1、中粮地产合作项目履约复盘报告岭南区域公司（拍地时尚为绍兴区域公司）于2018年5月29日以平台公司广东梁浩置业有限公司（下称“广东梁浩”）名义通过招拍挂竞得肇庆DZ2018-07号商住地块（即肇庆端州馨园项目用地），成交总价为人民币97664万元。地块竞得后，岭南区域与蜘蛛王集团就项目股权开放达成一致，主要内容为双方在平台公司股权合作，合作方通过平价增资扩股进入取得平台公司30股权（平台公司持有项目公司肇庆梁浩100股权）；项目由中梁全面操盘，占合作项目70权益，蜘蛛王集团占30，仅为财务投资；双方同股同投同权，土地款、后续开发建设资金及相关税费等双方按股比同步投入等。中梁方后陆续与许乔翔（蜘
2、蛛王集团指定自然人主体）、舟山中誉（蜘蛛王集团指定的投资合伙企业，承接许乔翔合同权利义务）签订肇庆DZ2018-07号地块合作框架协议及关于肇庆DZ2018-07号地块之合作开发协议。履约中，因肇庆房地产市场下行，肇庆项目货值折损严重，合作方蜘蛛王集团对项目前景失去信心。岭南区域公司在贯彻执行控股股权开放制度及相关管控要求过程中，也遇到一些实操层面上的问题（如项目亏损导致合作方反对二、三期开发贷融资；预亏项目暂不分配本金的管控要求与合作方按股比分配开发贷资金的要求冲突；平台公司未及时办理合作方增资扩股进入；中梁资金单方归集涉嫌大股东挪用资金等）。2019年7月8日，合作各方签署关于肇庆DZ20
3、18-07号地块之合作开发协议及关于平阳县水头镇环城北路东段西侧D12地块之合作开发协议之终止协议，蜘蛛王集团从肇庆端州馨园项目股权退出，合作关系终止。现就肇庆项目与蜘蛛王集团合作中双方主要分歧点、部分管控不到位的问题以及可能的解决途径试作总结复盘如下：一、 预亏项目不对合作方分配本金的管控要求与协议约定存在冲突1、冲突背景文库为从源头拦截项目风险，保障中梁利益，控股下发关于深化项目公司分配股东本金要求的通知，要求“在现金流回正节点，预计亏损项目、已亏项目原则上不允许对合作方分配本金”等。肇庆项目在华夏银行开发贷（项目一期）放款后，合作方提出，开发贷放款应优先用于归还股东借款本息，要求预留项目
4、所需资金后按其在项目持股比例对剩余部分进行分配。因肇庆项目预计将发生巨额亏损，属于预亏项目，为防止合作方分配开发贷资金用于归还其股东借款后，其实际投入项目资金不足以承担其后续亏损份额（合作方很可能后续不再对项目补充投入）的合作风险，中梁方根据管控制度，要求开发贷剩余资金由中梁单方归集，合作方将其应分资金部分不作实际分配，但可转投中梁系其他项目。双方遂产生巨大分歧，并始终未能达成一致。这也是合作方后期要求股权退出肇庆项目的直接诱因。2、合作协议相关约定在合作各方签署的合作框架协议及正式合作开发协议中，对于资金分配主要有如下约定：合作框架协议“6.3项目全周期中，待项目公司归还其股东全部借款本息并
5、预留项目未来3个月经营性现金流后，项目公司的剩余资金为富余资金，甲方享有对富余资金的使用权。各方同意，甲方有权单方调拨项目公司的富余资金（按中梁资金管理制度执行），但不应影响项目正常的资金使用。具体资金管理未尽事宜依照附件三股权开放制度中对普通合作者的相关规定执行。”合作框架协议附件三股权开放制度“6.3.2普通合作者不享有富余资金使用权。其本金回笼及利润分配节点按员工跟投制度C1版中9.3条规定的普通小股东分配方法执行。若普通合作者能够提供足额的抵押（土地、房产）等有效增信，富余资金可按股权比例提取；有效增信是指合作者提供的増信能超额覆盖提取的富余资金金额，且增信获得中梁控股集团认可。”合作
6、框架协议附件四项目公司经营管理特别约定第12条约定“（1）项目公司在经营中形成的日常盈余资金可由甲方所在集团内部调用，调用期间甲方按本协议附件中梁资金管理办法支付利息给项目公司，甲方所在集团内部资金调用不得影响项目公司日常经营及返还股东借款、预分利润等。”合作开发协议对项目公司盈余资金（富余资金）调配的约定与合作框架协议一致。3、法理分析根据双方约定，中梁有权单方调拨使用项目公司富余资金，但根据富余资金的定义，其有两个先决条件：a、项目公司已归还其股东全部借款本息；b、已预留项目未来3个月经营性现金流。全部满足该前提后的剩余资金才能界定为“富余资金”并由中梁方单方调用，且“不得影响项目公司日常
7、经营及返还股东借款”。鉴于目前肇庆端州馨园项目股东借款本息尚未获清还，直接将开发贷放贷资金扣减项目未来3个月经营所需资金后剩余资金界定为“富余资金”并由中梁单方归集不作分配，依据不足，存在违约风险。4、潜在风险及应对措施至2019年6月合作纠纷发生时，中梁在股东借款未或归还的情况下实际已单方归集项目资金。其中，2018年12月28日取得前融资金28100万，其中8100万已经用于项目建设支出，剩余20000万已于2019年1月9日归还股东福建中梁的投入；开发贷放款4亿元，其中预估了未来三个月经营支出6000万元，剩下34000万元。该34000万由在平台公司广东梁浩直接上收在控股资金池，600
8、0万元在肇庆梁浩直接上收进控股资金池（该6000万元已部分在项目投入使用，剩余款3476万在资金池，双方口头约且预留项目未来三个月所需后的剩余资金）由中梁单方调用有相关表述，由此往往导致预亏项目在未清还完毕股东借款阶段，陷入两难困境：(1)中梁单方归集资金缺乏合同依据，而短期未使用资金一旦被中梁调用，可能面临股东挪用资金罪的风险;(2)短期未使用资金留在项目公司账户不作归集或分配，无疑将加大项目公司财务成本，降低资金使用效率；(3)如按股权比例对股东双方分配资金，可能会导致后期合作方实际投入项目资金不足以承担其应承担的项目亏损。鉴此，控股法务风控中心已在2019年最新发布的股权开放类合作开发协
9、议系列文本中，增补修订了相应条款，明确了预亏项目在未清还股东借款阶段，中梁亦有权单方归集资金，从而达成风险管控与守约的平衡统一。二、合作履约中过程管控不到位产生的若干问题1、未及时办理合作方股权进入的工商变更手续按照合作框架协议约定，框架协议签订后合作方履行资金投入义务后15个工作日日内，中梁方应配合对方办理增资扩股进入的工商变更登记手续，否则应按合作方已付款的日千分之一标准支付逾期变更违约金，但如因合作方未能明确增资主体而导致的迟延除外。合作框架协议于2018年7月31日签订，合作方依约履行了资金投入义务，但迟迟未能明确后续的正式合作协议是以许乔翔还是另设有限合伙企业的名义签署。2019年1
10、月5日，在合作方明确了其一方的正式协议签约主体为舟山中誉投资管理合伙企业（有限合伙），合作双方签署了正式合作开发协议，但未再就工商变更期限问题另作专项条款约定。此后因岭南区域公司融资条线提出开发贷方案尚未最终确定，可能后续须质押平台公司股权，要求暂不办理合作方增资扩股股权进入平台公司的工商变更，且期间控股因筹备上市而暂时关闭工商变更时间窗口等原因，合作方股权进入的工商登记一直未予办台公司唯一股东并间接为项目公司唯一股东，所有相关手续包括担保均未体现合作方存在，亦未能要求合作方按其实际持有项目权益股比承担相应的融资担保责任。中梁方实际提供了全额担保，却无法单方归集项目短期未使用资金，权益受损。2、合作期间重大事项未召开董事会或由对方及时确认肇庆端州馨园项目合作前期，双方关系良好，沟通顺畅友好。因项目由中梁方全面操盘，对方仅为财务投资，不介入项目具体经营业务，且股东会、董事会议事规则均已设置为中梁可全面掌控通过相关决议，岭南公司在合作事务管理上较为粗放，若干经营重大事项未能按照合同约定严格按照程序通过董事会形成决议后再执行，如项目融资、成本调整具体方案、销售货值二次折损等均未通过董事会议事，往往只是由相关条线人员与合作方对接人员以微信、电话等非正式途径作沟通，未形成固定的过程沟通痕迹，容易导致后续责任难以界定，给合作方留下了后期主张大股东侵犯小股东权益的操作空间。
