾不及时、花园没及时修剪、保安擅离职守、对于看不到的如:设备维护水泵、电梯、消防等大部分业主不会去注意;其实这是物业服务
16、企业最主要的工作，也是小区命脉所在，尤其是很多业主没有关注的社区隐性问题-公用设施设备的大修更新和费用的续筹，例如电梯、采暖、水泵、及房屋的防水、消防等属于必须定时大修的或事故大修的费用的续筹。业主会看到房屋缩水开发商没有退款，物业管理费一涨再涨。大部业主不注意本应属全体业主的每年小区的广告收入，本应属全体业主的小区内道路和空地停车收入被开发商及其物业公司侵占。除非重大突发事件的发生业主缺乏组织起来的积极性。为了保护既得利益，开发商及其物业公司对于业主企图组织起来改变困境的努力百般阻止，再加上某些政府官员利用手中的权利对他们暗中的支持和对业主公开的打击，就出现了现实生活中多难现象的存在：成立业
17、主委员会难、业委会换届难上难、换物业公司比登天还难！这是现象，其中的本质是：业主在没有触及自己看得到的个人利益时对成立业委会没有积极性，一些人存在搭便车的思想；由于绝大多数社区是由开发商的物业公司管理，对于成立业主委员会绝大多数物业公司持对立态度，据说有几个广州知名的有开发商背景的物业公司有一条潜规则：哪个小区成立了业委会，该小区物业经理就得下课。比如曾在全国富豪榜排名前列的合生创展在广州的楼盘仅暨南花园有业委会，其特殊在于该花园是与暨南大学及省电信集团合建，很大一部分业主是暨大及省电信的职工；又如富力集团属下只有富力新居成立了业委会，是因为业委会主任与该小区所在的荔湾区房管局书记曾是同一单位
18、的同事，他们单位在该小区有不少房改房职工；到目前为止珠投还没有哪一个小区成立了业委会，该开发商在海珠区的罗马家园，有一个从台湾来的年轻业主牵头花了一年多的时间成立了筹备组，终因开发商和物业公司不给业主名册，成立工作陷入困境7而夭折、 、 、 。再就是政府官员的乱作为，本应是小区主人的业主却成了开发商的囚徒。虽然暂时是大多数小区的模式，但不是必然的方向，随着物权法的逐步落实，和建设民主法制国家的进程，随着公民社会建设的进程，这种模式必将被淘汰！下面举例说明其弊端：案例 1、物业公司说走就走-海珠区雅景苑物业公司突然撤离案（笔者所在小区，自 1999 年担任该小区业委会和筹委会主任至今）与过去住单
19、位宿舍或公租房比，入住开发商已聘好物业管理公司的小区，好处是小区的清洁卫生安保规范，我也曾在广州市物业管理协会的杂志写过一篇小文章“业主眼中的物业管理”，引其中一段：“我的第一感觉是享受，一种物有所值的享受：1、安全感，彬彬有礼的保安员，认真负责维护着小区的安全，看我拿的东西多，他们尚会帮我提上楼。我们小区曾发生过一个感人的故事，一天深夜，一名租屋的女孩和一名男子上楼后，没有多久那名男子就下楼要离开，当班的保安员看不对头，不让那名男子离开，立即上楼即发现女孩被绑在屋里，还被堵住了嘴，及时防止了一起明抢案件。以前我在 XX 单位宿舍住时，虽然大家也凑钱雇了一名看门打扫院子的人，比起商业化小区差多
20、了，我印象最深的一次是小偷入院后，把停在车棚的摩托锁已剪断，幸亏被下夜班的人看到，才没来得及推走。2 、干净、以前住宿舍时除春节前发动大家冲楼梯，平时我都是上一层楼下一层楼的义务卫生包干人。但是、整个大楼卫生死角很多，太不像话时，才能向单位行政科反映派几个民工收拾一下。现在小区的楼梯一天起码扫两次，垃圾及时收走。3、装电话、装有线电视都不用自己跑，管理处都包干了。4、小区生活有一个大家共同的业主公约，又有管理处作执行人。安装空调都有指定位置，装修也有规定。工作辛苦一天后，回到小区一进院子，绿树、草地、干净的平台楼道、顿时心情舒畅。今年，有两个原来住在省科学院宿舍的新业主，我问他们的感受，也和我
21、有同感，比单位宿舍管理好多了。 ”当时的物业公司是由开发商聘的，开发商又是银行的，一切管理都很规范。后来由于中央规定银行从所有实业中退出，接手的开发商把原来的物业公司换成他自己的公司后，一系列的严重损害业主利益的问题出现了。尤其是在没有征得相邻业主同意就把原规划的百货商场改了一部分做饮食，排烟不好带来的油烟，噪音，占用广场摆露天餐桌，摆烧烤，最严重时小区所在的上渡路下午六点以后整条路的上空被烟雾迷漫，有业主忍无可忍时往下丢水袋，个别甚至丢砖头石块。业委会一方面出公告要业主冷静处理，不要过激；一方面找开发商要他解决，他说没办法，业委会逐级找政府，一直找到当时的张广宁市长，由于当时广州正在创卫生文
22、明城市，市长很重视马上批到海珠区，区人大主任亲自带队半夜到现场考察，区长亲自到现场执法。问题是解决了，也惹恼了开发商的董事长，他是区人大代表（在换届时被换下了） ，被人大主任批评了，就以要撤物业公司威胁业委会，要业委会不要再告状。2005 年 9 月 30 日 12 点、没有向业委会移交任何物业管理的资料，用封条封了管理处办公室、门卫岗亭、出垃圾的后门，从住宅区撤走了物业管理的全部人马和资料，企图乘十一长假在小区制造混乱，挑拨业主同业委会的关系。 （这次引8来了打了长达五年，今年（2011 年）1 月 20 日才执行的一场商铺物业管理权的官司) 这个案例暴露的开发商的物业公司管理小区的弊端：一
23、是在小区内施工安装任何东西从不考虑对主造成的侵害，那个董事长跟笔者直言不讳的说我就是追求利益最大化！二是由于没有与业委会签合同的约束，随时可以想撤就撤。除了强势的人群对弱势群体的侵害，还存在其它原因正如埃莉诺奥斯特罗姆女士说：已经摆脱了公地困境的人们和尚未摆脱困境的人们的区别，也还与影响他们生活环境的外部因素有关，有些当事人不享有改变他们自己制度结构的自治权。外部当局阻止他们进行建设性的变革。这些外部当局对公地困境中的放纵行为漠不关心，或甚至想取渔人之利。研究分析造成公地悲剧的内部及外部原因，我们才有可能找出解决的办法和规则，下面的几个典型的案例使我们看到了部分症结所在：案例 2、更换物业公司
24、难-番禺区华荟名苑业主委员会更换物业公司案 ( 引自：作者：难忘红胡子街 提交日期：2008-11-2 20:34:00) 华荟明苑是广州市番禺区的一个住宅小区，小区2001年开始入住，开发商“番禺华升房地产有限公司”自己设立“番禺华升物业管理有限公司” （下称华升公司）签署了 “前期物业服务合同” 。2005 年1月8日，华荟明苑小区业主委员会成立、备案，2006年3月，业主委员会经过业主大会授权，委托国信联合律师事务所代理招投标程序选聘物业公司事宜，广州中核物业管理公司中标。整个招投标由广东省南方公证处原广东省公证处现场公证。2006年7 月，业委会与新中标的物业公司签订了合同。根据物业管
25、理条例第二十六条 “前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止” ，此时小区业主和旧物管公司合同已失效，但旧物管却一直不肯撤走。业主委员会多次给旧物管华升公司下达退场通知。但华升公司根本置之不理。无奈之余纠纷由此走上了漫长的法律诉讼路。2007年7 月20 日，广州市中院发出生效裁定：“上诉人（即华荟名苑业主委员会）系合法成立的业主委员会” 2008年10月18 日中核公司向业委会提出入场申请，要求履行两年前的生效合同。2008年10月20 日，业委会再次给旧物管华升公司下达退场通知；同日要求中核物业管理公司在25日前履
26、行合同，与华升物业管理公司完成和平交接。 2008年10月25 日中核公司进入小区管理，但在26日23时迫于区房管局和洛浦街派出所的压力退出、随后由业主按照物权法相关规定接管小区，暂时自行管理。2008年10月27 日16时原物业华升公司由80名不明身份人员开道、洛浦街派出所垫后的形式强行进入小区。2008年 10月27日起小区业主开展了一系列的维权活动，但一直遭受原物业华升公司和黑恶势力的打压与威胁恐吓，恐怖气氛蔓延。 作这小区的业主，却没法选择请什么人服务，真是当代小区业主的悲哀，也许我们该找片原始森林，做一回白毛女。这个案例反映的是一个比较普遍的现象、在此事件前后番禺的橘芳园、天河的加拿
27、大花园等都发生类似事件，尤其令人发指的是越秀区的金羊花园，业委会的正副主任竟因为更换物业公司的行动入狱，并被越秀区初级法院判刑。9案例3、更换物业公司竟进了监狱-越秀区金羊花园业委会更换物业公司案( 笔者当时代表广州部分业委会写给法院的）广州市金羊花园业委会主任彭广生、副主任张春花、副主任李应玺、物业经理人谭大敏是金羊事件的蒙冤者。2006 年金羊小区依法成立了业主委员会， 业委会成立以来，一直都是依法依据行事，所有的工作均依据国家相关法律法规进行。由于金房公司不注重服务和承诺，管理混乱，帐目不清，大、小两个“钱柜” ，公然将停车费收入落入私人口袋，引起广大业主的强烈不满。 （注：本应属全体业
28、主）为维护小区安定和谐，业委会依物业管理条例第十一条 组织全体业主对金房物业的去留进行投票，依据 80%以上业主的选择，不再选择金房作为物业管理公司。决定按物权法第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 聘用物业经理人协助业主自行管理。这一切行动都有报告政府有关部门，广州市国土资源和房屋管理局越秀分局于 2007年 4 月 20 日物复（2007） 1 号关于对金羊一街二街物业管理有关问题的复函明确表示：金羊花园小区选择何种物业管理模式完全由业主大会依法投票决定，支持金羊业委会选聘物业公司。2007 年 5 月 1 日在广大业主及相关部门的见证
29、下，召开了物业管理移交大会，在移交仪式上双方都表示了很好的态度。此后由于金房物业公司总经理赵军（现已被双开）推翻了该公司决定，金房物业管理处态度发生了 180 度的转变，多方推延，对不满的业主实行打击报复，上门威胁，一时之间，小区大字报漫天飞，广大业主人心惶惶，他们还蓄意破坏业委会与业主的联系，业委会张贴的文件被公然撕毁，业委会发给业主的信件被公然收缴，对这一切，业委会坚持多渠道向当地居委、街道、派出所直至区房管局反映情况，请求协助解决。为了维护小区的安定和谐，业委会在 2007 年 6 月 14 日作出决定，先进行车辆管理岗位的接管工作，并书面报告通知了金房、同时报告街道和派出所、区房管局。
30、为了避免冲突升级，业委会在发文知会多方的情况下，2007 年 6 月 27 日对小区物业工作发接管通知书。没想到意外出现了，金房公司的一名业主平时评价不错的保安被一群不明身份的人打伤！事情发生时业委会成员及聘请的物业经理等均不在管理处屋内打人现场，至今不知当时究竟是什麽情况。事发当天，凶手还没有抓到，案件尚未侦破的前提下，派出所凭一面之辞，同梅花村街道办及街道维稳办就将金羊业委会主任、两名付主任及业委会聘用的物业经理全部以莫须有的“寻衅滋事”抓起刑拘，由于四人口供都是一致的，没有组织打人，拘留了国家规定的最长期限 37 天后不得不放人，并引导新闻报道严重歪曲事实， 将发生保安被打的罪名加在业委
31、会主任和付主任头上。业委会聘请的物业经理谭大敏的妻子因此引发情绪激烈暴毙而亡，尸体在家高度腐烂发臭才被发现，在这在种情况下，谭大敏都不能回家见妻子最后一面，连后事也只能是委托他人办理。街道还发文到业委会秘书长谭小刚单位中铁 25 局集团公司，要他退出业委会的工作，否则惹祸上身。一个肇事者没有抓到将发生保安被打的罪名加在业委会主任和付主任及物业经理人头上，把业主委员会为维护小区安定和谐，执行业主大会决议的正当行为说成个别人密谋，把业主自主管理小区的行动定为聚众扰乱社会秩序判刑，他们上诉到广州市中级法院后，中院以业委会组织业主更换物业公司是依法行事，保安被打是他们指使证据不足推翻原判，10宣告彭广
32、生等四人无罪。更换物业公司难的案例中，更换难的表面现象背后是巨大的经济利益，在广州可以说90%以上的小区业主的公共物权的收益都被开发商及其物业公司据为己有，只有极个别的小区，由于物业公司是业主聘的，在合同中就有明确的规定，这些小区业主真正掌握了小区的话事权，掌管了自己的经济，但这种小区太少了，例如番禺区的锦绣湘江业主委员会每年可拿回公共收益 200 万以上。对于开发商来说，不可能永远有大量的房地产开发项目，但是所开发的项目中的后续公共物权的收益却是细水长流的。所以对业主委员会的成立及更换物业公司都持抗拒甚至破坏态度。案例2、3中的两个小区都是高尚住宅区，尤其金羊花园地处广州繁华的中山一路地铁口
33、，小区内露天停车位很多，加上会所和电梯及小区路旁的广告栏一年业主的公共物权收益不止2、3百万。案例4 为保护非法所得竟出手伤人-海珠区顺景雅苑业委会主任被打案（笔者当时受其他业委会之托分别写给广州多个政府部门）2006 年 10 月 23 日上午 11 时多，继华南新城业主李刚在今年 2 月被打，海珠区顺景雅苑业主委员会主任 66 岁的韩主任(广州市化工局退休的高级工程师）双腿被歹徒用铁棒打了 4 条 4 公分长的裂口，左小脚骨折，右膝盖髌骨脱落。这已经不是第一次了，请注意小区保安队长曾威胁他说：只要你一出海珠区就会没命！10 月 17 日韩主任去海珠区法院递起诉书时已遭这两名歹徒跟踪殴打（当
34、时也报警了） 。韩主任为什麽遭此迫害，因为他为该小区业主争取公平公正站在第一线：2005 年 4 月成立了业主委员会。众多业主对原物业管理公司的服务不满，购房总面积达 74%的业主们意见，公开招标另聘一家物业管理公司，还没交接，8 月 28 日晚深夜，新港西路顺景雅苑住宅楼的消防警报全部响了起来，持续了至少 15 分钟，然而该小区没有发生火灾或其他紧急情况。居民发现，在同一时间，小区一栋楼下的玻璃门被砸烂、一块宣传栏被拆毁。据小区业主刘先生反映，前天下午，保安们都没有上班执勤，全都聚集在物业管理处外面，约 30 个人全部身穿迷彩服，把业主委员会宣传栏上的材料全部撕了，并在上面涂上“为保饭碗血战
35、到底”的字样。韩先生等 4 个业委会成员家里均“遭人恶意停电” 。业主委员会把不肯退出小区的管理的老物业公司告上法庭，最近，他们发现属全体业主所有的一块公共绿地，被发展商加建成商铺出租，通过上访，海珠区政府认定发展商违规，责令其限期拆除，超过期限由区城管队强制拆除;业主委员会就此又和发展商上公堂，要求其按物管条例规定交出租金 999 万元作为公共设施维修基金（估算其所得租金应有 2000 万元） ；同时贴出公示文件对商铺是保留现状还是拆除，征求全体业主意见，这些公示文件一贴出就被保安撕掉。直至发生前述的打人事件。和这个案例相似的白云区畔山花园的业委会主任李迎秋也是与开发商及其物业公司官司打得多
36、，在准备去法院时，就在小区门口被砍，差两毫米就砍到脖子上的主动脉。九死一生!此案件已查得是开发商的物业公司所为。为了经济利益发展到如此地步。11个人是没有力量的，弱势群体只有组织起来才有与强势者争取到自己的合法权利，正因为这个原因，业主成立业委会时就遭到强势群体的干扰和破坏。案例 5 成立业委会难-番禺区海龙湾业主第四次筹备成立业委会又被“多数”反对受挫（引自：2010-12-22 05:40:47 来源：东方早报早报记者 卢雁） 姚姨是番禺区下属洛浦街道海龙湾小区的一名业主，今年 5 月，她连同另外 14 名业主申请成立业主委员会，却未料到始终没能得到物业公司(华诚物业管理有限公司)和当地街
37、道的“协助” ，且遭遇各种无厘头干扰。 物业公司把业委会筹备组搞宣传活动的桌椅掀翻，并砸门威胁：再搞就搞死你全家。小区物业对参加业主委员会筹备组工作的业主进行围追堵截，随时随地在小区内查其业主证；媒体进小区采访，登记了仍不让进； 自从 5 月 12 日海龙湾 15 名联名业主向街道办正式递交申请至今，这种类似的闹剧一直在上演，且有愈演愈烈之势。自 8 月 23 日至今，姚姨拨打 110 的报警记录就不下 20 次，“战火”更从现实蔓延至网络。根据物权法第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门有责任和义务对设立业主大会和选举业主委员会给与指导和协助。海龙湾建成不
38、到 7 年，但全部物业保修期已过，且经过几年的折腾，小区许多公用部件已经发霉、渗水，外墙脱落，排污管道因堵塞造成负一层楼道被淹，电梯停运这就需要一个业主委员会来监督物业按照业主大会的要求为业主提供服务。街道办未在广东省物业管理条例规定的 30 天内帮助姚姨他们把筹备组建立起来。姚姨写材料，找番禺区长、给广州市长万庆良写公开信。直到 11 月 5 日，番禺区国土局正式回函成立海龙湾首次业主大会筹备组的复函 ，这个筹备组才算宣告成立，但紧接着又来了新问题。街道提供的物业公司给出的材料均非常粗糙，且业主名册现在被姚姨等人证明 99%为假。没有这些材料，就不能召开选举业主委员会。海 龙 湾 业 主 大
39、 会 筹 备 组 遭 反 对 被 暂 停 各 项 工 作（引自：http:/ 2011-02-24 08:02 来源： 广州日报 ）昨日记者获悉，因占总人数过半数的业主对该筹备组成员资格提出反对意见，要求取消成员的资格,区国土房管分局及洛浦街道办事处于 22 日联合作出了关于处理海龙湾首次业主大会筹备组成员资格异议的指导意见 ，暂时停止海龙湾首次业主大会筹备组开展各项工作，并将于今日公布相关意见及提出异议的业主名单。首先、注意一个细节：在当事人海龙湾筹备组没收到通知及正式文件之前，房管部门在头一天就通知了媒体！这和当时金羊花园事件当天就由金花街街道提供文字宣传稿何其相似。这已经是海龙湾业主第四
40、次筹备成立业委会，这次竟“被多数否定了。 ”据说这个多数反对的意见是物业公司组织业主在管理处签的名，而且对业主说是签对物业公司服务的调12查，根本不涉及筹委会成员的问题。而且在网络上可以查到对以前几次筹备组要成立业委会的不堪入耳的谩骂！筹备组和业主产生矛盾，笔者对此打个大问号，因为笔者小区的业委会秘书买了海龙湾的房子搬去住了，她告诉笔者，姚姨在小区的业主中威信非常高，因为姚姨是组织番禺业主反对修建垃圾焚烧厂的组织者之一 ，这个活动使市政府改变了规划，造福了番禺几十万业主，海龙湾的业主也是受益者。从这个典型案例可以看到业主想成立业委会有多难。笔者小区筹委会成立后，历经了五年才得到合法的一纸业委会
41、终于成立的批文，但是批的寿命是两年，换届又用了三年，全是因为开发商找各种借口，用各种方法加以阻挠，所以才有前面讲的一场官司打了五年才执行。案例 6、成立业委会难-记者对广州成立业主委员会情况的报道（引于：2010-12-22 05:40:47 东方早报）广州仅 1/6 小区有业委会截至今年初，广州总共有 3700 多个小区，成立业委会的不超过 600 家，能正常运作的不到 300 家。 吴良仁(网名)是番禺区钟村街道锦绣生态园的一名业主，因不满物业将停车费翻倍，于7 月 11 日组织了一次上千业主的小区内“散步” 。后来钟村街道办领导表示：将会在小区内公告栏贴上业委会成立流程，帮助业委会尽早成
42、立，并承诺保障七人小组成员人身安全，以及所有业主的人身安全。但现在的情况是：街道最后以 7 人中有 5 人各种材料不全为由不予批准，同时 由街道和物业“推荐”一些业主成功进了筹备组，也就是说，现在的筹备组 9 个成员，有 7 人是街道和物业安排的结果。 “我被选进，不过是为了安抚民意。 ”吴良仁很清楚自己的“价值” 。同样的闹剧还发生在番禺区洛浦街道的如意中心小区。不止番禺区，广州的众多小区都面临着类似的业委会困境。“厦门浪”本身也参加了自己所在小区天河区东逸花园的业主委员会，同样，他们至今也没有“合法化” 。2009 年 6 月，几位业主向东逸花园全体业主发出 倡议书 ，启动小区的第四次业委
43、会筹建工作。2009 年 12 月 26 日，新世界东逸花园首次业主大会在小区会所门前广场召开，开始投票表决新世界东逸花园业主大会议事规则和新世界东逸花园管理规约 。天河区房管局、天园街道均有工作人员到现场指导，几台摄像机记录了当时的情况。但业委会至今没有成立。“厦门浪”告诉早报记者， “在这场角力中，业主忍受了被打被跟踪、被泼油漆、被堵门锁、被送死鸡的各类恐怖威胁，只是为了要行使法律赋予我们的正当权利，现在他们就13是在拖延时间，直到我们的申请无效。 ”在开发商物业公司管理的这些小区，业主连最起码的权利-召开业主大会，成立业主委员会都难实现，收回本属于业主的公共物业收益，按自己的心愿选择物业
44、公司更是难上难，而且还看到政府主管部门的某些腐败的工作人员在里面起的是推波助流的作用。这种管理模式，使业主在小区成了“囚徒” 。在某些政府工作人员的流行的说法“成立了业委会的小区事多” ，这种流行的说法是在于掩盖他们视国家法律法规于不顾的行为。笔者在广州市人大组织的羊城论坛物权法 专题会上，就曾反驳这种论调“成立了业委会的小区事多这种提法是歪曲事实，业主非常忙，只有在小区发生了特别无法容忍的侵权事情后，才会在百忙之中花时间，还要花钱成立业委会，组织起来解决已经发生的问题。 ”5、 温家宝总理今年三月十四号答记者问时讲：“我们选择了一条适合中国国情的发展道路。这条道路的主要特点是：第一，必须坚持
45、以经济建设为中心，大力促进经济发展和社会进步；第二，必须坚持以人为本，全面协调和可持续发展；第三，必须坚持社会公平正义以保持社会的和谐和稳定；第四，必须保障人民的民主权利，促进人的全面发展，以进一步调动人民的积极性和创造性。 ”其中第二、三、四都是在阐述以人为本、坚持社会公平正义、保障人民的民主权利问题！让业主掌握管理权，本是法律给予的权利却如此困难，把实情及建议提供给政府人大是我们每一个有志之士的社会责任，此文第四段需要政策解决的若干问题会具体叙述。（二）第二种模式-由委托业委会聘请物业公司管理小区。埃莉诺奥斯特罗姆女士说：如何以对人类在处理与公地悲剧部分相关或完全相关的各种情形中表现出来的
46、能力和局限的实际评估为基础，去发展人类组织的理论。经验上可靠的人类组织的理论，能够把组织人类活动的各种不同方法及其后果传递给决策层，从而成为政策科学的实质性组成部分。 令从事业委会工作者受到承认和鼓舞的是：2011 年 3 月 16 日颁布的国家十二五发展纲要第三十八章、强化城乡社区自治和服务功能、第一节、完善社区治理结构中说：“积极培育社区服务性、公益性、互助性社会组织，发挥业主委员会、物业管理机构、驻区单位积极作用，引导各类社会组织、志愿者参与社区管理和服务。鼓励因地制宜创新社区管理和服务模式。 ”中央已经清楚地看到了业主委员会是一个不可或缺的社区治理组织！业主委员会放在物业公司的前面，这
47、是明确说明业委会在决定小区事14物中的法律地位高于物业管理机构！而且鼓励大家因地制宜创新社区管理服务模式! 广州业委会的实践也证明了业主组织有能力管好小区的事务。下面的例子是成立了业主委员会的小区，由业主大会委托业委会通过招标方式选聘物业公司管理小区。这些业委会的成立基本都是由于小区矛盾的激化业主不得不成立业主委员会解决矛盾，虽然做法各异，但有几个基本点是一致的：一是业委会主任为带头人的委员们不谋私利一心为业主牟利；二是注重小区各种制度的建设，案例中已经有二十年历史的穗花新村业委会的总结谈得很清晰；三是学习掌握国家法律法规依法治理；四是得到业主群众的支持；五是与自己聘的物业公司是正常的委托服务
48、合同关系，能够达到共赢的和谐局面。六是注意利用各种方式进行业主之间的沟通交流提高认识自我教育，建设和谐的邻里关系。七是以不同方式设立了对业委会工作的监督机制。当然也有不尽人意的业委会，发生各种问题是在所难免，在第三部份组织之路的思考重点讨论成功和问题发生的原因所在，也是笔者写此文的目的。案例 1 续、海珠区雅景苑小区笔者小区，前面已经说过物业公司突然撤离，其实他不仅没有达到搞乱的小区的目的，反而给业主一个选择心怡物业公司的好机会。小区通过招标选择了业主喜欢的中信物业公司。小区是没电梯九层商住楼，绝大多数业主是白领。第一届业委会成员的文化程度是大专以上，有法律教授、律师、曾做过法官的律师、公务员
49、、企业管理人员（高层的管理人员），最近这次改选吸收了一位退休工人。这些人本就是社会精英，领导或处理过许多更复杂的事情。雅景苑第一期 98 年入住，99 年夏天发现是临电临水，经常停电，夏天最热时停水一周。当时入住的 200 多业主与开发商总经理理论包括房产证在内的问题，当下互留电话房号，十几个特别热心的业主就开了会，决定成立业委会，很快筹委会就批了，由于开发商的阻挠，五年后业委会才正式成立。当时筹委会为了解决临电临水，决定以要开发商办理房产证的集体诉讼来解决（因为当时规定综合验收后才能办房产证）业主以自愿为原则参与诉讼。到 2001 年分两批一百多户参与，敦促开发商解决了临电临水问题，大家也都拿到了房产证。这是第一次证明组织起来的好处及筹委会的办事能力。一位作记者的小区业主曾写过一篇感言文章。（2009
