1、亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案亳州市 2018 年土地综合整治项目实 施 方 案编制单位：亳州市国土资源局二一八年一月亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案I目 录第一章 项目基本情况 .1一、项目名称 .1二、项目背景 .1三、项目区位情况 .1（一）项目位置 .1（二）项目自然环境 .2（三）项目区位特征 .3四、项目开发的必要性 .4（一）项目是带动经济增长，提升区域竞争力的需要 4（二）项目是提升城市形象，营造一流投资环境的需要 4（三）项目是节约集约用地，提高土地利用效率的需要 5五、项目现状 .5（一）土地利用现状情况 .5（二）项目现状地上物情况 .5（三）项
2、目现状人员情况 .5六、项目规划情况 .5第二章 编制依据 .6一、法律依据 .6第三章 开发实施主要内容及开发进度 .8一、项目开发实施主要工作内容 .8二、开发进度 .8第四章 征地工作实施方案 .9一、情况概述 .9（一）项目现状土地情况 .9（二）项目现状人口情况 .9（三）项目现状其他情况 .9二、征地工作依据 .9三、征地方案及费用构成 .10第五章 拆迁工作实施方案 .12一、基本情况概述 .12二、拆迁工作依据 .12三、拆迁方案及费用构成 .12（一）拆迁安置方案 .12（二）拆迁费用 .13第六章 项目实施方式 .13一、签订政府购买服务协议 .14二、项目交付条件 .14
3、三、政府购买计划 .14四、市政设施的接用 .15第七章 投资 方案 .16一、项目开发成本估算 .16亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案II二、项目投资计划 .17三、项目效益评价分析 .17（一）社会效益评价 .17（二）经济效益分析 .17亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案1第一章 项目基本情况一、项目名称亳州市 2018 年土地综合整治项目二、项目背景为落实国家经济战略，加快亳州经济发展，亳州于 1993 年经安徽省人民政府批准设立省级开发区亳州经济技术开发区，2013 年 7 月将亳州经济技术开发区与亳州市南部新区进行整合，现辖区面积 56.66 平方公里，人口
4、7.5 万，分为南区和北区，分别位于亳州城东南部和南部，北区位于京九铁路以东、依偎涡河湾，规划面积 5.66 平方公里，以开发旅游观光、休闲娱乐、度假、商贸市场、现代物流为主。南区即原亳州市南部新区，规划面积 88 平方公里，入驻企业 97 家。按照“高新产业的发展区、社会事业的聚集区、配套齐全的居住区”这三个功能定位，经济开发区将深入挖掘我市城市特色，通过对空间活力的激扬和城市品质的提升，呈现出与老城区遥相呼应的现代化新城景观。本次项目为亳州市经济开发区道东片区土地综合整治，面积 2193 亩，是亳州市经济开发区建设的重要组成部分。该项目实施对于亳州市推进经济建设，保障土地供给，增加城市建设
5、资金来源具有重要意义。三、项目区位情况（一）项目位置本项目综合整治 6 宗土地分为 3 个地块，位于亳州市经济开发区铁路亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案2以东，总面积约 2193 亩，主要建设内容为土地征用、房屋拆迁、安置等。其中，1 号地块位于神农大道以东、蔷薇路以南、文采路以西、迎春路以北，整治土地 639 亩，其中耕地 93 亩，集体建设用地 546 亩；2 号地块位于曹霸路以东、养生大道以南，文采路以西、蔷薇路以北，整治土地 1032 亩，其中耕地 564 亩，集体建设用地 468 亩；3 号地块分别位于铁路以东、蔷薇路以南，老君大道以西、银杏路以北，整治土地 522 亩，
6、其中耕地 31 亩，集体建设用地 491 亩；（二）项目自然环境（1）气候条件亳州市处在暖温带南缘，属于暖温带半温润气候区，有明显的过渡性特征，主要表现为：季风明显，气候温和，光照充足，雨量适中，无霜期长，四季分明，春温多变，夏雨集中，秋高气爽，冬长且干。因气候的过渡性，造成冷暖气团交锋频繁，天气多变，年际降水变化也非常大。全市历年平均气温 14.7，平均日照 2320 小时，平均无霜期 216 天，平均年降水量 822 毫米。亳州市常见的灾害性天气有旱涝、大风、冰雹、干热风、低温、霜冻等，旱涝则是最主要的自然灾害,但经过近几年涡河城区段水利项目的治理，自然灾害对城市经济发展的影响程度显著降低
7、，经济发展的环境依赖性下降。（2）地形地貌条件亳州市全境呈东南西北向斜长形，长约 150 公里，宽约 90 公里。辖境与黄河决口扇形地相连，属平原地带，地势平坦。整个亳州地势西北高而亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案3东南低，以 1/9000 地面自然坡降向东南微倾。西北部谯城区詹楼地势最高，海拔 42.5 米；东南以利辛县展沟南部最低，海拔 22 米，相对落差 20.5 米。由于受河流蜿蜒切割变迁和黄河历次南泛的影响，形成平原中岗、坡、碟形洼地相间分布，具有“大平小不平”的地貌特征。土壤主要是砂礓黑土，其次是潮土、棕壤土类，并有少量石灰土在涡、蒙两县的山丘周围分布。（3）水文条件辖
8、区内河流属淮河水系。主要干流河道有涡河、西淝河、茨淮新河、北淝河、芡河等。涡河左岸自谯城区牛集镇灵子门行政村代桥自然村首先入境，东南流经涡阳县至蒙城县移村集出境入怀远县，境内长 173 公里，流域面积 4039 平方公里；西淝河自谯城区淝河镇入境，东南流经涡阳县，至利辛县展沟镇出境 入凤台、颍上县界，境内长 123.4 公里，流域面积1871 平方公里；茨淮新河自利辛县大李集镇入境，向东流经利辛县境南部，至蒙城县邹楼出境入怀远县，境内长 66 公里，流域面积 1401 平方公里。（4）工程地质条件本项目宗地尚未聘请专业机构进行地质勘察，但从项目周边用地的地质情况推测，本项目宗地应适合进行开发建
9、设，进行施工建设时需经具备资质等级的勘察设计部门进行评价。（5）人文环境本项目用地范围内和周边相邻地块原主要为集体建设用地，居民文化层次较低。亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案4（三）项目区位特征该项目所在区域主要为我市周边农居民居住区，区域内农业人口较多，整体基础设施较薄弱，环境较差，城市化水平较低，但该地区发展前景较好。项目地块临近省道 307，总地块位于养生大道以南、酒城大道以北，交通便利，地理位置优越，为区域发展奠定了良好的基础。四、项目开发的必要性（一）项目是带动经济增长，提升区域竞争力的需要土地综合整治立足于现代服务业，服务于农民多元化生活生产，对于优化城乡建设用地布局，
10、完善项目区居民点的基础设施建设，改善居民生活生产环境，提升综合生产力，保证粮食稳增长，以项目开发带动片区经济发展，具有重要作用。城市发展的成功经验表明，土地综合整治有利于进一步加快城镇化进程，通过合理制定项目区域发展策略，推进产业多元化发展，改变落后生产方式，不仅可有效提升区域竞争力，提高居民收入，改善生活质量，也进一步扩大了居民的有效消费需求，成为拉动经济增长的有效途径。（二）项目是提升城市形象，营造一流投资环境的需要由于城市过去规划的不合理，加之人为建设用地不统一，亳州市周边居民居住分布零散，基础设施服务落后，居民居住环境较差，生态环境脆弱。因此，通过土地综合整治，城市建设步伐进一步加快，
11、城市综合服务功能得到进一步的完善，全力打造崭新的城市形象，创造一个投资者安心、放心、舒心的创业环境，真正把亳州市建设成为环境优美、生活舒适、人亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案5尽其才、物尽其用、地尽其利的适宜创业的现代化城市。（三）项目是节约集约用地，提高土地利用效率的需要土地作为承载其他一切资源的载体，要实现其节约集约、可持续利用，需要对土地进行综合整治，通过土整提升土地利用效率，改善土地质量，美化生态环境。当前，国家出台了一系列土地调控政策，提出要大力节约土地使用面积，实现土地的可持续利用。本项目区域原有地上建筑零散，容积率低，土地利用不充分，规划不合理。本项目的建成，可以避免
12、分散布置造成土地浪费的现象，节约了日益紧缺的城市用地，进一步提高了城市土地的经济产出能力，实现了土地的节约集约利用。五、项目现状（一）土地利用现状情况本项目用地总土地面积约 2193 亩，土地利用现状为：集体建设用地1504 亩，耕地面积为 689 亩。（二）项目现状地上物情况经初步调查，项目用地及拆迁范围内地上物现状主要为集体建设用地，其中，涉及住宅拆迁约 5698 户。（三）项目现状人员情况项目涉及征收土地需安置人员共约 1.88 万人。六、项目规划情况本项目规划总用地面积 2193 亩，为亳州市城市规划范围内地块，土地亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案6利用现状为：集体建设用地
13、面积 1504 亩，耕地面积为 689 亩，规划用途主要为居住及商业。根据经济开发区控制性详细规划条件，地块规划用途为商住用地： 1 号地块绿地率25%，建筑密度30%，容积率 2.53.0。2 号地块绿地率25%，建筑密度30%，容积率 2.53.0。3 号地块绿地率25%，建筑密度30%，容积率 2.53.0。亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案7第二章 编制依据一、法律依据1城市总体规划；2土地利用总体规划；3土地利用年度计划；4中华人民共和国土地管理法（1999 年 1 月 1 日）；5国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院第 590 号令）。6安徽省人民政府关于调整安徽省征地补
14、偿标准的通知（皖政201524 号）7. 亳州市人民政府关于印发亳州市被征地农民养老保障办法（修订）的通知（亳政办秘201680 号）8. 关于完善征地补偿安置制度的意见（国土资发2004238 号）9. 关于印发亳州市城市规划区范围内集体土地上房屋征收补偿安置规定（亳政办秘201562 号）10.亳州市谯城区人民政府关于调整集体土地上青苗及房屋等地上附着物补偿标准的通知（谯政2015143 号）亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案8第三章 开发实施主要内容及开发进度一、项目开发实施主要工作内容从确定开发实施主体开始至土地入市交易，开发实施单位具体承担的任务主要包括三大块内容，即前期手
15、续办理、实施征地、实施拆迁。前期手续主要包括：项目实施方案批准、规划意见书等。征地主要包括：征地补偿、安置补偿、征地结案、取得建设用地批准书。拆迁主要包括：入户调查、拆迁补偿协议的签订、拆迁补偿、拆除、拆迁结案。二、开发进度本项目征收土地已经通过省国土厅审核，现完成报批手续，下一步拟分五个阶段进行：1、2018 年 6 月至 2018 年 9 月由征迁工作组尽快开展该地块集体土地征迁工作，正式启动项目运作，支付征地补偿款；2、2018 年 9 月至 2019 年 3 月为房屋征收阶段，完成拆迁安置协议签订及地上建筑物，附着物拆迁工作；3、2019 年 6 月交地；4、2019 年 12 月底完
16、成安置还原工作；5、2020-2022 年为土地挂牌出让阶段。亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案9第四章 征地工作实施方案一、情况概述（一）项目现状土地情况本项目规划总用地面积 2193 亩，土地利用现状为：集体建设用地面积 1504 亩，耕地面积为 689 亩。（二）项目现状人口情况项目涉及征收土地需安置人员约 1.88 万人。（三）项目现状其他情况项目用地范围内，国有存量土地、农用地有现状青苗及地上附着物，建设用地主要是农民住宅及其附属设施。二、征地工作依据1.安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知（皖政201524 号）文件2.亳州市谯城区人民政府关于调整集体土地上青苗
17、及房屋等地上附着物补偿标准的通知（谯政2015143 号）3.亳州市人民政府关于印发亳州市被征地农民养老保障办法（修订）的通知（亳政办秘201680 号）4.关于完善征地补偿安置制度的意见（国土资发2004238 号）亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案105.关于印发亳州市城市规划区范围内集体土地上房屋征收补偿安置规定（亳政办秘201562 号）三、征地方案及费用构成按照安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知（皖政201267 号）文件及亳州市人民政府常务会议纪要（亳政办第 30 号）、亳州市谯城区人民政府关于调整集体土地上青苗及房屋等地上附着物补偿标准的通知（谯政20151
18、43 号）、关于完善征地补偿安置制度的意见（国土资发2004238号）、亳州市人民政府关于印发亳州市被征地农民养老保障办法的通知（亳政200864 号）等文件的规定：（一）征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗或其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费；（二）征地补偿费按安徽省安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知（皖政201524 号）文件及亳州市人民政府常务会议纪要（亳政办第 30 号）调整征地补偿费的标准执行；（三）项目本体及代拆范围所涉及的费用构成。1. 征地补偿费根据安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知（皖政201524 号）文
19、件及亳州市人民政府常务会议纪要亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案11（亳政办第 30 号）、亳州市谯城区人民政府关于调整集体土地上青苗及房屋等地上附着物补偿标准的通知（谯政2015143 号）等文件的规定，参考项目周边市场情况，结合本项目实际情况，此次土地开收储项目的征地补偿标准如下：农用地征地补偿标准为41800 元/亩；青苗补偿费标准:粮食作物为 2300 元/亩，经济作物为 3450 元/亩；地面附着物补偿标准约为 3500 元/亩；社保支出平均每亩 1.67 万元；机井、坟头等不可预见费 4000 元/亩；增减挂钩拆迁补偿费用 5.2 万元/亩。2.预备费用根据土地收储历年经
20、验，结合本项目，预备费用为土地收储成本的 3%。3.征地工作经费支付经济开发区（征迁实施单位）征地服务费 3000 元/亩。亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案12第五章 拆迁工作实施方案一、基本情况概述按照亳州市城乡一体化领导小组意见，为确保拆迁工作顺利进行，经请示市政府同意，项目房屋拆迁实行货币化安置方式。项目用地及代拆范围地上物主要为住宅等集体建设用地附属物等，其中，涉及住宅拆迁约 5698 户。二、拆迁工作依据1.亳州市谯城区人民政府关于调整集体土地上青苗及房屋等地上附着物补偿标准的通知（谯政2015143 号）2. 关于印发亳州市城市规划区范围内集体土地上房屋征收补偿安置规定
21、（亳政办秘201562 号）三、拆迁方案及费用构成（一）拆迁安置方案根据实地摸排，本项目地块共需拆迁房屋约 60.1 万，搬迁人口约 1.88 万人，详见下表:拆迁工程规模土地面积 拆迁房屋面积 搬迁人口地块名称（亩） （m2） （人）地块 1 639 205239.6 6414地块 2 1032 193254 6039地块 3 522 202851.6 6339亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案13合计 2193 601668 18792（二）拆迁费用安置情况：该项目实施货币化安置，拆迁补偿费用按照 6000 元/平方米补助被拆迁户。亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案14
22、第六章 项目实施方式根据国土资源部 财政部 人民银行关于印发土地储备管理办法的通知（国土资发2007277 号）、国土资源部 财政部 人民银行 银监会关于加强土地储备与融资管理的通知（国土资发2012162 号）和关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知（财综20164 号）等文件精神，本项目采用政府购买服务模式实施土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿工作。具体方案如下：一、签订政府采购合同亳州市国土资源局与按照规定程序选定的实施主体签订 2018年土地综合整治项目政府采购合同。二、项目交付条件项目完成土地开发验收时的市政基础设施条件保证临时“三通一平”（即通路、通水、通电及宗地内场地平整
23、），并于项目后续开发完成前达到市政条件“六通一平”时由我局验收并按照政府购买服务协议约定支付购买服务费用。亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案15三、政府购买计划购买服务费用年度支付计划期间 年度 购买服务费用金额（万元）第 1 年 2019 年 138000第 2 年 2020 年 138000服务期第 3 年 2021 年 184000合计 460000四、市政设施的接用本项目可利用的市政基础设施条件较好。在进入土地综合整治程序后，需要进一步做详尽的市政方案咨询、落实施工图设计及管线综合等工程细节，以保证市政工程的顺利接用。目前暂时根据项目进度计划，以及各市政基础设施的接用计划，一
24、级开发主体需在供地前完成与各个市政专业管理部门谈判协商，并签订书面协议，明确接用时间，保证二级开发的顺利进行。亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案16第七章 投资方案一、项目开发成本估算表 7-1亳州市 2018 年土地综合整治项目成本测算表(总)单位：万元项目 依据标准 1 号地块 2 号地块 3 号地块 合计一、征地拆迁费用 127598.01 123262.69 125332.49 376193.19 征地面积（亩） 639.3 1032 521.67 2,193 其中：耕地面积 93.45 564.45 30.9 689 征迁户数（个） 1944 1830 1921 5,695
25、 征迁人口（人） 6414 6039 6339 18,792 涉及村庄（个） 2.00 3.00 2.00 7 容积率 1.5 1.5 1.5 - 绿地率（%） 25 25 25 - 建筑密度（%） 30 30 30 - 整理净地（亩） 639.30 1032.00 521.67 2,193 拆迁面积（） 205239.60 193254.00 202851.60 6013451、征地补偿费用 4454.25 7310.29 3621.53 15,386 土地补偿费和安置补助费 4.18 万元/亩 2672.27 4313.76 2180.58 9,167 青苗补偿费标准 0.29 万元/亩
26、27.10 163.69 8.96 200 地面附着物补偿标准 0.35 万元/亩 223.76 361.20 182.58 768 征地服务费 0.3 万元/亩 191.79 309.60 156.50 658 社保费 1.67 万元/亩 1067.63 1723.44 871.19 3,662 测绘费 0.025 万元/亩 15.98 25.80 13.04 55 机井、坟头等不可预见费 0.4 万元/亩 255.72 412.80 208.67 877 2、拆迁安置费用 123143.76 115952.40 121710.96 360,807 安置费用 6000 元/平方米 12314
27、3.76 115952.40 121710.96 360807 二、预备费用 土地收储成 本的 3% 3827.94 3697.88 3759.97 11,286 合 计 131425.95 126960.57 129092.46 387478.98 亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案17鉴于此次项目投入较大，为落实资金，顺利推进项土地综合整治工作，拟通过政府购买方式进行，采购方式报市政府审批后确定，具体采购费用经测算不超过 460000 万元。二、项目投资计划本项目总投资 387478.98 万元，其中征地拆迁费用 360807 万元，预备费用（不可预见费）11286 万元，政府采
28、购服务费不超过460000 万元。三、项目效益评价分析（一）社会效益分析通过该项目运作，将大大改变项目内现有低层次状况，合理利用土地，提高城市化水平，改善居民生活水平，为失地农民还原布局有序、设施齐全配套、环境优美的还原小区，建立全面保障体系，营造良好就业环境；为亳州市招商引资提供平台；为开发商创造无限商机，因此，本项目的实施将有力促进亳州社会和谐、健康、持续发展。（二）经济效益分析1、分析说明在进行盈利能力分析时，首先明确亳州市政府采用政府采购服务方式委托项目建设单位进行该区域的土地综合整治项目。本项目成本为土地综合整治的总投入，项目总收入为参考我市历年商住用地成交价格的土地出让收益。亳州市
29、 2018 年土地综合整治项目实施方案182、近年来亳州市商住用地成交价格表 7-22012-2016 年亳州市商住土地出让情况一览表2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年商住土地出让面积（亩） 3510.22 1358.87 1322.13 3193.43 962.79总价（万元） 710030 272400 303630 575554 390250商住土地单价（万元） 202 200 230 180 405从近五年亳州市商住用地的成交价格可以看出，2016 年之前商用土地出让价格波动幅度不大，而我市今年来商住用地土地出让价格均价达到约 405 万元每亩，涨幅较
30、大，随着土地出让市场的回暖，预计 2018、2019 年土地出让价格应该不会低于 400 万每亩，所以土地综合整治项目中的出让土地投入市场后有广阔的利润空间。3、经济效益分析根据上述测算可以看出，本项目开发成本约 387478 万元，所开发地块可供开发用地为 2193 亩，政府服务采购金额 460000 万元（按亩均单价约为 210 万元）。从我市商住用地出让行情的出让价格来看，按照 400 万元每亩计算，项目土地二级市场出让价格为 877200 万元，我们可以看出项目出让总收益比政府采购服务费 460000 万元多 417200 万元，项目出让利润率约 90.6%。亳州市 2018 年土地综合整治项目实施方案194、土地成本分析根据项目开发成本估算表可以看出，项目拆迁安置补偿费用约占总投资的 93.1%，而且支付时间具有很强的紧凑性和短期性，因此合理安排资金的使用，加强实施管理，合理征地、拆迁，对项目开发成本的控制具有很强的指导意义。
