1、毕业论文中小城市物业管理的现状及对策胡艳吉林建筑工程学院管理学院2012年 6月 10日毕业论文中小城市物业管理的现状及对策学 生： 胡艳指 导 教 师： 朱美玉 讲师专 业： 工商管理所 在 单 位： 管理学院答 辩 日 期： 2012 年 6 月 13 日目 录摘要 IABSTRACT .II第 1章 绪论 .11.1选题的背景 11.2选题的目的及意义 21.3中小城市物业管理的发展历程 31.3.1物业管理萌芽与兴起 31.3.2物业管理快速发展期 41.3.3物业管理健康发展期 5第 2章 中小城市物业管理现状及存在的主要问题 .72.1中小城市物业管理现状 72.1.1物业管理的发
2、展成因 72.1.2中小城市物业管理取得的成效 82.2中小城市物业管理取得的成效 .112.2.1物业管理法制不完善及产权关系不明确 .112.2.2开发商与物业管理企业责权利不等 .132.2.3物业管理体制不成熟 .142.2.4业主缺乏对物业管理的认识 .152.2.5物业管理服务水平低下及管理人员素质不足 .172.2.6企业规模效益较差及资金运作混乱 .182.2.7物业管理智能化缓慢及缺乏先进管理技术 .19第 3章 中小城市物业管理所存问题的对策 213.1加强立法工作为开展物业管理提供保障 .213.2明确划分建设单位与物业服务企业的责权利 .223.3健全物业管理体制加强行
3、业监督 .233.4加大宣传力度提高业主意识 .243.5积极培养人才提高从业人员素质 .243.6加强物业管理企业的自我调整 .253.7推动物业管理科学化、智能化 .263.8建立专项维修基金管理委员会 .27第 4章中小城市物业管理发展趋势的展望 .294.1物业管理作为服务行业的作用日益加强 .294.2物业管理行业将成为品牌知名度高的企业 .294.3物业服务的专业化程度将加强 .294.4智能化和网络化管理将成为物业管理的主角 .304.5物业管理行业行业自律将逐渐加强 .30结论 32致谢 .33参考文献 .34吉林建筑工程学院管理学院毕业论文I摘要随着我国住房制度改革和住房商品
4、化的发展，物业管理行业进入了一个迅速蓬勃发展的时期。物业管理作为一门新兴的行业，摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到一个总管家；改善了居住质量、维护了社区的安定，同时也为政府各管理职能部门找到了一个总代理，在授权的范围内去落实各项管理内容，提高了整个城市管理的社会化程度，对发展国民经济及提高人民的居住生活质量起到了重要作用， 实现了社会效益、经济效益和环境效益的统一。但是相对于大城市而言，中小城市物业管理起步较晚，经验不足。物业管理现状较为落后，同时也存在许多制约其发展的因素：物业管理体质不完善及产权关系不明确，物业管理服务水平低下，管理人员素质低下等。这些问题由于
5、得不到有效解决，带来了各种社会矛盾，也破坏了社会矛盾，也破坏了社会和谐，不利于社会的健康稳定。分析中国的物业管理市场的现状不难发现，推行竞争机制、打造行业品牌已成为现实需求，本文通过对当前中小型城市住宅小区物业管理的发展现状及问题进行浅析，从提高物业管理市场化程度、加强物业管理提高服务质量、全面提高物业管理人员素质等角度指出了解决问题的对策，提高人们对物业管理这一新兴行业的认识，保证人们生活环境的和谐、健康和社会环境的长治久安。关键词住宅小区；物业管理；问题；对策吉林建筑工程学院管理学院毕业论文II Abstract as Chinas reform of the housing system
6、 and housing development, property management industry has entered a rapid development period. Property management serves as a burgeoning industry, from the past project since the dispersion management system for multiple units, property right, property right of people find a housekeeper; improving
7、living quality, maintain the community stability, but also for the various government departments to find a distributor, the authorized range to the implementation of various management content, improving the city management level of socialization, to the development of the national economy and the
8、improvement of peoples living quality has played an important role, achieve the social benefit, economic benefits and environmental benefits of unity. But relative to the big city, small city property management started late, lack of experience. The current situation of property management is relati
9、vely backward, but there are also many restricting factors: property managemengt property managemengphysique is not perfect and property right relation is not clear, property management service level is low, low quality of personnel management. These problems due to the lack of effective solutions,
10、has brought various social contradictions, but also undermines social contradictions, but also undermines social harmony, is not conducive to social stability and the 吉林建筑工程学院管理学院毕业论文IIIhealth. Analysis of Chinas property management market situation is not difficult to find, the implementation of co
11、mpetitive mechanism, build industry brand has become the realistic demand, based on the current small and medium-sized city residential property management of the status quo and problems of the development of the property management market, from raise level, strengthen the property management and im
12、prove service quality, improve the overall quality of personnel of property management and points out the countermeasures to solve the problems, to raise awareness of property management as an emerging industry awareness, to ensure the people live a harmonious environment, health and environment of
13、social long period of stability.Key words residential area; property management; problem; countermeasure吉林建筑工程学院管理学院毕业论文1第 1 章 绪论1.1 选题的背景随着我国住房制度改革和住房商品化的发展，物业管理行业进入了一个迅速蓬勃发展的时期。物业管理行业的发展，对于改善居民的生活、工作环境，提高城市管理水平等方面都发挥了积极的作用。对于中国物业管理的现状，许多人形象地描述为：在一条没有航标的河流上，物业管理企业有如千帆竞渡。众多物业管理企业的竞争，使得物业管理市场较为混乱，投诉日
14、见增多，行业信用度大幅度降低；由于长时间采用行政性、福利性的管理模式，体制僵化、效率低下。从市场竞争本身来分析，大多数物业公司自身能力有限，成熟的、具备市场竞争能力的物业公司不多，由于竞争者自身的不成熟，所以很难形成成熟的市场竞争氛围，虽然中国的物业管理市场发育还不算成熟，但有良好的发展势头，因为政府加大了对物业管理行业的扶持力度与重视程度，这对各行各业都有良好的促进作用，作为物业管理行业也不例外。因此，中国未来物业管理市场前景还是比较乐观的。随着住房改革制度在各个城市拉启大幕，物业管理也接踵而至。据建设部统计，截至 2002年底，全国物业管理的覆盖面占物业总量的 38，经济发达城市已达 50
15、以上。在物业管理迅速占据城市乃至乡村之际，行业竞争也日趋激烈。目前全国物业管理企业总数已超过 2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现。低价已使很多公司无法单靠物业管理费生存，而在高档物业市场，登陆不久的“洋物业”已开始伸手采摘丰硕的果实。大多管理落吉林建筑工程学院管理学院毕业论文2后的小型物业管理企业已陷入生计维艰，又遭消费者口诛笔伐的尴尬困境。物业管理条例的颁布就在品牌竞争时代树立了物业管理的操作规程，把竞争机制引入物业管理行业，从而给消费者以更多选择机会，也给了物业管理企业规范发展的机会。条例中明确了业主的权利义务及物业管理各主体之间的法律关系，对相关责任方的责任予以明确；规范了业主大会、业主
16、委员会的成立、组成、运作等，使业主委员会真正代表业主利益；还规定了物业管理服务范围、收费依据、共用部位维护和使用原则等物业管理的方方面面；特别是在近年投诉热点 物业管理公司和开发商推卸责任这一问题上，也从前期物业管理企业操作规范、前后物业管理企业交接各个环节明确了责任。伴随着我国经济的不断发展，房地产开发的工作量平均每年以 26的速度递增，每年的商品房施工面积都在 1亿平方米以上。在房地产行业迅猛的发展形势下，物业管理行业面对着巨大的机遇和挑战。然而，物业管理行业也面对接踵而来的种种问题如物业管理法制的滞后，体制的不健全，从业人员素质低下。SWOT分析方法是一种企业内部分析方法，即根据企业自身
17、的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在。广泛应用于企业战略研究与竞争分析，通过这种分析方法能够直观的解决物业管理企业所面临的问题。1.2 选题的目的及意义本文对鑫宝物业管理公司进行系统剖析，探求公司发展战略和实施措施，对提高盛新物业管理公司市场竞争能力具有重要吉林建筑工程学院管理学院毕业论文3的理论意义和实践意义：1.理论意义：面对中国的物业管理市场的现状不难发现，推行竞争机制、打造行业品牌已成为现实需求，物业管理条例的颁布就在品牌竞争时代树立了物业管理的操作规程，把竞争机制引入物业管理行业，从而给消费者以更多的选择机会，也给了物业管理企业规范发展的机会,发展具有中国特
18、色的物业管理之路，使物业保值增值并为业主创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一，提高城市的现代化文明程度。2、实践意义：通过本课题的研究，希望对改善居民的生活、工作环境，提高城市管理水平等方面都能起到积极的作用，保证和发挥物业管理使用功能，更好地为业主提供高质量的人性化服务，以满足业主的真正需求和得到业主的理解。物业服务企业在面对人们日益多样的需求时必须采取市场化、专业化和社会化管理来满足人们的新追求。所以，通过 SWOT分析方法找出企业现行日常管理中所出现的问题，针对这些问题研究相应的对策，提出能够给企业长远发展的建议，使企业在今后的市场竞争中有新的发展
19、。物业服务企业的良好发展可以保证人们生活环境的和谐、健康和社会环境的长治久安1.3 中小城市物业管理的发展历程1.3.1 中小城市物业管理萌芽与兴起1981年深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司-深圳市物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实施统一的物业管理，这是我国内地物业管理的起步阶段。吉林建筑工程学院管理学院毕业论文4自深圳市实施以“买房”为核心的住房改革后，房屋成为了家庭最大财产，人们对房产的管理有了新的要求，由此，物业管理成为了住房消费领域中不可缺少的重要组成部分。深圳市在借鉴了国外先进经验的基础上，创立了住宅小区物业管理“企业化、社会化、一体化、招标化”的“三化一招标
20、”模式，并制定了住宅区管理细则 ，由此拉开了我国住宅小区物业管理的序幕。使物业管理成为了一个初具规模的新兴行业。1993 年 6月 30号，全国首家物业管理协会深圳市物业管理协会的成立，确立了物业管理这一行业的社会地位，也标志着住宅小区物业管理正式在我国开始兴起。随着物业管理在我国的不断推进，中小城市的物业管理也全面展开，90 年代末成立的很少，2000 年后随着房地产业的兴起和快速发展，新建物业的后续管理成了问题，中小城市物业管理企业如雨后春笋，大部分房地产开发商也开始拥有了自己的物业管理公司，物业管理已引起全社会的关注，同时对中小城市的建设和管理起到了非常大的作用。1.3.2 中小城市物业
21、管理快速发展期1994年 4月，建设部颁布实施了城市新建住宅小区管理办法,明确指出：“城市住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。 ”从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了法律依据。该办法实施以来，我国城镇近万个 5万平方米以上的新建商品住宅小区普遍实行物业管理的新体制，改变了小区面貌一年新、二年旧、三年破的状况。各级政府也从吉林建筑工程学院管理学院毕业论文5中认识到实施物业管理是提高城市管理水平的有效途径。此后，又制定了一系列关于物业管理的部门规章和一些规范性文件，各省、市也先后制定了相关的住宅小区物业管理办法或地
22、方性法规。如住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 、 物业管理企业财务管理规定等几项部门规章和一些规范性文件。广东、江苏、江西、深圳、上海、青岛等 18个省市业相继出台了物业管理条例，明确了物业管理的范围、业主、使用人及物业管理企业的权利和义务，使物业管理初步做到了有法可依、有章可循。另外，上海、杭州、天津、南京等城市还主动请人大代表、政协委员和有关部门领导视察监督物业管理工作，对改进物业管理工作取得了积极的效果，规范了物业管理市场行为，使物业管理初步做到有法可依、有章可循，推动了物业管理的发展。1996年，国家纪委、建设部联合颁发了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 ，在规范物业管理服
23、务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益促进物业管理事业的健康发展方面迈出了一大步。2000 年颁布实施的物业管理企业资质管理试行方法 ，规定了物业管理企业的资质等级及其标准，规范了物业管理活动，推动了物业管理城市竞争。同年，中国物业管理协会正式成立，这标志着中国物业管理走上了行业自律的轨道，城市小区物业管理进入了快速发展时期。1.3.3 中小城市物业管理健康发展期2003年国务院颁布了物业管理条例 ，制定该条例的目的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改吉林建筑工程学院管理学院毕业论文6善人们群众的生活和工作环境，这是我国第一部全国性的物业管理
24、法规。 物业管理条例的颁布实施，使我国物业管理发展史上的一个重要的里程碑，它标志着我国物业管理已进入规范化的轨道，同时也使中小城市能够健康有序的发展。2007 年 3月，物权法公布，于 2007年 10月 1日施行。 物权法对我国的物权制度做出较为全面的规定，为物业管理行业奠定了理论基础。 物业管理条例和物权法的正式出台，极大的完善了物业管理法规，为物业管理行业发展铺平了道路。同时宣告了物业管理行业一个全新发展机遇的到来。也迎来了中小城市物业管理的健康稳定发展时期。吉林建筑工程学院管理学院毕业论文7第 2 章 中小城市物业管理现状及存在的主要问题2.1 中小城市物业管理现状物业管理是受物业所有
25、人委托，依据物业管理委托合同，对房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向其所有人和使用人提 供综合性的有偿服务，它伴随着城市的发展而发展，城市的发展使人们的居住条件和生活方式发生了质的变化，组团式的各种公共配套和生活设施齐全小区的出现，要求更好的发挥它们的社会功能、使用功能、服务功能、为人类文明和社会发展发挥社会、经济、环境效益。但纵观我国物业管理发展历程，专业化的道路还很漫长，尤其在中小城市，物业管理发展还很迟缓。2.1.1 物业管理的发展成因1.住宅建设迅猛发展，大量住宅小区投入使用。改革开放以来，住宅建设飞速发展。我国城镇现有住
26、宅已近80亿平方米。仅 79年至 99年城镇新建住宅 52.5亿平方米。大量住宅小区投入使用，带来了管理工作的变化。除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安进行专业化管理，以保持新建住区的完好，发挥其整体功能和综合效益。国外和香港对住宅区和其它物业实施专业化管理的经验被引入，取得了较好的效果，带动了全国物业管理工作的起步和发展。 吉林建筑工程学院管理学院毕业论文82.住房制度改革的逐步深化。随着房改的步步深化，城镇居民住房自有率已经超过 75，形成一个住区内，一幢房子里的产权多元化格局。房管所及单位房管处（科）的管房体制已经完全不能适应。对管理的社会化形成了客观的
27、要求。物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。3、体制改革的推动。随着计划经济体制加快向社会主义市场经济体制的转轨，政府职能的转变，以前那种由政府行政福利型直接管理房屋，政府对住区环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化。一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环，既减轻了政府的压力和负担，又使得管理经费有了稳定的机制，日益显示其新体制的优越性。4、人民群众生活水平的不断提高。居民对住房问题的关切从有无转为大小，继而更加关注环境和社区服务。同时，广
28、大住户拥有了自己的产业，对保持房产和附属设施的完好，以达到保值、增值的观念也逐步树立，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人接受，其行业地位不断攀升，外部环境逐步改善。2.1.2 推行物业管理取得的成效吉林建筑工程学院管理学院毕业论文91、新建住宅小区基本实行物业管理新体制，旧住宅区物业管理取得了突破建设部 1994年下发了城市新建住宅小区管理办法 ，明确要求在新建小区推行物业管理制度。该办法实施以来，我国城镇近万个 5万平方米以上的新建商品住宅小区普遍实行物业管理的新体制，改变了小区面貌一年新、二年旧、三年破的状况。各级政府也从中认识到实施物业管理是提高
29、城市管理水平的有效途径。1997年以来，各地通过环境整治、完善配套、转换机制、理顺关系，在旧住宅区也逐步推开了物业管理。如辽宁省经过1997、1998 两年的努力，治理改造了 1994年前建成的旧住宅区688个，实施了物业管理的新体制。2、物业管理行业不断发展，整体管理水平有了提高目前，物业管理新体制已被工业区、学校、医院、车站、机场、商场、办公楼宇等各类物业的管理所采用。据去年底不完全统计，我国物业管理企业已达 20，000 家，从业人员几百万人，形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境清洁、绿化、居民生活服务、物业中介等配套服务。深圳市物业管理覆盖面已达 90以上，物业管理从业
30、人员近 15万人，年创造国民生产总值 40多亿元；上海市 152个房管所已全部转制为物业管理企业，管理住房面积 6400多万平方米，占全市住房总量的 40% 。3、遵循市场规律，开始引入竞争机制吉林建筑工程学院管理学院毕业论文10深圳从 1993年开始试点，引入竞争机制，推行业主和物业管理企业互相选择的新机制。该市采用公开招标、议标、邀请招标等竞争方式确定物业管理单位的项目已达 100多个，促进了管理水平的提高。近两年，全国 40多个城市也开展了物业管理项目的招投标活动，深圳的 20余家品牌企业进入内地市场。建设部办公楼和部大院住宅区在 1999年初选聘了深圳万科公司进行物业管理，湖南长沙市委
31、、市政府办公楼今年通过公开招标，选聘了深圳深业集团物业管理公司进行管理，取得了较好的效果，在社会上也引起较大反响。4、重视立法工作，加强了行业管理1994年以来，我部和有关部门先后制定了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 、 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 、 物业管理企业财务管理规定等几项部门规章和一些规范性文件。广东、江苏、江西、深圳、上海、青岛等18个省市业相继出台了物业管理条例，明确了物业管理的范围、业主、使用人及物业管理企业的权利和义务，使物业管理初步做到了有法可依、有章可循。另外，上海、杭州、天津、南京等城市还主动请人大代表、政协委员和有关部门领导视察监督物业管理工作，
32、对改进物业管理工作取得了积极的效果。2.1.3 物业管理对发展国民经济及提高人民居住生活质量的作用物业管理的推进与发展，改革了我国的城市管理体制和房地产管理体制，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就吉林建筑工程学院管理学院毕业论文11业工程作出了积极的贡献。1、改善了居住质量物业管理通过开展多项服务，使得房屋修缮及时了，小区环境整洁了，社区文化生活丰富了，居民生活方便了，生活质量有了明显提高。2、维护了住区的安定实行物业管理以来，保安人员配合协助公安部门对小区实行24小时保安。这支队伍对预防和制止刑事犯罪，以及及时制止可能发生的火灾
33、、燃气泄露、爆炸等恶性事故起到重要作用。从各地反映的情况分析，实行物业管理较好的小区，治安状况明显好于尚未实行物业管理的小区。3、有利于扩大就业和实施再就业工程，促进产业结构调整目前我国物业管理尚属于劳动密集型，就业容量大。物业管理企业 80以上的人员来自城市的下岗职工、复员退伍军人和农村剩余劳力，经培训后进入物业管理行业。其中 10从事管理，20左右从事房屋及相关设施设备管理，40 左右从事保安，30 左右从事环境清洁、绿化及居民生活服务。 “十五“期间，我国将新建城镇住宅 27亿平方米，仅此，将增加物业管理从业人员100多万人，对调整我国产业结构，促进服务业的发展极为有利。4、刺激城镇居民
34、服务消费支出增长如以城镇住宅 50实施物业管理、居民接受物业管理服务的吉林建筑工程学院管理学院毕业论文12消费支出平均每户每月按 50元计算，全国城镇居民年物业管理服务消费支出将超过 300亿元。2.2 中小城市物业管理存在的主要问题2.2.1 物业管理法制不完善及产权关系不明确随着大规模住房建设的兴起和住房制度改革的深化，在物业管理这一行业得到迅速发展的同时，住宅建设与管理逐渐形成了开发商与物业管理企业联体经营的模式。到物业管理条例出台前，据不完全统计，全国约有 70 %的物业管理企业是由房地产开发公司派生出来的。这种建管不分的体制决定了物业管理依附于房地产开发，导致重建设和销售、轻管理的问
35、题无法得到根本解决，很多开发项目在规划、设计、施工阶段就埋下了很多隐患。在物业管理条例颁布后，这一矛盾虽有所缓解，但并未得到根本解决。 物业管理是建立在契约基础上的民事商务行为，要求用法律来严格规范各主体在物业管理行为过程中形成权利和义务关系。物业管理作为一种城市管理方式实行的行业化管理，企业化管理，社会化服务，既有大量的民事性内容，也有一些行政性举措，必须有相应的法律法规作保障，但至今物业管理法律规范，并未能形成完整的体系。当前的物业管理行业缺乏全国性的最权威的物业管理法律，导致各项物业管理活动的责任主体法律地位不明确、权利义务不够清楚、法律关系不清等，这也是导致当前物业管理中不断有矛盾产生
36、的根本原因。对于中小城市住宅小区的物业管理来说，现行的物业管理的各种法规、规章和政策基本上都是针对大城市的吉林建筑工程学院管理学院毕业论文13具有一定规模的住宅小区，中小城市的住宅小区缺乏切合实际的权威的管理办法，结果，在实际操作中，各自为政。自己设立管理的标准和收费标准，使中小城市物业管理缺乏规范性，从而导致行业整体的停滞不前。同时，在我国现行实施的有关物业管理的法案对于一些物业管理的的关键问题并没有明确的定义。比如实行的物权法中虽然规定了“ 当事人应当是开发商和各个业主两者，其可以通过出售、附赠或者出租等方式约定其归属。而对于在业主共有土地之上建造的车库，其所有权应当归所有业主共同拥有”但
37、是并没有明确停车费是否应收取、收取的标准依据等细节问题。像这样，法律中对于具体细节的不明确很容易造成纠纷的发生，在一定程度上甚至激化了矛盾。所以，物业管理法制的不完善，成为了阻碍中小城市物业管理快速发展的一个重要因素。受产权人的委托实行管理服务，应以产权明晰为管理的基础。但是很多住宅小区房屋的共用部位、共用的设施设备、及小区配套的房屋、设施设备、道路、场地等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，给物业管理和收费带来困难。2.2.2 开发商与物业管理企业责权利不对等。物管条例第 24条规定国家“提倡”建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。然
38、而，在实际操作中，不少地开发商自行组建物业管理企业，并将其建设中的质量、服务承诺推到物业管理企业头上，使其成为“替罪羊”。比如业主按规定交 2%的专项维修资金，由开发商收取后即自行挪作它用，并未按规定转到物吉林建筑工程学院管理学院毕业论文14业管理企业帐上。据广州市政府估计，广州各住宅小区建立物业专项维修基金“理论计算”数额应达 30亿元，但这笔资金到2003年 6月底只筹集到 2亿多元，其中按规定存入指定银行开设专户的只有 5000多万元，其余的很可能已被开发商截留挪用，造成物业应维修时因资金问题无法维修的矛盾。物管条例还规定，物业管理企业在接管物业时，开发商应当向其移交竣工验收资料及相关材
39、料，但由于物业管理企业是开发商自行组建的，所以，开发商便省了这一环节，将建设过程中的隐患推到物业公司头上，而物业管理企业的经费首先来源于开发商，它不得不听从其安排，否则就只有走人。比如在南宁市文华园小区中，文华园物业公司就是开发商国凯房地产开发公司所组建，其人事权、财权均在国凯公司，当有业主因房屋建设质量问题而要求物业公司解决时，它便向国凯公司请示并按其要求执行。假如开发商不负责任，造成问题久拖不决，而业主只能认为是物业公司的责任，便采取不交物业管理费等措施来应对，物业公司收不上费用只能少服务或不服务，如此一来，便会形成恶性循环，对小区的治安、公共环境设施的维护极为不利。2.2.3 物业管理体
40、制不成熟由于物业管理没有一个完善的系统指导，使得物业管理的体制化进程充满阻碍，物业管理涉及销售商品房的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间诸多的权利义务关系，尽管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理的法规、政策，但由于缺乏大法和行政法规，致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。这种客吉林建筑工程学院管理学院毕业论文15观因素的局限，中小型城市的住宅小区矛盾也日益激化。因此，加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康发展的当务之急。同一小区内的部门割据，使一个完整的小区七零八落，各部门的权利和义
41、务不明确导致物业管理企业内部及与其他社会公共部门关系混乱，无法做到协调统一。物业管理公司和街道办事处、公安派出所、房管、园林、教育、工商、物价、税务、交通、环卫、市场、公用事业。 （水、电、气） 、商业和文化娱乐等部门，应是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同发展的关系，但目前一些城市物业管理政出多门，都想管，都在管又都不落实，致使物业管理处于自发状态，加之物业管理的归口部门不清，协调不力，遇到问题投诉无门。因此，物业公司与有关行政部门较难划分清楚，关系难以理顺，物业公司、住户、小区管委会各方在物业管理中的地位、作用，责权关系也不明确，物业管理与行政管理等方面的关系不协调，这种不健全的管理体制，
42、使物业公司对一些管理项目处于两难境地，影响甚至制约着管理业务的不能正常开展。由于物业管理体制的不完善，直接导致了中小城市物业管理不能快速的发展起来。2.2.4 业主缺乏对物业管理的认识如今的中小城市物业管理小区中，广大业主及物业使用人对物业管理认知度缺乏，物业管理的服务、范围的界定、有偿和无偿服务界定等在物管企业与业主之间存在很大的差距。由于职工工资中没有足够的住房消费含量，很多城市对物业管理的收费定价主要考虑居民的承受能力，收费标准低于成本，物业管理企业吉林建筑工程学院管理学院毕业论文16亏本经营，难以发展。例如物业管理维修工作，大多数业主受过去住公房管理模式的熏陶，认为自己给了物业管理费，
43、那么物业管理部门就要对房子全权负责，对物业管理企业提出原本不属于物业承担的义务。业主的物业管理观念淡簿，对物业管理所要求的管理体制、方法、内容、特性、原则等还缺乏足够的认识，思想上还未确立起真正的管理观念。大部分人视物业管理仅是搞一些绿化、卫生、保安、代收水电费、房屋维修或简单的商品房售后服务，不愿交纳物业管理费，更有甚者认为物业管理就是物管企业想法设法通过巧立名目的手段从业主身上来获取企业利润等等。尽管业主普遍已知晓物业管理的必要性，开始接受物业管理。由于过去长期实行公房低租金的体制，传统的物业管理是不收费的，人们还是习惯于过去的“免费午餐” 。作为一种长期的消费，从心理上还没有完全接纳，仍
44、存在抵触情绪，有的业主潜意识里的抵触情绪容易使得物业管理企业与业主之间关系紧张，从而产生矛盾，使物业管理服务正常的运行受到很大的影响。另一方面，业主对物业意识的缺少还体现在无法维护自己的合法权益上，许多业主缺乏相应的专业知识，对业主委员会、业主大会等自身的权益认识不足，对一些物业管理收费不合理、损害业主利益的行为没有进行质疑和维权，使得自身利益受到损害。比如小区建筑新建和维修必须经过业主大会的表决，但由于大多数业主缺少认识，使得在中小型城市里，物业管理部门几乎成了“一言堂” ，做事根本不考虑业主的意见，而业主也不知物管部门的行为是否合法，这对物业管理的发展是极为不利的。物业管理行业的发展和推进
45、，很大程度上取决于业主自我管理和自我约吉林建筑工程学院管理学院毕业论文17束机制的建立，国家物业管理条例已施行了九年多，作为业主自治管理实现的基本保障机构-业主大会及业主委员会的建设与物业管理的发展相辅相成，现在建立业主委员会的还不足一半，既使已成立业主委员会，作用发挥也不很理想，人们对物业管理区域内的小宪法“业主公约”重要作用的认识不够，在实践中，对业主委员会的监督也缺乏有效的手段，使业主难以有组织的参加管理，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。2.2.5 物业管理服务水平低下，管理人员素质不足物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才，但目前物业管
46、理的职业化队伍尚未形成。努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营管理者队伍，促使管理、技术人员专业知识不断更新，促进职工服务技能全面提高的任务非常急迫。当今，在中小城市物业管理小区中，业主不满意物业管理企业的服务水平而产生了种种矛盾，由于受中小城市住宅小区物管企业资质和规模的影响，以及资金的困难运作，无法为业主提供周到和全面的服务，标准所规定的物管服务评定项目，企业很少会实施到位，比如 24小时保安巡逻、24 小时报修电话、组织社区文化活动等，中小城市物业管理企业由于缺乏良好的企业运作和管理思想，对于管理服务认识不足，同时由于硬件的不足，导致物业管理水平的低下，无法达到业主的期望，
47、导致两者经常出现许多矛盾。物业管理是专业化和综合性要求都比较高的新行业，对管理吉林建筑工程学院管理学院毕业论文18人员的专业水平和综合素质要求较高。由于物业管理是新兴行业，目前国家尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，加之近几年来发展较快，从业人员大都是从房地产开发企业、建筑施工企业、单位后勤部门等行业及下岗人员转到物业管理行业的，所学专业五花八门。因此管理队伍素质良莠不齐.从就业人员素质看，有的是随意聘用的未经专业培训的非物业专业人员，有的职工对物业管理的基本概况、运行机制还没有完全搞懂就仓促上阵。因此，大部分物业管理公司的员工属于半路出家，缺乏系统的专业知识和管理技巧，面对纷繁的
48、管理业务和千万家住户及需协调的众多关系就显得力不从心，往往只习惯于公共服务项目，而不善拓展委托服务、物业专项经营和多种经营业务，而企业即使建立了责任制及标准，但没有一套行之有效的考核标准和考核办法，尤其是对职工不能经常进行专业技术培训和职业道德教育，使管理服务工作很难到位。如果不改变物业管理人员素质偏低的现状，不仅直接影响物业管理持续发展，而且难以适应新的挑战。2.2.6 企业规模效益较差，资金运作混乱目前物业管理企业绝大多数企业存在着管理规模偏小，规模效益差，严重亏损，发展后劲不足等问题。中小城市的物业管理企业由于缺乏大城市那样的巨大市场，使得企业发展空间变得十分狭窄，而中小型城市这一社会背
49、景决定了物业管理企业无法接洽到较大的物管合同，而由于物业管理涉及生活的方方面面，所以物业管理企业的系统也比较庞大,保安、电工、绿化工人、清洁工、维修人员、物管员等人员的存在，使得一个物业企业靠每吉林建筑工程学院管理学院毕业论文19月的物业管理费有时候远远无法维持企业的正常运转，需要企业发展自己的资源和优势去从别的途径获取利益来维持企业的发展。物业管理费取之于民，用之于民，物业企业的可持续性发展必须走以区养区的道路，然而中小城市经济基础相对薄弱，居民的消费水平亦不是很高，加之对物业收费标准的核定缺乏有力的政策依据，管理收费标准等许多方面无章可循，故而收费标准制定往往以各物业企业自行确定为主，一个城市、一个地区很少有相对统一的收费标准，特别是中小城市物业管理费标准一般都很低，管理经费严重不足。这样的情况导致了一些企业通过期望增加物业管理费或巧立其他名目来赚取企业利益。结果导致了业主的不满和反对，使得业主拒交物业管理费或者联系起来开始抵制企业的管理，使得企业运作更加困难，无异于火上浇油。而据调查多数小区业主只愿意按较低物业服务收费标准付费，这往往与物业管理实际成本相去甚远，过低的收费标准，导致物业管理企业难以为继，发展困难，最终使业主的
