1、1,目录,龙湖项目管控流程,SHANGHAI 2011/11,2,目录,投资前的准备投资模型 1.1投资模型几个关键内容 项目启动的通行证-启动会 2.1启动会的重要性 2.2启动会内容,运作的利器-过程把控几个要点 3.1集中审图制度: 3.2工程部的固化图 3.3工程部的停止点检查 3.4每个部门都有客户视角-全公司参与交房 3.5节段性回顾、总结,3,1.1投资模型内容,1.1.1研发户型,户型应为龙湖经过市场考验的产品为主。 创新户型不应超过10%。,1.1.2强排总图,根据规划及规范要求，排入具体户型。如为商业项目则按照集团商业导则排入柱网； 以货值最大化为原则，根据龙湖做低密度产品
2、的优势，不均匀使用容积率；,1.1.3技术经济指标,按照规划要求的技术经济指标指标； 可能会对成本影响较大的指标，比如停车库、人防指标、特殊要求指标；,1.1.4估算成本,根据技术经济指标估算项目成本； 模块化户型可以直接代入已建产品成本；,4,1.1投资模型内容,1.1.5财务计划,根据项目开发节点输入相应投融资计划。 计算项目净利润。,1.1.6营销计划,根据强排总图做到一户一价定销售价格； 列出营销推盘计划；,1.1.7综合拿地成本,根据以上综合因素及项目理想净利润得出拿地成本；,5,2.1启动会目的及重要性,2.1.1启动会目的及重要性重要性,作出项目土地取得后第一次、也是最重要的一次
3、决策；明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺；识别项目风险点，提出预案；启动会是职能部门向项目团队的交底会。针对目标和工作范围做好减法；若该会议未开好，会导致后期反复决策，会议大量增加；启动会成果不完整，不要急于进入下一阶段；,6,2.2启动会召开时间和参会人员,2.2启动会召开时间和参会人员, 会议召开时间：复制项目取得土地后30个工作日内，完成项目启动会. 创新项目取得土地后45个工作日内,完成项目启动会.参会人员:公司总经理、公司各职能部门负责人、项目负责人、工程项目经理及项目团队成员，集团产控中心 会议主持人:公司总经理或者项目负责人若,7,2.3启动会内容,2.3.1投资发展
4、部,土地信息周边情况噪音源：如：主干道路、飞机航道、地铁站、公交站、火车站等。 污染源：污水处理厂、排污管道、垃圾掩埋场、发射塔等。 对心理产生不利因素：加油站、高压线、监狱况,8,2.3启动会内容,2.3.2 研发部,总图及基本指标业态分布项目分期计划配套方案：水、暖、电标高变化情况竖向标高场地剖面、周边道路与场地关系、单体与场地内关系、河道与场地关系地库专篇业态各户型平面建造标准,9,2.3启动会内容,2.3.3 工程部,工程管理重难点解决措施交房管控点交房效果标准户内、外装、设备安装交房风险点管控质量管控点,10,2.3启动会内容,2.3.4 景观专篇,景观设计原则景观分布景观交通路线景
5、观建造标准园区入口、园区车行道、园区步行、公共景观节点、私家花园导视、小品、河道、人行桥景观成本分配,11,2.3启动会内容,2.3.5 体验区专篇,体验区地理位置体验区规划体验区布置方案体验区成本分解售楼处及样板房选址及布置方案体验区建造成本体验区运营成本体验区建造计划,12,2.3启动会内容,2.3.6 成本部,分业态项目单方开发成本分业态单体建安工程费单方成本分业态单体建安工程费单方成本明细与类似项目比较特别合约规划项目成本管控风险及措施,13,2.3启动会内容,2.3.7 营销策略,竞争格局价格规划营销效率,14,2.3启动会内容,2.3.8 成功标尺及总经理承诺,项目销售净利润率内部
6、收益率项目融资额项目集中交付率项目关键计划达成率客户忠诚度培养新的管理团队,15,3.1集中审图制度,3.1.1 参加集中审图召开时间及参会人员,会议召开时间：施工图完成后，设计院正式蓝图之前. 参会人员:项目各职能经理、物业、总包、设计院备注:设计院以A3白图形式提前1周给各部门及分供方提资料，各部门已封 闭会议形式，根据集团集中审图要点进行审图。,3.1.2 集中审图目的,通过审查点以实际施工的角度检查设计院重要错、碰、漏给各职能部门最后的施工交底通过审图制度，要求总包提前看图在施工前挖掘风险点,16,3.2 工程部的固化图,3.2.1 工程部的固化图,定义：固化图，顾名思义就是将设计图纸
7、上表达模糊或不准确的地方准确定位并固化，进而对设计蓝图进行优化与补充，并以技术核定单的形式存在下来的一份施工资料。成因:现实工程中限于设计院自身能力与设计周期短等因素的存在，设计图纸往往不能达到现场直接施工的要求，需要我们通过后期进一步润色加工，因此产生了固化图。优点:针对性解决设计图纸在分项设计方面深度不足的问题。提前锁定分项成本，为预结算工作提供便利。统一现场实施标准。集中对图纸清理，减少后期甲方工程师的工作量，提高现场管理的工 作效率。,17,3.3 工程部停止点检查,3.3.1 工程部停止点检查,基础施工至正负零主体结构封顶交房样板外架拆除工地开放日,18,3.4 工地开放日,3.4.1 工地开放日,地产+物业2人陪同客户收房，第一线接触客户视角的检验,3.5.1 阶段性总结,
