1、Urban Development Studies V ol.23 No.7 2016 C18【摘要】以 上 海 第 六 次 人 口 普 查 数 据 居 委 会 空 间 单 元 为 基 础，从 房 权 视 角 切 入 研 究 在 经 济 转 型 新 时 期 上 海 市 住 房 空 间 的 分 异 格局 及 其 影 响 机 制。通 过 构 建 房 权 指 数、差 异 指 数 和 隔 离 指 数，并 分 别 从 城 市 整 体、中 心 城 区 与 郊 区 三 个 空 间 尺 度 下，系 统 性 掌 握城 市 居 住 空 间 的 结 构 性 特 征。研 究 发 现 近 十 年 上 海 市 房 权 分
2、 异 程 度 略 有 上 升，特 别 是 中 心 城 区 内 环 至 中 环 间 房 权 指 数 较 高，其 印证 了 郊 区 化 对 于 居 住 空 间 的 重 构 影 响，另 外 中 心 城 区 差 异 指 数 低 于 外 围 地 区，而 其 隔 离 指 数 高 于 外 围 地 区。在 影 响 机 制 方 面，研究 发 现 城 市 社 会 分 层 结 构 明 显，在 中 心 城 区 房 权 分 异 主 要 受 到 制 度 与 市 场 因 素 的 制 约，外 围 地 区 由 于 市 场 制 约 性 降 低，个 人 选 择影响增加，而制度因素影响仍然显著。【关键词】居住空间分异，房权，郊区化，
3、上海【中图分类号】TU984【文献标识码】A【Abstract】This paper usesthe 6th census data,at the microscopic level of residential committee,to examine the segregation of housing tenure in transitionalShanghai.It is novel to divide the study area into two parts:metropolitan area and urban suburb area,examining the characte
4、ristic of their social space.There are three major ndings.First,the average level of housing tenureindex of Shanghai increased slightly in the past ten years andthe indexbetween the inner ring line and the middle ring line in central area is higher,indicating the in uence of suburbanizationon Reside
5、ntial space reconstruction.Second,it isfound that the Dissimilarity index in themetropolitan area is lower than in the urban suburb area,but theisolation index shows just the opposite.Third,the study results show signi cant social segregation in mechanism aspect,the housing tenure index in metropoli
6、tan area is mainly restricted by institutional and market factors and the index in urban suburb area is mainly restricted by personal choice and institutional factors.【Keywords】Residential Segregation，Housing Tenure，Suburbanization，Shanghai转型新时期上海房权空间分异格局和机制研究Study on Tenure-Based Housing Segregatio
7、n in Transitional Shanghai【文章编号】1006-3862(2016)07-0C18-061.城市居住空间重构中国的计划经济向市场经济的转型始于 1978 年，而西方“市场 转 型”理 论 指 出，所 谓“后 社 会 主 义”国 家 的 经 济 体 制 转 型必 然 伴 随 着 社 会 分 化1。事 实 上，随 着 住 房 分 配 制 度 的 深 化 改革 释 放 出 居 民 对 于 不 同 类 型、层 次 住 房 的 潜 在 需 求，原 先 计 划经 济 下 以 单 位 大 院 为 主 的 均 质 化 城 市 空 间 被 逐 渐 打 破，取 而 代之 是 基 于 住
8、房 私 有 化 制 度 下 的 多 元、异 质 的 居 住 社 区，如 门 禁社 区2。同 时 中 国 城 市 化 的 进 一 步 快 速 推 进，外 来 人 口 和 流 动人 口 迅 速 涌 入 城 市。在 现 有 的 户 籍 和 住 房 分 配 制 度 下，新 移 民群 体 在 居 住 选 择 上 存 在 诸 多 约 束，例 如 住 房 贷 款 等，出 现 的 移民 社 区 使 得 城 市 内 部 空 间 进 一 步 的 分 异 和 隔 离2-4。John Logan 教 授 指 出，中 国 自 1998 年 以 来 的 经 济 体 制 改 革 进 程 提 速，社会 贫 富 分 化 明 显
9、 加 剧，阶 层 分 化 的 空 间 化 进 程 加 速，市 场 化 和城 市 化 使 得 城 市 居 住 空 间 急 剧 分 化5，近 期 随 着 全 球 化 的 不 断升 级，中 国 的 社 会 空 间 正 进 行 着 新 一 轮 隔 离 和 重 构，新 社 会 空间 已 经 不 断 出 现，如：北 京 的 北 四 村-蚁 族 集 聚 地；海 淀 区 五道口有韩国人聚居区；上海的古北虹桥的日本人、台商居住区、浦 东 碧 云 国 际 社 区、上 海 虹 口 区 的 贫 民 窟、城 中 村 等6。它 们的出现对中国城市的城市管理与社会经济发展带来全新挑战7。因 此 为 避 免 全 球 化 下
10、西 方 社 会 居 住 分 异 带 来 的 社 会 问 题，我 们迫 切 需 要 深 入 认 识 转 型 新 时 期 下 居 住 空 间 格 局 的 结 构 性 变 化 及其背后的影响机制。国 内 学 界 对 城 市 居 住 空 间 分 异 的 相 关 研 究 早 已 展 开。冯健 和 周 一 星 通 过 北 京 多 个 时 间 维 度 的 社 会 空 间 演 变 规 律 发 现城 市 制 度、市 场 和 文 化 等 因 素 对 居 住 空 间 分 异 的 形 成 有 显 著影 响8。周 春 山 等 学 者 从 供 给、需 求、制 度、经 济、社 会 等不 同 的 视 角，系 统 分 析 了
11、中 国 城 市 的 住 房 分 异 程 度 和 影 响 机制9-12。此 外 有 关 特 殊 群 体 和 特 殊 地 域 空 间 居 住 空 间 分 异 的 研究 大 量 涌 现（贫 困 人 口、老 龄 人 口、外 来 流 动 人 口，外 国 人，乡缘社区等）6,11,13。总体上，此类研究正不断向前发展、丰富和 细化，但仍有需要进一步创新和完善14。西 方 有 学 者 认 为 居 住 空 间 分 异 本 质 上 是 社 会 不 同 阶 层 根 据其 社 会 经 济 属 性，家 庭 需 求 和 住 房 偏 好，在 空 间 上 选 择 迁 移 迁居 的 过 程，因 此，西 方 学 界 普 遍 认
12、 同 其 社 会 经 济 属 性 对 于 居 住空 间 分 异 的 影 响 至 关 重 要15-18。然 而，李 志 刚 和 吴 缚 龙 从 转 型角 度 出 发，采 用 五 普 数 据 中 居 委 会 尺 度 上 的 数 据 对 上 海 的 社 会空 间 结 构 和 空 间 分 异 度 进 行 研 究，发 现 上 海 无 明 显 的 基 于 社 会经 济 属 性 的 空 间 分 异，但 已 出 现 严 重 的 房 权(housing tenure)的分 异3。其 结 果 意 味 着，拥 有 市 场 化 住 房(商 品 房)的 居 民 拥有 更 高 的 收 入 和 社 会 地 位，而 市 场
13、化 住 房(租 赁)成 为 城 市 低收 入 阶 层 的 首 选，由 此 推 及 可 支 付 性 已 成 为 拥 有 住 房 的 最 大 障碍19。近 期，陈 宏 胜 和 李 志 刚 利 用 广 州 市 第 六 次 人 口 普 查 的 微*通讯作者：肖 扬，同济大学建筑与城市规划学院,邮箱：yxiao。城市发展研究 23 卷 2016 年第 7 期 C19观 数 据 对 其 房 权 分 异 展 开 研 究，发 现 就 空 间 分 异 而 言，广 州 不同 房 权 住 房 的 空 间 分 异 度 明 显，同 时 婚 姻 和 户 籍 是 影 响 社 区 房权 分 异 的 决 定 性 因 素20。上
14、 海 作 为 中 国 的 全 球 城 市，市 场 经 济发 展 更 加 深 入，然 而 其 户 籍 制 度 与 一 般 大 城 市 存 在 差 异，相 关研 究 发 现 主 要 基 于 2000 年 左 右，对 于 上 海 城 市 居 住 空 间 分 异的 结 构 性 变 化 和 影 响 机 制 比 较 缺 乏 系 统 性 认 识。另 一 方 面，自2000 年 以 来，新 移 民 群 体 显 著 剧 增 并 由 中 心 城 区 向 外 扩 散 的 趋势 明 显，尤 其 在 外 环 城 市 近 郊 间，外 来 人 口 比 重 已 经 超 过 了本 地 人 口21。同 时，由 于 市 区 住 房
15、 的 老 化 和 更 新，高 收 入 进 一步 地 由 市 区 向 郊 区 迁 徙22，大 城 市 内 部 社 会 空 间 正 面 临 着 更 为复 杂 的 重 构 过 程。近 十 年，上 海 房 权 分 异 程 度 是 否 加 剧？是 否城 市 居 住 空 间 分 异 在 郊 区 将 更 加 加 剧 而 城 市 中 心 区 得 到 缓 解？城市中心区和郊区的影响机制是否一致，均亟待进一步探究。2.研究方法选择本 文 以 上 海 市 第 六 次 人 口 普 查 数 据（简 称“六 普”数 据）居 委 会 层 面 为 研 究 的 数 据 基 础，截 止 到 2010 年，上 海 市 全 市土 地
16、 面 积 6340.50km2，人 口 总 数 2301.91 万 人，包 括 18 个 地区、109 个镇区，共 5432 个居委会。上海市统计年鉴数据显示，2003 至 2010 年 间，以 外 环 线 为 分 界，由 环 内 至 环 外 各 地 区 居住 建 筑 新 建 与 拆 除 面 积 均 有 了 量 级 的 变 化，其 中 环 内 各 地 区 拆除 居 住 建 筑 面 积 651.26 万 m2，新 建 3985.22 万 m2；外 环 沿 线各 地 区 拆 除 2085.63 万 m2，新 建 10464.89 万 m2；环 外 各 地 区拆 除 2116.44 万 m2，新 建
17、 14450.11 万 m2。这 必 将 影 响 到 房 屋产 权 情 况 的 分 布。基 于 以 上 差 异，并 且 考 虑 到 中 心 地 区 与 外 围地 区 在 居 住 面 积、居 住 环 境 等 方 面 可 能 存 在 的 差 异，本 文 在 上海 市 总 体 研 究 的 基 础 上，选 取 以 外 环 线 划 分 的 中 心 城 区 和 外 围地区进行对比分析。本 文 在 现 有 研 究 的 基 础 上20，运 用 房 权 指 数、差 异 指 数 和隔 离 指 数 等 国 际 常 用 指 标 对 房 屋 产 权 分 布 的 空 间 分 异 情 况 进 行测 度；然 后 从 人 口、
18、制 度、市 场、住 房 等 四 个 维 度 探 究 影 响 房权 分 异 的 主 导 因 素。研 究 发 现 将 对 未 来 的 城 市 公 共 政 策，提 供科学依据。（1）房权指数（Index of Housing Tenure）房权指数主要用于测度空间单元住房私有化水平。其 中，M、Z 分 别 代 表 私 有 房 权 和 租 赁 房 权，K 为 不 同 类型住房的加权系数，其中 M 包括“购买商品房”、“购 买 二 手 房”、“购买 原 公 有 住 房”、“购 买 经 济 适 用 房”、“自 建 住 房”，对 应 K 值分别为 8、7、6、5、4；Z 包括“租赁其他住房”、“租赁廉租住房
19、”、“其他”，对应 K 值分别为 3、2、1。T 值的取值区间为 0，1，趋 近 于 1 表 示 空 间 单 元 住 房 私 有 化 程 度 高，以 私 有 房 权 为 主；趋近于 0 表示空间单元住房私有化程度低，以租赁房权为主。（2）差异指数（Index of Dissimilarity）差 异 指 数 主 要 用 于 两 个 不 同 群 体 在 居 住 空 间 上 分 布 的 差 异程度。其 中，xi表 示 空 间 单 元 i 中 类 别 为 X 的 人 数；X 为 研 究 范围 内 类 别 X 的 总 人 数；yi表 示 空 间 单 元 i 中 类 别 为 Y 的 人 数；Y为 类 别
20、 Y 的 总 人 数。ID 的 取 值 区 间 为0，1，ID0.60 表 示 差 异 度 高。本 文 中 用 以 分 析 私 有 房 权群体与租赁房权群体的分布差异。（3）隔离指数（Index of Isolation）其 中，xi为 空 间 单 元 i 中 类 别 为 X 的 人 数；X 为 研 究 范 围内 类 别 X 的 总 人 数；ti是 空 间 单 元 i 的 总 人 口 数。II 的 取 值 区间为 0，1，II0.60 表示隔离度高。隔离指数用于分析私有房权群体的绝对集中程度。（4）二元 Logistic 回归分析运 用 SPSS 软 件，将 住 房 私 有 化 聚 居 区 的
21、 出 现 设 置 为 因 变量，且 设 为 二 分 虚 拟 变 量，其 中 私 有 房 权 聚 集 区=1，租 赁 房 权聚集区=0。选取二元 logistic 回归模型。其中，pi=P(yi|x1i,x2i,.,xki)为上海市“私有房权聚集区”或“租赁 房 权 聚 集 区”事 件 发 生 的 概 率；x 为 研 究 范 围 内 各 空 间 单 元（居委会）的基本特征变量；k 为研究变量的总数；为常量；k为偏回归系数。3.上海市房权分异格局分析3.1 上海市住房状况在地区层面的发展分析对 比“五 普”数 据 与“六 普”数 据 关 于 各 地 区 住 房 类 型占 比 的 演 变 发 现，2
22、000 年 以 购 买 原 公 房（22.70%）、自 建 房（24.50%）和 租 赁 公 房（26.71%）为 主 要 模 式，而 至 2010 年则 以 购 买 商 品 房（23.42%）和 租 赁 其 他 住 房（39.33%）为 主 要模式。结合各地区房屋来源及建筑类型进行综合分析发现（图 1、图 2），上海市全市大致可分为三个圈层：内核圈层是以黄浦区、卢 湾 区 和 静 安 区 组 成，该 圈 层 以 租 赁 其 他 住 房、购 买 商 品 房 和购 买 原 公 房 为 主 要 房 屋 来 源，其 房 屋 类 型 主 要 以 一 类 职 工 住 房图 1 2010 年上海市各地区按
23、房屋来源划分的居住用房比例分布数据来源：上海市统计局网站 http:/www.stats-Urban Development Studies V ol.23 No.7 2016 C20为 主，即 住 房 具 有 一 定 设 施 配 套，属 于 建 国 后 建 设 的 高 于 八 层住宅；中间圈层包括杨浦区、虹口区、闸北区、普陀区、长宁区、徐 汇 区 及 浦 东 新 区 外 环 以 内 部 分 单 元，该 圈 层 地 区 住 房 中 一 类职 工 住 房 和 二 类 职 工 住 房 数 量 基 本 相 当，均 以 租 赁 其 他 住 房、购 买 原 公 房 为 主 要 房 屋 来 源，购 买 商
24、 品 房 次 之；外 围 圈 层 涵 盖除 内 圈 和 中 圈 外 的 全 部 地 区，房 屋 来 源 主 要 特 征 表 现 为 自 建 住房数量有显著提高，租赁其他住房和购买商品房数量居高不下，住 房 类 型 中 二 类 职 工 住 房 成 为 主 导，部 分 地 区 分 布 有 较 多 花 园住 宅，可 见 外 围 圈 层 房 屋 高 度 有 明 显 降 低，主 要 聚 集 建 筑 高 度七层以下住宅。3.2 新时期上海市房权分布格局与空间分异分析分 别 计 算 上 海 市 全 市、中 心 城 区、外 围 地 区 和 各 地 区 的 总体 房 权 指 数，其 结 果 显 示（表 1），上
25、 海 市 全 市 总 体 房 权 指 数达 0.737，略 低 于 2000 年（0.747）的 数 值3，略 高 于 2010 年广 州 平 均 值（0.71）20。外 围 地 区 受 到 基 本 农 田 覆 盖 面 积 较 大地区的影响，其总体房权指数（0.680）低于中 心城区（0.783）。上海市全市各空间单元房权指数（T 值）的空间分布中（图 3），中 心 城 区 房 权 指 数 较 高 的 空 间 单 元 在 浦 东 新 区 沿 黄 浦 江 分 布，在 浦 西 地 区 集 中 于 内 环 至 中 环 间 的 带 状 区 域，而 中 央 商 务 内 核与 临 近 外 环 的 外 围
26、圈 层 房 权 指 数 均 较 低；房 权 指 数 高 的 空 间 单元在外围地区块状集聚，主要在浦东新区原南汇板块、崇明县、金 山 区 松 江 区 青 浦 区 的 西 南 部 地 带 形 成 集 聚 区，以 城 乡 结 合 为区域特征。就 差 异 指 数 而 言（表 1），上 海 市 全 市 私 有 房 权 与 租 赁 房权 的 差 异 指 数 为 0.512，中 心 城 区（0.459）略 低 于 外 围 地 区（0.542），各地区差异指数也均低于 0.6，整体而言中心城区“有房”居 民 和“无 房”居 民 在 分 布 上 差 异 低 于 外 围。外 环 以 内 各地 区 差 异 指 数
27、 呈 现 出 内 核 高 外 圈 低 的 模 式，2010 年 平 均 房 价 相对 较 高 的 黄 浦 区、卢 湾 区、静 安 区 等 差 异 指 数 高 于 环 内 其 他 各区，普 陀 区 和 徐 汇 区 分 布 有 真 如 城 市 副 中 心 和 徐 家 汇 城 市 副 中心，交 通 条 件 优 越，故 租 赁 房 权 与 私 有 房 权 差 异 不 明 显；外 环外 各 地 区 2010 年 平 均 房 价 较 中 心 城 区 以 乘 数 倍 降 低，分 布 于南 部 沿 海 区 域 的 金 山 区、奉 贤 区 差 异 指 数 低 于 外 围 其 他，浦 东新 区 亦 相 对 较 低
28、，闵 行 区、嘉 定 区、崇 明 县 等 地 区 房 权 差 异 指数接近 0.6。图 3 2010 年上海市各空间单元房权指数分布资料来源：作者自绘与 差 异 指 数 不 同（表 1），上 海 全 市 居 民 私 有 房 权 的 隔 离指 数 0.695，中 心 城 区 0.712，外 围 地 区 0.673，均 大 于 0.6，表明 私 有 房 权 分 布 上 集 中 程 度 整 体 较 高。各 地 区 中 除 黄 浦 区 略 低于 0.6 外 均 大 于 0.6，普 遍 处 于 隔 离 度 高 的 区 间。各 地 区 隔 离 指数空间分布上，在中心城区内静安区（0.619）、黄浦区（0.
29、566）、表 1 各地区房权指数、差异指数、隔离指数房权指数（T）差异指数（ID）隔离指数（II）全市 0.737 0.512 0.695中心城区 0.783 0.459 0.712外围地区 0.680 0.542 0.673外环以内黄浦区 0.548 0.532 0.566杨浦区 0.830 0.422 0.738虹口区 0.766 0.473 0.708闸北区 0.816 0.416 0.733卢湾区 0.671 0.584 0.667静安区 0.674 0.483 0.619外环沿线普陀区 0.829 0.396 0.741长宁区 0.819 0.287 0.690徐汇区 0.814 0
30、.364 0.707闵行区 0.698 0.583 0.684宝山区 0.761 0.537 0.716浦东新区 0.736 0.462 0.675外环以外嘉定区 0.587 0.578 0.614崇明县 0.877 0.592 0.873奉贤区 0.681 0.461 0.622青浦区 0.590 0.540 0.608金山区 0.828 0.441 0.762松江区 0.630 0.530 0.610资料来源：根据研究成果整理图 2 2010 年上海市各地区居住用房按建筑类型划分数据来源：上海市统计局网站 http:/www.stats-城市发展研究 23 卷 2016 年第 7 期 C2
31、1卢湾区（0.667）相对较低，其他各区除长宁区（0.690）接近 0.7 外，隔 离 指 数 均 高 于 0.7；外 围 各 地 区 隔 离 指 数 整 体 上 具 有 从 外 环线向外递减的特点，与此特点不相符的主要为金山区（0.762）和崇明县（0.873），这两个地区房权指数高、而崇明县差异指数接近 0.6，金山区则中等，可见崇明县住房是以自建自住为主，而金山区则是自建自住与自建租赁并存，并且“自住”与“租赁”隔离度高。4.上海市房权分异的影响因素分析本文结合上海市“六普”数据的实际情况，从人口、制度、市 场 和 住 房 等 四 个 维 度 设 定 自 变 量 指 标。人 口 变 量
32、主 要 考 虑 老龄 化 水 平、婚 姻 状 况、户 均 人 口 数、受 教 育 水 平 等 4 个 因 素；制 度 变 量 考 虑“集 体 户 比 例”和“非 农 业 人 口 比 例”这 两 个 指标；市 场 变 量 选 取 包 括 租 金 水 平、居 民 行 业 构 成、住 房 功 能 在内 的 3 个 指 标，在 前 期 研 究 中 本 考 虑 加 入 外 来 人 口 比 例 指 标，但 因 存 在 共 线 性 问 题，故 本 次 不 纳 入 研 究 之 中；住 房 变 量 影 响到 个 人 选 择，故 从 住 房 基 础 设 施 指 数、住 房 年 代、房 屋 层 数、居 住 面 积
33、等 4 个 方 面 测 度 住 房 自 身 新 旧 完 善 情 况 及 其 周 边 配 套完善情况对私有房权分布的影响。4.1 上海市房权分异总体影响因素分析将 人 口 变 量 作 为 控 制 变 量 进 行 回 归 模 型 分 析，上 海 市 全 市回 归 模 型 显 示（表 2），Cox&Snell R2数 值 都 在 0.4 以 上，说明 所 有 模 型 均 具 有 较 高 的 可 信 度。房 权 指 数 与 四 个 人 口 控 制 变量均为正相关关系，虽然模型三中户均人口数呈现负相关关系，但 其 不 具 有 影 响，四 个 控 制 变 量 对 房 权 的 影 响 整 体 上 而 言 是
34、 老龄 程 度 高、已 婚 人 口 多、高 学 历 人 口 多 和 户 均 人 口 数 多 的 空 间单 元，成 为 私 有 房 权 聚 集 区 的 可 能 性 高。两 个 户 口 变 量 均 对 房权 指 数 有 影 响，其 中 房 权 指 数 与 非 农 业 人 口 比 例 呈 正 相 关，而与 集 体 户 比 例 呈 负 相 关，可 见 户 口 因 素 仍 是 制 约 房 屋 私 有 化 的重 要 维 度，拥 有 城 市 户 籍 的 人 口 更 可 能 拥 有 私 有 房 产。就 市 场变 量 而 言，结 合 模 型 一 与 模 型 三，房 权 指 数 与 三 个 市 场 变 量 均为
35、负 相 关 关 系，表 明 服 务 业 从 业 人 员 多、低 价 出 租 房 屋 多 和 兼作 生 产 功 能 住 房 多 的 空 间 单 元，住 房 用 于 出 租 的 可 能 性 更 大。在以住房因素作为自变量的检验中，结合模型一与模型四分析，结 果 表 明 基 础 设 施 较 完 善、住 房 年 代 较 晚、住 房 面 积 较 大、住房层数较高的空间单元成为私有房权聚集区的可能性高。4.2 上海市中心城区与外围地区房权分异影响因素对比分析将 上 海 市 分 为 中 心 城 区 和 外 围 地 区，分 别 进 行 回 归 模 型 分析。各 模 型 分 析 中，中 心 城 区 模 型 二
36、Cox&Snell R2数 值 略 有降低（0.369），但所有模型均具有较高的可信度。中 心 城 区 回 归 模 型 显 示（表 3），房 权 指 数 与 四 个 人 口 控制 变量均呈现正相关关系，表明老龄人口多、已婚人口比例高、受 高 等 教 育 人 口 比 例 高 和 户 均 人 口 数 多 的 空 间 单 元，成 为 私 有房 权 聚 集 区 的 可 能 性 高。与 全 市 总 体 模 型 不 同 的 是，中 心 城 区已 婚 人 口 比 例 的 影 响 有 所 增 加，而 户 均 人 口 数 的 影 响 减 弱。制度 因 素 对 中 心 城 区 房 权 指 数 分 布 具 有 制
37、约 性，分 析 结 果 显 示 中心 城 区 拥 有 私 有 住 房 者 更 可 能 在 以 非 农 业 人 口 为 主 的 空 间 单 元出 现，集 体 户 口 集 聚 的 地 区 房 屋 出 租 的 可 能 性 更 大，比 如 城 中村 地 带。根 据 中 心 城 区 模 型 2 数 据 显 示，制 度 因 素 影 响 高 于 全市 总 体 模 型。分 析 中 心 城 区 房 权 指 数 与 市 场 因 素 的 关 系 发 现，房 权 指 数 与 服 务 业 从 业 人 员 比 例、月 租 低 于 500 元 户 数 比 例 为负 相 关，且 两 者 相 关 性 较 全 市 总 体 模 型
38、 均 有 所 提 高。众 多 学 者的 研 究 指 出 居 民 收 入 水 平 与 其 职 业 类 型 存 在 相 关 关 系10、23，结 合 表 3 分 析 可 见，市 场 因 素 的 高 制 约 性 致 使 低 收 入 群 体 居 住空 间 被 压 缩，阶 层 分 化 趋 于 显 著。住 房 变 量 的 影 响 在 中 心 城 区层 面 相 对 较 为 微 弱，结 合 模 型 一 与 模 型 四 分 析，基 础 设 施 条 件较 好、房 屋 年 代 较 晚、建 筑 层 数 较 高 的 空 间 单 元 房 屋 私 有 化 程度 较 高，这 一 结 果 与 中 心 城 区 现 有 住 房 类
39、 型 及 其 新 建 居 住 建 筑量 有 直 接 关 系，但 由 于 市 场 经 济 和 制 度 控 制 的 双 重 影 响，居 民对房屋的选择性较弱。外围地区回归模型（表 4）整体上而言市场因素影响减弱，主 要 受 到 制 度 因 素 和 个 人 选 择 的 影 响。就 人 口 控 制 变 量 而 言，外 围 地 区 与 中 心 城 区 的 不 同 表 现 于 其 受 高 等 教 育 人 口 比 例 影 响表 2 二元回归总体模型分析模型一 模型二 模型三 模型四B Sig.B Sig.B Sig.B Sig.控制变量大于 60 岁以上人口比例 5.887 0.000 12.765 0.0
40、00 12.301 0.000 12.642 0.000已婚人口比例 5.453 0.000 14.249 0.000 10.882 0.000 8.590 0.000受高等教育人口比例 3.973 0.000 11.214 0.000 3.400 0.000 6.075 0.000户均人口数 0.276 0.000 0.689 0.000-0.065 0.218 0.218 0.000自变量（户口）非农业人口比例 0.982 0.014 1.156 0.000集体户比例-8.600 0.000-6.222 0.000自变量（市场）服务业从业人员比例-3.952 0.000-1.121 0.0
41、45月租低于 500 元户数比例-13.661 0.000-14.353 0.000住房兼用于生产户数比例-1.990 0.245-4.952 0.001自 变量（住房）住房基础设施指数 2.552 0.000 10.189 0.0001979 年前住房比例-1.582 0.000-3.944 0.000住房面积大于 150m2户数比例 1.030 0.046 1.002 0.005建筑层数小于 7 层户数比例 0.366 0.261-0.997 0.001常量-3.714 0.003-15.269 0.000-5.686 0.000-16.428 0.000模型检验-2 Log likeli
42、hood 1846.254 4253.377 2163.810 2895.843Cox&Snell R Square 0.623 0.413 0.601 0.543Nagelkerke R Square 0.852 0.565 0.821 0.742资料来源：根据研究成果整理Urban Development Studies V ol.23 No.7 2016 C22表 3 中心城区回归模型模型一 模型二 模型三 模型四B Sig.B Sig.B Sig.B Sig.控制变量大于 60 岁以上人口比例 14.082 0.000 4.578 0.000 15.357 0.000 10.829 0
43、.000已婚人口比例 10.482 0.000 15.539 0.000 18.916 0.000 11.854 0.000受高等教育人口比例 4.030 0.000 11.276 0.000 5.017 0.000 4.954 0.000户均人口数 0.182 0.158 0.338 0.004-0.155 0.136 0.155 0.024自变量（户口）非农业人口比例 0.783 0.139 2.328 0.000集体户比例-10.719 0.000-5.775 0.000自变量（市场）服务业从业人员比例-7.006 0.000-5.833 0.000月租低于 500 元户数比例-17.4
44、73 0.000-17.502 0.000住房兼用于生产户数比例-4.754 0.136-5.272 0.078自 变量（住房）住房基础设施指数-1.847 0.059 7.808 0.0001979 年前住房比例-2.550 0.000-4.097 0.000住房面积大于 150m2 户数比例 2.738 0.118 0.016 0.988建筑层数小于 7 层户数比例-0.557 0.116-1.177 0.000常量-2.421 0.176-15.472 0.000-10.370 0.000-16.146 0.000模型检验-2 Log likelihood 1080.361 2286.9
45、42 1217.537 1614.011Cox&Snell R Square 0.594 0.369 0.573 0.507Nagelkerke R Square 0.818 0.508 0.789 0.697资料来源：根据研究成果整理的 增 加 和 已 婚 人 口 比 例 影 响 的 降 低。分 析 外 围 地 区 户 口 因 素 可发 现，无 论 中 心 城 区 或 外 围 地 区，以 集 体 户 和 农 业 户 口 人 群 聚集 为 主 的 空 间 单 元 中 房 屋 用 于 出 租 的 可 能 性 更 大。外 围 地 区 三个 市 场 因 素 变 量 的 影 响 较 中 心 城 区 均
46、 有 所 降 低，模 型 三 中 房 权指 数 与 服 务 业 从 业 人 员 比 例 为 正 相 关，与 中 心 城 区 相 反，说 明外 围 地 区 社 会 阶 层 相 对 较 低 的 服 务 业 人 员 聚 集 多 的 空 间 单 元 购买 私 有 住 房 的 可 能 性 同 样 较 高。外 围 地 区 住 房 各 因 素 分 析 表 明住 房 基 础 设 施 较 完 善、住 房 面 积 较 大、住 房 年 代 较 晚 的 空 间 单元 成 为 私 有 房 权 聚 集 区 的 可 能 性 更 高，而 住 房 较 为 破 旧 和 设 施较 差 的 住 房 多 用 于 出 租。住 房 变 量
47、 中，建 筑 层 数 小 于 7 层 户 数比 例 在 模 型 一 中 与 房 权 指 数 为 正 相 关，而 在 模 型 四 中 却 为 负 相关，可 见 在 模 型 一 中 住 房 因 素 受 到 了 户 口 因 素 和 市 场 因 素 的 影响，产 生 了 变 化，可 能 由 于 外 围 地 区 为 村 镇 聚 集 区，而 拥 有 集体 户 口 的 村 镇 居 民 住 房 多 用 于 出 租，此 类 住 房 大 部 分 具 有 层 数低、租 金 便 宜 等 特 点，故 楼 层 高 度 与 租 金 水 平、户 口 情 况 存 在相关关系，影响到数据分析结果。5.结论本 文 试 图 从 房
48、权 角 度 揭 示 在 转 型 新 时 期 上 海 市 居 住 社 会 空间的分异格局和影响机制。研究主要发现如下：其 一，在 市 场 化 不 断 深 化 的 影 响 下，自 2000 年 至 2010 年间 上 海 市 住 房 来 源 趋 于 多 元 化 发 展，房 权 分 异 程 度 较 2000 年略 有 提 高。2010 年 时 期 上 海 市 各 地 区 住 房 来 源 及 住 房 类 型 自 外环 内 至 外 环 外 体 现 出“差 序 发 展”的 趋 势，房 屋 来 源 上 表 现 为表 4 外围地区回归模型模型一 模型二 模型三 模型四B Sig.B Sig.B Sig.B S
49、ig.控制变量大于 60 岁以上人口比例 8.276 0.000 25.147 0.000 19.539 0.000 20.581 0.000已婚人口比例 1.666 0.304 5.393 0.000 4.118 0.001 6.688 0.000受高等教育人口比例 7.709 0.000 17.455 0.000 4.890 0.000 11.327 0.000户均人口数 0.317 0.000 1.048 0.000-0.042 0.469 0.333 0.000自变量（户口）非农业人口比例-0.067 0.921 2.581 0.000集体户比例-8.331 0.000-10.152
50、0.000自变量（市场）服务业从业人员比例-1.256 0.267 3.912 0.000月租低于 500 元户数比例-13.976 0.000-12.379 0.000住房兼用于生产户数比例-2.212 0.317-4.370 0.020自 变量（住房）住房基础设施指数 4.584 0.000 11.553 0.0001979 年前住房比例 1.057 0.181-1.508 0.015住房面积大于 150m2户数比例 1.450 0.048 0.649 0.235建筑层数小于 7 层户数比例 2.449 0.001-1.390 0.042常量-4.811 0.004-12.078 0.00
