【北大高职教材-工程造价】ch07.pdf

1、 建设工程竣工验收阶段工程造价控制 学习目标 了解竣工决算的内容、竣工财务决算报表的结构；熟悉竣工决算与竣工结算的区别；掌握新增固定资产、无形资产、流动资产、其他资产价值的确定；掌握工程保修费用的处理原则。学习要求 能力目标 知识要点 权重 了解竣工决算的概念；掌握竣工决算与竣工结算在内容以及作用方面的区别 竣工决算与竣工结算 20%熟悉工程新增固定资产价值的构成；熟悉新增无形资产的计价原则 新增固定资产和新增无形资产的价值确定 50%熟知各类工程保修问题的处理原则 工程保修费用处理规定 30%第 章 194 引例 某建设单位根据建设工程的竣工及交付使用等工程完成情况，需要编制建设项目竣工决算

2、。建设单位所掌握的资料包括该建设项目筹建过程中决策阶段经批准的可行性研究报告、投资估算书；设计阶段的设计概算、设计交底文件；招投标阶段的标底价格、开标、评标的相关记录文件；施工阶段与承包方所签 订的承包合同以及施工过程中按照工程进度与承包方进行的工程价款的结算资料、工程师签发的工程变更记录单、工程竣工平面示意图等文件。该建设单位编制建设项目竣工决算所需要的资料是否完备？应该如何取得、管理编制竣工决算所需资料？竣工决算应该包括哪些内容？7.1 竣 工 决 算 竣工决算是 以实物量和 货币指标为 计量单位，综合反映竣 工项目从筹 建开始到项 目 竣工 交 付 使 用 为止的全 部 建设费用、建设成

3、果 和 财务情况 的 总结性文 件，是竣工 验 收报告的重要组成部分。7.1.1 竣工 决算的概念 竣工决算是 建设工程经 济效益的全 面反映，是 项目法人核 定建设工程 各类新增资 产 价值、办理建设项目交付使用的依据。竣工决算对建设单位而言具有重要作用，具体表现在以下几个方面。(1)总结性，即竣工决算能够准确反映建设工程的实际造价和投资结果，便于业主掌握工程投资金额。(2)指导性，即通过对竣工决算与概算、预算的对比分析，考核投资控制的工作成效，总 结 经 验 教 训，积累 技 术经济方 面 的基础资 料，提高未 来 建设工程 的 投资效益。另外还是业主核定各类新增资产价值和办理其交付使用的

4、依据。竣工决算不同于竣工结算，区别在于以下几个方面。(1)编制单位。竣工决算由建设单位的财务部门负责编制；竣工结算由施工单位的预算部门负责编制。(2)反映内容。竣工决算是建设项目从开始筹建到竣工交付使用为止所发生的全部建设费用；竣工结算是承包方承包施工的建筑安装工程的全部费用。(3)性质。竣工决算反映建设单位工程的投资效益；竣工结算反映施工单位完成的施工产值。(4)作用。竣工决算是业主办理交付、验收、各类新增资产的依据，是竣工报告的重要 组 成 部 分；竣工结 算 是施工单 位 与业主办 理 工程价款 结 算的依据，是编制竣 工 决算的重要资料。特别提示 本章引例中的所需资料是完备的，建设工程

5、竣工阶段是建设项目从筹建到竣工验收交付使用的最后阶段，建设项目经过决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段直至竣工验收。在这些阶段应该有步骤地收集整理资料，编制工程竣工决算报告，比较投资计划与实际造价，确定投资结果并总结经验，确认各类新增资产并核算资产价值。195 建设工程竣工验收阶段工程造价控制 第J 章 7.1.2 竣工 决算的内容 竣工决算是 建设项目从 筹建到竣工 交付使用为 止所发生的 全部建设费 用。为了全 面 反映 建 设 工 程 经济效益，竣工决算 由 竣工财务 决 算说明书、竣工财务 决 算报表、竣 工工程平面 示 意 图、工程造价 比 较分析四 部 分组成。前 两个部分 又

6、 称之为工 程 项目竣工 财 务决算，是竣工决算的核心部分。1.竣工财务决算说明书 有时也称为 竣工决算报 告情况说明 书。在说明 书中主要反 映竣工工程 建设成果，是 竣工财务决算的组成部分，主要包括以下内容。(1)建设项目概况。从工程进度、质量、安全、造价和施工等方面进行分析和说明。(2)资金来源及运用的财务分析。包括工程价款结算、会计账务处理、财产物资情况以及债权债务的清偿情况。(3)建设收入、资金结余以及结余资金的分配处理情况。(4)主要技术经济指标的分析、计算情况。例如：新增生产能力的效益分析等。(5)工程项目管理及决算中存在的问题，并提出建议。(6)需要说明的其他事项。2.竣工财务

7、决算报表 根据财政部 印发的有关 规定和通知，工程项目 竣工财务决 算报表应按 大、中型工 程 项目和小型项目分别编制。(1)大、中型项目需填报：工程项目竣工财务决算审批表；大、中型项目概况表；大、中型 项 目 竣 工 财 务决算表；大、中型项目交付使用资产总表；工程项目交付使用资产明细表。(2)小型项目需填报：工 程项目竣工财务决算审批表(同大、中型项目)；小型项目竣工财务决算总表；工程项目交付使用资产明细表。知识链接 大、中型项目竣工财务决算报表中大、中型项目概况表：综合反映建成的大中型项目的基本概况；大、中型项目竣工财务决算报表：反应竣工的大、中型项目全部投资来源和资金占用情况；大、中型

8、项目交付使用资产总表：反映工程项目建成后新增固定资产、无形资产、资产流动和其他资产价值，作为财产交接的依据；工程项目交付使用资产明细表：反映交付使用资产及其价值的更详细的情况，是交付单位办理资产交接的依据，也是接收单位资产入账的依据。3.竣工工程平面示意图 工程项目竣 工图是真实 地反映各种 地上地下建 筑物、构筑 物等情况的 技术文件，是 工程 进 行 交 工 验收、维 护 改建和扩 建 的依据。国 家规定对 于 各项新建、扩建、改 建 的基本建设 工 程，特 别是基础、地下建筑、管线、结 构、港口、水 坝、桥梁、井巷以及 设 备安装等隐 蔽 部 位，都应该绘 制 详细的竣 工 平面示意 图

9、。为了提 供 真实可靠 的 资料，在 施 工过程中应做好这些隐蔽工程检查记录，整理好设计变更文件。具体要求有以下几方面。(1)凡按图竣工未发生变动的，由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”标志后，作为竣工图。196(2)凡在施工过程中，虽有一般性设计变更，但能将原施工图加以修改补充作为竣工图 的，由 施 工单位负 责 在原施工 图 上注明修 改 部分，并 附 以设计变 更 通知和施 工 说明，加盖“竣工图”标志后作为竣工图。(3)凡结构形式发生改变、施工工艺发生改变、平面布置发生改变、项目发生改变等重 大 变 化，不宜在原 施 工图上修 改、补充时，应按不同 责 任分别由 不 同责任单 位 组织

10、重新绘 制 竣 工 图，施工单 位 负责在新 图 上加盖“竣 工图”标 志，并附以 有 关记录和 说 明，作为竣工图。4.工程造价比较分析 工程造价比 较应侧重主 要实物工程 量、主要材 料消耗量以 及建设单位 管理费、建 筑 安装 工 程 其 他 直接费、现 场经费和 间 接费等方 面 的分析。对 比整个项 目 的总概算，然后再将设 备、工 器 具购置费、建筑安装 工 程费和工 程 建设其他 费 用逐一与 竣 工决算财 务 表中所提供 的 实 际 数 据和经批 准 的概算、预 算指标、实 际的工程 造 价进行比 较 分析，以 确 定工程项目总造价是节约还是超支。特别提示 引例中竣工决算包括四

11、部分内容：竣工财务决算说明书；竣工财务决算报表；竣工工程平面示意图；工程造价比较分析。7.1.3 竣工 决算的编制 1.竣工决算的编制依据(1)经批准的可行性研究报告、投资估算书、初步设计或扩大初步设计、修正总概算、施工图设计以及施工图预算等文件。(2)设计交底或图纸会审纪要。(3)招投标标底价格、承包合同、工程结算等有关资料。(4)施工纪录、施工签证单及其他在施工过程中的有关费用记录。(5)竣工平面示意图、竣工验收资料。(6)历年基本建设计划、历年财务决算及批复文件。(7)设备、材料调价文件和调价记录。(8)有关财务制度及其他相关资料。2.竣工决算的编制步骤 根据财政部有关的通知要求，竣工决

12、算的编制包括以下几步。(1)收集、分析、整理有关原始资料。为了保证提供资料的完整性、全面性，从建设工 程 开 始 就 按照编制 依 据的要求 收 集、整理、清点有关 资 料，包括 所 有的技术 资 料、工料结 算 的 经 济 文件、施 工 图纸、施 工 纪录和各 种 变更与签 证 资料、财 产 物资的盘 点 核实、债权 的 收 回 及 债务的清 偿 等。在收 集 整理原始 资 料中，特 别 注意对建 设 工程容易 损 坏、遗失的 各 种 设 备、材料、工 器具要逐 项 实地盘点、核查并填 列 清单，妥 善 保管或按 照 国家有关规定处理，杜绝任意侵占和挪用。197 建设工程竣工验收阶段工程造价

13、控制 第J 章(2)对照、核实工程变动情况，重新核实各单位工程、单项工程工程造价。要做到将竣 工 资 料 与 原设计图 纸 进行查对、核实，如 有 必要可实 地 测量，确 认 实际变更 情 况；根据经审定后的施工单位竣工结算等原始资料，按照有关规定对原概(预)算进行增减调整，重新核定建设项目工程造价。(3)如实反映项目建设有关成本费用。将审定后的设备及工器具购置费、建筑安装工程 费、工 程 建设其他 费 用以及待 摊 费用等严 格 划分、核 定 后，分别 记 入相关的 建 设成本栏目中。(4)编制建设工程竣工财务决算说明书。(5)编制建设工程竣工财务决算报表。(6)做好工程造价对比分析。(7)

14、整理、装订好竣工工程平面示意图。(8)上报主管部门审查、批准、存档。特别提示 工程项目竣工财务决算由竣工财务决算报表和竣工财务决算说明书两部分组成，是工程决算的核心内容。知识链接 在编制竣工财务决算表时，应注意以下几个问题：(1)资金来源中的资本金与资本公积金的区别。(2)项目资本金与借入资金的区别。(3)资金占用中的交付使用资产与库存器材的区别。7.1.4 新增 资产价值的确定 建设工程竣工投产运营后，建设期内支出的投资，按照国家财务制度和企业会计准则、税 法 的 规 定，形成相 应 的资产。按 性质这些 新 增资产可 分 为固定资 产、流动资 产、无形资产和其他资产 4 类。知识链接 在有

15、些参考书中新增资产还包括递延资产。递延资产是指企业不能将其支出全部计入当年损益，应当在以后年度分 期摊销的各项 费用。例如企 业租入固定资 产的改良性工 程(如为延长固 定资产使用寿 命的改装、翻修、改造)支出等。1.新增固定资产 1)新增固定 资产价值的构成(1)已经投入生产或者交付使用的建筑安装工程价值，主要包括建筑工程费、安装工程费。(2)达到固定资产使用标准的设备、工具及器具的购置费用。(3)预备费，主要包括基本预备费和涨价预备费。(4)增加固定资产价值的其他费用，主要包括建设单位管理费、研究试验费、设计勘察费、工程监理费、联合试运转费、引进技术和进口设备的其他费用等。198(5)新增

16、固定资产建设期间的融资费用，主要包括建设期利息和其他相关融资费用。特别提示 固定资产是指同时具有下列两个特征的有形资产：为生产商品、提供劳务、出租或经管理而持有的；使用寿命超过一个会计年度。固定资产确认同时满足两个条件：固定资产包含的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够可靠地计量。2)新增固定 资产价值的计算 新增固定资 产价值的确 定是以能够 独立发挥生 产能力的单 项工程为对 象，当某单 项 工程建成，经有关部门验收合格并正式交付使用或生产时，即可确认新增固定资产价值。新增固定资 产价值的确 定原则如下：一次交付 生产或使用 的单项工程，应一次计 算 确定 新 增 固 定 资产价值

17、；分期分批 交 付生产或 使 用的单项 工 程，应分 期 分批计算 确 定新增固定资产价值。在确定新增固定资产价值时要注意以下几种情况。(1)对于为了提高产品质量、改善职工劳动条件、节约材料消耗、保护环境等建设的附 属 辅 助 工 程，只要 全 部建成，正 式验收合 格 并交付使 用 后，也作 为 新增固定 资 产确认其价值。(2)对于单项工程中虽不能构成生产系统，但可以独立发挥效益的非生产性项目，例如 职 工 住 宅、职工食 堂、幼儿园、医务所等 生 活服务网 点，在建成、验收合格 并 交付使用后，应确认为新增固定资产并计算资产价值。(3)凡企业直接购置并达到固定资产使用标准，不需要安装的设

18、备、工具、器具，应在 交 付 使 用 后确认新 增 固定资产 价 值，凡企 业 购置并达 到 固定资产 使 用标准，需 要安装的设备、工具、器具，在安装完毕交付使用后应确认新增固定资产价值。(4)属于新增固定资产价值的其他投资，应随同收益工程交付使用时一并计入。(5)交付使用资产的成本，按下列内容确定。房屋建筑 物、管道、线 路等固定资产的成本包括建筑工程成本和应由各项工程分摊的待摊费用。生产设备和动力设备等固定资产的成本包括需要安装设备的采购成本(即设 备的 买价和支付的相关税费)、安装工程成本、设备基础支柱等建筑工程成本或砌筑锅炉及各种特殊炉的建筑工程成本、应由各设备分摊的待摊费用。运输设

19、备 及其他不需要安装的设备、工具、器具等固定资产一般仅计算采购成本，不包括待摊费用。(6)共同费用的分摊方法。新增固定资产的其他费用，如果是属于整个建设项目或两个 以 上 单 项 工程的，在 计算新增 固 定资产价 值 时，应在 各 单项工程 中 按比例分 摊。一般情况 下，建 设 单位管理 费 按建筑工 程、安装工 程、需要安 装 设备价值 占 价值总额 的 一定比例分摊，而土地征用费、勘察设计费等费用则按建筑工程造价分摊。应用案例 7-1【案例概 况】某工业建设项目及甲车间的建筑工程费、安装工程费、需要安装设备费、建设单位管理费、土地征用 199 建设工程竣工验收阶段工程造价控制 第J 章

20、 费以及勘察设计费见表 7-1。表 7-1 项目费用表 单位：万元 项 目 建筑工程费 安装工程费 需安装设备 单位管理费 土地征用费 勘察设计费甲车间竣工决算 500 150 300 项目竣工 决算 1 500 800 1 000 60 120 40 要求：计算新增固定资产价值。【案例解 析】甲车间分摊建设单位管理费=60(500+150+300)/(1 500+800+1 000)=17.27(万元)甲车间分摊土地征用费=120(500/1 500)=40(万元)甲车间分摊勘察设计费=40(500/1 500)=13.33(万元)甲车间新增固定资产价值=(500+150+300)+(17.

21、27+40+13.33)=1 020.6(万元)3)确定新增 固定资产价值的作用(1)能够如实反映企业固定资产价值的增减情况，确保核算的统一、准确性。(2)反映一定范围内固定资产的规模与生产速度。(3)核算企业固定资产占用金额的主要参考指标。(4)正确计提固定资产折旧的重要依据。(5)分析国民经济各部门技术构成、资本有机构成变化的重要资料。特别提示 资本有机构成是指由资本的技术构成决定，并反映技术构成变化的资本价值构成。2.新增无形资产 1)无形资产 的定义 无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产包括：专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。2

22、)无形资产 的内容(1)专利权。是指国家专利主管部门依法授予发明创造专利申请人对其发明在法定期限内享有的专有权利。专利权这类无形资产的特点是具有独占性、期限性和收益性。(2)非专利技术。是指企业在生产经营中已经采用的、仍未公开的、享有法律保护的各 种 实 用、新颖的生 产 技术、技 巧 等。非专 利 权这类无 形 资产的特 点 是具有经 济 性、动态性和机密性。(3)商标权。是指经国家工商行政管理部门商标局批准注册，申请人在自己生产的产品 或 商 品 上 使用特定 的 名称、图 案 的权利。商 标权的内 容 包括两个 方 面：独占 使 用权和禁止使用权。(4)著作权。是指国家版权部门依法授予著

23、作者或者文艺作品的创作者、出版商在一定 期 限 内 发 表、制作 发 行其作品 的 专有权利。例如：文 学 作品、工 艺 美术作品、音乐舞蹈作品等。200(5)特许权。又称特许经营权，是指企业通过支付费用而被准许在一定区域内，以一定 的 形 式 生 产某种特 定 产品的权 利。这种权 利 可以由政 府 机构授予，也可以由 其 他企业、单位授予。(6)土地使用权。是指国家允许某企业或单位在一定期间内对国家土地享有开发、利用、经 营 等 权利。企 业 根据中 华 人民共和 国 城镇土地 使 用权出让 和 转让暂行 条 例的规定 向 政 府 土 地管理部 门 申请土地 使 用权所支 付 的土地使 用

24、 权出让金，企业应将 其 资本化，确认为无形资产。特别提示 无形资产确认同时满足两个条件：与该资产有关的经济利益很可能流入企业；该无形资产的成本能够可靠地计量。3)企业核算 新增无形资产确认原则(1)企业外购的无形资产。其价值包括购买价款、相关税费以及直接归属与使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。(2)投资者投入的无形资产。应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。特别提示 公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的双方自愿交易的金额。(3)企业自创的无形资产。企业自创并依法确认的无形资产，应按照满足无形资产确认条件后至达到预定用途前所发生的实际支出确认。(4)企业

25、接收捐赠的无形资产。按照有关凭证所记金额作为确认基础；若捐赠方未能提供结算凭证，则按照市场上同类或类似资产价值确认。3.新增流动资产 依据投资概 算拨付的项 目铺底流动 资金，由建 设单位直接 移交使用单 位。企业流 动 资产一般包括以下内容：货币资金，主要包括库存现金、银行存款、其他货币资金；原材料、库 存 商 品；未达到固 定 资产使用 标 准的工具 和 器具的购 置 费用。企 业 应按照其 实 际价值确认流动资产。特别提示 其他货币资金按其用途可以划分为：外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、在途资金等。应收和预付款项，一般情况下按应收和预付款项的企业销售商品或提供劳务时的实际交易金额或

26、合同约定金额确认流动资产。4.新增其他资产 其他资产是 指除固定资 产、无形资 产、流动资 产以外的其 他资产。形 成其他资产 原 值的费用主要由生产准备费(包含职工提前进厂费和劳动培训费)、农业开荒费和样品样机购置费等费用构成。企业应按照这些费用的实际支出金额确认其他资产。201 建设工程竣工验收阶段工程造价控制 第J 章 知识链接 关于新增资产的划分，要注意以下两点。(1)理解各类资产的概念，明确各类资产之间的区别。(2)对于土地使 用权确认为无形资产时，企业只有在将土地使用权作为生产经营使用，并交纳土地 使用权出让金后，才可以确认为无形资产。应用案例 7-2【案例概 况】某建设项目企业自

27、有资金 400 万元，向银行贷款 450 万元，其他单位投资 350 万元。建设期完成建筑工程 300 万元，安装工程 100 万元，需安装设备 90 万元，不需安装设备 60 万元，另发生建设单位管理 费20 万元，勘查设计费 105 万元，商标费 40 万元，非专利技术费 35 万元，生产培训费 4 万元，原材料 45万元。(1)确定建设项目竣工决算的组成内容。(2)新增资产按经济内容划分包括哪些部分，分别是什么？【案例解 析】竣工决算包括四部分内容：竣工决算报告说明书、竣工决算财务报表、竣工工程示意图、工程造价比较分析。新增资产按经济内容划分为：固定资产、无形资产、流动资产和其他资产。其

28、中固定资产主要指已交付使用的建安工程、达到固定资产使用标准的设备和工器具、应分配计入固定资产成本的建设单位管理费、勘察设计费；无形资产主要指专利权、商标权、著作权、非专利技术；流动资产主要指货币性资产、各类应收及预付款项、存货；企业资产主要指除固定资产、无形资产、流动资产以外的资产。应用案例 7-3【案例概 况】某建设单位编制某工业生产项目的竣工决算。该建设工程包括甲、乙两个主要生产车间和 A、B、C、D 共 4 个辅助 生产车间，以及部分附属办公、生活建筑工程。在该建设项目的建设期内，以各单项工程为单位进行核算。各单项工程竣工结算数据见表 7-2。建设工程其他费用支出包括以下内容。(1)支付

29、土地使用权出让金 650 万元。(2)支付土地征用费和拆迁补偿费 600 万元。(3)建设单位管理经费 560 万 元，其中 400 万元可以构成固定资产。(4)勘察设计费 280 万元。(5)商标权费 40 万元、专利权费 70 万元。(6)职工提前进厂费 20 万元、生产职工培训费 55 万元、生 产线联合试运转费 30 万元，同时出售试生产期间生产的产品，获得收入 4 万元。(7)建设项目剩余钢材价值 20 万元，木材价值 15 万元。202 表 7-2 建设工程竣工决算统计表 单位：万元 项目名称 建筑工程投资 安装工程投资 需要安装设备 不需要安装设备 生产器具 甲生产车间 1 50

30、0 450 1 600 300 100 乙生产车间 1 000 300 1 200 210 80 辅助生产车间 1 500 200 800 120 50 其他建筑物 500 50 20 小 计 4 500 1 000 3 600 650 230 根据以上资料回答以下问题。(1)什么是建设项目的竣工决算？建设项目的竣工决算由哪些内容构成？(2)建设项目的竣工决算由谁来编制？编制依据包括哪些内容？(3)建设项目的新增资产分别有哪些内容？确定甲生产车间的新增固定资产的价值。(4)确定该建设工程的无形资产、流动资产和其他资产的价值。【案例解 析】上面的案例是在考核建设项目竣工决算的有关内容和对建设新增

31、资产的确认，新增资产价值的核算。(1)、(2)建设项目的竣工决算、竣工决算的组成内容、编制单位、编制依据等知识点，已经在正文 中进行了详细的介绍(可参考作答)。(3)建设项目的新增资产，按其性质可分为固定资产、无形资产、流动资产和其他资产。新 增固定 资 产价值 主要包 括：已 经投入 生产或 者交付 使用的 建筑安 装工程 价值；达到固 定资产 使用标准的设备、工具及器具的购置费用；预备费；增加固定资产价值的其他费用；新增固定资产建设期间的融资费用。同时还要注意应由固定资产价值分摊的费用：新增固定资产的其他费用，属于两个以上单项工程的，在计算新增固定资产价值时，应在各单项工程中按比例分摊。一

32、般情况下，建设单位管理费按建筑工程、安装工程、需要安装设备价值占价值总额的一定比例分摊，而土地征用费、勘察设计费等费用则按建筑工程造价分摊。新增无形资产主要包括：专利权、非专技术、商标权、土地使用权出让金等。新增流动资产价值是指：未达到固定资产使用状态的工具、器具；货币资金、库存材料等项目。新 增其他 资 产价值 是指：建设单 位管理 费中未 计入固 定资产 的费用、职工 提前进 厂费和 劳动培 训费等费用支出。(4)该建设工程的无形资产、流动资产和其他资产的价值计算如下。确定甲车间新增固定资产价值。分摊建设单位管理费=400(1 500+450+1 600)/(4 500+1 000+3 6

33、00)=156(万元)。分摊土地征用、土地补偿及勘察设计费=(600+280+30-4)(1 500/4 500)=302(万元)。甲车间新增固定资产价值=(1 500+450+1 600+300)+156+302=4 308(万元)。新增无形资产价值=650+40+70=760(万元)。新增流动资产价值=230+20+15=265(万元)。新增其他资产价值=160+20+55=235(万元)。203 建设工程竣工验收阶段工程造价控制 第J 章 7.2 保修费用处理 引例 某建设项目办理竣工结算后，由施工单位将建设项目交付建设单位使用。由于该项目地处南方，空气较为潮湿，且多大暴雨。在其使用过程

34、中，每到雨季建设项目外墙面都会出现渗漏现象，严重影响了用户的正常使用。该项目于 2003 年 12 月 31 日 交付使用，发现其有渗漏现象是在 2005 年 6 月 26 日。经 查，建筑物雨季渗漏原因是由于施工单位在施工过程中未能按照施工设计文件要求进行施工，而是私自进行了工程变更造成的。该建设项目的渗漏问题是否处于合理的保修期限内？该建设项目进行维修的费用支出应由谁来承担？保修费用是指对建设工程在保修期限和保修范围内所发生的维修、返工等各项费用支出。工程项目保 修是项目竣 工验收交付 使用后，在 一定期限内 施工单位对 建设单位或 用 户进 行 回 访，对于工程 发 生的确实 是 由于施

35、工 单 位施工责 任 造成的建 筑 物使用功 能 不良或无法使用的问题，应由施工单位负责修理，直到达到正常使用的标准。工程项目保 修的具体意 义在于：建 设工程质量 保修制度是 国家确定的 重要法律制 度，建 设 工 程 质 量保修制 度 对于完善 建 设工程保 修 制度、监 督 承包方工 程 质量、促 进 施工单位加强质量管理、保护消费者和用户的合法权益。7.2.1 建设 项目保修的期限 建设项目保 修期限是指 建设项目竣 工验收交付 使用后，由 于建筑物使 用功能不良 或 无法使用的问题，应由相关单位负责修理的期限规定。特别提示 建设工程的保修期自建设项目竣工验收合格之日起计算。建设项目保

36、 修的期限应 当按照保证 建筑物在合 理寿命内正 常使用、维 护消费者合 法 权益的原则确定。按照国务院颁布的 279 号令 建设工程质量管理条件 第 40 条规定，建 设项目在正常使用条件下，对建设工程的最低保修期限有以下规定。(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该建设工程的合理使用年限。(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏期限为 5 年。(3)供热与供冷系统，期限为 2 个采 暖期、供冷期。(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，期限为 2 年。(5)涉及其他项目的保修期限应由承包方与业主在合同中规定。特别提示 本节引例

37、中建设项目竣工验收交付使用后，在一定的时间内，本着对建设单位和建设项目使用者负责的原则，施工单位应该就建设项目出现的问题进行相应的处理。按照规定屋面防水工程、有防水 204 要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为 5 年，所以处于合理的保修期限内。7.2.2 工程 保修费用处理 工程保修费用，一般按照“谁的责任，由谁负责”的原则执行，具体规定如下。(1)由于业主提供的材料、构配件或设备质量不合格造成的质量缺陷，或发包人竣工验收后未经许可自行对建设项目进行改建造成的质量问题，应由业主自行承担经济责任。(2)由于发包人指定的分包人或者不能肢解而肢解发包的工程，导致施工接口不好，造成质量问题

38、，应由发包人自行承担经济责任。(3)由于勘查、设计的原因造成的质量缺陷由勘查、设计单位负责并承担经济责任，由 施 工 单 位 负责维修 或 处理。根 据 新的合同 法 规定，勘 察、设计人 应 当继续完 成 勘察和设计，减 收 或 免收勘查、设计费用；施工单位 进 行维修、处 理时，费 用 支出应按 合 同约定，通过建设单位向设计人索赔，不足部分由建设单位补偿。(4)由于施工单位未按国家有关施工质量验收规范、设计文件要求和施工合同约定组织 施 工 而 造 成的质量 问 题，应由 施 工单位负 责 无偿返修 并 承担经济 责 任。如果 在 合同规定的 时 间 和 程 序内施工 单 位未到现 场

39、修理，建 设 单位可以 根 据情况另 行 委托其他 单 位修理，由原施工单位承担经济责任。特别提示 本节引例中，建筑物雨季渗漏原因是由于施工单位在施工过程中未能按照施工设计文件要求进行施工，而是私自进行了工程变更造成的。按照规定在对建设项目的维修过程中发生的费用支出，应该根据所出现问题的不同责任，由相关单位承担责任，因此保修费用应由施工单位承担。(5)由于施工单位采购的材料、构配件或者设备质量不合格引起的质量缺陷，或施工单 位 应 进 行 却没有进 行 试验或检 验，进入现 场 使用造成 的 质量问题，应由施工 单 位负责修理并承担经济责任。(6)由于业主或使用人在项目竣工验收后使用不当造成的

40、质量问题，应由业主或使用人自行承担经济责任。(7)由于不可抗力或者其他无法预料的灾害造成的质量问题和损失，施工单位和设计单位均不承担经济责任，所发生的维修、处理费用应由建设单位自行承担经济责任。特别提示 不可抗力或者其他无法预料的灾害主要包括：地震、洪水、台风、泥石流、山体滑坡等。综合应用案例 1【案例概 况】某市 A 建设项目经过决策、设计、招投标、施工以及竣工验收等几个阶段后，建设单位准备就所掌握的资料对该项目进行竣工决算的编制。经过一段时间的工作形成了以下竣工 决算文件，主要包括以下内容。(1)建设项目竣工决算报告说明书，包含以下内容。建设项目概况。资 金来源 及 运用的 财务分 析，包

41、 括工程 价款结 算、会 计账务 处理、财产物 资情况 及债权 债务的 清偿情况。205 建设工程竣工验收阶段工程造价控制 第J 章 建设收入、资金结余及结余资金的分配处理情况。工程项目管理及决算中的经验和有待解决的问题。需要说明的其他事项。(2)建设项目竣工决算报表，包含以下内容。工程项目竣工财务决算审批表。大、中型项目概况表。大、中型项目竣工财务决算表。大、中型项目交付使用资产总表。小型项目概况表。小型项目竣工财务决算总表。工程项目交付使用资产明细表。主要技术经济指标的分析、计算情况。(3)工程造价比较分析，包含以下内容。工程主要实物工程量、主要材料消耗量。建设单位管理费、建筑安装工程其他

42、直接费、现场经费和间接费使用分析。竣工工程平面示意图。问题：(1)对于建设单位编制的竣工决算报表，有哪些不合适的地方，怎样调整？(2)编制建设项目竣工决算的依据有哪些，应该如何编制？【案例解 析】(1)“主要技术 经济指标的分析、计算情况”应该是建设项目竣工决算报告说明书当中的内容；小 型项目不需要填列“小型项目概况表”；“竣 工工程平面示意图”应该单独作为建设项目竣工决算报告的一项内容加以反映，而不属于工程造价比较分析的内容。(2)编制建设项目竣工决算的依据有以下几个方面。经 批准的 可 行性研 究报告、投资 估算书、初步 设计或 扩大初 步设计、修正 总概算、施工 图设计 以及施工图预算等

43、文件。设计交底或图纸会审纪要。招投标标底价格、承包合同、工程结算等有关资料。施工纪录、施工签证单及其他在施工过程中的有关费用记录。竣工平面示意图、竣工验收资料。历年基本建设计划、历年财务决算及批复文件。设备、材料调价文件和调价记录。有关财务制度及其他相关资料。(3)竣工决算的编制包括以下几步。收集、分析、整理有关原始资料。对照、核实工程变动情况，重新核实各单位工程、单项工程造价。如实反映项目建设有关成本费用。编制建设工程竣工财务决算说明书。编制建设工程竣工财务决算报表。做好工程造价对比分析。整理、装订好竣工工程平面示意图。上报主管部门审查、批准、存档。206 综合应用案例 2【案例概 况】远方

44、公司与某省第一建筑公司签订一项建设合同。该项目为生产用厂房以及部分职工宿舍、食堂等。施工范围包括土建工程和水、电、通风等安装工程。合同总价款为 5 300 万元，建设期为两年。按照合同约定，建设单位向施工单位支付备料款和进度款，并进行工程结算。第一年已经完成 2 500 万元，第二年应完成 2 800 万元。合同规定：(1)业主应向承包商支付当年合同价款 25%的工程预付款。(2)施工单位应 按照合同要求完成建设项目，并收集保管重要资料，工程交付使用后作为建设单位 编制竣工决算的依据。(3)除设计变更和其他不可抗力因素外，合同价款不做调整。(4)施工过程中，施工单位根据施工要求购置合格的设备、

45、工器具以及建筑材料；(5)双方按照国务院颁布的 279 号令 建设工程质量管理条件 第 40 条规 定确定建设项目的保修期限。项目经过两年建设按期完成，办理相应竣工结算手续后，交付远方公司。建设项目中两个生产用厂房、职工宿舍、食堂发生的费用见表 7-3。表 7-3 项目费用表 单位：万元 项目名称 建筑工程 安装工程 机械设备 生产工具 生产厂房 1 900 300 320 40 职工宿舍 1 100 180 20 职工食堂 900 150 120 30 合 计 3 900 630 440 90 其中生产工具未达到固定资产预计可使用状态，另外建设单位支付土地征用补偿费用 450 万元，购买一项

46、专利权 300 万元，商标权 25 万元。问题：(1)建设单位第二年应向施工单位支付的工程预付款金额是多少？(2)如果施工单 位在施工过程中，经工程师批准进行了工程变更，该项变更为一般性设计变更，与 原施工图相比变动较小。建设单位编制竣工决算时，应如何处理竣工平面示意图？(3)建设单位编制竣工决算时，施工单位应该向其提供哪些资料？(4)如果该建设项目为小型建设项目，竣工财务决算报表中应该包括的内容有哪些？(5)建设项目的新增资产分别有哪些内容？(6)生产厂房的新增固定资产价值应该是多少？(7)建设项目的无形资产价值是多少？(8)如果该项目在正常使用一年半后出现排水管道排水不畅等故障，建设单位应

47、该如何处理？(9)该项目所在地为沿海城市，在一次龙卷风袭击后发生厂房部分毁损，发生维修费用 40 万元，建 设单位应该如何处理？【案例解 析】(1)第二年向施工单位支付工程预付款：2 80025%=700(万元)。(2)按照有关规 定：在施工过程中，虽有一般性设计变更，但能将原施工图加以修改补充作为竣工 图的，由施工单位负责在原施工图上注明修改的部分，并附以设计变更通知和施工说明，加盖“竣 工图”标志后，作为竣工图。207 建设工程竣工验收阶段工程造价控制 第J 章(3)施工单位向 建设单位提交的资料包括所有的技术资料、工料结算的经济资料、施工图纸、施工 记录和各种变更与签证资料等。(4)小型

48、建设项 目竣工财务决算报表的内容包括：工程项目竣工财务决算审批表；小型项目竣工财 务决算总表；工程项目交付使用资产明细表。(5)建设项目的新增资产包括：新增固定资产和新增无形资产。(6)生产厂房新增固定资产的价值包括以下部分。分摊土地补偿费=450(1 900/3 900)=219(万元)生产厂房的新增固定资产价值=1 900+300+320+219=2 739(万元)(7)新增无形资产价值=450+300=750(万元)(8)该故障属于 建设工程的最低保修期限内，建设单位应该组织施工单位进行修理并查明故障出现 的原因，由责任人支付保修费用。(9)由于不可抗力造成的质量问题和损失所发生的维修、

49、处理费用，应由建设单位自行承担经济责任。本 章 小 结 本章主要介绍了建设项目竣工决算和保修费用的处理。建设项目竣工决算是建设项目竣工交付使用的最后一个环节，因此也是建设项目建设过程中进行工程造价控制的最后一个环节。工程竣工决算是建设项目经济效益的全面反映；是建设单位掌握建设项目实际造价的重要文件；也是建设单位核算新增固定资产、新增无形资产、新增流动资产和新增其他资产价值的主要资料。因此工程竣工决算应包括：竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、竣工工程平面示意图、工程造价比较分析四部分内容，其中竣工财务决算说明书和竣工财务决算报表是竣工决算的核心部分。编制竣工财务决算报表应该分别按照大、中型项

50、目和小型项目的编制要求进行编写；在编制建设项目竣工决算时，应该按照编制依据、根据编制步骤进行编写，以保证竣工决算的完整性和准确性；在确定建设项目新增资产价值时，应根据各类资产的确认原则确认其价值。建设项目竣工交付使用后，施工单位还应定期对建设单位和建设项目的使用者进行回访，如果建设项目出现质量问题应及时进行维修和处理。建设项目保修的期限应当按照保证建筑物在合理寿命内正常使用和维护消费者合法权益的原则确定。建设项目保修费用一般按照“谁的责任，由谁负责”的原则处理。本章的教学目标是掌握建设项目竣工决算的作用，掌握新增固定资产、新增无形资产的价值确定原则，熟悉建设项目的最低保修期限，熟悉建设项目保修