1、-专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-文档下载最佳的地方1. Excel 合并，同比分析2. 报告作业 （1） 重大相关会计政策 a. 持续经营假设，企业会计准则（2） 低估资产a. 拥有土地地区促进经济发展计划：（1）西城区土地开发：国家外汇管理局according to西城区将会为中央外汇业务中心，新的西城区经济发展要以金融产业为中心（3） 隐性资产a. 使用权（？）i. 2010年5月27日：获得重庆市江北区观音桥组团两宗土地使用权。上述两宗地位于重庆市江北区，两宗地东为江北嘴中央商务区，西为观音桥商圈，南濒嘉陵江，土地总价为总价 38.82 亿元（14.60/24.22），
2、面积合计为28.47万平方米（12.30/16.18），建筑规模合计不大于132.36平方米（49.19/83.17）。ii. 2010年5月20日：获取北京市昌平区北七家项目用地土地使用权。招标方式。总价18.07亿元。面积19.60万平方米，建筑规模23.47万平方米。b. 良好的政府关系：i. 2010年9月：西城区区委书记王宁公告对金融街的支持。ii. 2010年4月：向青海玉树地震灾区捐款：100万元人民币（通过北京西城慈善协会）。捐款后，西城区政协主席张春平、北京西城慈善协会副会长陈华与集团公司和金融街控股领导进行了亲切会谈，高度肯定了金融街控股公司在承担社会责任方面所做出的表率作
3、用和突出贡献。iii.c. 良好的银行关系：i. 2010年8月：主办了“2010金融街天津站高尔夫球大师赛”，参加人包括二十多名中国光大银行、中国邮政集团公司、中国民生银行、中信实业银行天津分行、中国邮储银行天津分行、招商银行天津分行、汇丰银行天津分行、工商银行天津分行等内外资金融机构领导。d. 良好的进驻客户：i. 国内顶级金融巨头（北京）：中国人民银行总行、中国工商银行总行、中国银行总行、建设银行总行、交通银行分行、招商银行分行、中信实业银行分行、上海浦东发展银行北京分行、中国农业发展银行ii. 国际顶级金融巨头：高盛、摩根大通、瑞士银行、加拿大皇家银行等iii. 其他重要项目：北京金融
4、街丽思卡尔顿酒店、金融街购物中心（8.9万平方米，含有豪华销售商，如LV、GUCCI、Dior & Dior Homme、Ferragamo等国际一线品牌和Lane Crawford亚洲首席时装名店等。e. 合同情况、重大合同及其履行情况 i. 托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁公司资产事宜 。报告期内，公司继续委托丽思卡尔顿集团、国贸物业酒店管理有限公司、喜来登海外管理公司管理公司持有的部分物业。 ii.（4） 隐性负债（5） 同比分析、同比比率的历史变化分析资产运营状况、资产结构、资本结构。有什么大的变化讨论。（1）公司主要资产、负债项目变动情况分析 项目2010年6月
5、30日2009年12月31日变动比率主要变动因素应收账款31,937.1453,964.16-40.82%主要是部分项目销售尾款收回所致其他应收款9,059.1560,870.75-85.12%主要是收回通州商务园公司的借款存货2,765,460.201,854,952.4849.09%主要是土地购置和工程支出较多所致其他流动资产37,382.3527,184.3537.51%预收销售房款增加导致预缴营业税金及附加、所得税增加在建工程5,138.523,507.9246.48%F7/9 二期项目投入增加递延所得税资产11,753.5017,287.50-32.01%冲回坏账准备及累计可弥补亏损
6、减少短期借款450,000.00272,000.0065.44%短期借款增加预收款项415,598.29281,108.3547.84%预收部分项目销售款增加（6） 股权市场价值/账面价值比，为什么不等于一账面价值42354.1市价股价（更新9月26日）6.55股本（百万）302700股权市价1982685Market/Book Ratio47x四、 公司采用的主要会计政策、会计估计和前期差错 1、会计期间 本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。 2、记账本位币 本公司以人民币为记账本位币。 3、企
7、业合并的会计处理方法 企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。 （1）同一控制下企业合并 合并方在企业合并中取得的资产和负债，按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，不足冲减的则调整留存收益。合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。 （2）非同一控制下企业合并 对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，以及为企业合并而发生的各项直接相关费用。通过多次交换交易分步实现
8、的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。在合并合同中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，也计入合并成本。非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。 合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。 124、合并
9、财务报表的编制方法 （1）合并财务报表范围的确定原则 合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司能够决定被投资单位的财务和经营政策,并能据以从被投资单位的经营活动中获取利益的权力。 （2）合并财务报表编制的方法 合并财务报表以母公司和纳入合并范围的子公司的财务报表为基础,根据其他有关资料,按照权益法调整对子公司的长期股权投资,在抵销母公司权益性资本投资与子公司所有者权益中母公司所持有的份额和公司内部之间重大交易及内部往来后编制而成。 报告期内增加或处置子公司的处理方法 母公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，应当调整合并资产负债表的期初数。因非同
10、一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。母公司在报告期内处置子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。 母公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司,将该子公司当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表。因非同一控制下企业合并增加的子公司,将该子公司购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表。母公司在报告期内处置子公司,将该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表。 母公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司,将该子公司当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的子公司
11、,将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。母公司在报告期内处置子公司,将该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。 母公司与子公司的会计政策与会计期间不同的处理方法 本公司在编制合并财务报表时，如果子公司所采用的会计政策、会计期间与母公司不一致的，需要按照母公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。 5、现金等价物的确定标准 本公司现金等价物指公司持有的期限短（一般指从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 136、外币业务 对发生的外币经济业务，采用业务发生日中国人民银行公布的市场汇率(中间价)折合为记账本位
12、币记账，月末对外币账户余额按月末市场汇率(中间价)进行调整，将按月末市场汇率(中间价)折合的记账本位币金额与账面记账本位币金额之间的差额，作为汇兑损益处理。属购建固定资产发生的汇兑损益，在固定资产达到预定可使用状态前，计入各项在建工程成本；除上述情况以外发生的汇兑损益计入当期财务费用。 7、金融工具 （1）金融工具的确认依据 金融工具的确认依据为：当成为金融工具合同的一方时，公司确认与之相关的金融资产或金融负债。 （2）金融资产和金融负债的分类 按照投资目的和经济实质本公司将拥有的金融资产划分为四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动
13、计入当期损益的金融资产；持有至到期投资；贷款和应收款项；可供出售金融资产。 按照经济实质将承担的金融负债再划分为两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；其他金融负债。 （3）金融资产和金融负债的计量 本公司初始确认金融资产或金融负债，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。 本公司对金融资产和金融负债的后续计量主要方法 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，按照公
14、允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。 持有至到期投资和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本计量。 可供出售金融资产按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及 14与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。 其他金融负债按摊余成本进行后续计量。但是下列情况除外： A.与在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照
15、成本计量。 B.不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量： a.企业会计准则第13 号-或有事项确定的金额； b.初始确认金额扣除按照企业会计准则第14 号-收入的原则确定的累计摊销额后的余额。 （4）主要的金融资产公允价值和主要的金融负债公允价值的确定方法 存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场中的报价确定公允价值。报价按照以下原则确定： A.在活跃市场上，公司已持有的金融资产或拟承担的金融负债的报价，为市场中的现行出价；拟
16、购入的金融资产或已承担的金融负债的报价，为市场中的现行要价； B.金融资产和金融负债没有现行出价或要价，采用最近交易的市场报价或经调整的最近交易的市场报价，除非存在明确的证据表明该市场报价不是公允价值。 金融资产或金融负债不存在活跃市场的，公司采用估值技术确定其公允价值。 （5）金融资产转移的确认和计量 金融资产转移是指公司将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方。转移金融资产分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产转移包括两种情况：将收取金融资产现金流量的权利转移给另一方或将金融资产转移给另一方，但保留收取金融资产现金流量的权利，并承担将收取的现金流量支付给最终收款方的义务。 已将
17、整体或部分金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方时，终止确认该整体或部分金融资产，收到的对价与所转移金融资产账面价值的差额确认为当期损益，同时将原在所有者权益中确认的金融资产累计利得或损失转入当期损益；公司保留了所有权上几乎所有的风险和报酬时，继续确认该整体或部分金融资产，收到的对价确认为金融负债。 15对于既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但保留了对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债；放弃了对该金融资产控制的按终止确认的原则处理。 （6）金融资产减值测试方法和减值准备计提方法 金融资产计提减值的范围及减值
18、的客观证据 本公司在资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。金融资产减值的客观证据主要包括： A.发行方或债务人发生严重财务困难； B.债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等； C.本公司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生困难的债务人作出让步； D.债务人持续经营出现不确定性而很可能倒闭或进行其他财务重组； E.因发行方发生重大财务困难，本公司持有的金融资产无法在活跃市场继续交易； F.债务人经营所处的技术、市场、经济和法律环境等发生重大不利变化，使本公司可能无法收回投资成
19、本； G.权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌； H.虽然无法辨认金融资产组合中的某项资产的现金流量是否已经减少，但本公司根据其公开的数据对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量； I.其他表明金融资产发生减值的客观证据。 金融资产减值测试方法及减值准备计提方法 A.持有至到期投资 对单项以摊余成本计量的持有至到期投资发生减值时,将其账面价值减记至预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）现值（折现利率采用原实际利率）,减记的金额确认为资产减值损失,计入当期损益。计提减值准备时,对单项金额重大的持有至到期投资单独进行减值测试；对单项金额
20、不重大的持有至到期投资汇同单独测试未发生减值的持有至到期投资按照具有类似信用风险特征的组合进行减值测试，经测试发生减值的，将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。 16B.应收款项 应收款项减值测试方法及减值准备计提方法参见附注四、8。 C.可供出售金融资产 可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降,或在综合考虑各种相关因素后,预期这种下降趋势属于非暂时性的,则按其公允价值低于其账面价值的差额,确认减值损失,计提减值准备。在确认减值损失时，将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，计入减值损失。 D.其他 在活跃市场中没有报价且其
21、公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。 8、应收款项 （1）坏账准备的确认标准 本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明应收款项发生减值的，计提减值准备。 债务人发生严重的财务困难； 债务人违反合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）； 债务人很可能倒闭或进行其他财务重组； 其他表明应收款项发生减值的客观依据 。 （2）坏账的核算方法 本公司发生的坏账
22、采用备抵法核算。 （3）坏账准备的计提方法 资产负债表日，公司将单项金额超过500 万元的应收款项单独进行减值测试，对存在上述客观依据表明存在减值损失的应收款项，将其账面价值与预计未来现金流量现值之间的差额确认减值损失，计入当期损益；将单项金额非重大的应收款项和经单独测试后未减值的应收款项一起，采用账龄分析法计提坏账准备，计提的比例列示如下： 账龄 计提比例 0 至 3 个月 0% 3 至 6 个月 3% 176 个月至 1 年 6% 1 至 2 年 15% 2 至 3 年 30% 3 年以上 50% （4）坏账准备的转回 如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项
23、有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。 9、存货 （1）存货分类 本公司存货主要包括开发成本、出租开发产品、开发产品、周转房、库存商品、低值易耗品等。 （2）存货取得和发出的计价方法 存货的盘存制度为永续盘存制。各类存货按实际成本计价，低值易耗品领用按一次摊销法摊销。公司开发成本项目包括前期费用、拆迁费用、市政及公建配套费用等。费用的归集分摊方法如下： 土地开发前期费用包括在地产开发前发生的费用，一般按地块归集，两个以上地块共同发生的费用根据各地块建筑面积分摊。 拆迁费用：红线内拆迁费用直接计入该地块成
24、本；红线外拆迁费用，属区间市政道路的，原则上由道路两侧的地块各分担一半；市政及公建配套设施用地、主干道及其他地带的拆迁费用，只在已开发地块中分摊（但以各地块的预计总成本为分摊上限），其中已竣工项目优先分摊。 市政及公建配套费用包括配套站点建造成本、市政管线的建造成本、其他成本（包括区域内非营业性文教、卫生、行政管理设施）等。上述建造成本在工程竣工验收后，只在已开发地块中分摊（但以各地块的预计总成本为分摊上限），其中已竣工项目优先分摊。 区域内非营业性的文教、卫生、行政管理、市政公用配套设施，无偿交付管理部门使用，其所需建设费用，计入开发成本。 出租开发产品在预计可使用年限内按年限平均法摊销,预
25、计可使用年限超过45 年的，按 45 年摊销。 周转房在预计可使用年限内按年限平均法摊销,预计可使用年限超过 45 年的， 18按 45年摊销。 （3）存货跌价准备的确认标准及计提方法 在资产负债表日，本公司存货按照成本与可变现净值孰低计量。 可变现净值为存货的预计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用及相关税费后的金额。 本公司按照单个存货项目计提存货跌价准备。 在资产负债表日，如果存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，并计入当期损益。如果以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。 10、长期股
26、权投资 长期股权投资主要包括本公司持有的能够对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的权益性投资，或者对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资。 （1）共同控制、重大影响的确定依据 共同控制是指按合同约定对某项经济活动所共有的控制。共同控制的确定依据主要包括：任何一个合营方均不能单独控制合营企业的生产经营活动；涉及合营企业基本经营活动的决策需要各合营方一致同意等。 重大影响是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能控制或与其他方一起共同控制这些政策的制定。重大影响的确定依据主要包括：当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位
27、 20（含）以上但低于50的表决权股份时，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响外，均确定对被投资单位具有重大影响；本公司拥有被投资单位 20（不含）以下的表决权股份，一般不认为对被投资单位具有重大影响。但符合下列情况的，也确定为对被投资单位具有重大影响： A.在被投资单位的董事会或类似的权力机构中派有代表； B.参与被投资单位的政策制定过程； C.与被投资单位之间发生重要交易；D.向被投资单位派出管理人员； E.向被投资单位提供关键技术资料。 （2）长期股权投资的初始计量 本公司合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本： 本公司同一控制下的
28、企业合并，以支付现金、转让非现金资产或承担债务方 19式作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。 本公司非同一控制下的企业合并，在购买日按照企业会计准则第 20
29、 号-企业合并确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。 除本公司合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本： 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出； 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本； 投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外； 通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照企业会计准则第 7 号-非货币性资产交换确定。
30、通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照企业会计准则第 12号-债务重组确定。 （3）长期股权投资的后续计量及投资收益确认方法 本公司采用成本法核算的长期股权投资包括：能够对被投资单位实施控制的长期股权投资；对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。 采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。 本公司采用权益法核算的长期股权投资包括对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资。长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投
31、 20资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。被投资单位可辨认净资产的公允价值，比照企业会计准则第 20 号-企业合并的有关规定确定。 本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。本公司按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。 本公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资
32、的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，本公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。 本公司对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。 （4）减值测试方法及减值准备计提方法 本公司在资产负债表日根据下述信息判断长期股权投资是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其可收回金额，进行减值测试。 长期股权投资的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌； 本公司经营所处的经济、技
33、术或者法律等环境以及长期股权投资所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响； 市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算长期股权投资预计未来现金流量现值的折现率，导致长期股权投资可收回金额大幅度降低； 长期股权投资已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置； 本公司内部报告的证据表明长期股权投资的经济绩效已经低于或者将低于预期，如长期股权投资所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等； 其他表明长期股权投资可能已经发生减值的迹象。 可收回金额根据长期股权投资的公允价值减去处置费用后的净额与长期股权投资预计未来现金
34、流量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项长期股权投资为基础估计其可收回金额。难以对单项长期股权投资的可收回金额进行估计的， 21以该项长期股权投资所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其它资产或者资产组的现金流入为依据。 当单项长期股权投资或者长期股权投资所属的资产组的可收回金额低于其账面价值的，本公司将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的长期股权投资减值准备。 长期股权投资减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。 11、投资性房地产核算方法 本公司投资性房地产包括已出租的土地使用权和已出租的建筑物。 本公
35、司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，会计政策选择的依据为： 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 本公司不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或
36、存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。 12、固定资产 （1）固定资产的确认标准 本公司固定资产指为提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产。 （2）固定资产折旧 折旧方法及使用寿命、预计净残值率和年折旧率的确定：固定资产折旧采用年限平均法计提折旧。按固定资产的类别、使用寿命和预计净残值率确定的年折旧率如下： 22资产类别 折旧年限 预计净残值率 年折旧率 房屋及建筑物 45 3% 2.16% 办公设备
37、6 3% 16.17% 运营设备 6 3% 16.17% 运输工具 6 3% 16.17% 其他 2 3% 48.50% 已计提减值准备的固定资产的折旧计提方法：已计提减值准备的固定资产，按该项固定资产的原价扣除预计净残值、已提折旧及减值准备后的金额和剩余使用寿命，计提折旧。 已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。 本公司至少于每年年度终了时，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，必要时进行调整。（3）减值测试方法及减值准备计提方法 本公司在资产负债表日
38、根据下述信息判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其可收回金额，进行减值测试。 固定资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌； 本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及固定资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响； 市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算固定资产预计未来现金流量现值的折现率，导致固定资产可收回金额大幅度降低； 有证据表明固定资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；固定资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置； 本公司内部报告的证据表明固定资产的经济绩效
39、已经低于或者将低于预期，如固定资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等； 其他表明固定资产可能已经发生减值的迹象。 可收回金额根据固定资产的公允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项固定资产为基础估计其可收回金额。难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，以该项固定资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主 23要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。 当单项固定资产或者固定资产所属的资产组的可收回金额低于其账面价值的，本公司将其账面价值减记至可收回金额
40、，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。 13、在建工程 本公司在建工程包括施工前期准备工程、正在施工中的建筑工程、安装工程、技术改造工程、大修理工程等。在建工程按实际成本计价。 在建工程达到预定可使用状态时转入固定资产。 本公司在资产负债表日根据下述信息判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其可收回金额，进行减值测试。 在建工程的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌； 本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及在建工程所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，
41、从而对本公司产生不利影响； 市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算在建工程预计未来现金流量现值的折现率，导致在建工程可收回金额大幅度降低； 有证据表明在建工程已经陈旧过时或者其实体已经损坏；在建工程已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置； 本公司内部报告的证据表明在建工程的经济绩效已经低于或者将低于预期，如在建工程所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等； 其他表明在建工程可能已经发生减值的迹象。 可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置费用后的净额与在建工程预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项在建工程为基础
42、估计其可收回金额。难以对单项在建工程的可收回金额进行估计的，以该项在建工程所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。 当单项在建工程或者在建工程所属的资产组的可收回金额低于其账面价值的，本公司将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的在建工程减值准备。在建工程减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。 2414、无形资产 （1）无形资产的初始计量 无形资产按照成本进行初始计量。实际成本按以下原则确定： 外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发
43、生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照企业会计准则第 17 号-借款费用可予以资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。 投资者投入无形资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。 自行开发的无形资产 自行开发的无形资产，其成本包括自满足无形资产确认规定后至达到预定用途前所发生的支出总额。以前期间已经费用化的支出不再调整。 非货币性资产交换、债务重组、政府补助和企业合并取得的无形资产的成本，分别按照企业会计准则第 7 号-非货币性
44、资产交换、企业会计准则第 12号-债务重组、企业会计准则第 16 号-政府补助、企业会计准则第 20 号-企业合并的有关规定确定。 （2）无形资产的后续计量 本公司于取得无形资产时分析判断其使用寿命。无形资产按照其能为本公司带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见其为本公司带来经济利益期限的作为使用寿命不确定的无形资产。 使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额在使用寿命内系统合理摊销。本公司采用直线法摊销。摊销年限按以下原则确定： 合同规定受益年限但法律没有规定有效年限的，摊销年限按不超过合同规定的受益年限； 合同没有规定受益年限但法律规定有效年限的，摊销年限按不超过法律规定有效年限； 合同规定
45、了受益年限，法律也规定了有效年限的，摊销年限不超过受益年限和有效年限两者之中较短者； 合同没有规定受益年限，法律也没有规定有效年限的，摊销年限不超过 10年。 无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。无形资产的摊销金额计入当期损益。对使用寿命不确定的无形资产不予摊销。 25本公司每年年度终了对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。 对使用寿命不确定的无形资产，在每个会计期间对其使用寿命进行复核。如果有证据表明使用寿命是有限的，则按上述使用寿命有限的无形资产的政策进行会计处理。 （3）研究开发支出 本公司内部研究开发项目的支出，区分研究阶段支出与开发阶段支出。内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化： A完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性。 B具有完成该无形资产并使用或出售的意图。 C无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，证明其有用性。 D有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无
