1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第- 128 -页 共128页湖南省农村信用社联合社文件湘信联发200817号湖南省农村信用社联合社关于印发湖南省农村信用社房地产开发贷款管理办法(试行)和湖南省农村信用社个人住房贷款和商业用房贷款操作规程(试行)的通知各办事处、市级联社，各县级联社、农村合作银行：现将湖南省农村信用社商品房开发贷款管理办法（试行）和湖南省农村信用社个人住房贷款和商业用房贷款操作规程(试行)印发给你们，请认真组织学习，切实遵照执行。试行期间，请各地按所附文本格式操作。待完善后再统一印制操作文本。对执行中遇到的问题，请及时报告省联社。附件：1、湖南
2、省农村信用社商品房开发贷款管理办法(试行) 2、湖南省农村信用社个人住房贷款和商业用房贷款操作规程(试行)二八年二月二十一日主题词：业务管理房地产开发个人住房贷款 商业用房 通知抄送单位：人民银行长沙中心支行，湖南银监局。内部发送：办公室、业务管理处、财务处、稽核保卫处、风险管理处。联 系 人：李首超 联系电话：0731-2278781湖南省农村信用社联合社办公室 2008年3月4日印发 （共印160份）附件一：湖南省农村信用社商品房开发贷款管理办法(试行)第一章 总则第一条 为支持商品房开发和经营，加强对房地产贷款的管理，有效防范商品房开发贷款风险，根据有关法律法规和规章制度，制定本办法。第
3、二条 商品房开发贷款指农村信用合作社（农村合作银行，简称“信用社”，下同）向借款人发放的用于商品房开发及其配套设施建设的贷款，主要包括住房开发贷款、经济适用房开发贷款、商业用房开发贷款及其他用于商品房开发所需要的配套设施建设贷款。第三条 住房开发贷款是指信用社向房地产开发企业发放的，用于开发建造向市场销售住房的贷款。对住宅部分投资超过总投资比例50%的综合性房地产项目，其贷款按照住房开发贷款管理。经济适用房开发贷款参照住房开发贷款有关规定进行管理。商业用房开发贷款是指信用社向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。对非住宅部分投资超过总投资比例50%
4、（含）的综合性房地产项目，其贷款按照商业用房开发贷款管理。第四条 商品房开发贷款的发放，必须符合国家产业政策、信贷政策和信用社贷款管理有关规定，遵循安全性、流动性、效益性原则。第二章 贷款申请第五条 申请人条件。（一）经工商行政管理机关核准登记的房地产开发企业；（二）具有经过年检的贷款卡并在信用社开立帐户；（三）具有三级或以上房地产开发企业资质证书和贷款项目开发建设的资格； （四）信用良好，具有按期还本付息能力；（五）信用社规定的其他条件。第六条 贷款项目条件。（一）贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设规划，其立项文件真实、有效、完整，能够进行实质性开发；具备建设用地规划许可证、建设工程规
5、划许可证、土地使用权证、建筑工程施工许可证；（二）贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；（三）贷款项目的自有资金投入不少于总投资的35%，并在贷款之前投入项目建设；（四）信用社要求的其他条件。第七条 对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，信用社不得向其发放任何形式的贷款；不得接受空置3年(含)以上的商品房或闲置2年(含)以上的土地作为贷款抵押物。第八条 房地产开发贷款原则上由项目所在地信用社属地管理，借款人原则上只能向拟开发项目所在地信用社申请开发贷款，但以社团贷款方式发放的除外。第九条 严禁以流动资金贷
6、款名义发放项目开发贷款；不得在开发项目授信额度外用承兑汇票等方式为开发商提供信用支持。第十条 信用社原则上不介入再建开发项目，对确实优秀的再建项目，承贷社应按新建项目的要求组织评估，并对前期工程投入情况进行专项审计。第十一条 商品房开发贷款期限一般不超过3年（含）。第十二条 商品房开发贷款应优先以本项目的土地和在建工程设定抵押，抵押率不得超过65%；贷款社可以要求借款人追加质押和保证担保。第十三条 信用社发放房地产开发项目贷款的同时，应要求项目借款人与放款社签订按揭贷款委托书并为该项目的购房者提供阶段性担保。第十四条 商品房开发贷款实行项目专管员负责制，项目专管员对借款人、贷款项目、项目资金、
7、贷款担保等实行全面监管。第十五条 借款申请人需向信用社提交以下材料。（一）单位资料。1 经年检并核准登记的法人营业执照复印件，法人代表及其授权代理人证明书和签字样本，股份制企业的借款授权书，经年检的贷款卡（证）的原件和复印件，公司章程，本期财务报表和经审计的近2年年报，验资报告、税务登记证、开户许可证的正副本复印件，法人组织机构代码证；2 公司主要负责人简历和工作人员文化结构清单；3 公司最高权力机构或其授权机构同意申请贷款的有效决议；4 借款申请报告，其主要内容包括：借款项目名称、金额、用途、期限、用款计划和还款来源等；5 若属抵押或质押方式担保的，提交抵押或质押清单、估价报告、有权人同意抵
8、押或质押的书面承诺。6 若第三方提供担保的，保证人同样提供上述第1项资料；7 信用社要求提供的其他资料。（三）项目资料。1.建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或承担贷款项目开发建设的批准文件；2.申请贷款项目的有关材料，主要包括项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划以及批准文件、项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建筑工程施工许可证、土地出让合同及地价款缴纳凭证复印件、建设规划红线图；3.项目开发建设自有资金落实的证明文件、资料;4.信用社要求提供的其他资料。第三章 项目调查与评估第十六条 调查的主要内容。参照对公司类企业贷款的要求进行初步审查
9、，并重点审查确认以下几项内容：（一）借款人是否具有进行房地产开发建设的资格；（二）借款人开发建设资格批准文件是否在有效期内；（三）贷款项目是否经有权机关批准。项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、设计以及批准文件等是否完备、有效；（四）项目建设条件落实情况：1贷款项目承建人与借款申请人是否相符； 2贷款项目是否列入国家或地方政府的建设规划； 3经济适用住房是否列入国家经济适用住房（安居工程）建设计划;4建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证、建筑工程施工许可证的原件与复印件是否一致； 5自有资金投入是否已经达到贷款项目总投资35%以上；项目资本金是否满足非债务性
10、条件，防止借款人以评估增值的方式虚增项目资本金，以民间借贷、向股东借款及其他负债方式充抵项目资本金；审查以股权融资方式吸收的项目资本金是否经注册会计师事务所验资、工商行政管理部门登记并纳入规定会计科目核算。6开发项目的文件是否完整、真实、有效，是否能进行实质性开发建设；第十七条 经调查属实的贷款申请，进入项目评估程序。第十八条 调查评估权限。2000万元以下的房地产开发类贷款项目由县级联社组织评估；2000万元（含）以上的贷款项目，由办事处（市联社）组织评估。第十九条 负责组织评估的机构，可牵头组织辖内业务人员成立项目评估小组，评估小组成员为35人，其中确定1名为主评估人。信贷部门负责人为评估
11、报告审查人，分管主任为评估报告审定人。对开发规模和贷款额度较大的项目，可聘请评估中介机构参与评估。第二十条 对借款金额在1000万元以上的房地产贷款项目，必须按照以下方法进行风险评估。（一）项目主要关系人（如其母公司、主要投资人）资信评估。包括主要关系人经营情况、财务状况、信用情况的考察分析，各关系人之间的产权及其他控制关系等。（二）项目概况和建设情况评估。包括对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析，分析投资该项目是否符合国家产业政策、区域发展战略及信用社信贷投向政策，对建设进程、设计、施工、监理情况、环境保护条件等的评估。（三）项目市场情况
12、评估。贷款调查评估人员要通过市场调查与预测，分析房地产投资环境、经营方式和项目的市场定位，对项目的市场竞争能力、销售前景作出判断。（四）项目投资估算与融资方案评估。对项目的投资估算分析和审查，要分析项目工程各项内容和成本费用是否齐全，有无任意扩大取费范围和提高标准，扩大投资规模；分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况；分析投资构成比例合理与否。在此基础上，调整项目成本费用。对项目资金来源的评估，应对项目资金来源的合理性、可靠性进行分析论证，侧重于对贷款社贷款以外的其他资金来源的合理性、可靠性进行评估。在对项目各项资金来源进行调查分析的基础上，确定项目切实可行的融资计划。测算项目资金的
13、回收期和贷款偿还期。（五）财务效益评估财务效益评估应在进行基础财务数据测算与分析的基础上，根据国家现行财税制度及有关规定，测算财务效益评估指标，考核项目的盈利能力。（六）不确定性分析房地产项目不确定性分析应分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能对贷款偿还带来的风险。房地产项目不确定性分析主要包括盈亏平衡点分析、敏感性分析。可进行不确定性分析的因素主要有：租售量、租售价格、出租率、开发周期、项目总投资等。在对项目不确定性进行分析的基础上，须对项目的风险点作出判断并尽可能提出防范风险，控制项目不确定性的措施。（七）银行效益与风险防范措施评估。银行效益评估应采用定性和定量的分析方法，具
14、体分析项目资金在贷款社结算情况及带给信用社的相关效益。风险防范措施评估。应对借款人提供的保证、抵押、质押等贷款担保措施的可行性进行分析，并分析项目贷款的主要风险，如何采取措施降低、规避、分散风险。（八）评估总结1应对借款人基本情况、项目建设情况、市场状况、项目投资估算及资金来源筹措、项目财务效益、项目建设的环保情况、银行效益与风险防范措施及项目的经济、社会经济效益等方面做综合性论述。2应对贷款项目当前存在的有关问题进行阐述，并提出建议及解决措施。3应对贷款项目提出评估意见，就是否发放贷款、贷款的金额、条件、期限、利率等提出明确的意见。4评估报告一式三份，由直接评估人员、评估审查人员、评估审定人
15、员签字认可后，一份交放款单位，一份留存评估组织机构，一份交借款申请人。第二十一条 对借款金额在1000万元以下的的房地产开发类贷款项目，可进行简要评估。简要评估主要包括以下内容：（一）借款人资信评估。包括借款人基本情况，借款人经营情况，借款人财务状况等。（二）项目概况和建设情况评估。包括项目基本情况，项目建设条件，项目建设实施进程评估，项目的设计、施工、监理情况评估。（三）项目市场情况评估。包括项目投资环境评估，项目市场定位评估，项目销售情况评估（含区域同类物业的总体供求情况、周边主要竞争项目情况、销售方式分析、销售前景分析等）。（四）项目财务效益评估。包括房地产项目总投资预测分析，项目资金来
16、源评估，项目损益预测，项目投融资计划评估，项目有关财务效益指标等。（五）银行效益与风险防范措施评估。测算资金结算量，进行相关效益评估。（六）风险防范措施评估。包括项目风险评估、贷款担保措施评估等。（七）项目评估结论与贷款建议。通过对上述指标进行分析，得出评估结论与贷款建议（对贷款与否及贷款金额、期限、还款计划提出具体建议）。（八）其他环节参照1000万元以上贷款评估方法执行。第四章 审批与发放第二十二条 贷款审批。商品房开发贷款的审批根据贷款审批权限由有权人审批。审批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款种类、金额、期限、方式、利率等。第二十三条 贷款发放。贷款经最终审批人审核批准后，正式签订贷款
17、合同和抵押合同。开发贷款必须办理在建工程抵押，并按规定办理抵押登记、保险等手续。第二十四条 贷款审查部门对贷款合同、有关协议等全部贷款手续中的各种要素、签章等核实无误后，由信贷员填写贷款划拨凭证，经审批签发后交会计部门将贷款资金分期、分批转入借款人在贷款信用社的专户。第五章 贷后管理第二十五条 信用社要加强商品房开发贷款的资金管理并建立切实可行的贷款封闭管理机制，严格按照工程进度进行资金划付。（一）贷款支用时，要严格按照项目建设的工程进度付款；要求借款人提供工程建设合同、建设单位的付款通知书、材料供应合同、设备采购合同等有关文件，作为支用贷款的依据；贷款资金的支用应该在项目自有资金之后；借贷双
18、方约定信用社贷款与其他资金按比例投入开发建设项目的，应审核其他资金投入的落实情况； （二）按揭贷款的首付款应该优先偿还贷款本息。（三）住房开发贷款的预（销）售应纳入资金监管范围，按照销售进度分期还款，确保项目销售80%前收回全部贷款本息；（四）转让、出售的商业用房开发贷款应按照销售进度分期还款，确保项目销售70%前收回全部贷款本息；第二十六条 贷款社分管信贷副主任（行长）应定期向项目专管员了解房地产开发项目贷款风险情况，协调信贷、风险管理、法律部门之间的关系，向上级反映贷后管理中出现的重大问题。第二十七条 项目开发贷款原则上不得借新还旧。贷款展期要从严控制，已经实现销售收入，但没有按销售收入的
19、约定比例及时还贷的房地产开发贷款不得展期。第二十八条 项目专管员负责对分管企业和项目进行贷后检查和本息催收，收集企业各种经营管理信息，分析项目建设、生产经营及资产负债变化情况，按要求写出检查分析报告，报送相关负责人。对发现的重大风险，及时向有关负责人报告并提出处理建议。第二十九条 对贷款项目贷后检查除执行公司类贷款贷后检查程序外，要重点审查以下内容。（一）信贷资金封闭运行执行情况；（二）项目资金及其他资金来源落实情况；（三）项目销售款归社（行）情况；（四）向其他金融机构的融资情况及与债权人的合作关系；（五）项目进展情况、投资是否突破预算、累计完成工作量与累计财务支出是否匹配；（六） 主要材料供
20、应及价格变化情况；（七） 配套设施落实和施工质量等情况；（八） 销售市场情况及销售资金回笼情况；（九） 其他需要检查的内容。第三十条 各部门要加强对项目贷款管理的相互配合，严格按规定操作。借款单位没有用完自有资金之前支用贷款资金或没有按工程进度支用贷款资金的，要按照信贷管理有关规定从严追究会计、信贷部门相关人员的责任；贷款单位没有按照规定进度还款，或在贷款还清之前解除在建工程抵押的，要按规定从严追究信贷专管员等相关人员责任。第六章 附则第三十一条 本办法由湖南省农村信用社联合社负责解释。第三十二条 本办法自发布之日起执行。附件：房地产贷款项目评估报告附件:房地产贷款项目评估报告评估报告编号：项
21、目代码：借款人代码：湖南省农村信用社 县（市）联社（农合行）项目名称：房地产贷款项目评估报告（参考格式）（评估报告完成日期： 年 月 日）贷款社（行）：评估社（行）：直接评估人(评估小组成员)姓名: 所在单位： 职称: 姓名: 所在单位： 职称: 姓名: 所在单位： 职称: 评估审查人姓名: 所在单位： 职称: 评估审定人姓名: 所在单位： 职称: 评估认定单位公章年 月 日声 明 与 保 证我们在此声明与保证：此报告是按照农村信用社有关规定，根据贷款申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准
22、确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接评估人签字：年 月 日 评估审查人签字：年 月 日评估审定人签字： 年 月 日目 录一、项目评估结论（一）项目受理情况 （简要介绍项目的由来，客户提出贷款申请的时间、金额、期限、利率，农信社受理并开始评估项目的时间、过程）（二）贷款项目评估结论1.建议的贷款金额、期限、利率、还款计划及贷款条件（如评估结果为不同意为项目提供贷款，说明不同意的理由）2.概括项目的竞争优势和劣势1）竞争优势 2）竞争劣势 3.该项目贷款可能给农信社带来的收益1）直接收益 2）间接收益 4.农信社贷款的潜在风险及建议采取的风险防范措施1）潜在风险 2）风险防范措施 5.有关数据
23、摘要项目指标说 明借款人名称借款人客户评价得分拟发放贷款金额期限及利率项目名称评估机构评估起止日期项目投资利润率项目财务净现值项目财务内部收益率项目贷款偿还期企业综合贷款偿还期二、项目主要关系人（含借款人、保证人、借款人母公司、主要投资人等）资信评估1名称_2关系人资信情况评价附：借款人基本情况表借款人名称经营情况资质等级年开发规模年竣工量年销售量竣工产品合格率竣工产品优良率财务情况（上期末数据）注册资本实收资本总资产所有者权益资产负债率流动比率存货周转率利润总额资产报酬率应收帐款周转率利息保障倍数资本积累率信用情况贷款利息实收率贷款不良率贷款记录贷款社起止时间金额余额利率贷款形态担保方式保证
24、记录被保证人起止时间金额余额利率贷款形态担保方式文字说明：三、项目概况和建设情况评估（一）项目基本情况(说明项目的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开发期及项目所在地区有关房地产开发的政策、发展规划和发展状况)（二）项目建设条件（调查项目建设是否已经取得政府有关部门的批准文件）（三）项目建设实施进程评估（调查项目的实际进展情况并对预计工程进度、销售计划进行分析）（四）项目的设计、施工、监理情况评估（主要分析上述单位的资质、业绩及参与本项目有关人员的技术水平）（五）环境评估（调查项目的环境状况，并分析项目建设对周边环境的影响） 四、项目市场情况评估（一）房地产投资环境评估（主要分析区域、经济
25、、文化教育条件、城市基础设施等情况进行分析） （二）项目市场定位评估（根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性，判断项目的档次及其面向的主要消费群体） （三）房地产经营方式评估（主要分析项目采取租售、自营等不同经营方式的市场情况） （四）市场情况评估1供求情况2价格分析 3成本分析 4项目竞争能力分析 5销售前景分析 五、投资估算与融资方案评估（一）房地产项目资金需求预测（分析投资估算有无漏项，投资构成是否合理。并测算各项费用）1土地费用 2前期工程费 3基础设施建设费 4建筑安装工程费 5公共配套设施建设费6开发间接费用 7管理费用 8财务费用 9
26、销售费用 10开发期税费 11其他费用 12不可预见费 13经营资金 经评估，调整房地产项目总投资为_万元，其中：开发建设投资_万元，经营资金_万元。（并据此填列项目总投资估算表）（二）融资方案评估简述项目的资金筹措方案：该项目总投资_万元，其中自有资金 万元，预租售收入_万元，农信社贷款_万元，他行贷款 万元，其它资金来源 万元，此次申请农信社贷款_万元。自有资金（指项目发起人或其他相关人对项目投入的资本金，具体）包括： 预租售收入包括： 农信社贷款包括： 其他资金来源包括（外部投资者投入的有偿资金以及其它渠道筹集的有偿资金） 利用外资情况和方式 投资估算及融资方案尚存的主要问题 （根据项目
27、所需资金总量、分年度用款计划、资金筹措方式及所确定的到位时间安排，对项目建设所需资金来源中的各类资金来源进行综合评估，并填列投资计划与资金筹措表）六、财务基础数据的确定（一）项目建设期_年，经营期_年。（二）开发产品成本估算（根据物业租售计划，将开发建设投资归集到不同类型的物业中，填列开发产品成本归集估算表）1住宅成本 2写字楼成本 3商铺成本 4. （三）开发产品成本分摊估算（根据物业各年经营计划，计算开发产品成本各期分摊成本，填列开发产品成本分摊估算表）（四）租售价格测算（利用市场比较法）1出售价格（测算的依据及结果） 2出租价格（测算的依据及结果） （五）项目收入测算（根据物业经营计划，
28、计算各类物业收入，并填列经营收入与经营税金及附加估算表）1销售收入 2出租收入 3自营收入 七、财务效益评估（一）盈利能力分析（综合企业开发经营期现金流入流出情况，填列项目全部投资现金流量表。计算生产经营期内企业各年盈利情况，并据此填列损益表。根据上述结果，计算得出）1项目投资利润率 2项目销售利润率 3财务净现值 4财务内部收益率 分析上述指标（二）贷款偿还期计算1独立项目（对于除贷款项目外无其他在建项目，仅以贷款项目投产后自身效益中的可用部分用于还贷，填列项目贷款偿还期计算表，测算项目贷款偿还期作为贷款偿还期指标）该项目申请贷款_万元，以_（如未分配利润、可还款折旧、全部摊销等）作为还款来
29、源测算，计算得出项目贷款偿还期为_年。 2多个项目（除贷款项目外客户还有其他在建项目或拟开发项目，除了测算项目贷款偿还期外，还应综合考察借款人各类还贷资金来源和各类债务负担，填列企业综合贷款偿还期计算表，计算综合贷款偿还期，作为贷款偿还期的另外一个指标）项目贷款偿还期 企业综合贷款偿还期测算 信贷项目新增效益是否可部分或全部用于偿还借款人原有或可能的其他负债：项目自身不盈利或盈利能力不足的情况下，借款人用整体效益偿还债务的能力：在借款人整体效益欠佳，但项目盈利能力较好情况下，项目效益用于偿还借款人其他负债的能力：（三）利息保障倍数（计算利息保障倍数并对计算结果进行分析） （四）本息保障倍数（计
30、算本息保障倍数并对计算结果进行分析） 八、不确定性分析（一）盈亏平衡分析：销售率盈亏平衡点： （二）敏感性分析（敏感性分析中，影响项目内部收益率、贷款偿还期的主要因素波动幅度可取该因素当前值或未来最可能值的正负向变动5、10和20计算）1敏感性因素的选择及依据（对利用外资达投资总额30以上的项目应将汇率作为敏感性因素进行敏感性分析）敏感性因素一 敏感性因素二 选择财务指标和因素量如下： 2进行单因素敏感性分析指标A指标B因素X上升_%因素X下降_%因素Y上升_%因素Y下降_%分析：指标A： 指标B： 指标_：分析: 3多因素敏感性分析对项目有重要影响，并可能发生足以影响项目财务情况的因素有_。
31、（在基本方案的基础上，根据预测，选定各敏感性因素的变化值，计算新的各项指标值的结果，并填列项目敏感性分析表）由上表可知：九、农信社效益与风险防范措施评估（一）农信社效益进行项目评估时，我社提出如下业务合作要求：对方答复：根据推算，我们认为:另外，其他未与客户协商的相关情况有： 综上，农信社效益水平： （二）风险防范措施评估项目的担保方式为： （信贷评估人员须对保证人的主体资格和偿债意愿、能力进行分析，对抵押、质押财产及其权属按规定进行评价）抵押物描述： 抵押物基本情况表：抵押物名称抵押人种类位置面积估价评估机构基准日抵押率质押财产描述： 质押财产情况表：质押财产名称出质人种类估价评估机构基准日
32、质押率保证人情况（保证方式）：保证人财务状况及指标 单位：万元科目年份报告期前一年前两年科目/年份资产总额流动资产负债总额流动负债所有者权益销售收入销售利润投资收益利润总额净利润资产负债率流动比率速动比率资产报酬率负债与有形净资产比率销售毛利率销售利润率现金净流量分析： 3.客户以往在我社的信用情况（须详细列出客户与重要关系人在我社的全部贷款记录，包括合同号、发放日期、期限、回收日期、回收方式、备注。）4.风险防范措施（评估人员在对项目不确定性进行分析的基础上，须对项目的风险点作出判断并尽可能提出防范风险，控制项目不确定性的措施） 十、评估结论及贷款建议十一、附表附表1：借款人应提交的材料清单
33、附表2：房地产贷款项目评估表1-10附表1：借款人应提交的材料清单材料名称有或无证书号一、企业基本资料 公司章程及公司成立批复文件法人代表及其授权代理人证明书和签字样本股份制企业的借款授权书开户许可证的正副本复印件公司主要负责人简历和工作人员文化结构清单 公司成立验资报告 企业法人营业执照 法人代码证 贷款证（卡） 法定代表人身份证 借款人近年经审计的财务报表及审计报告 资质等级证书二、项目资料 项目立项文件 项目可行性报告 建设工程规划许可证 建设用地规划许可证建筑工程施工许可证 国有土地出让合同 国有土地使用权证 商品房预（销）售许可证 投资估算调整表 投资计划与资金筹措表 贷款申请书 还
34、款计划表 贷款社认为需要的其他项目建设文件三、担保资料 抵押人同意抵押证明（附抵押物清单） 抵押物权属证明 抵押物资产评估报告 出质人同意质押证明（附质押财产清单） 质押财产权属证明 质押财产评估报告 保证人同意担保证明 保证人营业执照 保证人法人代码证 保证人法定代表人身份证 保证人近年经审计的财务报表及审计报告 保证人公司章程、合同及公司成立批复文件 担保人贷款证（卡）四、主要关系人的资料（同一）五、农信社评审所需的其他资料附表2：房地产贷款项目评估表评估表1项目总投资估算表 单位：万元序号项 目 名 称总投资估算说明1开发建设投资1.1土地费用1.2前期工程费用可行性研究费按建安工程总造价的0.15% -0.2%计，住宅设计费按工程概算投资额的2.2%-3.5%计1.3基础设施建设费1.4建筑安装工程费1.5公共配套设施建设费1.6开发间接费用1.7管理费用1.8财务费用1.9销售费用1.10开发期税费1.11其他费用1.12不可预见费按工程概算投资额的0.3%-0.8%计2经营资金3项目总投资评估表土地费用估算表 单位：万元序号项目金额估算说明
