1、广州连州市农用地征用区片价评估,科技园地广尊篷州市农用地征用片偷评估摘要:农用地征用区片价的评估直接影响农用地征用价格水平.文章以广东连,/t1 市农用地估价项目为媒介.初步探讨农用地征用区片价的评估在规程方法的基础上加入农用地生态价格和社会稳定价格.评估连州农用地征用区片价,并和规程方法比较.关键词:农用地征用区片价资源价格社会保障价格社会稳定价格生态价格1 农用地征用区片价的概念及组成农用地征用区片价是国家征用集体土地时.按照正常条件确定的征用补偿价格.它是在县(市) 行政区范围内将农用地利用条件和社会保障价格水平基本一致的土地区域划分为征用区片.对不同征用区片.按照不同用途,分别评估确定
2、的某一估价期日的农用地价格和社会保障价格平均水平.按照规程定义.农用地征用价格由两部分组成:农用地价格和社会保障价格.但深入分析农用地的价值内涵.不难发现规程对于农用地征用价格的组成部分界定有失偏颇.农用地除了是最重要的农业资源,中国农民最主要的生产资料以外.农用地涉及粮食安全.具有社会稳定功能.所以在征用农用地时.特别是在农用地的范畴以外的转用.不能忽视其社会稳定价格.应增加农用地征用的成本.有效保证社会稳定.另外.农用地具有生态景观功能.一块农用地就是一个小型人工干预下的生态系统.对保持当地良好的生态环境有显着作用.所以在征用农用地时.生态价格也不容忽略.因此.评估农用地征用区片价除了要评
3、估规程中所提的农用地资源价格和社会保障价格.还要加入社会稳定价格马睿王观松赵琰鑫武汉大学资源与环境学院(430072)表 2 连州市农用地无限年期基准地价(元/667)级别 1 级 2 级 3 级 4 级耕地基准地价 l3470lOO7980625945园地基准地价 10257710456674086林地基准地价 927827739和生态景观价格2 广东连州市农用地征用区片价的评估21 连州县农用地征用区片价评估范围和技术路线.土地利用以农业为主,人均耕地为 0.0722hm.农业人口占总人口81.6o%.根据连州市在土地利用总体规划(1997 2010 年) 中确定的城市(县城区)建设用地规
4、模范围和辖区内集镇建设用地规模范围.确定征用区片价评估范围为各镇政府所在地及周边村委会.共 42 个村.评估技术方法:在农用地基准地价(无限年期) 评估的基础上,叠加农用地社会保障价格以及社会稳定价格和生态价格无限年基准地朴确定社台意定价格确定生古价格确定I 堡竺兰苎! 兰 I确定正用匠片价 I图 1 技术路线图22 农用地资源价格确定.农用地资源价格与土地质量紧密相关.一般用基准地价表示目前常用的农用地基准地价评估方法有样点地价平均法,定级指数模型法和基准地块评估法等.本次评估在连州市定级的成果上.将农用地无限年期基准地价作为资源价格.确定农用地级别后.按级别选取一定数目符合要求的耕,园,林
5、地样点,以收益还原法为主.参照征地资料进行修正,估算出样点农用地价格.确定各定级单元的地价.并按用地类型对定级指数和样点地价进行回归分析.建立指数模型.根据定级指数与地价关系模型.计算所有定级单元地价.确定级别基准地价.2-3 社会保障价格确定社会保障价格是指失地农民为获得最低生活,教育,就业保障等得到的补偿价格评估方法有保险费率法,平均生活费用还原法和最低社会保障还原法等多种文章采用保险利率法,根据一定的养老保险费率.将人均生活保障价格和人均教育费用之和作为社会人均社会保障价格.再用人均农用地分摊得到单位面积土地社会保障价格首先计算评估区人均生活保障价格.假设农民完全依靠养老金作为失地后的生
6、活保障.则所应缴纳的个人养老保险费即为人均生活保障价格计算公式为:yo(rxb+Y 女 xc)xM/Mo.Ya平均年龄为 a 时缴纳的保险额 :Y男a 年龄男性公民缴纳保险费额基数:Y 女a 年龄女性公民缴纳保险费额基数:男性人口占总人口比例:c女性人口占总人口比例:Mi月保险费领取标准:M 月保险费领取基数(取 100),调查有关数据得评估区平均年龄约35 岁.每人缴纳保险费金额 44060.53元人均生活保障价格加上人均基本教育保障费用得人均社会保障价格通过实地调查,连州市评估区的人均教育费2007/07 矗鳊与斟技 105科技园地为 400 元.则人均社会保障价格为44460.53 元.
7、再计算人均农用地生活保障价格.连州农民耕地和园地的人均年总收入占农民人均年总收入的 41.48%.人均年林业收入占农民人均年纯收入的 4%根据比例关系可得人均农用地(耕园)的社会保障价格-44460.53x41.48%=18442元:人均林地的社会保障价格=44460.53x4%=1778 元最后用人均农用地社会保障价格除以人均农用地面积得单位面积农用地社会保障价格2.4 社会稳定价格确定农用地关系着粮食安全.对社会的稳定有重大意义.国家对于耕地的保护政策能看出其重要地位.从这个角度分析.农用地社会稳定价格的评估可以采取粮食法和耕地开垦法等.比较两者粮食量法更能体现它的价值意义粮食缺口是粮食安
8、全的主要问题.粮食供需的平衡才是社会稳定的关键.所以单位面积耕地上所承担的粮食缺口价值正是它所承受的社会稳定价总需求量;S:全国粮食总供给量;N:全国耕地总面积;11:单位粮食市场价格;r:还原利率;k:评估区和全国的产量比.根据中国农业统计年鉴,2004 年全国粮食平均单产为 4621kg/hm2.全国耕地为 1-3 亿 hm2.实际粮食种植面积为1.04 亿 hm2.连州市 2004 年统计年鉴记载.连州市 2004 年全市粮食单产为265.33kg/667n/.查找连州市有关经济数据.同期粮食单价均价为 73.16 元每50kg.同时查阅农业经济统计资料并采用中国农业科学院何忠伟先生的粮
9、食供求预测模型.按照农用地征用的就高原则.选取我国从 2004 年以来未来十年中缺口最高的 2007 年数据.供需差值为3231 万 t.r 取银行利率 2.25%.统一单位.求得评估区域农用地社会稳定价格为 1062 元,6672.5 农用地生态价格确定目前对于农用地生态价格的评估暂没有成型的方法标准.对于中小区域实用性和可操作性比较强的有效果评估法,生物量法和固碳制氧法等袁 3 牡会保障价格袁杜会保障区人均农用地人均林地耕地杜会保障价园地杜会保障价林地杜会保障价(m)(m)格(元/667m) 格( 元/667m)格(元/667m)l 区 98049273.47125301253043862
10、 区 l033.8S286.8lll92Oll9204l723 区 l260.6334684977797773422区片所耆乡饵所古村璺台地囊升碾升区区竹均竹(元/66)缱满地.离堆.娥西.崭地 1 碾 1 区连卅饵娥南,城术,娥北.i 园地 t 碾 t 区峙,元疆杯地 t 暖 t 区慑安.村,西岸.睦饵.西岸诃日,七村崭地饵.保安彖吐.江夏.培旺.饵.置早自石.斩圩园地 2 碾 2 区饭.九睦饵龙嘴.萨平时,民.龙口.四方.杯地 t 暖 2 区联西太路边饵.崭地 z 暖 3 区大%近 .把坪3 慧坪饵. 园地 2 暖 3 区$阳.夏擅目僵杯地 1 墟 3 区星子饵.九爱民.离相.昔肇耕地 3
11、 暖 2 区瞪地 3 暖 2 区杯地 2 碾 2 区乡.务,西江,岫日崭地 3 龋 3 区江饵.土% 新水罗.培园地 3 疆 3 区柞地 2 碾 3 区瑶安乡瑶安耕地 4 暖 3 区园地 t 暖 3 区林地 3 暖 3 区值.粮食量法公式:P=.P: 单位本文采用效果评估法确定评估区的面积农用地社会稳定价格;D:全国粮食农用地生态价 .lm:的耕地具有的生态106_给济与斟技 2007/07环境功能价值相当于 0.33m2 绿地.为了保持生态.占用 lm2 农用地后需要建设0.33m2 绿地.根据连州市工程造价资料,绿地建设工程定额为 28 元/m2.则农地的生态价格为 0.33x28=9.2
12、4 元/m.即6160/667n/2.6 征用区片价确定农用地征用综合区片价=资源价格 +社会保障价格 +社会稳定价格+生态价格根据以上各类价格的量化.按照级别区片和社会保障区片将它们分区分级逐个累加确定征用区片价格3 结论采用征地样点对本文结果进行验证比较.文章测算价格比征地案例地价水平要高,考虑到 Et 益增长的.农民的收入和生活水平,结果基本合理.同时由于考虑了社会稳定价格和生态价格.与单纯按照规程只计算资源价格和保障价格相比.本文更好反映了农用地的价值内涵.以一级一区的农用地为例.耕地按照规程计算出价格仅为本文结果的 78.3%.园地价格仅为本文结果的 75.9%.林地为 41.9%.
13、远远无法全面补偿,不能保障农民失地后生活水平可见.在测算农用地征用区片地价时.价格内涵的考虑将直接影响估价结果.农用地征用区片价中加入社会稳定价值和生态价值能更有效达到补偿的效果,确保农民利益.参考文献:【1】国土资源部,农用地估价规程【M】.f21 尚贵华 ,郭贯成.对农用地价值功能及其价格构成的新思考皿北方经贸 2OO6(217-121【3】孔祥斌,张凤荣,李霖.农用地估价方法探讨】.河北农业大学,2002,25(4):57 61【4郭霞 .农用地生态价值估价方法研究】.国土资源情报.2006(3):20 2451 何忠伟,中国粮食需求模型及其预测研究】.北京电子科技学院,2005,13(1):19 2261 吴克宁.农用地分等定级估价成果在征地耕偿中的应用皿资源与产业,20068(3)50-52作者简介:马睿,女,1986 年生,安徽安庆人,武汉大学资源与环境学院 2006 级人文地理专业硕士研究生,主要研究方向为土地资源管理.
