1、1、规划设计阶段一、 对于规划设计，物业管理前期介入人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作；从使用者的角度出发考虑设计是否方便使用、有无必要，力求使小区业主在以后的生活中能够带来便利。根据十多年的物业管理经验，从楼房顶层开始至地下室从以下的各个建筑环节过程中须注意的事项：1、天台绿化（1）做好防水层，安装排水系统和灌溉系统；（2）宜选择花草和灌木类等阳性植物，对土壤要求不高；（3）不能选择攀援、有毒、带刺、易产生异味、易滋生蚊虫的植物；（4）不能留可种植蔬菜和瓜果的位置。2、晾晒区（1）晾晒骨架安全美观、便于维护；（2）
2、要采用防风措施。3、电梯机房（1）地面、墙面、屋顶的防水处理；（2）门窗防雨水进入；（3）温度、湿度控制；（4）防老鼠及其它小动物进入；（5）通风系统；（6）标示牌；（7）曳引转动部分要有防护装置；（8）操作指引。4、太阳能（1）推荐采用经营性质，可为开发企业带来长期利润；（2）不建议业主自装，影响建筑物整体外观，易破坏防水层，不便于管理，如果一定要考虑业主自装则需要划出专用区域；（3）开发商免费安装，优点：可提升开发商的竞争优势，促进销售；缺点：增加后期维护成本。5、水箱（1）预防二次污染（防鼠、防虫及其它小动物进入） ；（2）预留检修口、透气口；（3）荷载评估；（4）防溢报警装置；（5）防
3、溢口、排水口预留；（6）水箱外爬梯悬空设计，防止小孩攀爬；（7）水箱内爬梯防锈处理。6、防雷（参照国家相关标准）7、通讯设施（1）充分考虑辐射对住户的影响；（2）建议在室内安装。8、安全管理（1）设立巡更签到点；（2）女儿墙的高度符合相关标准；（3）女儿墙墙面不能有管道等物体（防止攀爬踩踏） ；（4）预留高空作业时使用的挂件端口；9、取水口设计10、中央空调：（1）水压平衡管（2）防火措施（主要针对散热片）11、小区标示牌（1）安装位置要要便于观瞻；（2）灯光要考虑节能；（3）采取相关的安全保护措施；（4）注重整体视觉效果。12、排烟排气口（1）防倒灌设计；（2）防雨水设计。13、照明（如有可
4、能，建议纳入政府灯光工程）：（1）节能考虑；（2）安装角度的合理性；（3）考虑安全；（4）便于后期维护。二、设施设备1、水泵房（1）集水池、潜水泵、溢水报警系统的设计（2）水泵房的隔音减震处理（3）控制柜机座高于水泵房门槛的高度，防止水泵溢水出来淹没控制柜（4）标示牌（分区供水标示、分类供水标示、水流方向指引、操作流程指引、常开常闭状况指引、禁止事项）（5）易锈蚀的螺丝涂上黄油，加装套管（6）水泵出水处应该采用钢管联接，防止异常情况下水温过高导致爆管的现象2、配电房（1）基础高度满足防洪的需要；（2）标识指引需要特别注意工作电压和线路识别以及常开常闭状况和禁止事项；（3）地面绝缘处理，划安全警
5、戒线；（4）高压隔离保护；（5）独立排水系统；（6）温湿度控制、照明通风系统、应急照明系统；（7）配备干粉或气体灭火器。3、发电机房（1）排烟：排烟口位置选择，充分考虑烟、气的热度和气味；考虑排烟系统产生的噪音；防止雨水倒灌；（2）油箱装置：独立储油室，与发电机分离；防火措施；油箱的密封性（长期存放期间，防止挥发、污染） ；进气口通畅；自动加油装置；刻度尺；防静电措施。（3）照明系统：防爆装置；满足消防要求；应急照明系统；（4）隔音效果：门、墙面、屋顶；（5）其他：备用电池、电解液、工具台、操作指引、自动状态；4、消防系统（1）消防联动柜：温度控制、操作指引、禁止事项；（2）气体瓶安装：温度控
6、制、安全管理、禁止事项；（3）消防广播、烟感、温感、喷淋、消防栓及接合器，防火门（常闭） 、手报按钮、卷帘门、雨淋系统（适用于大型商业中心） 、排烟系统、末端放水、疏散标识图；启用前保护；防盗措施；5、智能系统（1）监控布置：不留盲点，确保清晰度，确保存贮周期满足公安机关的要求；（2）红外线装置：避开杂物干扰引起误报，与监控同步；（3）室内安防：居家防盗自动报警系统；（4）门禁系统；（5）停车场道闸系统；（6）可视对讲系统：位置合理，保证视频效果。6、空调系统（1）选型（节能、环保） ；（2）排风系统隔音；7、给排水系统（1）分区供水（高区、中区、低区） ；（2）分类供水（生活用水、消防水）
7、；（3）雨污分排（单立管、双立管、三立管设计合理） ；（4）房屋独立排水；（5）下水道口防护设计。三、 楼道1、照明：（1）节能；（2）应急照明；（3）荧光油漆（紧急疏散） 。2、垃圾桶放置（做好墙面保护处理） ；楼层标识是否准确；井道标识；保洁取水点。3、疏散指示牌；消防栓；防火门常闭状态；消防通道地面处理；消防楼梯安装扶手；4、采光设计（窗户）：保证采光需要、保证安全需要、保证清洁作业需要。四、 电梯间1、电梯地坎地面设计斜坡，防水进入电梯井道；2、照明（节能） ；3、果皮箱设置（精致） ；4、采光设计；5、分区消防门（户数较多时） ；7、通风设计；8、窗户（安全、防雨） ；9、空间设计合
8、理；10、消防疏散示意图。五 房屋使用功能1、空调主机位设计（1）美观实用；（2）外观统一；（3）冷凝水排水系统；（4）墙体预留空调管口；2、阳台（1）预留地漏排水；（2）防水处理；（3）安全防护。3、入户花园（1）防水处理；（2）防盗措施；（3）根据现场需要，防止高空抛物。4、预埋管线标识：方便二次装修。5、用电开关区分：插座、照明、空调等电路区分。6、梁柱上的预埋管道（预先考虑业主装修使用时管线布置需要，在梁柱位置预留穿线孔） 。7、同层排水。8、厨房、卫生间排烟管道设计。9、电梯井道隔音：如电梯井道与卧室共用墙体，则要有隔音措施。六 、大堂1、照明（1）节能；（2）便于维修维护；（3）安
9、全（很重要） ；（4）应急照明。2、门禁：选择合适位置，防雨防晒，方便使用，保证效果。3、宣传栏：底部不全封闭，便于清除小广告、卡片等。4、信箱：与墙面共体，便于外侧投递、内侧取用；信箱底部离地面一定距离，高度合适（防水防潮） ；5、休闲椅：舒适、美观、耐用，与大堂整体协调。6、玻璃门：防撞警示条；常闭状态。7、电梯标志；电源接口；预留节日装饰挂钩等（挂钩隐形或艺术造型） 。七、 电梯1、型号：选用节能经济使用性产品，速度与提升高度相匹配，载重满足实际需要。2、充分考虑后期的维护成本：零部件的通用性、排斥产品的垄断性。3、轿厢：乘坐须知；检测合格证；扶手；地板装饰；排风；应急照明。3、监控对讲
10、：轿厢、机房、轿厢顶、地坑、监控中心。4、电梯底坑：紧急排水；防水措施（防止地下水渗透） ；爬梯。5、运行舒适感。八、 停车场1、照明：（1）分路分区控制；（2）节能；（3）应急照明系统；（4）尽可能多建些停车位。2、标识指引：进出口、路线引导、颜色分区、限高限速、防撞警示、消防疏散指示、车位线（可采用虚线） 、收费公示牌。3、灭火器配置、反光镜、消防沙池、出入口防滑处理、出入口坡度和转弯设计是否合理、减速带（可用塑胶和水泥） 、车位锁、道闸位置选择；排水、送排风、降噪处理。九、 园林设计1、植物种类的选择：考虑气候特点、地域特点，常绿为主，易于养护和管理；花期搭配适当；不宜种植带刺的有毒植物
11、。2、绿化合理分布：以树木为主，少种草地；以结缕草为主。3、绿化取水点：龙头特殊处理；新式取水装置；靠近排水沟井。4、园林小品：元素设计；标识规范；水景设计。 （突出文化氛围，结合知识性和趣味性，考虑安全因素，便于后期养护）5、隔离护栏；路芽（防止水土流失，美观、安全） 。6、灯杆饰物：利用灯杆悬挂装饰物或艺术性花草，美化环境。十、 园区公共场地1、人车分流：保证安全，便于管理。2、宣传栏、文化长廊：选择合理位置、公益性广告、生活健康小知识。3、非机动车放置点：定点管理、整齐摆放、防盗措施、保持清洁，可考虑配备充电电源。4、道路设计：设置无障碍通道；根据需要安装减速带；确保消防通道畅通。5、井
12、盖：设置于安全、隐蔽的位置，避免车压，如无法避免，则采取降噪措施（如加装橡胶圈等） 。6、垃圾中转站：减少对住户的影响；注意隐蔽（如栽树遮挡，加盖顶篷等） ；便于清洁排水；便于垃圾清运。7、垃圾桶摆放：坚固耐用、分类回收垃圾，布置合理，建议采用带烟灰缸的垃圾桶。8、公共娱乐场所：休闲椅分布合理；娱乐设施安全可靠；要有安全标识和禁止事项。十一、 管理用房预留管理处办公室、监控中心、业委会用房、员工宿舍、仓库、食堂等。十二、 会所游泳池、棋牌室、活动中心、健身房、球类活动区、阅览室、茶艺厅等。十三、 社区商业1、商业布局合理（入驻商家搭配合理） 。2、考虑顾客停车问题。3、消防规范符合要求。4、广
13、告位预留和分配问题。5、商业环境规划。6、水电及配套设施设备。7、空调位的预留7、配备化油池。2、建设施工阶段建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。 * 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议； * 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力； * 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； * 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见； * 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； * 帮助施工人员
14、做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； * 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； * 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）； * 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； * 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确秩序维护装质量； * 提出遗漏工程项目的建议； 对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001 等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。3、竣工验收阶段物业管理前期
15、介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。 * 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案； * 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程； * 参与重大设备的调试和验收； * 制订物业验收流程； * 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。4、物业销售阶段良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。 * 制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备； * 售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象； * 委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问； * 对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作； * 提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。
