1、房价上涨的“真”与“假”_ladIIl_母 i,/I 一,住房对于一个家庭来说实在太重要了这不仅因为每个家庭或租或买都需要它,而且,对于普通家庭来说,住房往往构成了家庭财产中最重要的部分.正因为如此,房价是老百姓十分关注的议题但凡有关房地产的公共论坛,房价的涨跌一定是最热门的争论焦点之一.很多人从自己的生活观察出发,总是得到房价正在快速上涨的结论,但这种生活观察的经验,是否能够反映房价变化的真实情况,需要加以一定的分辨.假象房屋品质提高当我们讨论一种商品的价格涨跌时,总是基于“同质商品“ 这前提.所谓“同质商品“, 指的是我们所比较的前后两种商品价格所对应的商品,在各个方面的品质是相同的.举例
2、来说,消费者去年买的是银项链,今年买的是金项链,我们就不能简单地说项链的价格上涨了;同样地,消费者去年买的是 1O 克的银项链,今年买的是 2O 克的银项链,我们也不能简单地说价格上涨了.严格地说,只有基于同种材料,同等成色,重量,外观设计水平,品牌,加工工艺和售后服务等等,才可以说项链的价格是涨是跌.上述原理被消费者在生活中不自觉的应用,但具体到住房上,有些消费者就忽略了品质提高这因素的影响.事实上,由于我国住宅市场化改革的历史还不长,房地产市场在过去的几年中经历了一个发展成熟的过程,商品房在设计水平,用材,设备配套,小区绿化与景观,小区配套设施建设,施工质量,物业管理等诸多方面都取得了长足
3、的进步.随着城市建设的发展,特定地块的周边基础设施,公共设施,公共交通,商业网点,环境与景观等也发生了变化.这些品质的改善理所当然地带来商品房市场平均价格的变化,但却不是严格意义上的房价上涨.假象二单个项目价格的“低开高走 “以笔者所在的北京为例,开发商在项目开盘的时候,往往会选择一个相对低一些的价格,以后随着销售进度的发展,再慢慢提升售价水平,业界把这种销售策略称为“低开高走“. 开发商这样做有着多方面的考虑.一则.对住宅产品进行恰到好处的定价是很难的,价格“低开“ 有“试水“ 的意思,看看市场如何反应.如果项目受到市场热捧,“低开“ 为价格提升留有余地,开发商可以游刃有余;相反,如果项目在
4、价格“高开“ 之后发现销售不力,则想要降价就会陷入尴尬境地,因为消费者有“ 买涨不买跌“ 的心理.开盘之后价格下跌的楼盘让消费者难以树立信心.二则,开发商愿意在项目开盘之时营造出项目“热销 “的气氛,迅速聚集人气 ,树立良好市场形象和口碑,以利后续销售.三则,项目价格“高走“ 的势头 ,有助于吸引投资客的购买 ,也有助于打消“骑墙“客户的犹豫.四则,价格“低开 “有助于迅速积累一定数量的客户 ,在降低项目风险的同时也加快资金回笼,缓解现金流压力.但是,消费者凭借对一个又一个住宅项目“低开高走“ 的经验观察,会误以为市场房价就是在以“高走 “的速度上涨 .殊不知 ,从市场整体来看,既有项目 “高走“,也有项目“ 低开“,房价的整体走势远远不及单个项目的价格“高走“ 态势.当然,本文揭示房价上涨中的“假象“ 因素,并不是要否定近年来部分城市房价快速上涨的事实,而是提醒消费者更加理性地看待整体市场或单个项目的房价变化.下期我们再来谈谈房价变化的“真相 .(下期待续)(谢岳来: 清华大学房地产研究所)
