1、房地产集团公司项目投资论证体系1、项目投资论证管理流程投资论证流程 （ 商务中心 ）房地产市场开发部控股商务中心房地产设计管理中心投资决策委员会资金管理中心控股财务管理中心房地产营销管理中心控股法务中心信息筛选开始结束信息收集初步可研报告N 须调整补充Y123项目确定审核确定可研N 信息归档46制订可行性研究计划Y成立项目推进小组谈判推进第三方市调土地评估市场调研产品定位建议规划设计草案营销计划投资收益分析项目资金预测可行性研究报告拟定合作协议法律分析建议评审形成会议纪要N 须调整补充完善合作协议协议签署Y789 1 01 11 2 1 31 41 5 1 61 71 8 1 92 02 12
2、 2法律风险分析52、部门职责分工序号 职 责 部 门 关 键 步 骤 工 作 标 准 备 注信 息 筛 选 1、 信 息 收 集 ； 2、 现 场 初 勘 ； 3、 地 图 资 料 收 集基 础 研 究 初 步 可 研 报 告初 步 研 判 1、 通 报 投 委 会 ； 2、 工 作 部 署商 务 调 查 1、 第 三 方 市 调 公 司 派 遣 ； 2、 土 地 评 估 公 司 派 遣商 务 谈 判 1、 拟 订 协 议 ； 2、 协 议 签 署项 目 论 证 及 获取 组 织 资 金 、 财 务 、 工 程 、 设 计 、 营 销 、 法 务 等 部 门向 投 委 会 汇 报 论 证 情
3、 况 ， 并 根 据 投 委 会 评 审 决 议 部署 工 作内 外 工 作 协 调 1、 信 息 收 集 至 土 地 确 权 ； 2、 各 产 业 集 团 与 政 府 重大 事 宜3 新 项 目 发 展中 心 市 场 调研 部 可 行 性 研 究 报告 1、 项 目 的 可 行 性 研 究 ； 2、 各 期 销 售 时 间 、 价 格 、面 积 、 预 计 销 售 各 期 的 市 场 占 有 率 ， 销 售 计 划 实 现的 可 行 性 分 析 朱 开 龙 做 独 立 调 研分 析 ， 蒋 华 军 汇 报第 三 方 市 调 结 论规 划 设 计 的 可 行 性 分 析 ： 容 积 率 、 面
4、 积 配 比 、 个 性地 块 、 自 然 环 境 、 市 政 配 套 及 生 活 配 套规 划 设 计 的 初 步 概 念 ： 风 格 、 主 题 、 重 要 新 技 术 、可 持 续 性成 本 预 测税 务 分 析经 济 效 益 分 析敏 感 性 分 析盈 亏 平 衡 点 分 析资 金 投 入 、 回 款 、 需 求 控 制项 目 融 资实 现 现 金 流 入 时 间项 目 立 项 ， 用 地 现 状 、 规 划 、 使 用 权政 府 资 源 利 用 及 政 策 变 更合 作 方 式 、 条 件8 投 委 会 项 目 决 策 参 加 论 证 会 并 对 项 目 推 进 工 作 做 具 体
5、部 署7 法 务 中 心 法 律 风 险 分 析市 场 开 发 部12 新 项 目 发 展中 心 商 务 部4 新 项 目 发 展中 心 规 划 设计 部 规 划 方 案投 资 收 益 分 析财 务 管 理 中心56 资 金 管 理 中心 项 目 资 金 预 测3、论证程序3.1.目的为保持公司可持续性发展，寻找新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。适用于公司新项目发展体系的新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作。3.2. 术语和定义 3.3.1. 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。3.3.2.可
6、行性研究：就是通过对项目所在城市的宏观背景分析、城市规划分析、地块条件分析、房地产市场分析、土地及建筑市场分析的数据，进行项目分析与投资预测，为投资决策提供依据。3.3. 职责 3.3.1. 市场开发部： 3.3.1.1. 负责组织基础研究，包括新项目信息收集、现场初勘，最新出版的省、市、城市地图以及城市规划图等资料收集，项目合作模式及内容的初步谈判，并对研究成果进行归档。3.3.1.2. 负责项目成本的初步测算，并按要求规定编制项目PPT，向新项目发展中心商务部及投委会汇报。 3.3.2. 新项目发展中心商务部： 3.3.2.1. 根据公司发展模式及战略目标，对新项目信息进行研判，参与新项目
7、商务谈判和调查，组织营销、资金、财务、设计、法务等各相关部门对新信息进行论证，并定期组织市场开发部向投委会汇报。 3.3.2.2. 根据新项目背景情况进行合作模式及内容分析，根据投委会决策意见，确定合作模式及内容，撰写合作协议，获取项目及土地确权。 3.3.3. 新项目发展中心市场调研部、新项目发展中心规划设计部、财务管理中心、资金管理中心、法务中心， 在项目论证过程中提供参考意见。 3.3.4. 投资决策委员会： 3.3.4.1. 在发展项目确定阶段决定是否进入可行性研究阶段，指导推进获取项目发展方向。 3.3.4.2. 在新项目可行性研究阶段提出综合调整意见，决定项目合作条件的实施，最终确
8、定项目的获取与否。3.4. 工作程序 3.4.1. 基础研究 3.4.1.1. 基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作。 3.4.1.2.基础研究工作由新项目发展中心商务部牵头市场开发部完成，做到项目有专人负责，然后再充分利用内外资源，予以功能完善和健全。3.4.1.3. 市场开发部的基础研究工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现。3.4.1.4. 基础研究的成果经向新项目发展中心商务部汇报后，确定项目的初步筛选结果，并在此基础上
9、制定可行性研究计划，以指导项目后期获取的工作节奏和方法。3.4.2. 项目信息收集、甑别： 3.4.2.1.市场开发部全体成员均是项目信息收集的责任人，负责项目信息的汇总、整理和总结等。3.4.2.2. 项目信息的收集可通过如下几种渠道进行： a） 软投资项目信息通过政府公告收集：从政府招商网、政府门户网等相关网站或工作人员处提前获得政府重点项目信息公告。b) 常规投资项目信息：土地交易中心进行的企业转让土地信息挂牌公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。c） 通过主动询问收集：主动了解各地的重点项目建设、招商引资信息及各片区历史用地、行政划拨用地、农村
10、工商发展用地和旧城改造的信息，关注并跟踪了解国土部门在报纸上公布的企业用地确权公告等。d） 其他渠道：土地信息人来电、传真、约访、推介等。 3.4.2.3. 了解到有效项目信息后交由部门负责人汇总分析。新项目发展中心商务部定期对各项目信息进行合议，根据公司要求对项目信息进行研判。3.4.3. 通过初步研判筛选的项目信息进入发展项目确定阶段后，根据项目推进情况，新项目发展中心商务部可要求市场开发部继续完善项目背景资料、合作内容及模式、图纸资料、初步测算、PPT等资料，形成初步报告，由新项目发展中心商务部向投委会申请召开项目信息汇报会。3.4.4. 经投委会确认的项目信息，进入可行性研究程序，新项
11、目发展中心商务部根据投委会确定的项目获取意见及方向，制定可行性研究计划，组织相关部门进行现场勘查，并派遣第三方市调公司进行项目调研，土地评估公司对置换或购买的土地进行评估。 3.4.5. 项目可行性研究 3.4.3.1. 项目可行性研究是对项目的论证，其最终形成的报告参照项目市调工作关键节点要求。3.4.3.2. 新项目发展中心市场调研部在市调工作中第一要形成自己独立的意见和建议，包括：项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势、土地获取的最低标准和产品定位等，第二听取第三方市调公司的可行性研究汇报，并行综合意见。3.4.3.3.设计管中心先期对现场勘察地块的地形、地貌进行项目规划的分析
12、，并根据新项目市场定位建议设计草案，完成规划设计草案，形成新项目可行性论证规划草案指标说明。3.4.3.4. 财务管理中心根据新项目发展中心规划设计部提供的规划草案、新项目可行性论证规划草案指标说明，完成成本预测、税务分析、经济效益分析、敏感性分析及盈亏平衡点分析的投资收益分析工作。3.4.3.5. 资金管理中心项目获取的资金投入、回款、需求控制，项目融资的项目资金预测工作。新项目发展中心市场调研部在新项目发展中心规划设计部完成规划设计草案后，制订销售初步计划。 3.4.3.6.新项目发展中心商务部根据投委会的意见拟定合作协议，并交与法务中心就项目立项、政府资源利用、政策变更及合作方式、条件等
13、进行法律风险分析，根据法务中心的意见修订合作协议，降低项目获取风险。3.4.3.7. 新项目发展中心商务部最终组织各方面材料，形成固定格式的项目可行性报告，向投委会申请召开新项目评审会。 3.4.6. 决策评审 3.4.6.1.新项目评审会由投委会和参与项目论证的各部门参加，听取项目可行性研究报告的汇报，最终由投委会对项目进行评审和决策。3.4.6.2. 新项目发展中心商务部部负责参加集团项目论证会的相关准备工作，呈报资料报投委会成员审阅,投委会成员根据项目资料进行评审打分，并形成联动项目会议纪要（见附件2）。评审打分表详见附件1，。3.4.6.3. 项目经投委会项目论证会通过后，若项目在某项环节中未获通过，新项目发展中心商务部则需要根据会议意见对可行性研究报告进行综合调整或放弃该项目，若无需进一步解决的问题，新项目发展中心商务部可根据实际情况向公司申请提前启动该项目的前期准备工作。新项目发展中心商务部负责按照投委会通过的项目合作条件，签订合作协议，获取新项目。附件：1、联 动 项 目 打 分 表 （ 2013版 ） .xls2、投 委 会 联 动 项 目 会议 纪 要 .doc
