1、摘要近年来，伴随着中国城市化道路进程的不断发展，中国人口结构老龄化问题突出，现有的社会养老方式还不能有效解决中国的养老问题。 “以房养老”是一种新型的养老基金来源模式，在中国实行“以房养老”政策，是一种有效地解决养老压力的模式。以房养老模式的本土化成为焦点，国内学者纷纷提出了对此问题的见解。本文对有关“以房养老”模式这一课题的研究进行了文献综述，就以房养老模式的涵义、发展现状、发展的现实意义、实施障碍和建议等几个方面进行总结，以能够为日后相关研究和我国养老事业的发展提供参考。关键词 老龄化 以房养老 反向抵押贷款AbstractIn recent years, with Chinas urba
2、nization process of development, Chinas population structure aging problems, the existing social endowment mode cant effectively solve Chinas pension problems. “To the room endowment“ is a new type of pension fund source pattern, in China implements “to the room endowment“ policy, is a kind of effec
3、tively solve endowment pressure model. Enjoy life with the building mode localization become focus, domestic scholars have put forward opinions to this problem. In this paper, the relevant “enjoy life with the building mode this topic research is a literature review, the meaning of life with the bui
4、lding mode, development present situation, the development of practical significance, implementation barriers and the suggestion and so on several aspects carry on the summary, to for future related research and the development of the cause of Chinas endowment to provide the reference. Keywords Agin
5、g Enjoy life with the building Reverse mortgage loan 目录摘要 .1Abstract .2目录 .31 以房养老国内外研究现状 .41.1 国外研究现状 .41.2 国内研究现状 .52 以房养老的现实意义 .73 我国推行以房养老的障碍 .104 我国推行以房养老的对策及展望 .121 以房养老国内外研究现状随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款即“以房养老”作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的
6、高度关注，对此从国内外研究现状入手进行探讨，无疑具有重大的现实意义。1.1 国外研究现状“以房养老”模式起源于荷兰，现在发展最成熟的是美国，在世界上许多国家已被推广，已经成为国外老年人认可的一种最有效的养老方式，它为享受高质量老年生活和实现老年生活效用最大化提供了可靠保障。1.美国倒按揭放贷对象是 62 岁以上的老人在美国享受倒按揭放贷对象的是 62 岁以上的老年人，倒按揭贷款大致分为三种情况。第一种，在联邦住房管理局“有保险”的住房的“倒按揭”贷款。这种贷款业务经美国国会认可，形式机动灵活，可供选择的方式很多。第二种，在联邦住房管理局“无保险”的“倒按揭”贷款。这种贷款有固定期限。第三种，这
7、种贷款由一般金融机构办理，贷款对象资格不需政府认可。它最大的特点是发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益。美国“倒按揭”贷款款额每隔 3 年便会重估 1 次。2.加拿大倒按揭贷款款额在 1.5 万到 30 万加元之间在加拿大，超过 62 岁的老年人便可将享有产权的居住房屋抵押给银行，申请倒按揭贷款，它最大的特点是获得贷款的老年人可以一直住在自己的房产里，住到享尽天年。加拿大的倒按揭模式极其个性化，可以根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。3.新加坡由政府出资建造的组屋不能申请倒按揭贷款新加坡的组屋是指由新加坡建屋发展局承担建筑的楼房，是大多数新加坡人的住所。建屋发展局规定只允许新加坡公民购
8、买新组屋，而永久居民只可以在二手房市场上购买组屋。组屋购买后，一般必须在房内住满五年后才可转卖。建屋发展局还规定一个完整的家庭只能同时拥有一套由政府提供的组屋。新加坡政府建造的组屋是不能申请倒按揭贷款的。新加坡是实施住房养老模式比较成功的一个国家，它的住房养老的模式很多，但政府规定倒按揭贷款只限于私人建造的商品住房。4.英国“倒按揭”贷款又被称为“逆向年金”在英国当老人将房子抵押给银行后，要将所获得的贷款充当保费购买年金，因此，住房倒按揭贷款在英国也被称作“逆向年金” 。年金是指定期或不定期的时间内一系列的现金流入或流出，年金计划是一种很好的投资安排，这里指的是由保险公司作为金融机构向拥有房屋
9、老人提供的现金流入。英国保险公司在倒按揭贷款的申请和发放过程中所起的作用要比在其他国家大。1.2 国内研究现状“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”是指老人将自己的产权房抵押或者出租给相应的保险公司或金融机构，其对房屋的价值、未来的增值及折损情况进行综合评估，根据评估值和对老人的平均寿命进行计算之后，按月或按年支付现金给投保的老人，使得其定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。1、国内以房养老的发展历程结合近几年的研究论文和新闻报道，归纳出以下几件对我国以房养老发展有重大影响的事件：2006 年 2 月，全国老龄工作委员会办公室公布了中国人口老龄化发展趋势预测
10、研究报告 ，报告强调出，目前我国的老年人口数居世界第一，但是我国的现代化建设还没有完全实现，提早步入老龄社会，可谓“未富先老” 。 （范雪蕾、高子建，2009）2006 年，在政协十届四次会议上，全国政协委员赖明提交一份以房养老的提案，被概括成“60 岁前用人养房；60 岁后用房养老” 。2005 年 4 月，南京汤山留园公寓扩展了“给我房子，替你养老”的业务，在全国引起了很大的轰动。最终，因实际操作困难重重两年后放弃。2007 年 6 月，上海公积金管理中心提出“住房自助养老”的创新型模式。2007 年 10 月，中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合发展“房屋养老”业
11、务。2007 年 10 月，我国第一家主营以房养老的保险公司“幸福人寿”正式挂牌营业。2、国内的主要模式目前，我国以房养老的经验很不成熟，但我国部分地区或机构已经开始实践探索，已经或者现在试用的模式主要有以下。（1）南京模式的“留园以房养老”业务。即六十岁以上的孤残老人，只要有六十平方米以上的本市产权房，就可将房产抵押给公寓并入住，期间免除所有费用。老人去世后，产权房归公寓所有。（2）上海模式中“公积金管理中心成房东”的尝试。六十五岁以上的老人只要把房产以市场价值出售给公积金管理中心，就可将获取的资金一部分用于支付公积金管理中心的用房租金，其余资金部分自行养老。（3）北京模式的“养老房屋银行”
12、项目，六十岁以上的老人可以向养老服务机构提出需求，并把产权房交付中大恒基，由中大恒基免费代老人出租，以赚取租金。租金多用来抵免养老院的费用，剩余租金由老人自己处理，强调的是老人始终拥有房屋的产权。2 以房养老的现实意义据统计，2010 年,60 岁及以上人口为 177648705 人，占 13.26%，其中 65 岁及以上人口为 118831709 人，占 8.87%，根据联合国教科文组织对老龄化社会的界定,中国已经进入了老龄化国家行列，超过了国际上规定的老龄化社会标准。1由于遭遇上世纪中期的生育高峰和接踵而至的计划生育，到本世纪初，我国老年人比例之多，年轻人口比例之少，国家未富社会已老等问题
13、突出。专家预测，在短短一二十年内，中国社会将由一个轻度老龄化的社会迅速过度到高度老龄化社会。预计到 2050 年，我国将大约有 4 亿多老年人，60 岁以上的老年人口占总人口的比例将达到 29以上，几乎不足 2 个在职人员就要负担一个退休人口。 “如果不采取切实有效的措施，老年人生活将面临很大挑战。 ”在我国处于快速老龄化阶段的同时，退休年龄偏低与人口寿命延长之间矛盾严重，“未富先老”问题突出,养老基金缺口日益扩大，迫切需要我们尽快完善社会养老保障体系，维护社会稳定,加快建设社会主义和谐社会。随着人口老龄化的到来，我国的社会养老保障体系面临着沉重的压力。即使参加了社保的老人，目前以“低水平，广
14、覆盖”为宗旨的社保体系来说，退休职工养老金对于重疾高发的老年人来说，可谓相形见绌。许多老年人仅仅依靠每期领取的微薄的养老金，很难过上理想中的生活。而且，由于历史原因，社保资金存在巨大的缺口，随着时间的推移，这一问题将越来越凸显。养老已经成为一个重大的社会公平问题、经济稳定问题乃至政治安全问题。有很多老人晚年生活非常拮据，但拥有价值不菲的房子，成为“房子富翁，现金穷人” 。如果能够转让住房这种超长期耐用型商品的所有权，保留生前对住房的使用权，这样就会达到这些老年人的双重利益目标，一是在桑榆之年有房可居，二是充分发掘住房的经济资源，提高晚年的生活质量。与此同时，随着住房制度改革和住房商品化的深入，
15、越来越多的家庭拥有了自己的房产。我国城市拥有自有住房的家庭已高达 70之多。住房已成为这些家庭拥有财富的主要组成部分。有了以上基础，就可借鉴国外通行的反向抵押贷款模式，将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来。这种结合所创设的新金融工具可有效解除老年人养老的忧虑，对我国现实条件下扩大内需也具有积极的推动作用。在“国未富，民先老”的情况下，巨大的养老资金缺口，使传统养老方式已不能满足老龄化社会的要求，而以房养老这种养老方式对于提高老人的生活质量、完善社会保障制度、稳定社会有着十分重要的意义。特别是在现阶段，对于解决我国严重的老龄化问题更是具有现实意义，将是对现行“家庭养老”
16、、 “机构养老”和“居家养老”的有益补充。国内学者经过研究普遍认为，开展住房反向抵押贷款在我国具有一定的生存空间，应该成为养老模式的一种。 （王有明、柴效武，2005）理论界主要承认的现实意义有以下几点：1、提高老年人自我养老的能力，减轻国家的负担。我国的养老制度由“现收现付制”转为“统帐结合制” ，仍远不能满足更多社会成员对养老保障的需求。传统的观念使大多数社会成员耗尽毕生积蓄购买住房，间接导致家庭养老储备金的减少。在此形势下，老年人通过以房养老方式改善晚年生活，大大缓解国家养老保障的压力，进而促进社会福利制度的完善。2、活跃老年人养老资金，减轻子女供养老人的经济压力。以房养老方式为老年人开
17、拓了一个新的资金来源，在继续享有住宅使用功能的同时发挥住宅的消费价值功能，享有房子增值带来的收益。很大程度上减轻子女赡养老人的资金压力，有助于鼓励年轻人自食其力，降低对父辈的依赖，也鼓励老年人自助保障，最大程度地减少子女负担。3、扩大商品租赁房源，缓解住房的供需矛盾。城市中、低收入者不具有购房的经济实力，租房成为替代选择。不论城市中选择“以房养老”的老年人以哪种方式处置房产，都可让出一部分房子的使用权，能够适当增加市场上的房源，缓解住房的供需矛盾。4、充分利用闲置资金，促进金融机构业务多元化。银行、保险公司等金融机构要涉足以房养老，需要由足够的资金支撑，用以收购老年人住房。近年，由于存款、外汇
18、储备、保险等费用收入的增长，使得资金闲置，这为发展以房养老提供强大的资金保障，一举两得。住房反向抵押贷款不仅给银行、保险公司等相关金融机构带来新的业务，而且能加快商业银行等机构深化改革、创新经营，同时促使其将社会责任和盈利目标紧密结合，求得多赢效应。第一，对急需要现钱养老的老人是一个绝好的选择。老人自住房抵押给银行后，银行根据房价等估算每月给付老人一笔钱。待老人离世后，银行将房产拍卖如果低于银行这些年支出总额或与之持平，那么银行与老人“倒按揭”关系结束；反之，多余部分根据老人遗嘱分配。另外，老人的子女也可以再把房产买回，当老人离世后，子女只要把这些年银行支付给老人的总额偿还给银行，并支付贷款利
19、息，子女就可获得房产。这对急需现钱的老人或他们的家庭来说是一个变现的好办法。第二，对“80 后”年轻人是一个好消息。 “80 后”是我国第一代独生子女群体，现在已经到了婚嫁阶段，他们要面对的是典型“四二一”家庭结构：四位已经退休的老人，两个独生子女夫妇，一个已出生或将出生的小孩。在这种情况下选择“倒按揭”贷款，通过两套房产的逐渐变现，解决赡养 4 位老人的经济压力，将会成为“80 后”夫妇的一种选择。当然，如果整个家庭资金宽裕还是可以把房子留到以后再卖。但是对于绝大多数“80 后”夫妇来说，婚后的 20 年里是他们最需要用钱的时候，这期间变现房产将使钱的效用得到最大化。第三，有利于搞活房地产市场。当“倒按揭”养老模式实现后，具体操作“倒按揭”贷款的机构在收回住房的使用权以后，必然会将其出售或者出租，这样就会增加“二手房”的供应量，虽然此项业务收来的房子将以小户型为主，房龄也会较老，但地理位置预计会较好，这些房源在二、三级市场上会很受欢迎。对当时资金不算富裕的年轻人来说很适合他们的需要。这样的话，在一定程度上可以缓解住房问题的供需矛盾。第四，目前在我国初步具备了实行“倒按揭”贷款的条件。目前我国住房自有率很高，远远超过西方发达国家 60%的水平，而且已步入了老龄化社会，这就为实行“倒按揭”贷款提供了必要条件，当初步具备了这些条件后，所要做的就是要加大研究、使之完善、然后推广。
