1、 内部文件内部文件注意保密注意保密华润置地 xx 项目公司组织管理手册签发人：签发时间：文件编号版本 /修订 A/0华润置地 xx 项目公司组织管理手册第 2 页 共 11 页华润置地 xx 项目公司管理体系文件目 录一、组织结构 3二、部门职能 41.营销部 .42.成本部 .53.工程部 .64.综合部 .85.财务部 .11文件编号版本 /修订 A/0华润置地 xx 项目公司组织管理手册第 3 页 共 11 页华润置地 xx 项目公司管理体系文件一、组织结构总经理营销部经理副总经理项目总监成本部经理 工程部经理 综合部经理 财务部经理行政人事专员项目销售主管置业顾问项目策划师客服专员部门
2、助理成本专员采购工程师材料员土建工程师电气工程师水暖工程师技术资料员质安专员报建专员前台司机会计出纳保安员文件编号版本 /修订 A/0华润置地 xx 项目公司组织管理手册第 4 页 共 11 页华润置地 xx 项目公司管理体系文件二、部门职能1.营销部职能概述 工作职责项目定位策划1) 拟定市场调研计划，组织开展调研活动。2) 提出意向项目初步产品定位。3) 协助设计管理部完成概念设计。4) 组织相关部门深化、细化项目产品定位。营销策划1) 负责编制并实施项目整体营销方案 、 项目阶段性营销方案 、 项目月度营销方案 。2) 负责组织销售环境（包括售楼处、会所、样板间布置、参观线路、地盘包装等
3、）的策划和落实。3) 组织制定项目销售价格策略，并根据公司决策的价格策略执行。4) 负责组织各类营销活动，并进行效果评估。住宅项目商业部分定位1) 负责在可研阶段提出初步商业定位，定位阶段提出深化商业定位，并组织项目定位评审。2) 负责根据商业定位和招商目标的商业需求，提供基本的商业建筑要求( 例如层高、柱距、荷载、用电量、燃气、上下水等)。3) 参加设计成果商业部分的评审。营销单位选择及管理1) 负责搜集营销单位信息，建立合作伙伴信息库。2) 组织营销单位考察并编写考察报告，提出营销单位入围单位选择建议。3) 组织拟订招标文件、发标、答疑、开标等工作。4) 组织合同的谈判、拟定工作。5) 组
4、织对营销单位的评价工作。6) 负责营销单位信息库的建立与管理工作。销售前期管理1) 组织编制销售手册。2) 负责建立销售信息系统，录入初始数据并动态更新。3) 组织销售人员培训。4) 负责销售物料的准备。5) 负责销售资料的准备，并保证销售资料符合法律、设计、CIS 等方面的要求。销售过程管理1) 负责客户开发和来访客户的接待、楼盘讲解、引领参观等工作。2) 负责内部认购/预订登记管理和正式认购。3) 负责现场签约。4) 负责销售现场的统一管理。5) 负责销控管理。6) 负责价格折扣的管理。7) 负责售楼首期款的跟踪。销售后期管理1) 负责销售回款的跟催。2) 协助客户办理按揭手续。销售信息管
5、理1) 负责建立销售期间客户档案，维护客户关系。2) 负责销售档案管理和物料管理。3) 负责销售数据统计分析、汇总分析。交房手续办理1) 配合做好竣工项目的验收和交接。2) 负责交房前准备和办理交房手续。文件编号版本 /修订 A/0华润置地 xx 项目公司组织管理手册第 5 页 共 11 页华润置地 xx 项目公司管理体系文件2.成本部职能概述 工作职责成本管理1) 参与前期成本管理。2) 负责收集、整理项目实施的有关成本信息，并对成本信息进行汇总及甄别。3) 负责监督和指导各部门建立动态成本信息台帐。4) 负责设计变更、签证过程中的成本控制。5) 负责对项目成本进行监控，对超出预期变动范围的
6、情况启动预警程序。6) 配合设计和施工阶段的经济评审，确保符合目标成本控制的要求。合同管理1) 参与合同洽谈工作。2) 负责对项目合同文件、有关图纸及变更、现场签证资料进行分类管理。3) 负责建立和管理格式化合同库。非关键材料设备供应商选择与管理1) 负责搜集材料设备供应商信息，建立合作伙伴信息库。2) 负责编制材料设备供应商选择计划及方式 。3) 组织材料设备供应商考察并编写考察报告，提出材料设备供应商入围单位选择建议。4) 组织拟订招标文件、发标、答疑、开标等工作。5) 组织合同的谈判、拟定工作。6) 组织对材料设备供应商的评价工作。7) 配合材料设备的选型定板工作，提出四新材料选用的建议
7、。8) 负责甲定乙供材料设备的认质限价工作。9) 负责职责范围内材料设备合同的签署工作。10)负责职责范围材料设备的采购实施工作。11)项目剩余材料设备、周转物资的管理。12)负责对公司项目所涉及材料设备的日常研究工作。非关键工程承包商选择与管理1) 负责搜集工程承包商（包括工程监理，下同）信息，建立合作伙伴信息库。2) 负责编制工程承包商选择计划及方式 。3) 组织工程承包商考察并编写考察报告，提出工程承包商入围单位选择建议。4) 组织拟订招标文件、发标、答疑、开标等工作。5) 组织合同的谈判、拟定工作。6) 组织对工程承包商的评价工作。文件编号版本 /修订 A/0华润置地 xx 项目公司组
8、织管理手册第 6 页 共 11 页华润置地 xx 项目公司管理体系文件3.工程部职能概述 工作职责项目总体推动1) 根据项目关键节点计划要求，组织编制项目总控计划。2) 负责项目总控计划的推动和监控。3) 负责项目各专项计划的审核。4) 负责监控和协调项目的所有工作和问题。前期参与1) 参与设计各阶段的评审工作。2) 参与工程承包商、材料设备供应商的选择与管理工作，负责工程合同的签署工作。3) 负责职责范围内材料设备采购合同的签署工作。4) 负责职责范围内材料设备的采购实施工作。项目准备1) 负责施工前各项准备工作的实施和督促。2) 负责对项目参建人员的培训。3) 负责三通一平和临建工作。材料
9、设备管理1) 负责编制材料设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行。2) 负责对材料封样的现场管理。3) 负责材料设备的验收。4) 负责不合格材料设备的退货工作。5) 负责与施工单位帐目的核对，并定期提供报表。6) 负责材料设备台帐建立、维护工作。7) 负责保存材料设备的质量证明文件和相关资料，并办理归档手续。工程进度管理1) 根据项目总控计划，编制施工总体进度计划及分项施工进度计划。2) 负责组织项目施工进度计划的实施。工程质量管理1) 负责工程质量管理，编制项目质量控制要点。2) 审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核。3) 配合公司的工程质量检查，对工程质量情况进行
10、定期的分析，形成质量分析报告，对于典型问题，应形成案例。安全文明管理1) 负责工程安全文明施工管理，监督施工单位按照合同要求落实安全文明施工管理。2) 现场巡视施工单位落实安全文明施工方案情况。3) 参与监理项目部组织的各种安全文明施工检查活动及会议。现场施工组织与管理1) 负责现场施工的组织与管理，并建立完备的项目进度、质量、安全和文明施工管理细则与记录。2) 参与监理例会，提出整改意见并监督落实。3) 负责设计变更及签证的现场审核。4) 组织解决遇到或可能遇到的造价、工期、质量和安全问题，并及时上报。验收管理1) 负责项目工程分部分项验收。2) 负责项目竣工验收。3) 负责提供项目工程竣工
11、资料。现场技术管理1) 负责处理施工单位现场提出的技术问题，及时向上回馈重大技术问题。2) 负责组织项目例会，沟通、协调施工过程中现场技术问题。3) 负责及时与设计管理部联系，解决设计图纸中出现的问题。技术资料管理1) 按公司技术档案管理要求，负责对设计资料和工程档案资料进行建档和管理。2) 负责收集、归类、归档项目前期资料、项目图纸、配套设施设计、工程的技术数据、文件。现场成本管理1) 负责根据公司成本管理要求，保证公司建安成本的实现。2) 配合实施成本动态管理。文件编号版本 /修订 A/0华润置地 xx 项目公司组织管理手册第 7 页 共 11 页华润置地 xx 项目公司管理体系文件其他1
12、) 负责施工过程中现场周边各种关系的处理。2) 负责景观和装饰工程师的现场调度管理工作。文件编号版本 /修订 A/0华润置地 xx 项目公司组织管理手册第 8 页 共 11 页华润置地 xx 项目公司管理体系文件4.综合部职能概述 工作职责计划管理1) 负责建立、健全计划管理体系，并组织实施。2) 根据战略和年度经营目标，组织编制公司年度经营计划。 3) 负责制定各项目关键节点计划并组织评审。4) 指导监督业务部门制定年度、季度、月度部门工作计划，并定期收集部门工作总结报告。5) 负责运营管理会议的组织和会议决议的跟踪。6) 监督公司年度经营计划及项目关键节点计划的执行情况。(总控计划)7)
13、流程执行情况跟进法务管理（组织架构中是否增加法务专员）1) 协助公司领导正确执行国家法律、法规和政策，对公司重大经营决策提供法律意见。2) 参与公司重要决议、规章制度及重大经济活动的相关法律文书的起草和修订。3) 负责处理公司仲裁法律事务、诉讼法律事务和非诉讼法律事务。4) 负责收集房地产相关法律、法规，建立公司法规汇编、案例等知识库，开展法律知识培训。5) 负责为公司提供商务活动所需的法律咨询服务与法律支持服务。6) 参与公司规章制度的制定和合法性审查工作。7) 负责公司外聘律师的选择考察、合同签定、日常工作安排、费用审核、绩效考核等管理工作。秘书管理1) 协助总经理的行程安排等日常工作。2
14、) 负责总经理办公会的组织和会议决议的跟踪。3) 负责收集总经理需要资讯，并准备相关材料。4) 负责总经理授权下的其他工作任务。5) 负责对外公共关系维护。IT 管理1) 负责公司所有计算机的安装与维护。2) 负责公司办公区和各工程、营销部现场办公网络的组建和日常维护。3) 负责指纹考勤机、网络权限的管理。4) 负责为营销部开盘做网络的安装和维护、开盘现场摇号。总办职能公文管理1) 负责公司文件流转；负责沟通内部联系，保证上情下达和下情上报；负责将总经理批示信息下发并留存。2) 对公司形成的各种文件、合同、协议、函、会议纪要等正式文件的书写规范化进行审查。3) 负责以公司名义发文的文件编号、登
15、记、下发管理。4) 负责公章、合同章的管理，并按规定使用。绩效管理1) 负责公司绩效管理体系建设，确保绩效管理体系能有效支撑战略目标与年度经营目标的实现。2) 负责根据经营目标，组织制定公司绩效管理方案，培训、指导并实施绩效管理系统。3) 负责汇总、统计考核结果，提出考评奖惩建议，督促各部门根据考核结果改进绩效。薪酬福利管理1) 负责同行业薪酬数据的调查并向公司领导提出薪酬建议。2) 负责公司员工的养老、医疗、失业、生育、工伤、住房公积金等各类保险的办理和费用扣缴，及其与工资、保险等凭证相关的汇总保管工作。3) 负责公司员工的薪资、福利发放工作。人力资源职能员工关系管理1) 负责公司员工劳动合
16、同管理。2) 负责公司员工档案的建立和维护；负责员工职称申报、评定等工作。3) 负责完善公司员工沟通制度，拓展沟通渠道，建立内部良好的沟通氛围。4) 负责了解和掌握公司员工的思想动态，组织员工满意度和敬业度调查并汇总分析，采取措施，稳定员工队伍。5) 负责调解和处理员工申诉意见与劳资纠纷。文件编号版本 /修订 A/0华润置地 xx 项目公司组织管理手册第 9 页 共 11 页华润置地 xx 项目公司管理体系文件企业文化建设1) 负责根据公司经营战略，进行企业文化建设规划。2) 负责提炼、建立、维护企业的核心价值观，编制员工手册。3) 负责企业文化活动的策划与组织实施，负责公司网站的创意、改版和
17、日常维护工作，负责公司内刊的编制、发行工作。行政制度建设 1) 负责拟订公司行政管理制度，并监督执行。对外接待1) 负责公司对外接待工作（如：会议组织，预订酒店，安排宴请等） 。2) 负责本部门职责范围内公共关系的建立和维护（如：车管所、交警、机场、政府及街道、工会、宾馆酒店等） 。车辆管理1) 负责公司公车的调度、养护、修理、使用、年审、建立车辆档案等车务管理工作。2) 负责交通安全培训及违规违章和事故处理。办公区管理1) 负责公司办公区的需求规划及办公室搬迁。2) 负责公司办公区的卫生管理、纪律管理、办公环境管理。3) 负责公司办公区的房租、水电费缴纳。食堂管理1) 负责制订公司菜单。2)
18、 负责管理和监督食堂工作人员，培养其良好的服务意识。3) 负责检查食堂原材料、成品物存放、餐具卫生、餐厅卫生和个人卫生，做好卫生防疫工作。4) 负责统计每月食堂费用情况，在保证质量的前提下进行成本控制。档案管理1) 负责制订公司档案管理规定及推广实施。2) 负责公司所有基础档案的收集、归档、整理、保管、统计、借阅服务、保密管理等工作。3) 负责指导和监督各部门兼职档案管理员做好部门的档案管理工作。4) 负责档案库房的管理，存档资料的分类录入与整理，实现网上快速查询。5) 参与所有项目竣工档案的验收工作。6) 负责公司营业执照、法人代码证书、开发资质等的注册、年度审核及变更工作。非经营性资产采购
19、和管理1) 负责汇总各部门采购申请单，月末编制与申报月度采购计划表 。2) 负责公司非经营性资产（办公家具、空调、复印机、电脑设备及耗材等）和办公用品的采购。3) 负责公司非经营性资产的验收、登记、入库、领用、移交、报废、盘点，建立固定资产台帐。4) 负责公司办公用品的验收、入库、登记和领用。5) 负责公司办公区各类家具、设备、设施日常运行操作、保养、维修维护。6) 负责公司礼品管理，做好入库、登记和领用工作。前台服务1) 电话总机：负责前台服务热线的接听、电话转接及来电咨询工作。2) 来客接待：负责门禁系统的开启及进出人员登记。3) 收发函电：负责传真、信件/快递的邮寄、接收和分发。4) 会
20、议服务：负责公司内会议室的预订，更新会议室使用情况表 ，并负责重要会议的茶水、水果的准备。5) 预订机票和酒店：协助公司员工、客人预订机票和酒店，并负责统计和报账工作。6) 植物租赁：定期更换办公区内的植物，并报销相关租赁费用。7) 负责公司的报纸、刊物征订及发放工作。8) 前台及大厅卫生：保持前台桌面干净清爽，物品摆放整齐。行政职能办公区保安1) 负责办公区的安全保卫和消防工作，防火、防盗、防破坏、防爆、防自然灾害。2) 负责公司办公区突发事件（停水、停电等）处理。3) 负责公司办公区巡逻，发现问题及时解决，消除公司的安全隐患。4) 负责协助前台对来访者进行登记，禁止来访人员进入员工办公区。
21、文件编号版本 /修订 A/0华润置地 xx 项目公司组织管理手册第 10 页 共 11 页华润置地 xx 项目公司管理体系文件项目前期报建1) 负责签订土地合同、支付地价款、办理土地证。2) 负责办理前期立项手续。3) 负责办理规划用地许可证。4) 配合设计管理部、工程管理部落实方案设计及施工图设计中各项指标任务。5) 负责办理方案、扩初、施工图报建，负责办理建设工程规划许可证。6) 负责完成项目环评、交评、安评等报告，并组织专项论证评审会。7) 负责办理开工许可证。项目过程报批1) 负责办理人防、消防、建设、城管、环保、交警等部门的报批工作。2) 参与已审查方案或施工图的重大设计变更的论证工
22、作，负责办理相关图纸变更审查手续。3) 负责办理二装及外装的图纸审查手续。4) 负责办理人防、消防、环保、防雷等验收工作。配合项目部进行质监部门的主体验收、各项设备验收工作。 5) 负责与竣工验收有关物业证照的办理。6) 组织预售面积测定及竣工面积实测工作。7) 负责办理规划验收及竣工备案工作。8) 负责办理补交（退）地价款、报建费的手续。9) 负责办理销售许可证及项目初始登记。10)负责办理大小产权证。拆迁安置 1) 组织和开展拆迁安置工作。报批报建职能其他1) 负责相关政府部门房地产政策的搜集、整理、研究工作。2) 负责对外开展公关活动，协调公司与相关政府部门的关系。3) 配合企业发展部完
23、成土地相关资料的搜集。4) 配合项目施工过程中，配合工程部现场对外关系的处理。文件编号版本 /修订 A/0华润置地 xx 项目公司组织管理手册第 11 页 共 11 页华润置地 xx 项目公司管理体系文件5.财务部职能概述 工作职责财务制度建设1) 负责贯彻执行公司的各项财务管理制度，在此基础上修订、完善，并组织实施。2) 负责对公司财务管理信息系统提出改进建议，确保财务工作的顺利进行。财务预算管理1) 组织编制公司年度、季度、月度财务预算，并组织实施全面预算。2) 监督预算执行结果，提出合理化改善建议。会计核算1) 负责编制公司会计凭证、会计帐簿，汇总记帐凭证，建立并登记总帐，编制会计报表和
24、其它会计数据。2) 负责核算公司部门与项目成本，建立成本台帐，按月报送成本明细表。3) 负责公司财务决算及利润分配的核算。4) 负责编制、上报公司年度、季度、月份财务报表。资金管理1) 组织制定公司年度、季度、月度资金计划，编制实际资金使用情况报表，统筹资金支付。2) 负责制定公司年度、季度、月度融资计划，拓展融资渠道，筹措公司经营计划所需资金。3) 负责确保贷款资金到位、统筹安排展期及还贷。4) 负责银行对帐工作，保证资金的安全。5) 负责日常库存现金的管理。税务管理1) 负责公司整体税务筹划。2) 负责统筹公司各种税金的缴纳及办理各项税务事宜（含办理税务登记证等） 。财务与统计分析1) 负
25、责公司财务方面对内、外的统计工作，收集、汇总、编制、上报（对内、对外）公司统计报表。2) 组织开展公司经济指标分析与经济效益测算，为公司战略决策提供依据。3) 参与项目可行性研究和项目评估中的财务分析工作。财务合同与档案管理1) 参与并监督公司重大经济合同或协议的签订过程，审核各类经济合同，维护公司经济利益。2) 负责管理公司财务合同及会计档案。3) 负责定期检查会计档案的保存情况。项目财务监控1) 监控项目销售管理，主要监控房源销售进度、销售款回收状况等，设置销售台帐明细表。2) 负责设置项目应收款项催缴明细表。固定资产管理1) 负责建立公司固定资产台帐。2) 负责公司固定资产的调拨审核和核销管理。其他 1) 负责项目工程决算。
