1、1*集团城市经营项目运作规程一、 主开发商的工作目标指引二、 主开发商的运作框架指引三、 主开发商的权利义务指引四、 主开发商的法律保障指引五、 项目策划的商业目标指引六、 总规修编的运作模式指引七、 招商引资的商业模式指引八、 招商引资的项目类型指引九、 主开发商的组织保障指引十、 主开发商的预算管理指引2一、 主开发商的工作目标指引-“一个中心”、“两个基本点”、“四项基本原则”1、 以经营 效益为第一中心一切工作应围绕“经营 效益” 为第一中心，以市 场为导向，以资本运作为手段，充分利用规划杠杆、政策杠杆、营销杠杆、土地杠杆、融资杠杆、防范风险，突破高投入、慢回报的瓶颈，力争尽早实现项目
2、受益。2、抓好两个基本点一是抓好合作区域内各个单体项目的分解、策划、可行性研究以及宣传包装，使单体项目产品化。二是抓好总规和控制性详规的修编工作，树立商业策划先行，致力于将股东商业目标融入到总规修编，以此保障各商业目标的实现。3、贯彻四项基本原则、 在经营性项目策划上，坚持高端切入，成本效益领先的原则；、 在基础设施规划中，坚持节约、有效的原则； 13第三、 在基础资料收集、整理工作上，坚持扎实、充分的原则；第四、 在开发投入的顺序上，坚持由收支逆差向收支顺差转变的原则。1 在规划和实施过程中，根据基 础设 施配套的实际需求，根据成本 测 算来实行建设。4二、 主开发商的运作框架指引5产 业
3、规 划 解 决 城 市 的 定 位 和 发 展 方 向 规 划 研 究 机 构 ： 如 德 国 K&W顾 问 公 司 、 德 默 营 造 顾问 公 司区 域 性 概 规 用 图 形 从 形 态 上 对 产 业 规 划 进 行 补 充 描 述 区 域 经 济 研 究 机 构 ： 如 上 海 市 人 民 政 府 发 展 研 究中 心 ； 美 国 麦 肯 锡 顾 问 公 司商 业 策 划 进 行 投 资 成 本 效 益 分 析 ， 对 局 部 或 重 点 项目 进 行 策 划 、 分 析 。第 一 阶 段 总 规 修 编解 决 城 市 发 展 功 能 布 局 和 基 础 设 施 容 量 ，进 行 其
4、 他 专 业 规 划 的 调 整控 制 性 详 规解 决 指 标 性 问 题 ， 具 有 法 律 效 应 （ 根 据 法定 程 序 ， 在 此 阶 段 才 能出 让 土 地 ）从 理 念 指 导 从 思 路 引 导第 三 阶 段修 建 性 详 规第 四 阶 段 根 据 批 准 后 的 总 规 修 编 ， 由 当 地 政 府 国 土 资 源 部 门 调 整 土 地 规 划 土 地 使 用 规划专 业 旅 游 策 划 公 司著 名 的 地 产 顾 问 机 构利 用 中 外 顾 问 机 构 结 合起 步 项 目单 体 项 目 策 划 、 包 装融 资 和 招 商 引 资 策 划战 略 合 作 伙 伴
5、 引 进征 地 工 作第 二 阶 段五 年 发 展 规划 调 整 交 通 规 划 旅 游 规 划第 五 阶 段 项 目 运 作 指 导 各 项 建 筑 和 工 程 设 施 的 设 计 和 施 工 ，直 接 对 建 设 做 出 具 体 的 安 排 和 规 划设 计 具 体 的 商 业 模 式 ， 通 过 招 商 引 资 、 融资 策 划 等 方 式 ， 实 现 开 发 商 投 资 效 益服 务 于服 务 于服 务 于服 务 于 说 明 ： 在 土 地 规 划 和 控 制性 详 规 的 同 时 指 导 下 ， 可以 进 入 征 地 、 基 础 设 施 配套 建 设 及 土 地 出 让 。城市经营项
6、目运作阶段示意图6、产 业 规 划 解 决 城 市 的 定 位 和 发 展 方 向规 划 研 究 机 构 ： 如 德 国 K&W顾 问 公 司 、 德 默 营 造 顾问 公 司区 域 性 概 规 用 图 形 从 形 态 上 对 产 业 规 划 进 行 补 充 描 述 区 域 经 济 研 究 机 构 ： 如 上 海 市 人 民 政 府 发 展 研 究中 心 ； 美 国 麦 肯 锡 顾 问 公 司商 业 策 划 进 行 投 资 成 本 效 益 分 析 ， 对 局 部 或 重 点 项目 进 行 策 划 、 分 析 。第 一 阶 段总 规 修 编 解 决 城 市 发 展 功 能 布 局 和 基 础 设
7、 施 容 量 ，进 行 其 他 专 业 规 划 的 调 整控 制 性 详 规解 决 指 标 性 问 题 ， 具 有 法 律 效 应 （ 根 据 法定 程 序 ， 在 此 阶 段 才 能出 让 土 地 ）从 理 念 指 导 从 思 路 引 导第 三 阶 段修 建 性 详 规第 四 阶 段根 据 批 准 后 的 总 规 修 编 ， 由 当 地 政 府 国 土 资 源 部 门 调 整 土 地 规 划 土 地 使 用 规划专 业 旅 游 策 划 公 司著 名 的 地 产 顾 问 机 构利 用 中 外 顾 问 机 构 结 合起 步 项 目单 体 项 目 策 划 、 包 装融 资 和 招 商 引 资 策
8、划战 略 合 作 伙 伴 引 进征 地 工 作第 二 阶 段五 年 发 展 规划 调 整 交 通 规 划 旅 游 规 划第 五 阶 段 项 目 运 作 指 导 各 项 建 筑 和 工 程 设 施 的 设 计 和 施 工 ，直 接 对 建 设 做 出 具 体 的 安 排 和 规 划设 计 具 体 的 商 业 模 式 ， 通 过 招 商 引 资 、 融资 策 划 等 方 式 ， 实 现 开 发 商 投 资 效 益服 务 于服 务 于服 务 于服 务 于 说 明 ： 在 土 地 规 划 和 控 制 性 详 规 的同 时 指 导 下 ， 可 以 进 入 征 地 、 基 础设 施 配 套 建 设 及 土
9、 地 出 让 。71、 总的指导思想：牢固树立“政府主导，企业运作” 的“市场化运作”理念，一切以需求来引导未来项目开 发的供给，加大前期研究成本投入，减少未来风险，取得最大的投资收益回报。2、 五个阶段解释：第一阶段：认真研究合作区域乃至整个城市未来的产业规划、战略定位，同时以文字和图像的形式表达和描述；以指导未来城市的总体规划；第二阶段：对合作片区项目进行统筹商业策划 从理念上引导总体规划；第三阶段：在商业策划理念的指导下进行总体规划（修编），明确城市功能定位、布局和基础设施容量，同时进行土地规划调整；进而进行控制性详规设计，明确规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总
10、平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。第四阶段：在控制性详规指导下，对当前需要建设的区域，编制修建性详规，用于指导各项建筑和工程设施的设计和施工，直接对建设做出具体的安排和规划设计。8第五阶段：项目的运作，包括单体项目投资建设、项目商业策划、招商引资策划、融资策划、战略合作伙伴合作模式策划等等。3、 五个阶段之间是相互联系和紧密合作，环环相扣，一切围绕和巩固主开发商地位，以及更好的为未来主开发商商业目标的实现逐步奠定基石。9三、主开发商的权利义务指引1、 充分理解和深刻领会已经签订的 框架协议 和新城开发协议的内容；2、 主开发商的权利：、 主导产业规划、区域概念性规划、总体规划、控制性详规等
11、的制定；、 制定落实合作区域内基础设施标准、建设进度，包括道路、自来水、污水、电、通信、以及其他的环保措施和必要的燃气设施等；、 制定招商引资计划；、 与政府确定征地工作中拆迁、安置、补偿费用的标准和实施计划；、 与政府共同确定土地征用供应计划，并限制政府在合作区域内不允许有同样的供地计划；、 与政府共同确定合作区域外的基础设施接驳计划，包括水电路等；、 联合确定合作区域内公共设施的投资计划；、 对合作开发区域进行统一规划、统一招商、统一开发的权利；、 与政府共同委托产业规划机构对合作开发区域进行产业规划和区域概念性规划；、 与政府共同委托规划设计院进行总体规划（修编）和控制性详规设计；、 与
12、政府一起召开产业规划、总体规划成果等的评审、汇报会；、 城市经营项目的合作收益权；10、 重点项目列入省实现“十一五”规划或“十二五”规划，每年开发的项目列入省市 县当年的重点项目的权利；、 取得合作管理制度和服务保障的权利；、 取得用地指标落实的权利；、 取得中西部地区扶贫资金支持的权利；、 依法取得土地收益权抵押的权利；、 配合制定招商引资政策的权利；、 主开发商直接投资的基础设施建设项目、公用事业项目和经营性产业项目的优先投资权和取得相关优惠政策的权利；、 先期投入列入成本计算的权利；、取得合作区域外基础设施配套的权利，如机场建设等；、组织编制相应的基础设施项目投资计划书、公用事业项目投资计划书，经营性项目投资计划书和招商引资计划书；
