浅析房地产企业税收风险及管控策略.pdf

1、浅析 房地 产企 业税 收风 险及 管控 策略张 洪摘 要：随 着 我 国 经 济 的 发 展，房 地 产 企 业 也 在 不 断 发 展，竞 争 日 趋 激 烈，同 时 面 临 的问 题 也 在 日 益 增 加，税 收 风 险 随 之 产 生。本 文 首 先 阐 述 了 企 业 税 收 风 险 的 定 义，其 次 分 析了 房 地 产 企 业 所 面 临 的 税 收 风 险，最 后 提 出 相 应 的 管 控 策 略，保 证 房 地 产 企 业 健 康 稳 定 发展。关 键 词：房 地 产;企 业;税 收;风 险;策 略一、前 言所 谓 的 企 业 税 收 风 险，指 的 是 纳 税 人 对

2、 于 税 收 法 规 的 理 解 不 到 位 或 者 没 有 采 取 相 关 的税 收 风 险 规 避 措 施，进 而 导 致 相 应 的 失 败，并 且 需 要 付 出 相 应 的 代 价 的 一 种 风 险。企 业 税收 相 关 的 风 险 原 因 有 很 多，比 如 相 关 内 部 管 理 不 健 全，纳 税 人 的 综 合 素 质 比 较 低 以 及 缺 乏税 收 筹 划 管 理 概 念 等。二、房 地 产 公 司 的 相 关 税 收 风 险随 着 房 地 产 企 业 不 断 发 展 壮 大，相 关 税 收 风 险 也 愈 加 明 显，只 有 了 解 如 何 应 对 这 些 税收 风

3、险，才 能 提 高 其 整 体 的 相 关 竞 争 力。（一）房 地 产 企 业 的 相 关 内 部 管 理 不 健 全房 地 产 企 业 是 暴 力 行 业，其 行 业 为 实 现 经 济 效 益 的 增 長，一 方 面 从 土 地 容 积 率 和 用 途上 入 手，这 样 就 使 实 际 信 息 与 用 户 获 得 的 信 息 出 现 较 大 差 异;另 一 方 面，房 地 产 企 业 财 务会 计 制 度 不 够 健 全，这 样 使 财 务 工 作 无 法 正 常 开 展，从 而 产 生 了 税 务 风 险。面 对 此 状，房地 产 企 业 不 能 准 确 核 算 土 地 增 值 税、企

4、 业 所 得 税，由 于 对 利 润 的 考 虑，就 会 导 致 躲 避 土 地增 值 税 及 企 业 所 得 税。部 分 企 业 管 理 者 甚 至 认 为，税 收 和 清 算 是 财 务 部 门 的 事 情，但 是 如果 仅 仅 依 靠 财 务 部，就 难 以 让 公 司 其 他 部 门 配 合，难 以 完 成 对 土 地 增 值 税 清 算 和 所 得 税 汇算 的 工 作。虽 然 大 多 数 房 地 产 企 业 已 经 开 始 建 立 起 税 收 风 险 内 控 管 理 约 束 机 制，但 还 存 在 税 控 与经 营 脱 节，大 部 分 都 以 经 营 为 主，许 多 制 度 规 定

5、 无 法 正 常 执 行。（二）房 地 产 企 业 纳 税 人 的 综 合 素 质 比 较 低在 房 地 产 企 业 当 中，纳 税 人 经 常 会 接 触 到 税 收 法 规。由 于 总 体 的 质 量 比 较 低 劣，他 们无 法 及 时 以 及 全 面 地 了 解 有 关 的 税 收 法 律 法 规。有 时，由 于 纳 税 人 对 相 关 的 税 法 不 能 够 正确 的 理 解，这 将 会 给 公 司 带 来 非 常 大 的 税 收 风 险。尽 管 房 地 产 企 业 并 没 有 进 行 非 法 经 营，但 是 由 于 纳 税 人 的 自 身 素 质 比 较 低，经 常 会 发 生 一

6、 些 逃 税 或 者 漏 税 的 相 关 行 为。因 此，房地 产 企 业 如 果 想 要 防 范 相 应 的 税 收 风 险，就 需 要 不 断 的 提 高 纳 税 人 员 的 整 体 相 关 素 质 3。（三）房 地 产 企 业 缺 乏 税 收 筹 划 意 识在 实 际 工 作 中 就 发 现 一 些 房 地 产 企 业，尤 其 是 中 小 规 模 房 地 产 企 业，无 法 正 确 理 解 税收 筹 划，把 偷 税 当 作 税 收 筹 划 的 目 标。税 收 筹 划 对 房 地 产 企 业 来 说 是 重 要 的 税 收 指 导 依据，房 地 产 企 业 在 土 地 转 让、开 发 经

7、营、销 售 房 产 各 个 环 节 都 会 涉 及。因 此，房 地 产 企 业负 责 人 在 这 些 业 务 发 生 前 的 税 收 筹 划 相 当 重 要。但 是 目 前 很 多 房 地 产 企 业 还 比 较 被 动，税收 筹 划 意 识 非 常 薄 弱，无 法 合 理 控 制 税 负。还 有 一 些 企 业 管 理 者 税 收 思 路 错 误，不 按 时 预缴 土 地 增 值 税 及 企 业 所 得 税 等，认 为 土 地 增 值 税 可 以 等 清 算 再 缴，预 售 的 楼 盘 可 以 等 出 售再 缴 企 业 所 得 税，认 为 这 样 延 迟 缴 税 有 利 于 企 业，殊 不

8、知 这 样 有 税 收 风 险，极 有 可 能 需 要缴 纳 税 收 滞 纳 金。（四）税 务 政 策 研 究 不 足，执 行 不 到 位税 务 政 策 研 究 不 足，房 地 产 企 业 涉 及 多 种 税 收，政 策 经 常 修 订，前 一 个 政 策 还 未 理 解透 彻，新 政 策 又 立 马 公 布，另 财 务 人 员 无 力 应 付，有 些 政 策 尚 有 税 收 争 议 税 务 机 关 尚 缺 乏统 一 认 识，对 企 业 就 更 难 适 从 了。比 如，近 些 年 来 国 家 税 务 总 局 就 公 布 了 多 项 关 于 营 改 增 后 不 动 产 销 售 税 收 缴 交 问

9、 题 的政 策。财 税 2 0 1 6 3 6 号 具 体 规 定：“房 地 产 开 发 企 业 中 的 一 般 纳 税 人 销 售 房 地 产 老 项 目，以 及 一 般 纳 税 人 出 租 其 2 0 1 6 年 4 月 3 0 日 前 取 得 的 不 动 产，适 用 一 般 计 税 方 法 计 税 的，应以 取 得 的 全 部 价 款 和 价 外 费 用，按 照 3%的 预 征 率 在 不 动 产 所 在 地 预 征 税 款 后，向 机 构 所 在地 主 管 税 务 机 关 进 项 纳 税 申 报。”国 家 税 务 总 局 公 告 2 0 1 6 1 8 号 规 定“一 般 纳 税 人

10、应 在 取得 预 收 款 的 次 月 纳 税 申 报 期 向 主 管 税 务 机 关 预 缴 税 款。”对 于 这 两 个 政 策，缴 交 机 构 就 存在 争 议，许 多 房 地 产 企 业 并 没 有 及 时 的 关 注 其 行 业 增 值 税 政 策，没 有 及 时 与 税 务 局 沟 通 协商，导 致 后 期 给 企 业 带 来 税 收 风 险。另 外，预 缴 季 度 企 业 所 得 税 时，国 家 有 规 定 可 以 扣 除 那 些 符 合 条 件 的 以 前 年 度 未 弥 补亏 损 额。但 由 于 规 定 的 内 容 不 够 充 分，许 多 公 司 对 相 应 的 法 律 法 规

11、 了 解 得 不 是 很 透 彻，因此 大 多 数 公 司 都 没 有 扣 除 以 前 年 度 亏 损，这 样 企 业 就 多 缴 了 相 应 的 企 业 所 得 税。（五）广 泛 的 商 业 活 动 增 加 了 相 应 的 税 收 风 险随 着 相 关 企 业 的 不 断 发 展 以 及 壮 大，税 收 风 险 始 终 贯 穿 于 相 应 的 生 产，加 工 以 及 销 售的 全 过 程 当 中。现 代 企 业 正 在 进 行 相 应 的 跨 行 业 发 展，有 很 多 都 形 成 了 相 关 的 集 团 公 司，因 此 公 司 的 业 务 活 动 就 变 得 比 较 多 样 化。正 是 由

12、 于 企 业 在 朝 着 多 元 化 的 路 线 发 展，企 业 在相 应 的 经 营 活 动 中 就 涉 及 到 了 税 收 的 方 方 面 面，比 如 相 关 的 增 值 税，相 关 的 企 业 所 得 税，企 业 重 组 以 及 关 联 交 易 税 等，这 些 无 疑 就 增 加 了 企 业 的 相 关 税 收 风 险 4。三、相 应 的 对 策近 些 年 来，房 地 产 企 业 一 直 都 在 迅 速 的 发 展。房 地 产 业 是 中 国 地 方 政 府 最 主 要 的 收 入来 源 之 一。但 由 于 房 地 产 企 业 存 在 很 多 的 问 题，比 如 税 收 风 险，因 此，

13、只 有 不 断 提 高 房 地产 企 业 应 对 税 收 风 险 的 能 力，才 可 以 保 障 其 处 于 一 种 比 较 稳 定，健 康 的 发 展 状 态 当 中。（一）建 立 健 全 税 收 风 险 的 内 控 管 理房 地 产 企 业 应 建 立 健 全 组 织 架 构 建 设，提 升 企 业 在 生 产 经 营 活 动 中 的 执 行 效 率，降 低企 业 风 险，增 强 企 业 抗 风 险 能 力。就 税 收 风 险 而 言，应 加 强 各 部 门 对 合 同 的 签 订、履 约 等行 为 与 税 务 的 统 筹 管 理，杜 绝 在 签 订 合 同 过 程 中 给 企 业 带 来

14、 的 相 应 的 税 务 风 险。在 内 控 制度 中 应 明 确 业 财 融 合，财 务 与 业 务 部 门 要 及 时 核 对 本 期 业 务，以 财 务 角 度 分 析 相 关 活 动 是否 存 在 税 收 风 险。（二）提 高 领 导 者 以 及 纳 税 人 的 整 体 素 质因 为 房 地 产 企 业 通 常 会 存 在 比 较 多 的 业 务，并 且 交 易 过 程 也 非 常 复 杂。因 此，预 防 以及 控 制 税 收 风 险 是 非 常 必 要 的。在 房 地 产 企 业 当 中，除 税 务 会 计 之 外，企 业 领 导 很 多 时 候为 了 避 免 税 收 风 险，必 须 要 具 备 较 高 的 综 合 素 质，必 须 要 充 分 掌 握 相 关 的 法 律 法 规，只 有这 样，才 可 以 更 好 的 规 避 相 应 的 税 收 风 险，否 则 一 切 都 是 假 空 谈。房 地 产 税 务 会 计 应 持 续学 习 有 关 的 法 律 法 规 以 及 具 体 的 新 知 识，以 便 于 他 们 更 好 地 规 避 税 收 风 险 5。