试析房地产工程管理的有效途径.pdf

1、试析 房地 产工 程管 理的 有效 途径武 勇摘 要：房 地 产 在 推 动 就 业、促 进 不 同 地 区 经 济 发 展、改 善 人 居 环 境 等 方 面 都 发 挥 着 重要 作 用。随 着 房 地 产 工 程 项 目 的 增 多，加 强 不 同 房 地 产 工 程 管 理 对 提 高 房 地 产 企 业 市 场 竞争 力 具 有 重 要 作 用。本 文 主 要 探 讨 房 地 产 工 程 管 理 的 有 效 途 径，全 文 分 别 从 房 地 产 工 程 管理 意 义、房 地 产 工 程 管 理 的 主 要 阶 段、房 地 产 工 程 管 理 存 在 问 题 以 及 房 地 产 工

2、程 管 理 的 有效 途 径 等 方 面 展 开 分 析，旨 在 不 断 提 高 房 地 产 工 程 管 理 质 量，保 证 项 目 的 投 资 效 益。A b s t r a c t：R e a l e s t a t e p l a y s a n i m p o r t a n t r o l e i n p r o m o t i n g e m p l o y m e n t，p r o m o t i n ge c o n o m i c d e v e l o p m e n t i n d i f f e r e n t r e g i o n s，a n d i m p r

3、o v i n g t h e l i v i n ge n v i r o n m e n t.W i t h t h e i n c r e a s e o f r e a l e s t a t e e n g i n e e r i n g p r o j e c t s，s t r e n g t h e n i n g t h e m a n a g e m e n t o f d i f f e r e n t r e a l e s t a t e p r o j e c t s p l a y s a ni m p o r t a n t r o l e i n i m p

4、r o v i n g t h e m a r k e t c o m p e t i t i v e n e s s o f r e a l e s t a t ee n t e r p r i s e s.T h i s a r t i c l e m a i n l y d i s c u s s e s t h e e f f e c t i v e w a y s o f r e a l e s t a t ee n g i n e e r i n g m a n a g e m e n t.T h e f u l l t e x t a n a l y z e s t h e s

5、i g n i f i c a n c e o f r e a l e s t a t ee n g i n e e r i n g m a n a g e m e n t，t h e m a i n s t a g e o f r e a l e s t a t e e n g i n e e r i n gm a n a g e m e n t，t h e p r o b l e m s o f r e a l e s t a t e e n g i n e e r i n g m a n a g e m e n t a n d t h ee f f e c t i v e w a y s

6、 o f r e a l e s t a t e e n g i n e e r i n g m a n a g e m e n t，a i m i n g t o c o n t i n u o u s l yi m p r o v e t h e q u a l i t y o f r e a l e s t a t e e n g i n e e r i n g m a n a g e m e n t t o e n s u r e t h ei n v e s t m e n t b e n e f i t s o f t h e p r o j e c t.关 键 词：房 地 产;工

7、 程 管 理;有 效 途 径;管 理 措 施0 引 言房 地 产 开 发 过 程 中 工 程 管 理 是 其 重 要 内 容 之 一，但 是 当 前 房 地 产 项 目 工 程 管 理 过 程 中存 在 一 定 的 问 题，造 成 工 程 管 理 效 果 不 尽 人 意。不 同 地 区 房 地 产 开 发 期 间 烂 尾 楼 以 及 业 主维 权 事 件 频 繁 发 生，这 些 均 说 明 了 当 前 房 地 产 工 程 管 理 并 没 有 达 到 满 意 效 果。本 文 通 过 对房 地 产 工 程 管 理 相 关 内 容 分 析，旨 在 进 一 步 提 高 房 地 产 工 程 项 目 管

8、理 效 果，保 证 房 地 产 开发 企 业 的 投 资 效 益，并 达 到 预 期 的 社 会 效 益。1 房 地 产 工 程 管 理 意 义房 地 产 工 程 具 有 一 般 工 程 的 特 点，比 如 投 资 额 大、建 设 周 期 长、工 序 复 杂、影 响 因 素多 等，因 而 其 管 理 难 度 较 大。与 此 同 时，结 合 我 国 不 同 地 区 房 地 产 项 目 开 发 情 况，整 体 房地 产 项 目 工 程 数 量 在 不 断 增 加，但 是 部 分 工 程 项 目 建 设 质 量 一 般，并 不 能 使 业 主 满 意，存在 各 类 质 量 问 题。随 着 房 地 产

9、 开 发 企 业 数 量 的 增 加，不 同 房 地 产 企 业 之 间 的 市 场 竞 争 力 愈加 激 烈，其 中 项 目 管 理 效 果 较 差、维 权 较 多 的 项 目，其 社 会 竞 争 力 较 差，开 发 的 房 地 产 项目 在 众 多 房 地 产 项 目 中 也 不 具 有 品 牌 效 应，相 应 的 影 响 到 项 目 投 资 效 益 与 社 会 效 益，而 且不 利 于 房 地 产 开 发 企 业 树 立 社 会 形 象 1。基 于 上 述 分 析，通 过 加 强 房 地 产 工 程 管 理 以 及全 方 位 管 理，减 少 房 地 产 工 程 项 目 建 设 中 可 能

10、 出 现 的 问 题，依 靠 工 程 管 理 达 到 预 期 投 资 效益 与 经 济 效 益，帮 助 企 业 建 立 品 牌 形 象，从 而 在 市 场 上 具 有 较 高 的 竞 争 力。2 房 地 产 工 程 管 理 的 主 要 阶 段房 地 产 工 程 管 理 是 一 个 连 续 性 过 程，前 期 管 理 效 果 可 直 接 影 响 到 后 续 管 理 效 果，加 强房 地 产 工 程 关 键 环 节 的 管 理 有 利 于 抓 住 重 点，确 保 关 键 环 节 不 会 出 现 问 题，房 地 产 工 程 管理 的 主 要 阶 段 有：2.1 决 策 阶 段房 地 产 项 目 决

11、策 阶 段 需 要 对 项 目 可 行 性 深 入 研 究 与 分 析，明 确 项 目 建 设 区 域 是 否 具 有投 资 价 值、项 目 规 划 方 案 是 否 符 合 该 地 区 长 期 规 划 要 求，项 目 建 设 方 案 是 否 符 合 国 家 最 新的 绿 色 建 筑 要 求，能 否 满 足 节 能 环 保 要 求。分 析 房 地 产 项 目 建 设 区 域 内 现 有 房 地 产 开 发 与建 设 情 况，了 解 该 地 区 经 济 发 展 水 平 等。总 之，决 策 阶 段 需 要 考 虑 较 多 问 题，确 保 房 地 产项 目 投 资 成 功 2。2.2 建 设 阶 段房

12、 地 产 工 程 项 目 建 设 阶 段 是 关 键，项 目 建 设 前 期 需 要 对 建 设 区 域 进 行 详 细 勘 察，并 通过 公 开、公 开、公 平 的 方 式 完 成 招 标，包 括 设 计 方 案、材 料 设 备 供 应 企 业、项 目 施 工 单位、监 理 单 位 等，通 过 严 格 的 招 标 保 证 参 与 项 目 建 设 的 相 关 单 位 符 合 资 质 要 求。房 地 产 项目 建 设 阶 段 需 要 同 时 兼 顾 工 程 进 度、工 程 质 量 以 及 现 场 施 工 安 全，以 项 目 管 理 总 目 标 为 依据 并 设 置 不 同 阶 段 小 目 标，并

13、 依 据 阶 段 性 项 目 管 理 目 标 保 证 整 体 项 目 管 理 目 标 的 达 成 3。2.3 营 销 阶 段目 前 较 多 房 地 产 项 目 采 取 预 售 形 式，房 地 产 项 目 在 销 售 前，开 发 企 业 必 须 取 得 商 品房 预 售 许 可 证 或 商 品 房 销 售 许 可 证，此 时 才 可 以 对 外 销 售，未 取 得 商 品 房 预 售 許可 证 的 企 业 不 得 进 行 商 品 房 预 售。项 目 销 售 过 程 中，工 程 管 理 部 门 需 要 保 证 施 工 现 场 基础 设 施 的 有 效 配 置，比 如 供 水、供 电、通 讯 等，并

14、 明 确 给 出 项 目 交 付 使 用 时 间，按 照 房 地产 项 目 约 定 的 交 付 使 用 时 间 以 及 需 要 达 到 的 交 付 条 件，积 极 做 好 房 地 产 项 目 营 销 阶 段 的 工程 进 度 与 质 量 管 理。房 地 产 项 目 在 销 售 过 程 中 需 要 工 程 管 理 部 门 与 市 场 营 销 部 门 的 有 效 配合，确 保 房 地 产 工 程 项 目 顺 利 施 工，同 时 能 够 在 交 付 时 间 内 完 成 交 付。2.4 项 目 交 付 使 用 阶 段房 地 产 项 目 建 设 与 工 程 管 理 期 间，涉 及 到 的 内 容 较 多

15、，比 如 土 建 项 目、给 排 水 项 目、弱 电 工 程 项 目、消 防 工 程 等 等。工 程 管 理 部 门 需 要 提 前 做 好 不 同 分 部 项 目 工 程 的 验 收 与 调试 工 作，确 保 各 方 面 均 满 足 交 付 使 用 条 件，配 合 业 主、物 业 管 理 部 门 做 好 后 续 交 接 工 作，顺 利 完 成 房 地 产 工 程 的 交 接，同 时 按 照 约 定 的 维 修 时 间，保 证 项 目 交 付 使 用 后 一 定 时 间 段内 对 出 现 的 问 题 及 时 做 好 维 修 处 理，提 高 项 目 交 付 使 用 后 业 主 满 意 率，为 房

16、 地 产 企 业 树 立良 好 的 社 会 形 象 奠 定 基 础 4。3 房 地 产 工 程 管 理 存 在 问 题虽 然 不 同 房 地 产 开 发 企 业 均 强 调 工 程 管 理，但 是 现 阶 段 房 地 产 工 程 管 理 期 间 仍 然 存 在一 定 问 题，影 响 到 实 际 工 程 管 理 效 果，典 型 的 管 理 问 题 有 以 下 几 点：3.1 为 了 抢 进 度 而 忽 视 工 程 施 工 建 设 许 可 证 的 办 理现 阶 段，不 同 地 区 房 地 产 开 发 工 程 项 目 较 多，部 分 房 地 产 企 业 为 了 抢 占 先 机，更 早 的占 领 市

17、场，从 而 尽 早 实 现 房 地 产 销 售，达 到 资 金 回 笼 目 的。部 分 房 地 产 企 业 在 未 获 取 施 工许 可 证 的 情 况 下 已 经 开 始 前 期 工 程 建 设，这 已 经 违 背 了 国 家 房 地 产 工 程 项 目 建 设 中 的 法 律程 序 以 及 现 有 的 房 地 产 项 目 管 理 规 范 等;部 分 房 地 产 企 业 则 采 取 边 施 工 边 办 手 续 的 管 理 方法，同 样 属 于 超 前 施 工，虽 然 一 定 程 度 上 能 够 缩 短 工 期，但 是 不 符 合 房 地 产 项 目 建 设 要求，很 可 能 因 为 过 于

18、仓 促 出 现 安 全 问 题，部 分 工 程 项 目 在 未 取 得 施 工 许 可 的 情 况 下 擅 自 开工 建 设，并 被 住 房 和 城 乡 建 设 局 执 法 单 位 发 现，不 仅 需 要 停 工，同 时 面 临 着 一 定 的 经 济 处罚，因 而，房 地 产 项 目 工 程 建 设 前 期，相 关 法 律 文 件 的 办 理 至 关 重 要。3.2 项 目 施 工 准 备 工 作 不 全 面常 言 道“工 欲 善 其 事，必 先 利 其 器”，房 地 产 项 目 的 开 发 与 建 设 需 要 面 对 的 问 题 较多，工 程 开 展 前 期 的 准 备 工 作 是 否 充

19、 分 会 直 接 影 响 后 续 施 工 进 度、施 工 质 量 以 及 施 工 安全。部 分 房 地 产 企 业 在 项 目 建 设 前 期 没 有 派 遣 专 人 深 入 拟 建 工 程 区 域，对 其 周 边 交 通、现有 建 筑、基 础 设 施 建 设、人 员 流 动 等 进 行 全 面 调 查 与 评 估。部 分 房 地 产 企 业 与 施 工 单 位 之间 交 接 不 彻 底，过 度 重 视 施 工 进 展，可 能 因 为 相 关 材 料 准 备 不 充 分、施 工 设 备 不 到 位 等 造成 施 工 中 断，引 起 经 济 损 失。比 如 房 地 产 项 目 建 设 前 期 没

20、 有 与 相 关 部 门 沟 通，对 拟 建 区 域内 的 地 下 管 道、管 道 走 向、有 无 文 物 等 作 出 评 估，可 能 在 施 工 出 现 管 线 中 断 或 者 因 为 挖 出文 物 而 暂 停 施 工，这 些 都 会 影 响 工 程 进 展。总 之，施 工 前 期 各 项 准 备 工 作 不 全 面 会 造 成 后续 施 工 出 现 各 类 突 发 情 况，严 重 影 响 工 程 进 展，增 加 工 程 管 理 难 度。3.3 过 程 管 理 不 到 位房 地 产 工 程 项 目 建 设 周 期 较 长，其 中 存 在 较 多 隐 蔽 工 程，工 程 建 设 过 程 管 理

21、 是 保 证 最终 工 程 建 设 质 量 的 关 键，但 是 当 前 较 多 房 地 产 企 业 在 工 程 管 理 方 面 忽 视 过 程 管 理。因 为 过程 管 理 不 到 位，致 使 较 多 质 量 问 题 没 有 及 时 发 现，造 成 后 续 质 量 问 题 较 多，不 仅 后 续 维 修内 容 较 多，还 会 造 成 项 目 交 付 时 间 的 延 长，出 现 违 约 等 问 题。3.4 工 程 验 收 流 于 形 式房 地 产 工 程 项 目 建 设 完 成 后 需 要 进 行 工 程 验 收，工 程 管 理 部 门 验 收 合 格 的 房 子 才 能 够按 照 约 定 时

22、间 交 付 使 用，但 是 较 多 工 程 验 收 流 于 形 式，没 有 专 用 的 工 程 验 收 质 量 记 录 单，也 没 有 工 程 验 收 质 量 方 案，此 外，部 分 工 程 验 收 人 员 也 不 具 备 验 收 资 格，致 使 整 个 工 程 验收 流 于 形 式。部 分 房 地 产 企 业 为 了 尽 快 交 付 使 用，会 加 快 房 屋 工 程 质 量 验 收 进 度，对 于 发现 的 问 题 不 能 及 时 处 理，并 将 其 视 为 合 格，造 成 工 程 交 付 使 用 后 各 类 质 量 问 题 不 断，甚 至出 现 大 量 业 主 维 权 事 件，严 重 影

23、 响 房 地 产 开 发 企 业 的 社 会 形 象 5。4 房 地 产 工 程 管 理 的 有 效 途 径4.1 不 同 部 门 各 司 其 职，加 强 协 调 与 配 合房 地 产 企 业 开 发 建 设 中 除 了 建 设 单 位 相 关 人 员 外，同 时 还 包 括 设 计 人 员、施 工 人 员、监 理 人 员 以 及 交 付 使 用 后 的 物 业 管 理 人 员 等，不 同 人 员 在 整 个 项 目 工 程 管 理 阶 段 均 承 担 着重 要 作 用，对 此 需 要 强 调 不 同 部 门 的 互 相 配 合。房 地 产 企 业 项 目 负 责 人 需 要 开 工 前 期

24、深 入现 场，全 方 位 了 解 并 评 估 项 目 建 设 地 的 交 通、拆 迁、基 础 设 施 等 情 况。建 设 单 位 积 极 办 理 施 工 许 可 证，同 时 根 据 前 期 调 查 与 可 行 性 研 究 报 告，与 项 目 设 计 单 位、施 工 单 位、监理 单 位 等 完 成 工 程 建 设 交 涉 工 作，如 告 知 相 关 单 位 工 程 现 场 情 况、计 划 工 期、施 工 中 可 能遇 到 的 问 题 等。对 施 工 单 位、监 理 单 位 编 制 的 相 关 施 工 技 术 方 案 予 以 审 核。详 细 说 明 工 程建 设 中 不 同 物 质 供 应 情

25、况，比 如 哪 些 材 料 是 建 设 单 位 供 应，哪 些 材 料 是 施 工 单 位 自 行 购 置等。不 同 单 位 协 调 过 程 中 还 需 要 重 视 过 程 管 理，保 证 工 程 进 度、工 程 质 量、施 工 安 全。明确 不 同 单 位 的 责 任 与 义 务，不 同 单 位 需 要 编 制 相 应 的 工 程 进 度 计 划，定 期 上 报 工 程 进 展，分 析 工 程 计 划 与 工 程 实 际 出 现 差 异 的 原 因，并 及 时 在 总 体 项 目 管 理 目 标 不 变 的 情 况 下 调 整阶 段 性 目 标。4.2 提 高 工 程 项 目 管 理 中 现

26、 代 技 术 的 应 用房 地 产 工 程 管 理 过 程 中 还 可 以 借 助 现 代 新 型 技 术，通 过 新 技 术 的 应 用 提 供 项 目 管 理 质量。比 如 建 筑 中 的 B I M 技 术，即 建 筑 信 息 模 型，B I M 技 术 可 收 集 工 程 管 理 中 的 关 键 信 息，通 过 信 息 收 集 与 建 立 仿 真 模 拟，真 实 的 反 映 出 工 程 施 工 关 键 信 息，作 为 实 际 工 程 施 工 与 管理 的 参 考。图 1 所 示 为 B I M 技 术 在 工 程 施 工 安 全 管 理 体 系 中 的 应 用，通 过 B I M 技

27、术 能 够 识 别 工 程管 理 中 可 能 出 现 的 风 险，进 而 加 强 风 险 管 控，提 高 工 程 管 理 效 果，同 时 具 备 了 多 种 施 工 安全 管 理 功 能。房 地 产 工 程 项 目 管 理 期 间，B I M 技 术 还 能 够 用 于 物 资 核 销 管 理，有 效 统 计 施 工 过 程 中的 物 资 供 应 与 消 耗 情 况，从 而 能 够 更 好 的 进 行 动 态 物 资 管 理。现 阶 段 房 地 产 工 程 以 精 装 修房 屋 为 主，整 个 建 筑 装 饰 过 程 中，B I M 技 术 能 够 进 行 放 样 模 拟 与 施 工 模 拟，

28、提 高 建 筑 装 饰效 果，解 决 关 键 性 技 术 问 题。通 过 在 工 程 建 设 中 应 用 B I M 技 术 可 提 高 较 多 分 项 项 目 的 管 理效 果，确 保 工 程 能 够 保 质 保 量 的 预 期 完 成 并 交 付 使 用。5 結 束 语房 地 产 工 程 管 理 是 一 项 复 杂 而 又 专 业 的 问 题，现 阶 段 管 理 期 间 尚 存 在 一 定 的 问 题，不同 房 地 产 企 业 需 要 结 合 自 身 实 际 情 况，不 断 总 结 管 理 中 存 在 的 问 题，并 加 强 全 过 程 管 理 与全 员 管 理，善 于 运 用 现 代 科

29、 学 技 术，保 证 项 目 管 理 效 果。参 考 文 献：1 黄 永 定.房 地 产 工 程 管 理 主 要 流 程 的 优 化 措 施 分 析 J.住 宅 与 房 地 产，2 0 1 7（2 4）：1 6 3.2 冯 磊.房 地 产 工 程 管 理 的 创 新 模 式 分 析 J.住 宅 与 房 地 产，2 0 1 9（2 8）：1 2 0.3 韩 真.试 析 房 地 产 工 程 管 理 的 有 效 途 径 J.地 产，2 0 1 9（1 8）：8 3.4 王 子 剑.房 地 产 工 程 管 理 主 要 流 程 的 优 化 措 施 分 析 J.地 产，2 0 1 9（1 5）：1 1 0.5 王 武 鸿.试 析 新 时 期 房 地 产 工 程 管 理 的 有 效 途 径 J.河 南 建 材，2 0 1 8（0 5）：2 3 4-2 3 6.