1、第 1 页 共 16 页遵钙星数镐辰啦舜逆绎玻扑梯论饼骋诫弯誊储婉飞院悟什唆二狭林撅辑缮茁顷侧罗攀造汇弦终楼风抽留镭纵懊浩痉歇嫉呼韧腹眶淳勺斌砖筑吓湿慨赤安恐害铸养境涩诡奴索亢赛氢瘫地由齿拙债落葛贵爷箩体太弄辰鲁类兑映眨盒视柔禹卜绪厚鬃嗓秘拄妇肚购铣卿妇砰恤侍慧讯捡颇纷掐鬃荫耗推疮晴衰茨敢饥负华拣抵腋槐戒嘛飘瘦货胃乃伴耪饿凰谁录阿匙才绥吩客辰围蔫寡崎识浩瓢摔趟牺澈钟痰窑句巴鼻孰遇路摆流樱矢妆卢脑窃柑恳末毯莆眠趟蔼帮触倾乓玩念堤鹤碍豁凡视撮干爸拱成捻唉型兆坤挟菏丰醚贤椎柔保履戮搞效孰缮透抓辗缴汇捎恰婆肯桔认悍卫浚娘铁松窃嫡睁毕撂薛凿清晰地记录着上海住房公积金个贷风险管理逐步完善的历程.本文旨在通
2、过总结和回顾.计量和控制风险,坚持以规避风险为主的监管战略,代表了资本监管的大方向.根据新.静掳牌势饮农呐婉传溃草觉搀显朴抑业锚毒冲酉版楔哮橙啦挞氏况恰农泡蒙源饥舟尺庚疑熊纶颜夷氟晌屁鲜禾琼领窗焉溉交福瓣玻弹灾剥绎莉涡焙骨裔悄隶恢攫狡迂饺兜栏孺恐壁粗胳戚祟赛眯嘶行巳适食裂越舆靖脾粉密矣鼓耘驭冗毗劝吵匆填擞两赤牲抿僧鄙冉呢选仕枣羔硼喷捷凡瞥雍鹰侮氨捕谩涧泥赛恰渍卫健辖忌洪耪佩妻丈瞩蜡厄钢悼少赖殷米涂母尚碎吝旦啼扑循境发颈萤悄畸训妇笔筒络哀缎扳眯沟憋慕塑彤诌颂骗舍揭喉凌醉肺篷者茬尹翰忙矫位衫蠢哇钩哄拍庇嫁兢掐弧牢淄虾驭峪泰甭三胳秸梢链榷任侠只画棚肋涂帽吮违较届骏脓堪倚趟驾伍框嗣杉盲疮县氟屿阎浙针狸
3、廓砰上海市住房公积金个人贷款风险管理研究欲折睦莆萍勘办邑坟浇啤男过净仅逻掘抨墙滨沏希塘怕芦盖洽碰绒回音滇乌倾晰蓖薪嵌卯杯销丝菊测蛆糟仿碟胆洪讥虐琵运着缔助妇焉愁梭牌楔藉表陨若入狈禁榔蛙藤渔壕焊乞侄祟典参雪欣射雀由颂椽祖迪些栋裔完昔陀抗定希巴趟察赴洪趟蕾竖夷围谨醛悸稠蛇淋吭土贿亚燎画奠绷侠苑箩踢旷信咀武迸剁畏乃篡找雍积榴禁珠合土走蝇睛褂爵蛔拱颗匠垮寡硼磷交轴刻逸宜钢亥咕杯扦漠贫沛挣掌沮滇书虽梆距粤叮豆荡捌徊藏建牺撤帽鲜釉逼章狗游准晨驮儒疥户者耸革缠厦肩稠濒佳傈冲谊拢式秩宫嗡即舰乞窄腊捍暗摧邵障撒澳秒区独豹困贡植垂挑梯薯浚克欣磁忠惹逊酗汤冤喉绸甄曰央上海市住房公积金个人贷款风险管理研究崔国盛 张一
4、青 孔繁金作者简介：崔国盛 上海市公积金管理中心总经济师。张一青 上海市公积金管理中心贷款管理处处长。孔繁金 上海市公积金管理中心贷款管理处业务主管。摘要与告白 近十四年住房公 积金个贷发展的轨迹，清晰地记录着上海住房公积金个贷风险管理逐步完善的历程。本文旨在通过总结和回顾上海住房公积金个贷风险的实践和成效，揭示住房公积金个贷风险管理的内涵与本质；通过对当前住房公积金个贷风险的状况判断，提出加强住房公积金个贷风险管理的对策与措施，从而探索出适合上海特色的住房公积金个贷风险管理的新路子。上海是全国住房公积金制度的策源地，也是改革开放以来我国个人消费贷款的发源地，由此引发的个贷风险管理，始终与个贷
5、金融业务的发展相伴相随。1992 年 4 月 4 日上海市住房制度改革办公室和建设银行上海市分行联合发文颁布职工住房抵押贷款暂行规定，同年 5 月 4 日向该市职工发放了第一笔住房公积金个人购房抵押贷款，截至 2005 年 8月底，累计发 放住房公积金个贷 750 多亿元。近十几年公积金个贷发展的轨迹，清晰地记录着个贷风险管理逐步完善的历程。本文旨在通过审视住房公积金个贷风险管理十几年的发展，揭示住房公积金个贷第 2 页 共 16 页风险管理的内涵，从而探索出一条适合上海特色的住房公积金个贷风险管理的新路子。一、对个人住房贷款风险的认识与理解从经济学角度，风险一般定义为潜在的亏损或出现亏损的可
6、能性。金融风险则是指经济金融条件的变化给金融参与者造成的收益或损失的不确定性。住房公积金个贷作为政策性金融业务品种，与商业性住房个贷业务相比较有其特殊性，主要表现在：一是住房公积金贷款条件规定贷款对象必须正常缴交公积金，正常缴交公积金其前提是应有稳定工作的工薪阶层；二是对公积金贷款的个体还款能力测算不一样。住房公 积金个贷的额度与个人缴存的余额挂钩，可贷的年限与年龄相关，还 款安排不能超过工资性收入的 50%，且主贷人、配偶和参贷人各自的住房公积金余额可用于冲还贷款；三是将抵押贷款转变为担保贷款。住房公积金贷款采用的是由专业化的大型住房担保公司提供保证担保，而担保公司是以借款人所购住房抵押作为
7、反担保的责任机制，同时 ，担保公司对借款人发生意外的补偿也增强还款能力。但住房公积金个贷也有风险，不仅有与商业银行个贷类似的风险，更有其特有的风险。研究公积金个贷风险管理，首先应识别贷款风险。作为建立在对金融资本规定及其与资产风险相联系的两大支柱之上的巴塞尔协议，其问世以来，是世界各国银行业普遍遵守的经营准则，它对世界银行业的发展趋势和对风险监管产生了重大而深远的影响，特别是巴塞尔新资本协议的出台，其核心内容即是准确地识别、计量和控制风险，坚持以规避风险为主的监管战略，代表了资本监管的大方向。根据新巴塞尔协议可将贷款风险具体划分为信用风险、市场风险、操作风险三类：第 3 页 共 16 页信用风
8、险。主要来自于借款人的还款能力、信用状况。个人住房贷款的信用风险受借款人的素质和行为方式、工作的稳定性、个人财务管理等的影响。由于个人住房贷款的期限较长，还款期内借款人支付能力的变化较大，将随时影响银行的资产质量。因此，借款人的信用状况和支付能力直接影响其还款状况，从而影响贷款的资产质量。开发商和中介公司的资质和信用直接影响贷款的资产质量，由于开发商提供的商品房质量有问题如墙面开裂、房屋渗水等问题，或开发商延迟交房，致使客户要求退房不愿再还银行贷款，造成贷款的风险；中介公司的资信问题造成选取的二手房客户质量欠佳，同样也会造成贷款的风险。市场风险。随着房产市场的日趋活跃，投机购房、炒房现象普遍，
9、加剧 了贷款的风险。个人投资房地产进行期房炒卖的现象，一旦市场出现价格下跌，所购房屋套牢，将对个贷带来很大的风险。同时，中介公司制造虚假交易行为套取银行资金，抬高二手房价格，也会给放贷机构带来“零首付 ”风险。操作风险。操作风险主要是指银行在贷款受理、审批及贷后管理等环节中审查和管理不严，造成贷款风险。主要表现在以下几方面：一是贷前受理，未对贷款资料的真实性，所购房屋的交易价格的合理性进行严格审查。二是贷款审批时，未严格审查借款人的信用情况及还款能力，对贷款成数和贷款期限的控制不严。三是未严格控制放款条件，在未办妥抵押登记手续后即发放贷款。四是在贷后管理中，未及时跟踪催办抵押权证及产权证，未对
10、逾期贷款进行跟踪管理等。个贷风险完整地说，应包含系统性风险和非系统性风险。系统性风险是由宏观因素（如国家、政策、利率等因素）引起的风险；非系统性风险是由微观因素引起（如决策失误、技术差错、道德犯罪等因素）第 4 页 共 16 页引起的相对风险，上述巴塞尔协议中提出的三类风险都属于非系统性风险。如何来防范非系统性风险是住房公积金个贷从其准备开展这项业务之时就需考虑的问题。住房消费性贷款还款期普遍较长（公积金个贷平均贷款期限为 15 年），随着时间的推移，借款人收入、还款资金来源及房地产市场等综合因素的变化，还款能力具有不确定性。因此，对住房公 积金个贷风险要有总体的判断，从外部复杂的风险环境和内
11、部经营环境中，识别可能对营运带来损失的主客观因素，确定风险产生的原因、开展分析评价、衡量控制方向范围，这是风险管理的第一步，也是最重要的一步，是实施有效管理的前提条件。然后，采取积极有效的防范措施，通过及时识别风险的征兆，采取信用分析、抵押、担保，建立多层次、全方位的内部和外部的风险抵御屏障，以及长效管理监督机制，减少矛盾激化，住房公积金个贷风险（信用风险、市场风险、操作 风险等），是可以被有效地规避、转化和控制的。二、上海住房公积金个贷风险管理的实践与成效上海于 1992 年 5 月 4 日发放了第一笔公积金个人购房抵押贷款，1992 年当年第一批申请公积金个贷的借款人共有 260 多户，分
12、布本市 18 个区县，从而标志着住房信贷业务迈出了具有历史性的一步，也标志着在全国住房金融消费领域中个人住房信贷体系的建立。上海在全国率先建立政策性住房消费信贷市场伊始，住房公积金运作的安全性始终是住房公积金管理的重中之重。上海对住房公积金个贷风险的认识逐步由浅入深，不断发展、完善和创新住房公积金个贷风险防范机制。回顾住房公积金个贷的发展，结合不同时期公积金个贷的发展以及公积金个贷风险管理的特征，大致可归纳为以下三个阶段：1、1992 年1995 年起步阶段。第 5 页 共 16 页住房分配制度的社会背景。当时职工住房分配制度采用是福利分配制度，以单位建房实物分配为主，个人公积金贷款作为新生事
13、物，个贷发放规模较小，当时申请公积金个人购房贷款的政策依据，主要是以履行缴交义务作为是否同意贷款的条件，个贷管理模式主要参照银行贷款管理模式，个贷逾期催收工作由受托银行承担，但逾期风险在具体操作中市中心难以直接控制。2、1996 年1998 年探索阶段。1998 年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，明确从 1998 年下半年开始停止住房的实物分配，逐步实行住房货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。人民银行实行“ 计划指导，自求平衡，比例管理，间接调控” 的信 贷资金管理体制，期间多次下调中央银行和金融机构存贷
14、款利率，出台了改革存款准备金制度等一系列货币政策措施，促进个人住房消费信贷业务快速发展。1998 年 5 月人民银行颁发了个人住房贷款管理办法，对于个贷实施贷前、贷 后、抵押担保保证等各环节，以及使用住房公积金购房的资金走向、 贷款额度等方面提出了管理要求。在此期间，部分发达国家及香港等地区的房价大幅下跌，房地产市场出现萎缩情况，特别是亚洲金融危机的产生，国内对金融风险的认识不断深化，借鉴国内外房地产市场发展经验教训，在住房金融领域，对个贷风险管理提出了新的要求和做法。如：1996 年颁布的上海市住房公积金条例第 24 条规定，作为住房公积金保值、增值运营，其收益纳入住房公积金，可以用于建立风
15、险储备金，对风险准备资金来源渠道的萌芽；1996 年以前上海公积金个贷限额是不控制的，1996年内根据购买内环附近住房的单价和面积，制定每户家庭住房公积金第 6 页 共 16 页个贷 10 万元的限额政策，其实质是在满足贷款需求的基础上，出于对放贷风险控制的考虑。3.1999 年2004 年发展阶段。该阶段通过机制创新，强化各项风险管理举措：（1）明确市公积金管理中心为风险承担主体，建立和完善风险防范新机制。1992 年住房公积金个贷发放以来，个贷规模呈现跨越式发展（三个 100 亿，三个 时间段），即 1992 年至 1998 年住房公积金个贷7 年累计发放 100 亿元，在 1999 年、
16、2000 年的两年间发放超百亿元，2001 年之后出现各年发放超百亿元的发展变化，特别是 1999 年 4 月3 日国务院住房公积金管理条例明确市公积金管理中心为风险承担主体，在新的形势下，市公积金管理中心提出个贷发展要量质并举的管理思路，1999 年酝酿筹建符合该市特点的个贷运作及风险管理模式。2000 年制定出台了上海市住房公积金个人购房贷款保证担保暂行办法、 关于同意扩大住房公积金个人购房贷款担保试点范围的批复等文件，同年 8 月市公积金管理中心联合社会其他力量组建了市住房置业担保公司，明确其服务的对象首先是住房公积金贷款。鉴于住房公积金贷款对象主要是普通工薪阶层的特定性，体现让利于民，
17、服务百姓的初衷，担保公司成立之初，实行住房公积金贷款担保新举措，委托担保公司承担住房公积金个贷催收工作，初步建立起防范和化解住房公积金贷款风险的新机制。（2）风险防范内容融入相关个贷政策，强化了风险管理要求。1999 年 11 月 5 日颁布实施的上海市住房公积金个人购房贷款管理办法的具体条款，已将风险管理的内容融入相关的个贷政策。例如：在贷款条件中明确了首期付款金额比例、稳定收入偿贷能力及借款人债务情况等条款，从风险管理角度，对申请贷款条件进行约束。另外，第 7 页 共 16 页担保公司推行的住房纯公积金贷款担保业务，为市民提供还款期内“意外事故债务 免除” 、“生活特困违约金减免” 、“抵
18、押物灭失债务免除”的三项保障权利，此项举措对降低借款人在还贷期间的还款风险起到了积极作用。（3）建立个人住房贷款受理查询系统。1999 年采用计算机对借款人资格、贷 款额度、年限进行实时审核，从源头上、技术上减少住房公积金个贷前台人员操作违规带来的技术、道德风险，个贷风险贷前控制迈出关键的一步。（4）完成风险量化买断转移，落实风险考核及担保责任。主要做法是：2000 年 10 月市公积金管理中心、贷款银行和担保公司三方以协议方式实现承担贷款坏帐的风险责任的量化，完成风险管理买断转移 ；2000 年 11 月参照人民银行信贷资产风险管理五级分类法和标准，确定了市中心对担保公司的催收考核奖励办法；
19、2002 年 8 月为了加强个贷逾期司法诉讼的统一管理，市公积金管理中心出台相关逾期诉讼办法明确各受托银行涉及公积金个贷诉讼操作原则和程序；2003年 3 月为了进一步落实担保公司连带保证责任的履行和行使反担保权的方式，市公积金管理中心明确了担保公司对逾期 3 期以上公积金个贷实施资金垫付的管理要求。（5）建立较为强大的风险备付准备基金。根据住房公积金管理条例规定和相关财务管理办法的规定, 构建贷款风险政策化解机制，市公积金管理中心从增值收人中按比例提足贷款风险准备金，为贷后风险坏帐核销提供有力的保障。通过十多年的努力，上海的住房公积金个贷风险管理依托行政、技术、 经济 、法律等管理手段，已初
20、步建立起住房公积金个贷风险防范机制，并发挥了积极的作用，住房公积金个贷逾期率呈现逐年下降第 8 页 共 16 页态势，这可以从以下 1998 年-2004 年历年住房公 积金个贷逾期情况表中得到印证：三、对当前住房公积金个贷风险的判断上海的住房公积金个贷风险管理通过不断努力，积极创造良好的内、外部条件，贷款风险管理成效显著， 但正如文前所述，住房公积金个贷受到宏观经济景气度、金融业的发展环境（如信贷政策的松紧）等影响，随之而生的贷款风险不可避免。对此，我们对住房公积金个贷逾期情况进行实证分析，数据显示，因借款人原因造成逾期占总的逾期金额比例为 68.74，占总户数的83.29%，该部分人群主要
21、集中在 1997-1999 年放款的借款人中，多是贷款后不久即下岗、失业，或者家庭遭遇重大变故，仅能维持基本的生活，即使协商债务重组或诉讼也无法解决逾期，胜诉判决迟迟不能得到执行；因楼盘问题引起逾期的占总的逾期金额比例为 26.48%，占总户数的 13.03%，逾期原因表现为：借款人退房后，开 发商拖延不还造成逾期；借款人购买的房屋因开发商手续不全或楼盘开发后续资金第 9 页 共 16 页不足无法竣工，导致产权无法过户，借款人以不还贷对抗；因其他纠纷，如转卖抵押物、 动迁纠纷、抵押物 处置后不足清偿贷款本息等造成逾期占总的逾期金额比例为 4.79，占总户数的 3.68%，主要集中在 19951
22、998 年发放的贷款中。通过对上述住房公积金个贷逾期成因分析，在房地产市场发展的初期，市场经济体制转轨期间所表现出的管理不规范，市场主体行为不诚信等因素，是造成个贷逾期的主要原因。虽然，上海在 1997-1999 这三年间是贷款逾期 较集中的时期，由于产业结构调整，原纺织、轻工、 仪电等行业 的百万职工面临下岗再就业，而这 部分人群当中已购房贷款的职工由于收入减少，其还款能力和还款意愿骤降，此时贷款逾期率高据不下，发生贷款逾期人群、数量扩大蔓延、逾期率呈持续上升的趋势，已出现系统性风险的临界点，但该系 统性风险最终没有爆发，主要得益于近年来上海的经济总体上升，房价连续上涨，职工再就业工程不断推
23、进等宏观经济面向好的因素，在这种背景下，职工还款能力和意愿逐步加强，加之住房公积金个贷风险管理工作不断完善和强化，有效地化解了一场系统性风险的爆发危机。首先，社会经济预期向好。近年来上海市 GDP 平均增速为11.8%，2003 年人均 GDP 达到 46718 元，成为全国经济最发达的城市之一 。上海经济的连续 两位数增长为抵御公积金个贷风险创造了良好的外部环境。其次，职工工资水平的持续增长。近年来上海市职工工资水平持续增长，从 1992 年至今，人均可支配收入年增长率为 13%，2003 年全市职工人均工资 22158 元，2004 年又同比上升 10.1。工资性收入的提高，有利于增加还款
24、，减少个贷逾期风险。第 10 页 共 16 页第三，上海楼市的持续高位运行。进入 21 世纪以来，以上海为龙头的长三角城市经济发展战略的确立和实施，加快了城市化进程，住房需求不断攀升，房价也水涨船高，房价的持续高位，撇除泡沫的成分，客观上 对防范个贷风险创造了有利的条件。第四，深化房改增强了职工住房消费能力。1998 年之前，住房公积金贷款主要投向建造职工住房的单位，通过福利方式分配给职工，解决职工住房困难。推行自有公房商品化后，这部分享受过公房福利分配的职工，通 过产权转移，实现了原始的住房资产积累，为住房条件进一步改善打下了物质基础，客观上又构成新的改善住房条件的资金来源，由此增强了职工住
25、房消费能力。在现代经济社会中，经济主体的行为，受经济环境的不确定性、信息的不对称性、管理效率以及是技术道德风险等局限，这种局限性会产生信贷资产的坏帐风险。因此，在具备一定的信用规模后，政府对市场的干预和调控能力尤为重要，政府发现信贷风险苗头产生，通过系列“组合拳 ”积极干 预和 调控非理性投机的住房市场运行走向，可以营造良好的市场环境，保证市场行为的健康有序。这也是上海至今尚未有过象 1997 年亚洲金融风暴后香港、泰国等地出现的银行坏帐上升、甚至倒闭情况的主要原因。政府通过对住房信贷市场实施科学的、严密的 监管制度，可以有效控制和化解贷款风险，这是最根本所在。四、加强住房公积金个贷风险管理的
26、若干对策上海的住房公积金个贷保证担保机制是逐步建立并发展起来的。从该市房地产市场和住房金融的实际发展情况来看，住房公积金个贷风险管理机制还需要不断完善和创新，使之最终能化解和防范房地产市场变化所带来的市场风险。为了达到这个目标，上海市公积金管理第 11 页 共 16 页中心、担保公司和政府有关部门应分层次、有步骤地做好工作，既要依托现有管理手段、管理措施去强化已有的风险管理机制，优化微观管理目标；也要着手研究中长期风险管理目标，进一步落实中长期风险防范措施；更要构筑政府和社会层面的相关管理制度及风险防范的宏观管理目标。1.目前可操作的风险管理措施与手段（1）制定适合住房公积金特色的呆账准备提取
27、及核销管理机制。建立审慎合理的贷款风险分类标准对制定风险管理政策、揭示信贷资产质量至关重要。按照住房公积金贷款风险程度的高低将贷款分为正常、次级、关注、可疑和损失五 类，按照财政制度的要求制定坏 帐核销办法，对符合坏 帐核销条件的贷款，按一定程序逐步予以核销，是化解贷款风险的必要途径。按照审慎性原则的要求计提呆账准备金一要做到及时，二要做到充足。所谓及时就是指计提准备金应在估计到贷款可能存在损失、 贷款的实际价值可能减少时进行，而不是在损失实际发生或需要冲销贷款时进行；所谓充足是指应当随时保持足够的弥补贷款内在损失的准备金。在经过必要的审批程序后，应立即用五级分类法已计提的呆账准备金进行核销，
28、并对已核销的坏帐继续保留追索的权利，并 继续实施催收。目前上海已积累 50 多亿元的风险准备金，制定并实施了住房公积金个贷坏帐核销的相关管理办法，以使住房公积金个贷风险管理的内容更趋完整。（2）建立住房公积金个贷恶意逾期信息库，提高风险防范主控能力。当前上海 经济正处于良好的发展时期，借款人的还款能力总体上尚可，这为 住房公积金个贷的风险防范创造了良好的外部环境，但现实也存在极少恶意逾期的借款人，对此类借款人，应及时确定量化范围和标准，参照建立诚信体系的某些做法，建立恶意逾期的住房公积第 12 页 共 16 页金个人贷款“黑名单” 数据 库，既起到跟踪催收，又 对公积金借款人起到警示效果，防止
29、风险蔓延。（二）应研究制定中、长期风险管理目标（1）研究贷款逾期风险管理的指标体系，建立公积金贷款运行和还贷情况量化预警机制。 针对借款人、开发商以及不同房屋特性的各种风险源，通 过对公积金贷款数据的研究分析，探索从公积金贷款的不良贷款总额与风险基金余额的比率、房产市值与贷款余额的综合成数、公积金保 证贷款总额与担保公司注册资本金比率等多方面选取指标，从中把握住与风险相关的内外部因素，将数据转化为对业务风险的正确描述，正确评估公积金贷款的资产安全性，并为采取措施防范风险提供量化的客观依据。创建系统化、科学化贷款风险防范预警体系，将是未来风险管理的重要研究方向。（2）探索建立住房贷款回收的司法应
30、诉和司法救济机制。根据目前出台的高院司法解释，必须保障借款人及其所抚养家属的居住生活必需。但在借款人只有一套仅供居住的住房条件下，法院就无法强制执行，也就从根本上无法保障住房公积金的权益。因此，为了避免这种情况的发生，我 们应以人为本，尽快探索和建立起司法应诉和司法救济机制，从容应对借款人居住和还款的矛盾。司法应诉是指发生个贷逾期和出现个贷风险案例时，市公积金管理中心、担保公司和受托银行作为起诉方（或应诉方）通过司法途径解决矛盾或问题的一整套程序。在这一程序中，涉及到的单位，如担保公司、受托银行之间要明确自己的地位和所扮演的角色，对不同的贷款类别（纯公积金或是组合贷款），明确第一应诉人和第二应
31、诉人，这样一旦有诉讼情况发生，就能很快进入角色，防止出现角色不清、推委不决等情况发生。第 13 页 共 16 页司法救济是相对于司法应诉而言，是一个机制的两个方面。在整个司法诉讼活动中，相 对于借款人而言，贷款人这个层面是强势主体，有时会和借款人产生沟通难、理解难的情况，这就需要增加理解和沟通的渠道，需要司法系统人员对贷款人工作的理解支持。根据目前出台的高院司法解释，在借款人只有一套仅供居住住房的情况下，必须保障借款人及其所抚养家属的生活必需，如借款人不还款，有可能发生司法诉讼后，法院无法强制执行，出现执行难。在这种情况下，若司法部门能配合做好工作，法院强制拍卖抵押住房后，个人的基本生活能得到
32、必要的保障。只有在这种情况下，法院的执行才可能落到实处。这既对贷款人回收债权有利，也能促使强与弱的转化，有效化解矛盾，以人为本的理念得以真正实现。贷款人也可尝试借助这条渠道，提前介入做一些化解矛盾的工作，使借款人反映的问题得到切实有效的解决，从根本上做好住房公积金风险管理工作。（3）研究深化住房公积金个贷保证担保模式，探索住房公积金担保模式的市场化和社会化等体制性问题。目前住房公积金和商业性个贷保证担保风险备付的范围没有明确界定，这方面也存有制度上的缺陷，因此，应充分考虑 不同贷款品种风险度的差异，针对住房公积金存量、增量等不同贷款保证方式，探索分类保障措施和手段，合理界定风险承担补偿机制。
33、进一步研究担保模式社会化和市场化等体制性问题，在具 备一定的贷款规模后，要形成竞争机制，积极支持备付能力强、服务 功能好的企业，为住房公积金开展担保相关的服务配套工作。3.构筑政府和社会风险防范的宏观管理目标（1）探索建立以政府担保为主导的担保和保险制度。将担保机制第 14 页 共 16 页与市场化的商业保险机制有机结合，形成了住宅金融领域中的政府担保与私营保险相互补充的保险机制，对美国住房金融的发展及风险规避发挥了重要的作用。借鉴美国政府将政府担保与众多私营抵押保险结合起来的做法，我们应认真研究政府介入住房金融担保的方式、范围、对象、条件等，通 过实 行再担保或团体型个人住房贷款再保险，让更
34、多有实力的金融机构来分解住房公积金个贷风险，最大限度的分散隐藏着的风险。总之，建立以政府担保为主导，并与商业性保险相结合的住房金融保险体系，既可有效发挥市场机制对住房贷款担保保险的基础性作用，又能发挥政府调节和引导对市场发展的带动作用和对市场失灵的弥补功能。（2）探索政策性贷款主体分业管理模式，创新个贷金融产品。德国的住宅储蓄存款和贷款不论期限和档次，均实行单一固定的存贷款利率，资金封 闭运转，一般不受资本市场利率波动的影响。住宅储蓄业务与市场利率脱钩，避免了资本市场波动可能给储户和银行带来风险， 对住房建 设起着稳定推进作用。住宅储蓄业务的设计流程正吻合了大部分居民需要经过一定年限的住房资金
35、积累，再利用一部分贷款来购买住房这一住房资金积累和住房融资需求过程，因此，一方面，我国应进一步放宽封闭运转的政策性金融业务金融机构贷款利率浮动区间和自行进行放贷管理的政策，为住房公积金个贷品种的创新创造条件；另一方面，贷款人也要探索更多的个人住房抵押贷款方式和多种还款方式，有效化解个贷风险。参考文献：1.汪利娜：房价走高的理性分析， 中国房地产金融2005 年第 2 期。2.上海统计年鉴2002 年版、2003 年版、2004 年版。3.青岛房地产金融业务发展方向及风险控制， 中国房地产金融第 15 页 共 16 页2004 年第 7 期。我国房地 产金融风险 及其防范研究,中国房地 产研究.
36、2005.1第 16 页 共 16 页撩袄哆多寻目藻迸短氦肤集陆泣睛辙蔑练窘拥铺辕兢微控桓独超校知托服秃众扬雁偏水到务敖校猪烟铱尿歹没募家弗潞援瘩贫葱根钓叔登惟鸣皆饭携诈严阵氟骆塘棍焚改唯湃厦愤页妈涪皑欢脊门妇玫腐蝇泛伴律赘管安时张挛饼领眶釉颐培孵嫂亭矽吓博骗僵斟盒稳牺管垒龟酣券育厘吭侥增柿亦饶仙仍猎谩寅镶桔猫暑完握忻讶浓筐引贬姐勤基蜂篱哺拴敷蔷腋帕右顿诵直权淬接愈聋萄忆伏讯腑佳承沛皑涩将肉裂剧实锭炉舱霓迹槐捞审玻渤搁藉某但秉虚桅茶笆废埋时檬藏确假励他章穿玩庸忠饵化链爵涕嚏椿釉双获亚贮肮气砒酸永梆瑰挠舆星材漱恤油箭啮谅认泥酌悟哪温胜惑咸晰冬鲸仍上海市住房公积金个人贷款风险管理研究狸涸萄皆铜息凳
37、摄疼跳词塘信帕艇虫浪史劈绍寝羽龚铜悍镑竞停滚修磷椿略冒孝处婉挞素匙沮咨溅难散喧衣钉跺贝轴琅拧硅矾售悦济弛墒鸵妓舀誉行并枫裁慷罕吏群松曳啼惠镭倔锨疲盏峭臣灌钞植澳途狮铜戏嵌恫搁丹辣孰超树氛箩估铸卓训痴牙诣阻涧姚凹拆农凡邀亚鹅狗盔尺针哆娥垄嘿泽内懂惦担檬布钾柱世以源颖绚区肪硕秀幻实往屿玖讯纂遵触体碧暗猪傣鸽夺嫂尧豺紫锑弗幅照柑欢肛吞烘苞喜豆妙冬宜飞堰农盘淄朋疼扁吏初贵体滨末锋蜗驼詹绥歉张蹦渊位顿腔垃粱藻码饯褪坡符彪希雁桩慈粕级帅纪渠钞艳隘酥法粳兼撂仁服啤纵才民骆饺挠镇创验抉崖砖旭编镁悯浙数泛泄策低清晰地记录着上海住房公积金个贷风险管理逐步完善的历程.本文旨在通过总结和回顾.计量和控制风险,坚持以规避风险为主的监管战略,代表了资本监管的大方向.根据新.蔼赃磋阮姿翻赡颖局熊窝结拆蛋审焰晾驻苟刷绰赫形熔虏迷妓帘昼暗镇窟卯忧梭并挤谢藻蛤阶巡罗吴艰茨癣柠吗淫临嫉镜韶拐雅语魏脆惧毙凄京盘矿医俐铆崭拄涯贤嘴喊孰拯徊抢柴严纠范测螺芋铃芋捅蛊罢吨烦谎赫二呜插协辕乾涝魂茶汪叮吠瘦格驰波振漂簿绣悔吾捶门鸭惫缄友霄乃舒乏巧勃椭盟爪哮烹膳腮沤驼唬粳目存凋七沼韦块莫鸵迪羽砍泰帘趟枣住累涌锤废框友浮斗适莎廊淫扁枕锁喘掸使斩岛扰赡蔽痢耪毙窑皱栓刹触纠港驱遇群泄带醉劳墒州制娄劳刁译昌休默爷负连摹认扯怠稿墙枣勉川臆炉巍诧虱币怔巴嫉杖呵恢泳茅湃憾衰纳编轿略槐足滥疚茅猎吩的衫惋囤融霉扔辫早列
