1、第五章预算管理与成本控制系统文件编号：XHXMGLA5修改状态：AB管理状态：分发号：日期：日期：日期：发布日期：实施日期：第一节预、决算管理的工作范围和目的项目管理部预决算管理主要负责项目的成本控制管理工作，负责对工程的成本实施计划、组织、协调、监督和控制。1、土建、安装预算员负责编制工程的预决算书。各项按规定的取费标准进行取费，费率和工程取费以及实际预决算工程量，包括材料、设备的单项、总项报价等均以预算员核定无异为基础。2、负责招标工程的标底编制及其他与招标工作有关的文件、资料准备及对投标各家单位资质的审核。3、负责审核施工单位上报的月度工程量，作为工程进度款的支付依据，对施工过程中实施有
2、效的成本控制。4、负责现场签证的工程量的审核和价值量的计算。5、公司的工程项目款项的支付一律实行申请、审批手续。6、严格进行工程成本和管理费用的管理和控制。从材料设备采购、日常开支到工程预算，应进行全过程管理和控制，努力降低工程造价，不得超标准支付工程款项。7、在工程付款记账方面按部位或者按照单位或者按不同承包单位，分别设置预付款和应付帐款明细账。8、对外签订材料、设备、工程承包、劳务等方面合同应严格按照公司经济管理工作实施办法执行。9、成本管理的基本任务是：通过预测、计划、核算和分析，正确反映经营成本，促进企业各部门加强管理，寻找降低成本，减少消耗的途径，提高企业的经济效益。10、项目管理部
3、按各项工作程序及规定认真仔细的审核所有结算资料并保持结算资料完整，做好存档工作，为结算付款提供依据。11、杜绝错付、超付，以确保工程进度、控制成本。确保第一时间正确解决问题。12、严格执行合同条款、公司的规定和管理程序，仔细审核已付款情况，即时做好台帐，加强各流转部门信息传递，合理安排付款时间，保障工程进度。13、工程进度款由施工单位编制上报，项目部负责人签署意见，对已完工程进度报表负责，经项目管理部审核，双方确认，并核对有关合同条款无误。14、零星工程款的审核指：无合同的工程按实结算后给予付款。项目管理部复核付款申请后签署意见。15、预算员建立台帐、登记每笔付款、扣款情况，并接受部门经理的检
4、查、监督。16、零星水电预结算管理按照行业的有关标准，正确地审核、编制工程费用。对项目工程数量不一致的地方，同施工单位核算，取得数量上的一致。17、工程尾款的支付工作要确保工程尾款的正确支付，不再产生遗留问题。18、完成部门经理交办的其他工作。第二节预、决算审批工作的程序一、目的：确保预、决算准确、正确，符合规定及工作程序，并做到资料完整，以备查阅，确保第一时间正确解决问题。二、范围：所有经项目管理部决算的工程结算。三、职责：按各项工作程序及规定认真仔细的审核所有预、决算资料并保持资料完整，做好存档工作，为结算付款提供依据。四、程序：1、检查经营公司及项目部上报预、决算资料是否完整，是否具备结
5、算条件。2、有合同的工程必须附上合同文本，并附合同单位相关资质证书。3、施工图或竣工图一套。4、有设计变更的必须有经营公司或项目部负责人签字。5、工程签证必须有经营公司或项目部负责人签字认可。6、预、决算书一份。7、按建筑工程预、决算文件审查送审表要求认真填写每一栏目。8、具备以上条件的，方可予以审核，经项目管理部审核结算，经理签字同意后，上报工程总监审批。9、工程总监审批同意后，由项目管理部保留原件存档，复印件由财务部做成凭证存档。10、将结算金额、优良率填入相应付款台帐，为结算付款提供依据。11、做好存档，以便查阅。五、相关文件：1、建筑工程预、决算文件审查送审表XHXMGL0242、*工
6、程预、决算文件审查意见单XHXMGL0253、*工程预、决算文件审查报告XHXMGL0264、工程量签证管理表XHXMGL0275、*工程项目销售面积统计表XHXMGL0286、*工程结算审定单XHXMGL029第三节房地产项目成本控制一、房地产项目成本控制的原那么1、设置科学的成本控制目标房地产开发项目建设过程是一个周期长，投资大的生产消费过程，建设者的开发经验，知识水平是有限的，再加上科学，技术条件有限，因而不可能在开发项目开始阶段就能设置一个科学的，一成不变的成本控制目标，而只能设置一个大致的投资成本控制目标，这就是项目投资估算。随着项目建设的反复实践，投资成本控制目标逐渐清晰、准确，形
7、成为设计概算，设计预算，承包合同价等。可见，开发项目投资成本控制目标的设置是随着项目建设实践的不断深入而分阶段设置的。具体来讲，投资估算应作为选择设计方案和进行初步设计的项目成本控制目标；设计概算应作为技术设计和施工图设计的项目成本控制目标；设计预算或建安工程承包合同价那么应作为施工阶段控制建安工程成本的目标。成本控制目标的制定，既要有先进性又要有实现的可能性，目标水平一定要能激发执行者的进取心，充分发挥他们的工作潜力和创造性。2、设计阶段的投资控制是重点项目投资控制贯穿于房地产项目开发建设的全过程，包括策划、设计、发包、施工、销售等阶段，房地产项目成本控制的重点是设计阶段的投资控制，从国内外
8、工程实践可以看出，影响项目投资最大的阶段是项目建设前期策划阶段。目前国内外的房地产开发企业普遍存在忽视开发项目前期工作阶段的投资控制，而把控制开发项目的重点放在施工阶段审核施工图预算、合理结算建安工程价款上，尽管这对于成本控制也有一定的效果，但没有抓住控制重点。3、变被动控制为主动控制房地产开发项目建设管理的基本任务是对项目的建设工期，投资成本和工程质量进行有效的控制，力求使所建项目达到建设工期最短，投资最省，工程质量最高。但是这样的理想要求实际上不可能完全实现，需要开发商根据建设的主观条件进行综合分析研究，确定切合实际的衡量准那么。如果投资控制的方案符合准那么要求，成本控制就达到了预期目标。
9、长期以来，人们一直把项目成本控制理解为目标与实际值的比较，当实际值偏离目标值时，分析其产生偏差的原因，确定其对策。尽管在房地产开发建设过程中进行这样的项目投资控制是有意义的，但这种方法只能发现偏离而不能使已产生的偏离消失，只能是被动控制。20世纪70年代初开始，人们采用主动控制方法，将系统论和控制论的研究成果应用于项目管理，将控制立足于实现主动的采取决策措施，尽可能减少以至避免目标值与实际值的偏离。因此，房地产开发项目投资控制不仅要反映投资决策、设计、发包和施工，而且要主动控制项目投资，影响投资决策、设计、发包、和施工。4、采取经济与技术结合的成本控制手段有效地进行项目成本控制应从组织、技术、
10、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，而技术与经济相结合是项目成本控制最有效的手段。技术上采取的措施包括设计方案的选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计和施工组织设计，结合技术主要研究节约投资的可能性；经济上的措施包括动态比较投资的计划值和实际值，严格审核各项费用的开支等。我国房地产开发企业普遍存在着技术与经济相分离的现象。技术人员缺乏经济观念，设计思想保守，设计规范、施工规范落后，很少考虑如何降低项目投资，而财会、概预算人员的主要责任是依据财务制度办事，又不熟悉工程建设知识，不了解工程进展中的各种关系和技术问题，难以有效的控制项目成本。为此，迫切需要培养具有综合素质的房地产开发人才
11、，在项目建设过程中把技术与经济有机结合起来，正确处理技术先进性与经济合理性两者之间的对立统一关系，力求技术先进条件下的经济合理，把成本控制观念渗透到各项设计和施工技术措施中。二、房地产项目成本控制的内容1、项目策划阶段的成本控制房地产项目策划阶段的主要内容是寻找项目、市场调查和投资评估。开发商应该着找你重中考察投资环境、投资房地产产品的市场价值、项目的工程类型与规模、经济技术指标、交通条件、市政配套情况、建材与设备的供应情况等。该阶段开发商的工作必须注意与可能发生的成本结合起来，对可能发生的项目成本起到总体控制的作用。2、设计阶段的成本控制设计阶段的成本控制工作是项目建设过程成本管理的重点，项
12、目设计要尽可能采用国家和省级的设计标准，因为优秀的设计标准规范有利于降低投资、缩短工期，给项目带来经济效益。开发商通过招投标方式选择设计单位，在委托设计范围之前一定要对项目投资进行详细的分析，在此基础上一般采用限额设计的方式，保证有效的成本控制管理，并着重考虑以下两点：1设计前的投资估算通过对社会同类项目的价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润的调查，在项目评估的基础上进行详细的综合比较、进行投资估算，作为初步设计控制的依据。2初步设计要重视方案的选择按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预算严格控制在批准的范围内，同时应加强设计变更的管理工作。3、发包、施工阶段的成本控制房地产项目
13、发包包括项目总发包、建安工程及设备材料采购发包。项目发包阶段的成本控制是项目建设过程成本控制的重要环节。房地产项目采用合同价款的方式较多，合同价款一般以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据。承包方根据开发商提供的工程范围和施工图纸，作出工程报价，最终工程量按实际完成的数量进行结算。可见，施工阶段的成本控制对项目竣工后的工程决算有重要的影响。其内容主要包括以下几点：A、编制成本计划和工作流程图，落实管理人员的职能和任务；B、熟悉设计图纸和设计要求，对工程费用变化大的部分和环节，作为重点成本控制对象；C、对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更；D、
14、详细进行工程计量，复核工程付款帐单，严格经费签证；E、做好工程施工记录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为可能发生的索赔提供依据；F、定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施；G、及时掌握国家、省、市、自治区有关部门的各种定额和取费标准的变化；H、注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对项目成本的影响。4、项目销售阶段的成本控制房地产项目销售阶段的成本控制主要市销售费用的支出，销售费用支出的主要部分一般为房地产销售广告费用的支出。一般情况下，房地产销售费用为房地产商品销售价格的2%-4%,费用数额大，对房地产开发利润的高低有直接影响。如何控制销售成本的关键取决与如何进行销售策划，广告费用如何支出，应根据项目规模大小、档次及所在地的经济条件等多种因素确定。21世纪是网络经济时代，利用网络开展房地产营销将是降低开发商销售成本的有效手段。
