1、公 允 价 值 模式 在 房 地 产行 业 的 适 应性 分 析 以 华发 股 份 为 例 张春燕 武 昌 理工 学 院 摘 要： 2014 年 CAS39 准则实施 3 年以来, 增强了公允价值模式在会计实务中的可操作 性, 为其推广提供了理论依据。 但通过查阅 A 股房地产行业上市公司年报, 得出 采用公允价值模式计量投资性房地产的情况不容乐观, 进而对公允价值的适应 性进行研究。 以华发股 份为例, 分析公允价值产生的经济后果, 指出企业变更会 计政策之后存在的问题, 并有针对性提出改进对策, 以期能进一步完善企业会 计准则, 促进公允价值模式在房地产行业的广泛应用。 关键词 ： 投资性
2、房地产; 公允价值模式; 房地产行业; CAS39; 作 者简 介： 张春燕 (1988-) , 女, 汉族, 湖北潜江人, 硕士, 武昌理 工学院商 学院会计系讲师, 中级会计师, 主要研究方向为财务会计。2014 年在中文核心 期刊财会月刊上发表论文投资性房地产公允价值计缘何推广不利。 1 公允价值模式在房 地产上市公司的困境 截至2017 年6 月30 日, 沪深两市房地产行业A 股共有123 家上市公司披露了年 报, 其中 111 家公司拥有投资性房地产, 沪市 62 家, 深市49 家。 采用公允价值 模式计量投资性房地产的共有19 家公司, 其中沪市8 家, 深市11 家, 占A
3、股市 场持有投资性房地产项目上市公司总数的 17.11%, 而采用成本模式后续计量的 有92 家, 占比高到 82.88%。 可见, 房地产行业上市公司并不十分青睐于公允价 值后续计量投资性房地产, 会计政策的变更显得相当谨慎。 2014 年 CAS39 准则在公允价值的确认方法方面提供了理论上的指导, 但在实践 中, 没有统一方法和确认标准, 各房地产上市公司评估公允价值的途径存在差 异。 根据统计, 19 家上市公司中有 10 家选择专业评估法, 占总数的 53%;其次是 市场类比法, 选择此法的公司数量为 4 家, 比重达到21%;最少的是第三方调查 报告法, 只有2 家公司, 由于这种
4、方法主观性较强, 很少公司予以关注, 所占 比 重仅为 10%;除此之外, 余下 3 家 (占比16%) 企业并未披露相关信息。 可见, 上市公司获取公允价值的方法各异, 将会导致会计信息缺乏可比性, 不 利于投资者了解企业真实情况;另外, 会计政策易于人为干预, 趋利避害的本能 会驱使企业选择利益最大化的方法, 从而给监管部门的管理工作带来障碍。 这是 阻碍公允价值在房地产公司有效推广的重要原因。 2 公允价值模式对华 发股份的适应性分析 珠海华发实业股份有限公司 (以下简称华发股份) 是一家从事房地产开发与经 营的企业, 主要产品是住宅、车库及商铺等。于 2004 年在上海证券交易所 A
5、股 市场上市, 股票代码为 600325。 CAS3 准则在 2006 年开始实施, 华发股份选择成 本模式计量投资性房地产, 但企业账面未持有该资产项目。直到 2014 年7 月 CAS39 准则颁布, 华发股份经公司董事局会议审议通过, 自当年7 月 起对投资性 房地产的后续计量由原来的成本模式改为公允价值模式, 并首次将企业持有的 部分房屋及建筑物转换为投资性房地产, 华发股份在此时点变更会计政策产生 了哪些影响?值得我们进行分析。 2.1 改善 资本结 构 采用公允价值计量投资性房地产时, 公允价值变动会直接影响投资性房地 产的 账面价值, 进而引起企业资本结构的变化。2014 年华发
6、股份转变计量政策, 由 成本模式改为公允价值模式, 期末投资性房地产的期末公允价值达 22.7 亿元, 对总资产贡献率达到 3.37%, 资产负债率为 80.74%, 相比成本模式该财务指标 有所降低。 另外, 由表 1 可知, 变更会计政策之后的年度, 投资性房地产和总资 产规模逐年增加, 其对总资产的影响率分别为 2.57%和2.07%;随后两年的总资 产负债率分别为79.3% 、79.6%, 略有下降。这是由于计量模式的转换增加了投 资性房地产的价值, 总负债变化幅度不大时, 资产价值的提高可降低企业的资 产负债率, 优化企业的资本结构, 从而向利益相关者传递了良好的财务信息。 表1 2
7、014 2016 年资本结构表 下载原表 2.2 提升 收益 随着我国房地产市场的高位运行, 转换计量模式后, 不再对投资性房地产进行 计提折旧 (摊销) 和减值准备, 且期末公允价值高出账面价值的差额计入公允 价值变动损益, 从而增加企业利润。从表 2 可知, 2014 年华发股份采用公允价 值计量投资性房地产后, 当年度公允价值变动高达 1778.8 万元, 对净利润影响 率为20.95%; 在以后各会计期间投资性房地产增量收益对企业净利润的影响呈 现出减弱的趋势, 但仍起到积极的作用, 对净利润贡献率为 1.15%、0.91%。可 见, 公允价值模式提高了企业利润水平, 达到美化收益的效
8、果。 表2 2014 2016 收益情况统计表 下载原表 2.3 强化 筹资能 力 随着房地产业的高速发展, 经营规模快速扩张, 对公司的融资能力提出更高的 要求。从表3 可知, 华发股份2014 年采用公允价值计量投 资性房地产后, 短期 借款为57.7 亿元, 相比去年增长509.29%; 长期借款达到192.85 亿元, 同比上 期增长50.1%;总筹资额高达 380.43 亿元, 增长率为81.33%。2015-2016 年借款 金额变动幅度相对减小, 总筹资额增长率分别为 50.85%、1.90%, 但仍呈现上升 趋势。 由此可见, 变更会计政策之后华发股份筹资能力大大增强。 这是由
9、于公允 价值计量美化了企业的财务报表, 资产负债率变小, 长期偿债能力增强, 债权 人的利益有所保障, 有利于企业融通更多地资金需求。 表3 2013 2016 年筹资情况统计表 下载原表 华发股份作为房地产上市公司的典型代表, 变更投资性房地产会计政策后, 公 允价值带来的经济影响对企业财务起到了 “ 增肥”效用, 可见这一计量属性能 有效的适应房地产公司的经营发展, 但也应注意到公允价值在实施过程中存在 的一系列问题。 3 公允价值模式在华 发股份运用中存在的问题 3.1 利润 与现金 支付 能力 背离 企业选择公允价值模式时, 高涨的房地产价格一定程度上会提升会计利润水平, 但账面的投资
10、性房 地产增量收益并不能为企业带来实质的现金流入, 反而可能 会增加潜在的现金流出, 导致企业利润与现金支付能力背离。 3.1.1 股利政 策的 困境 企业股利分配一般与经营业绩呈正相关, 当企业净利润增加时, 会向投资者传 递良好的财务信息, 通常投资者会要求企业分配红利, 且更倾向于现金股利分 配。若企业维持原股份支付, 则可能损害投资者信心, 减少后续投资;若企业决 定增加股利分配, 势必会扩大现金流出。 3.1.2 管理层 的利 益驱动 当企业的报表收益增加时, 出于自利原则, 管理层要求提高货币薪酬待遇, 特 别是持股比 例较高的管理者, 企图利用“白条利润 ”获取现金报酬, 损害股
11、东 权益, 从而增加管理层的私人利益。 3.2 潜在 风险增 加 3.2.1 经营风 险增 加 转变投资性房地产计量模式后, 期末公允价值受市场环境、 政策导向等因素制约, 对净利润的影响具有不确定性。 华发股份变更会计政策年度, 期末这部分未实现 的收益大大改善了企业的经营成果, 增加企业利润, 在以后的各会计期间公允 价值对净利润的影响仍然是积极的。 但随着价格的频繁波动, 公允价值不可能一 直持续上涨, 在房地产市场低迷时就会引起利润大幅度波动, 对企业的经营成 果 产生不利影响, 从而增加企业的经营风险。 3.2.2 财务风 险增 加 首先, 筹资引起的财务风险。 由表 3 可知, 采
12、用公允价值计量投资性房地产之后, 华发股份近年融资规模不断扩大, 资金成本不断上升, 2014 年筹资成本达到 30.27 亿元, 相比2013 年上浮73.67%;随后的 两年资金成本分别达到44.45 亿元 和42.98 亿元。 一旦公司经营风险增加, 将导致企业无法按期偿还借债及使用成 本, 对公司的财务造成巨大冲击;其次, 市场波动引起的财务风险。随着房地产 行业的不稳定变化, 公允价值模式带来的不确定性因素将 会增加企业财务风险。 3.3 公允 价值信 息披 露问 题 3.3.1 缺少租 赁信 息 华发股份持有的投资性房地产均是外租的房屋及建筑物, 其收到的租金对公允 价值的计量具有
13、重要影响, 因此披露租赁信息尤为关键。 在报表附注中, 华发股 份指出公允价值由聘请的第三方评估机构进行, 在披露的具体事项上只涉及公 允价值确认依据、 房地产名称、 总金额、 抵押情况, 没有具体项目明细, 也未披 露有关房地产的租赁信息, 如房地产承租人、 合同租赁期、 年租金收益、 履约情 况等。 这是由于CAS39 准则没有强制要求企业披露投资性房地产的租赁信息, 会 计准则的漏洞导致大多数企业未涉及与租赁相关的信息。 3.3.2 公允价 值层 次信息 不完 整 2014 年 CAS39 准则明确规定了采用公允价值的披露要求, 主要有持续以公允价 值计量的项目和金额、 层次的确定、 层
14、次之间转换的金额及原因、 估值技术和输 入值的描述性信息等。 华发股份在附注中明确指出, 投资性房地产采用持续第二 层次公允价值计量出租建筑物, 选择收益法作为主要的估值技术, 在资产负债 表日聘请专业评估机构对投资性房地产进行评估, 以此来确定公允价值。可见, 华发股份披露内容仅为输入值的具体层次和估值技术, 只公布了第二层次输入 值的范围, 房地产各明细项目的参数值、模型和估值程序等未具体化, 对于 CAS39 规定的其他信息也未提及。 4 华发股份公允价值 计量的改进对策 针对公允价值模式在房地产行业推广不利的现状, 以及华发股份在实务应用中 存在的问题, 以下将从三个方面提出改进措施。
15、 4.1 加速 房地产 交易 信息 平台 升级建 设 加快房地产信息交易平台的升级建设, 能有效的缓解公允价值信息不对称问题。 房地产交易信息按照所在的不同商业圈、 房地产规模等划分, 按统一标准对外报 告房地产交易信息, 具体应涉及房地产的建造面积、 使用年限 、 交易 时间及合同 等重要信息, 对外出租的房地产, 还应单独公布租赁信息。 通过信息数据库的公 开化、透明化, 从源头上消除信息使用者和市场不对称的现象;企业也能以较低 的成本获取房地产公允价值, 降低成本支出, 强化公允价值信息的可比性, 提 高会计信息质量。 4.2 加强 企业风 险管 理 房地产市场的频繁波动必然会增加潜在风
16、险, 因此华发股份应加强风险管理, 完善科学的决策机制。 首先, 建立经营风险和财务风险预警系统。 建立短期和长 期财务预警系统, 如编制现金流量预算、 改进风险预警指标体系等, 加强对企业 现金流的监督, 有效防范企业财务风险。 其次, 强化管理层风险意识, 完善风险 防范机制, 加强对风险事前、事中和事后的控制, 并加强企业应对能力。 4.3 强化 信息披 露 4.3.1 增加租 赁信 息 租赁信息对企业投资性房地产公允价值计量非常关键, 它涉及房地产的租赁使 用情况以及资产的账面价值。 华发股份不仅应按要求披露租赁资产的名称、 价值、 计量范围、 抵押情况等, 还应参照IAS40 要求充
17、分的披露房地产的租赁信息。 应 具体到明细项目, 披露该项目的地理位置、 承租人、 租赁期、 年租金收益等, 还 应该列示租赁协议、 履约状况、 租赁物的经营 状态是否会改变等相关信息。 华发 股份作为大型房地产企业, 应该主动报告与房地产相关的租赁信息, 以使投资 者及时了解企业的实际获利能力。 4.3.2 补充公 允价 值层次 信息 华发股份应强化信息披露意识, 自觉按照CAS39 准则中对公允价值层次信息披 露的规定, 及时报告投资性房地产信息。 除了披露公允价值计量层次和估值技术, 还应该补充完善下列信息:按投资性房地产的性质、特征、风险及公允价值计量 的层次进行合理的分组, 并披露各
18、组与报表项目相关的信息;补充公允价值第二 层次具体输入值, 量化信息;对于估值技术, 增加披露收益模型运用的模型假设 和估值程序等;完善第二层次估值技术和输入值的其他描述性信息。层次之间涉 及转化, 则还需在附注中披露转换前后的具体金额, 指出层次转换的原因、 转换 时点及相关政策等。 房地产公司拥有大量的房屋建筑物等资产, 具有行业特殊性, 因此管理层应综 合考虑会计准则及自身情况, 灵活合理的采用公允价值。 随着宏观政策环境的优 化以及企业管理能力的加强, 华发股份将能更好地适应并改进公允价值的使用, 实现这一计量属性的效用最大化, 以此作为参考来推动公允价值模式在房地产 行业的广泛应用。 参考文献 1 中华人民共和国财 政部, 企业会计准则M. 上海:立信会计出版社, 2017. 2 赵宜晨.投资性房地 产公允价值计量研究 以海南航空为例D. 郑州:中原 工学院, 2017. 3 刘凤玲.投资性房地 产公允价值模式适用性研究J.财会通讯, 2016, (19) . 4 田方圆.投资性房地 产公允价值计量模式的问题研究D.北京:首都经济贸易 大学, 2016.
