1、【教材例题】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为 10000 万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用 1000 万元;房地产开发成本 3000 万元; 财务费用中的利息支出为 500 万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明) ，但其中有 50 万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为 555 万元; 该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为 5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。8 y! O* U$ N H3 p收入总额=10000 万元(二) 确定扣除项目- G% ; _5 l R(1)取得土地使用权支付的地价未及有关费用为 1000 万元
2、/ m“ % _3 4 d8 D(2)房地产开发成本为 3000 万元(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)5%=650(万元 )(4)允许扣除的税费为 555 万元(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除 20% d5 R p9 9 o g( # I2 + o加计扣除额=(1000+3000)20%=800(万元)(6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005( 万元) - 7 Q, ?) _$ j( P; ?8 f% N(三) 计算增值额增值额=10000-6005=3995(万元)/ W d! |9 K Y3 M(五) 确定适用税率,
3、t; 7 3 ( z/ E t5 |; N* z(六) 依据适用税率计算应纳税额应纳税额=399540%-60055%=1297.75(万元)( A% L( X Z/ U【教材例题】某房地产开发公司 2007 年开发商品房对外出售，具体情况如下(公司营业税税率 5%、城市维护建设税税率 7%、教育费附加征收率 3%、印花税税率 0.5(已记入公司“管理费用” 中)、企业所得税税率 33%)8 r7 J6 F* 7 p3 H) 9 z! / g1.按转让产权合同取得收入 4000 万元;0 x3 w! m# W$ K* x/ F: m- e2 T* L0 t3.开发成本费用 1500 万元;-
4、x O“ R) r/ $ i! 4.开发费用 250 万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为 10%)。% D L“ M r0 c( / f: q公司计算应缴纳的有关税金如下：(1)应缴纳营业税=40005%=200(万元) P a4 ? H9 B“ 7 l(2)应缴纳城市维护建设税=2007%=14( 万元)1 W8 A9 k C. P Q$ b7 L # B(3)应缴纳教育费附加=2003%=6( 万元) N# X! J% |) o0 n; g E k(4)应缴纳印花税=40000.5=2(万元) T/ G# t5 l ?5 C# j2007 注册税务师 计算题【例题】某市内资房地产开发公
5、司 2006 年开发一个项目，有关经营情况如下：$ m# S* g) (1)该项目商品房全部销售，取得销售收入 4000 万元，并签订了销售合同。 ( u- _4 A | w! Q0 : U- PB.2303.65C.2483D.2685【答案】C【解析】准予扣除土地使用费=600+50=650(万元), - D“ E% a4 w* t! 准予扣除房地产开发成本=200+100+750+150+60=1260(万元)+ % 1 W$ j2 M$ S! m准予扣除房地产开发费用=(650+1260)10%=191(万元)准予扣除“其他扣除项目金额”=(650+1260)20%=382(万元) ,
6、 B p$ 8 P: H$ D该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额合计=土地使用费 650+开发成本 1260+开发费用 191+其他扣除项目金额382=2483(万元)4.该房地产开发公司 2006 年应缴纳土地增值税( ) 万元。A.389.1B.394.55 H P3 ?- k4 f h. n( O) _4 lC.678.54D.679.6; R% B: F2 K h- 【答案】A. T“ W0 j k6 # , k$ f准予扣除项目合计=220+2483=2703(万元)增值额=4000-2703=1297(万元)增值率=增值额扣除项
7、目金额100%=12972703100%=47.98%，适用税率 30%。“ D d2 应纳土地增值税=129730%=389.1(万元) 1 A- . U: h% J, 9 c二、出售旧房应纳税额的计算方法 计算步骤：(一) 收入. l/ 7 h: U“ D7 E6 (二) 扣除 3 k. $ f) O- ( 3 s% q计算评估价格* Q9 p% F+ o% O r |6 h8 V0 F/ p! . c* E, K$ D【答案】(一) 确认收入 7 v6 p( s z# w6 r500 万元$ F. l: A; Q6 C) j( i(二) 确定扣除项目 C2 r$ G$ P0 q: W(1
8、)评估价格=60070%=420(万元)(2)允许扣除的税金 27.5 万元 9 . e4 T$ j4 |5 g) y+ (3)扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元)(三) 计算增值额增值额=500-447.5=52.5(万元)(四) 计算增值率增值率=52.5447.5100%=11.73%, z1 6 o* F+ O 0 ! h# D; 5 I5 y“ J按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为：4 y x5 扣除项目金额=扣除项目的总金额(转让土地使用权的面积或建筑面积受让土地使用权的总面积)7 d5 W0 y4 B) ) j4 e/ c5
9、J1 o g位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007 年发生的相关业务如下：8 (1)按照国家有关规定补交土地出让金 4000 万元，缴纳相关费 160 万元;(2)写字楼开发成本 3000 万元，其中装修费用 500 万元 ;: B+ E(4)写字楼竣工验收，将总建筑面积的 1/2 销售，签订销售合同，取得销售收入 6500 万元;将另外 1/2 的建筑面积出租，当年取得租金收入 15 万元。(其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。)要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。(1)企业计算土地增值税时应扣除
10、的取得土地使用权所支付的金额;8 R O(3)企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额; v: t+ D7 x+ n1 9 H$ * (4)企业计算土地增值税时应扣除的有关税金;. b% y$ N6 _) X4 W D(6)企业缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加;(7)企业应缴纳的房产税。答案：(1)取得土地使用权所支付的金额=(4000+160)50%=2080(万元)(2)应扣除的开发成本的金额=300050%=1500(万元)(3)应扣除的开发费用的金额=(2080+1500)10%=358(万元)(4)应扣除的有关税金=65005%(1+7%+3%)+65000.05%=360
11、.75( 万元) ( S“ t! I- J4 b2 P) H) q, (5)扣除项目合计=2080+1500+358+360.75=4298.75( 万元 )3 i( c G8 M$ p2 s- O增值税率=(6500-4298.75)4298.75100%=51.20%应缴纳的土地增值税=(6500-4298.75)40%-4298.755%=665.56(万元)(6)营业税、城市维护建设税和教育费附加=(6500+15)5%(1+7%+3%)=358.33(万元)其余 10000 平方米与某企业合作投资兴办五星级酒店，共担风险，该酒店 2008 年由于刚开业出现亏损，未分配利润。(5)在售
12、房过程中发生销售费用 1500 万元;发生管理费用(不含印花税)900 万元。(说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为 10%)要求：根据所给资料，回答下列问题：(1)征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额。(2)征收土地增值税时应扣除的开发成本。(3)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目。(4)2008 年应缴纳的土地增值税。答案 (1) 征收土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=(2000+800)1200040000=840(万元)(2) 征收土地增值税时应扣除的开发成本金额=7200+4001200040000=7320(万元)(3)征收土地增值税时应扣除的开发费用和
13、其他项目金额=(840+7320)(10%+20%)=2448(万元)(4)房地产开发企业以不动产对外投资需要征收土地增值税;以不动产对外投资，共担风险，不缴纳营业税。2008 年应缴纳的土地增值税：扣除项目=840+7320+2448+160005% (1+7%+3%)=11488(万元)增值额=16000+100000.32-11488=7712(万元)增值率=771211488100%=67.13%应缴纳土地增值税=771240%-114885%=2510.4( 万元)某市房地产开发公司 2010 年发生以下业务：(1)1 月份通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金 600 万
14、元，缴纳相关费用 140 万元;(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼和综合楼，普通标准住宅楼和综合楼占地面积比例为 13;(3)住宅楼开发成本 3000万元，开发费用中分摊到住宅楼利息支出 300 万元，包括加罚利息 40 万元;(4)综合楼开发成本 3400 万元(未包括装修费用 600 万元) ，无法提供金融机构证明利息支出具体数额 ;(5)建成后的普通标准住宅楼全部销售，收入总额 6500 万元，综合楼销售 50%，收入 5000 万元;(6)综合楼未销售部分与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，当年收到分红 250万元。其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定
15、的最高限额计算扣除房地产开发费用，营业税税率为 5%，城建税税率为 7%，教育费附加税率为3%。根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：(1)公司住宅楼部分计算土地增值税时准予扣除的项目合计( )万元。A.4598.75 B.4236.65 C.4456 D.4358(2)公司住宅楼部分应缴纳的土地增值税为( )万元。A.535.40 B.0 C.570.38 D.585.40(3)公司综合楼部分计算土地增值税时准予扣除的项目合计( )万元。A.7416.50 B.8416.50 C.6196.50 D.5471.50(4)公司综合楼部分应缴纳的土地增值税为( )万元。A.1211.58 B
16、.1110.78 C.1201.78 D.1210.782、某市一内资房地产开发公司 2010 年开发一个项目，有关经营情况如下：(1)该项目商品房全部销售，取得销售收入 4000 万元，并签订了销售合同。(2)签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款 600 万元，缴纳有关费用 50 万元。(3)发生土地拆迁补偿费 200 万元，前期工程费 100 万元，支付工程价款 750 万元，基础设施及公共配套设施费 150 万元，开发间接费用 60 万元。(4)发生销售费用 100 万元，财务费用 60 万元。管理费用 80 万元。(5)该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府
17、规定的开发费用扣除比例为 10%。根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题：(1)该房地产开发公司 2010 年应缴纳印花税( )万元。A.1.38 B.1.50 C.2.18 D.2.30(2)该公司计算土地增值额时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加共计( )万元。A.220 B.222.65 C.225 D.230.6(3)该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的扣除项目金额为( )万元.A.2301 B.2303.65 C.2703 D.2685(4)该房地产开发公司 2010 年应缴纳土地增值税( )万元.A.389.1 B.394.5 C.678.54 D.679.6答案：解析：
18、(1)A(2)C(3)C(4)A(1)应扣除的土地使用权的金额=(600+140)14=185(万元)应扣除的开发成本的金额=3000(万元)应扣除的开发费用和其他扣除项目=(300-40)+(185+3000)5%+(185+3000)20%=1056.25(万元)转让环节的税金=65005% (1+7%+3%)=357.5(万元)准予扣除项目合计=185+3000+1056.25+357.5=4598.75( 万元)(2)增值额=6500-4598.75=1901.25(万元)增值率=1901.254598.75100%=41.34%，适用 30%的税率。应纳土地增值税=1901.2530
19、%=570.38(万元)(3)房地产开发企业开发的房产与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，应当征收土地增值税。应扣除的土地使用权的金额=(600+140)34=555(万元)应扣除的开发成本的金额=3400+600=4000(万元)应扣除的税金=50005% (1+7%+3%)=275(万元)(以不动产对外投资，共担风险的，不缴纳营业税)应扣除的开发费用和其他扣除项目=(555+4000)10%+(555+4000)20%=1366.5(万元)准予扣除的项目合计=555+4000+275+1366.5=6196.50( 万元)(4)收入总额=5000 2=10000(万元)增值额=1000
20、0-6196.50=3803.5(万元)增值率=3803.56196.50100%=61.38%，适用税率 40%，速算扣除数 5%。应缴纳土地增值税=3803.540%-6196.505%=1211.58(万元)2、答案：解析：(1)D(2)A(3)C(4)A(1)该房地产开发公司 2010 年应缴纳印花税=40000.5 +6000.5=2.30(万元)(2)该公司计算土地增值税时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加共计=40005%(1+7%+3%)=220(万元)(3)取得土地使用权所支付的金额=600+50=650(万元)房地产开发成本=200+100+750+150+60=1260
21、(万元)准予扣除房地产开发费用=(650+1260)10%=191(万元)准予扣除的税金及附加=220(万元)，房地产开发企业的印花税不单独作为税金扣除。其他扣除项目金额=(650+1260)20%=382(万元)扣除项目金额合计=650+1260+191+220+382=2703(万元)(4)收入总额=4000 万元准予扣除项目=2703(万元)增值额=4000-2703=1297(万元)增值率=增值额扣除项目金额100%=12972703100%=47.98%，适用税率30%。应纳土地增值税=129730%=389.1(万元)三、计算题1、某市一内资房地产开发公司 2011 年开发一个项目
22、，有关经营情况如下：（1）该项目商品房全部销售，取得销售收入 4000 万元，并签订了销售合同。（2）签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款 600 万元，缴纳有关费用 50 万元。（3）发生土地拆迁补偿费 200 万元，前期工程费 100 万元，支付工程价款 750 万元，基础设施及公共配套设施费 150 万元，开发间接费用 60 万元。（4）发生销售费用 100 万元，财务费用 60 万元。管理费用 80 万元。（5）该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为 10。根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题：、该房地产开发公司 2011 年应缴
23、纳印花税（ ）万元。A.1.38B.1.50C.2.18D.2.30、该公司计算土地增值额时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加共计（ ）万元。A.220B.222.65C.225D.230.6、该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的扣除项目金额为（ ）万元.A.2301B.2303.65C.2703D.2685、该房地产开发公司 2011 年应缴纳土地增值税（ ）万元.A.389.1B.394.5C.678.54D.679.62、某市房地产开发公司 2011 年发生以下业务：（1）1 月份通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金 600 万元，缴纳相关费用 140 万元；（2）以
24、上述土地开发建设普通标准住宅楼和综合楼，普通标准住宅楼和综合楼占地面积比例为 13；（3）住宅楼开发成本 3000 万元，开发费用中分摊到住宅楼利息支出 300 万元，包括加罚利息 40 万元；（4）综合楼开发成本 3400 万元（未包括装修费用 600 万元） ，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；（5）建成后的普通标准住宅楼全部销售，收入总额 6500 万元，综合楼销售 50，收入5000 万元；（6）综合楼未销售部分与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，当年收到分红 250万元。其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用，营业税税率
25、为 5，城建税税率为 7，教育费附加税率为 3。根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题： 、公司住宅楼部分计算土地增值税时准予扣除的项目合计（ ）万元。A.4598.75B.4236.65C.4456D.4358、公司住宅楼部分应缴纳的土地增值税为（ ）万元。A.535.40B.0C.570.38D.585.40、公司综合楼部分计算土地增值税时准予扣除的项目合计（ ）万元。A.7416.50B.8416.50C.6196.50D.5471.50、公司综合楼部分应缴纳的土地增值税为（ ）万元。A.1211.58B.1110.78C.1201.78D.1210.781、【正确答案】：D【答案解析
26、】：该房地产开发公司 2010 年应缴纳印花税40000.5+6000.52.30（万元） 、【正确答案】：A【答案解析】：该公司计算土地增值税时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加共计40005（1+7+3）220（万元） 、【正确答案】：C【答案解析】：取得土地使用权所支付的金额600+50 650（万元）房地产开发成本200+100+750+150+601260（万元）准予扣除房地产开发费用（650+1260）10191（万元）准予扣除的税金及附加=220（万元） ，房地产开发企业的印花税不单独作为税金扣除。其他扣除项目金额（650+1260）20382（万元）扣除项目金额合计650+1
27、260+191+220+3822703（万元） 、【正确答案】：A【答案解析】：收入总额4000 万元准予扣除项目2703（万元）增值额4000-27031297（万元）增值率增值额扣除项目金额1001297270310047.98，适用税率 30。应纳土地增值税129730389.1（万元） 2、【正确答案】：A【答案解析】：应扣除的土地使用权的金额（600140）14185（万元）应扣除的开发成本的金额3000（万元）应扣除的开发费用和其他扣除项目（30040）（1853000）5 （1853000）20%1056.25 （万元）转让环节的税金65005（173）357.5（万元）准予扣除
28、项目合计18530001056.25357.54598.75（万元） 、【正确答案】：C【答案解析】：增值额65004598.751901.25（万元）增值率1901.254598.7510041.34，适用 30的税率。应纳土地增值税1901.2530 570.38 （万元） 、【正确答案】：C【答案解析】：房地产开发企业开发的房产与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，应当征收土地增值税。应扣除的土地使用权的金额（600140）34555（万元）应扣除的开发成本的金额34006004000（万元）应扣除的税金50005 （173）275 （万元） （以不动产对外投资，共担风险的，不缴纳营业
29、税）应扣除的开发费用和其他扣除项目（5554000）10（5554000）201366.5（万元）准予扣除的项目合计55540002751366.56196.50（万元） 、【正确答案】：A【答案解析】：收入总额5000210000（万元）增值额100006196.503803.5（万元）增值率3803.56196.5010061.38，适用税率 40，速算扣除数 5。应缴纳土地增值税3803.5406196.505 1211.58（万元） 三、计算题1、某市一内资房地产开发公司 2010 年开发一个项目，有关经营情况如下：（1）该项目商品房全部销售，取得销售收入 4000 万元，并签订了销售
30、合同。（2）签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款 600 万元，缴纳有关费用 50 万元。（3）发生土地拆迁补偿费 200 万元，前期工程费 100 万元，支付工程价款 750 万元，基础设施及公共配套设施费 150 万元，开发间接费用 60 万元。（4）发生销售费用 100 万元，财务费用 60 万元。管理费用 80 万元。（5）该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为 10。根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题：、该房地产开发公司 2010 年应缴纳印花税（ ）万元。A.1.38B.1.50C.2.18D.2.30、该公司计算土地增值额
31、时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加共计（ ）万元。A.220B.222.65C.225D.230.6、该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的扣除项目金额为（ ）万元.A.2301B.2303.65C.2703D.2685、该房地产开发公司 2010 年应缴纳土地增值税（ ）万元.A.389.1B.394.5C.678.54D.679.62、某市房地产开发公司 2010 年发生以下业务：（1）1 月份通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金 600 万元，缴纳相关费用 140 万元；（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼和综合楼，普通标准住宅楼和综合楼占地面积比例为 13；（3）
32、住宅楼开发成本 3000 万元，开发费用中分摊到住宅楼利息支出 300 万元，包括加罚利息 40 万元；（4）综合楼开发成本 3400 万元（未包括装修费用 600 万元），无法提供金融机构证明利息支出具体数额；（5）建成后的普通标准住宅楼全部销售，收入总额 6500 万元，综合楼销售 50，收入5000 万元；（6）综合楼未销售部分与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，当年收到分红 250万元。其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用，营业税税率为 5，城建税税率为 7，教育费附加税率为 3。根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：、
33、公司住宅楼部分计算土地增值税时准予扣除的项目合计（ ）万元。A.4598.75B.4236.65C.4456D.4358、公司住宅楼部分应缴纳的土地增值税为（ ）万元。A.535.40 B.0C.570.38 D.585.40、公司综合楼部分计算土地增值税时准予扣除的项目合计（ ）万元。A.7416.50 B.8416.50C.6196.50 D.5471.50、公司综合楼部分应缴纳的土地增值税为（ ）万元。A.1211.58 B.1110.78C.1201.78 D.1210.78三、计算题1、【正确答案】：D【答案解析】：该房地产开发公司 2010 年应缴纳印花税40000.5+6000.
34、52.30（万元） 、【正确答案】：A【答案解析】：该公司计算土地增值税时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加共计40005（1+7+3）220（万元） 、【正确答案】：C【答案解析】：取得土地使用权所支付的金额600+50 650（万元）房地产开发成本200+100+750+150+601260（万元）准予扣除房地产开发费用（650+1260）10191（万元）准予扣除的税金及附加=220（万元），房地产开发企业的印花税不单独作为税金扣除。其他扣除项目金额（650+1260）20382（万元）扣除项目金额合计650+1260+191+220+3822703（万元） 、【正确答案】：A【答案解
35、析】：收入总额4000 万元准予扣除项目2703（万元）增值额4000-27031297（万元）增值率增值额扣除项目金额1001297270310047.98，适用税率 30。应纳土地增值税129730389.1（万元） 2、【正确答案】：A【答案解析】：应扣除的土地使用权的金额（600140）14185（万元）应扣除的开发成本的金额3000（万元）应扣除的开发费用和其他扣除项目（30040）（1853000）5 （1853000）20%1056.25 （万元）转让环节的税金65005（173）357.5（万元）准予扣除项目合计18530001056.25357.54598.75（万元） 、【
36、正确答案】：C【答案解析】：增值额65004598.751901.25（万元）增值率1901.254598.7510041.34，适用 30的税率。应纳土地增值税1901.2530 570.38 （万元） 、【正确答案】：C【答案解析】：房地产开发企业开发的房产与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，应当征收土地增值税。应扣除的土地使用权的金额（600140）34555（万元）应扣除的开发成本的金额34006004000（万元）应扣除的税金50005 （173）275 （万元）（以不动产对外投资，共担风险的，不缴纳营业税）应扣除的开发费用和其他扣除项目（5554000）10（5554000）2
37、01366.5（万元）准予扣除的项目合计55540002751366.56196.50（万元） 、【正确答案】：A【答案解析】：收入总额5000210000（万元）增值额100006196.503803.5（万元）增值率3803.56196.5010061.38，适用税率 40，速算扣除数 5。应缴纳土地增值税3803.5406196.505 1211.58（万元） 三、计算题2008 年 11 月，A 市智诚房地产开发公司（外商投资企业）“城南居”项目全部销售完毕，符合土地增值税清算条件。某税务所管理员按照规定对其实施了土地增值税清算，相关资料如下：一、项目概况智诚房地产开发公司于 2005
38、 年 3 月开始兴建“城南居”住宅项目，该项目一次性开发。项目土地是公司 2004 年 5 月以竞拍的方式从西安市土地管理局取得的居住用地，使用权期限 70 年。该片土地位于西安市高新区，总面积 37 320，折合 55.98 亩。批准建筑面积 133 988.51，其中：（一）批准总销售面积为 129162.88。包括：住宅面积 120510.66，临街门面房面积为 8 652.22。其中，普通住宅占地面积 84 861.71，非普通住宅占地面积 35 648.95；（二）不可转让的面积为 4 825.63。包括：小区内长廊式景观 4 097.92、其他配套设施727.71，建筑面积于占地面
39、积基本一致。二、收入情况 本项目于 2007 年 1 月 1 日开始销售，截止 2008 年 11 月，已经全部销售完毕，取得收入 661 680 296.43 元。其中：普通住宅面积 84 665.88，收入为 350 594 019.80 元；非普通住宅面积 35 648.95，收入 201 991 051.67 元；将 2 套普通标准住宅用于抵付所欠工程尾款，面积共计 195.83，按照当时市场价确认收入 942 474.96 元；临街门面房全部售完，取得收入 108 152 750 元。代收各类规费、基金等合计 20 941 130.27 元，企业通过“其他应付款”科目核算。三、成本情
40、况1. 支付土地出让金 95 981 300 元，与取得土地使用权相关的税费 2 914 903 元，其中：缴纳契税 2 897 171 元、工本费 25 元、土地登记费 5 980 元、土地测量费 6 960 元、地形图 4 767元。2. 房地产开发成本（1）土地征用及补偿费 22 872 090.37 元。需要说明的是，支付的拆迁补偿款能够提供真实的村委会收据和农民个人收款收条。（2）前期工程费 16 900 737.41 元，包括：规划费 470 529.64 元、设计费 4 117 898.16 元、勘探费 834 307 元、测绘费 760 588 元、市政配套费 7 561 83
41、2.54 元、“七通一平”花费 3 155 582.07 元。需要说明的是，测绘费无合法原始凭证。（2）建筑安装工程费 193 346 053.82 元。其中用于建造普通标准住宅的建安成本 116 302 775.82 元，用于建造非普通标准住宅的建安成本 77 043 278 元。（3）基础设施费 24 876 627 元，包括：小区内道路 1 706 402.41 元、供水工程支出 978 009.82 元、供电工程支出 828 808.22 元、供气工程 1 348 926.26 元、排污工程 506 764.72元、排洪工程 9 088 846.14 元、照明工程 2 019 150
42、元、绿化工程 4 565 791.71 元、地暖工程 3 833 927.72 元。（4）公共配套设施费 10 296 094.60 元，其中：小区内长廊景观建设采购材料 4 622 112.49元、施工费用 4 390 236.11 元、其他费用 1 283 746 元。（5）开发间接费用 2 894 789 元，包括：工程管理人员工资 1 207 282.64 元、福利费 130 574.06 元、折旧费 36 839.11 元、办公费 769 858.18 元、水电费 10 222.38 元、交通费 106 233.70 元、业务招待费 159 237.88 元、监理费 450 000
43、元、保洁费 11 041.05 元、保安费用13 500 元。需要说明的是，交通费中有 33 884.70 元无法查找合法原始凭证；业务招待费中有31 957.88 元属于无发票。四、期间费用1. 智诚房地产开发有限公司相关人员声称发生了金融机构借款，但无法提供金融机构借款证明，为此公司写了一份保证书并加盖公司公章。2. 管理费用和销售费用合计 18 972 832.36 元。五、有关税金与房地产转让有关的税金 33 613 359.06 元，包括：营业税 33 084 014.82 元、水利基金 529 344.24 元（当地政府征收的规费，计费依据与营业税保持一致，计费率 0.8，土地增值
44、税前准予扣除）。已经预缴土地增值税 8 981 093.67 元。需要说明的是，外商投资企业不缴纳城建税和教育费附加。本案例旨在说明土地增值税的计算过程，资料中未提及的事项均视为正确处理；在土地增值税清算过程中，涉及的营业税、城建税、教育费附加、水利基金等如有差额，视同企业已经补缴。计算企业应补缴或者应退还的土地增值税。三、计算题一、普通住宅土地增值税计算过程：（一）销售收入的确认销售收入=货币资金销售收入+视同销售收入=350 594 019.80+942 474.96=351 536 494.76 元需要说明的是，房地产开发公司以开发产品抵债时，房屋按照市场价值计算，无需纳税调整。（二）土
45、地使用权和开发成本的确认1. 取得土地使用权发生的成本取得土地使用权发生的成本=支付土地出让金+与取得土地使用权相关的税费=95 981 300+2 914 903=98 896 203 元由于普通住宅、非普通住宅和不可售的公共配套设施占地面积能够获取。普通住宅分摊的土地成本=普通住宅占地面积项目总占地面积取得土地使用权发生的成本=24 551.1237 32098 896 203=0.657998 896 203=65 063 811.95 元需要说明的是，会计核算将支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价等计入“土地征用及
46、拆迁补偿费”成本项目。在计算土地增值税时，将取得土地使用权所支付的金额单独作为一项，将拆迁补偿费等作为开发成本的一项。两者只是口径不同，并无实质性差异。2. 开发成本的确认（1）土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 22 872 090.37 元。普通住宅、非普通住宅和不可售的公共配套设施占地面积能够获取。普通住宅应分摊的土地征用及拆迁补偿费=普通住宅占地面积项目总占地面积土地征用及拆迁补偿费=24 551.1237 32022 872 090.37=0.657922 872 090.37=15 046 501.48 元需要说明的是，拆迁补偿款能够提供真实的村委会收据和农民个人收款收条，无
47、需取得发票，可以在计算土地增值税时扣除。还需要说明的是，由于拆迁补偿费与取得土地面积直接相关，按照占地面积法分摊比较合理。（2）前期工程费前期工程费 16 900 737.41 元，其中测绘费 760 588 元无合法原始凭证，不予扣除。对于普通住宅应分摊的前期工程费，按照建筑面积法进行分配:（84 665.88+195.83）129162.88（16 900 737.41760 588）=0.657016 140 149.41=10 604 078.16 元（3）建筑安装工程费由于建筑安装工程费属于直接成本，用于建造普通住宅的建筑安装工程费 116 302 775.82 元。（4）基础设施费
48、基础设施费 24 876 627 元，对于普通住宅应分摊的基础设施费，按照建筑面积法进行分配:（84 665.88+195.83）129162.8824 876 627=0.657024 876 627=16 343 943.94 元需要说明的是，基础设施费中包含的道路、绿化用地也占用一定面积的土地。本例中仅涉及一个开发项目且一次性开发，是否将道路、绿化用地的土地成本先归集，再分配到普通住宅和非普通住宅并不影响土地增值税计算结果。实际工作中可能发生分期开发的情况，基础设施费中包含的道路、绿化用地如果同时为两期以上的项目服务，由于房地产开发企业在分期开发时，后期的规划可能并不精确，此时将道路、绿化用地的土地成本先归集在基础设施费，再按照建筑面积法在各期的普通住宅和非普通住宅之间分配比较准确。（5）公共配套设施费公共配套设施费包括以下几个部分：土地成本：4 825.6337 32098 896 203=
