1、设施设备管理制度（一）电梯设备电梯的巡查制度1、由电梯工或电梯公司维修员负责对电梯机房每天巡视一次，每周对机房设备及卫生清洁打扫一次。2、巡视的内容要求有保养见电梯日常维修保养规程电梯运行规程电梯管理制度1、根据电梯的技术性能指标要求制定电梯运行维护保养规程。2、电梯运行和维修人员必须经培训，持证上岗。3、电梯故障维修必须经由劳动部门审查认可的单位和人员承担。4、重视和落实电梯的维修和安全年检。5、坚持定期检查维护保养工作，建立健全电梯设备档案维修保养记录。6、电梯钥匙由专人保管，停机必须出示告示。7、电梯出现突发事故，要先救乘客，并通知电梯工检修。8、做好电梯耗电计量和收费工作。9、保持机房
2、、井道、轿厢的清洁和空气流通。10、定时对轨道、厅门、轿门进行清洁和空气流通。电梯维修安全操作规定1、维修人员必须经过安全和技术培训并经考试合格，经有资格的主管单位批准持证上岗。2、电梯发生故障时专业维修人员2小时到达现场，维修停机不超过4小时；发生困人时专业维修人员须在半小时赶到救援。3、电梯专业维保单位维修人员必须服从物业公司监督和管理。4、对维修、保养的电梯要悬挂“维修停用”等相关告牌。5、维修、保养作业时应严格遵守电气安全工作规程或相关规程，严禁违章作业、违章指挥。6、在轿顶作业时，应把安全钳联动开关和轿顶急停开关断开。7、用手轮盘车时，应断开电梯总电源。8、在底坑作业时，应将限速器张
3、紧装置的安全开关和底坑检修急停开关断开。9、禁止将安全开关等用机械方法或电气短路方法短接起来运行。10、维修时不得擅自改动线路，必要时经物业公司批准后方可改动，改动部分应有相应的技术资料存档。11、检修人员暂时离场时要在场地挂“危险”、“切勿靠近”等警告牌，并派人看守。12、检修完成后应立即清点工具、材料，打扫现场，摘除告示牌，并与物业公司监管人员交接，同时填写检修记录。技术档案管理制度1、电梯在交接验收时安装单位应向使用单位提交与电梯相关的所有图纸资料和文件。2、电梯使用单位应建立电梯技术档案，电梯技术档案包括设备概况、一般技术检查记录、静载实验记录、运行实验记录、超载实验记录、安装改造技术
4、鉴定记录大、中修记录、事故记录和运行记录等。3、对技术资料要有专人管理，并列出项目表格，认真填写并装订成册，编写号码以便查询。4、所有技术资料原件不得外借或丢失，如需使用应采取复印等方法，不能复印的技术资料或相关档案应在保管员的监督下现场查阅。电梯应急救援制度1、根据电梯可能出现的各类突发事件制定必要的救援措施和演练办法加以实施。2、指定电梯应急救援演练方案，在专业人员的指导下有效组织相关工作人员参加并考核。3、演练方案每半年进行一次，由工程设备部门在维保单位的配合和监督下进行。4、救援演练的开展必须制定详细的方案并报请公司批准和通知维保单位协助，在制定方案时必须明确时间、地点、演练内容、参加
5、人员、救援分工、通讯工具和演练步骤，统一指挥，严禁违章指挥、违章操作。5、电梯救援演习结束后，对演练结果应考核并对参加演练的设备重新检查确定一切正常，清点人员和工具，并使电梯恢复运行。电梯钥匙管理制度1、机房钥匙、厅门钥匙、操纵箱钥匙，应明确指定保管场所，并指定专人管理。非专业人员不得使用，紧急情况下的使用应有记录。2、电梯机房闲人不得出入，平时应锁上。3、电梯钥匙尤其是厅门钥匙和操纵箱钥匙必须由持有有效证件（特种设备人员操作证）的专业人员使用。4、厅门钥匙在非紧急情况下及非检修时不得使用。5、电梯在运行过程中不得使用厅门钥匙。附表1：年 月电梯巡检签到表日期巡检起、止时间巡查人确认人备注1.
6、31(二)消防系统消防设施维护保养标准作业规程1目地规范消防设施的检查和保养程序，确保消防设施正常。2适用范围昌升国际商贸城。3职责物业管理处负责组织实施。4管理规程4.1每日对监控室内集中报警控制器，对控制器的工作运行状况进行巡视，发现问题当天及时提出并处理，并做好详细记录；4.2每月对服务区域内所有消防设施进行一次巡检，并作好清洁保养。4.2.1泵类和风机类应保持轴承润滑良好，运转无异常噪声，电控箱控制正常，泵类填料密封正常；4.2.2检查防火卷帘门手动运行状态，限位开关动作可靠，位置正确；4.2.3消火栓，泵接器无锈蚀，不漏水，开关灵活；4.2.4手动报警器应外观无损坏，应急指示照明和逆
7、变功能完好；4.2.51211灭火系统，气瓶压力正常。4.3随时对各楼层烟感，温感进行部分抽查，要求功能完好。4.4每季度按专项维保标准和维保计划对消防设施、设备作各项功能测试。4.5其它相关设备、设施，每季度消防电梯作强制停于首层试验，非消防电源作强切试验对巡检中发现的缺陷及问题要及时采取相应的处理措施，并向部门负责人报告和填写好相关记录；4.6消防器材，应急灯具破损或缺失，应马上报告并通知甲方协管人员；4.7各楼层应急灯，疏散指示灯不得私自拆除，移位和取用；4.8巡视人员每日作好巡视登记。(三)避雷设施避雷设施检查养护制度1、建筑主体避雷系统（均压带等电位接地避雷）对建筑主体避雷系统的各试
8、验点进行电阻测量，观察接点有无松动、锈蚀，定期紧固接点、除锈、防锈（每年一次）。2、电气设备避雷系统对电器设备器供电主干线上的雷电及浪涌保护器进行检查，主要是接触是否良好，有无损坏，如有接触不良必须紧固，如有损坏立即更换（半年一次）。3、高低压配电室内避雷系统对高低压配电室避雷系统的检查主要是二次回路测量绝缘电阻，小姆线在断开所有其它回路时应大于10M（用2500V摇表测量，持续时间1min），变压器接地是否可靠，如有松动及时紧固，定期做防防锈处理（半年一次）。4、避雷系统共用接地网对建筑主体共同接地网各试验点，定期用地阻仪测量是否每个点都能达到使用要求。(四)给排水设备系统给水系统设备设施管
9、理制度为确保商贸城供水系统设备设施正常运行，保证为院方提供满足要求的供水，特制定本管理制定。1、机电维护人员每周应不少于三次对供水系统进行检查，检查水泵工作状态、管道法兰接头、阀门有无漏水现象。2、每季度进行一次水泵转动部位润滑点加润滑油。3、每季度一次对泵房内的水泵设备、室内外管道设施、阀门进行除锈刷漆；4、机电维护人员应每年进行一次水泵、电机检查维保；对控制柜的线路、断路器、接触器、开关进行检查维保。5、每月一次对主/备用水泵进行轮换运行，检查及更换设备盘根。6、每周打扫一次水泵房室内清洁卫生。7、严格按国家相关规定请专业公司，每年定期进行两次检查水池（水箱）清洗消毒，保证二次供水水质符合
10、国家生活用水标准。8、每年定期进行两次各楼宇供水管道减压阀前后级供水压力测试，保证各楼宇高低供水区压力满足要求。9、作好每天水池（水箱）水位、盖板、溢流口巡查，确保供水量正常、盖板完整并锁好、溢流口金属防护网完好。10、每年秋、冬季对户外暴露管道做好防冻处理。11、以上每项工作完成后填写记录，以备查验。排水系统管理制度1、每天二次检查排水泵、污水泵、污泥泵、提升泵、等设备的工作状态，查看工作电流是否正常，设备运转是否平稳，有无异常。2、检查各阀门开关是否在正常的工作状态，是否灵活、不遗漏；电气控制柜运行正常；污水过滤格栅无堵塞；排水管道及排水口无堵塞。3、熟悉排水系统操作使用方法，准确识别系统
11、异常情况，判断故障位置及时排出故障。4、熟练掌握排水维保方法，确保系统设备正常运行。5、为保证排水泵、污水泵、提升泵正常运行，每季度进行一次排水泵、污水泵、提升泵润滑加油。给排水系统应急处理方案1.水泵1.1发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。1.2水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停。1.3及时报告工程主管工程师安排维修。2.气压罐2.1发现或接报气压罐内胶膜或外置水银开关故障，不能有效控制水泵的启停，应立即关闭气压罐的进水阀。2.2由专人负责根据故障区管网压力手动启停水泵。2.3即刻报告工程主管安排维修。3垂直管网3.1发现或接报垂直管网漏水
12、应立即关闭故障区水泵。3.2排空管网积水后，更换或修补破损管道。3.3如一时无法修复应报告工程主管。4下水池出水管4.1发现或接报下水池出水管漏水，应立刻关闭水池出水阀和水泵。4.2即刻通知工程主管，安排维修，并在事后作维修报告。5.下水池进水管5.1发现或接报下水池进水管漏水，应立刻关闭水表房进水总阀和水池进水阀。5.2即刻报告工程主管，由其安排维修并于事后写维修报告。6.排水系统6.1污水井6.1.1发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水。6.1.2污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。6.1.3即刻报告工程主管，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告。7.排污管
13、道7.1排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口。4.2关闭破裂管对上的用水设备。7.3调集沙包挡住电梯口和用户单元门口。7.4报告主管，由其安排人员修补管道裂口或更换管道。停水应急预案1、在接到停水通知后，工程部应事先将停水区域、时间、通知客服中心，并在主要出入口发布停水通告，重点用电单位应书面通知；同时，工程人员应做好停水前的应变工作。2、在没有接到任何通知、突然发生停水的情况下，工程人员应立即上报工程部进行原因调查，确认是内部停水还是外部停电停水。应立即对设施设备及环境进行自查，若系内部故障停电停水，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大；若系外部停水，一方面要防止突然来水引发事故，一方面致电供
14、水公司查询停水情况，了解何时恢复供水，并将了解的情况通知学校后勤中心。3、详细记录停水事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。突发停水的应急措施1、工程人员应经常检查供水管道和供水阀门，发现异常要及时维护。2、突发停水时，应做好现场的保护措施以免发生意外。3、突发停水后，应联系好供水公司做好日常供水工作，如是小范围停水，物业服务中心应及时保障业主解决正常的生活用水。(五)监控中心管理制度1、自觉遵守国家法律、法规和公司的各项规章制度。2、加强业务学习，熟练掌握监控各系统的性能、功能及操作要领，充分发挥各自的聪明才智，尽心尽责完成各自的岗位工作。3、监控中心工作人员进入监控中心后应随手关
15、门，并随时检查监控机房及监控大厅两侧入口，确保通道锁闭，禁止无关人员随意进出。4、监控中心工作人员当班期间应对各自岗位监控内容及运行状况及时做好记录，如发现异常应及时与班长沟通，如遇重大问题应及时向监控中心负责人、营运监控部及公司领导报告。5、严禁将外来盘片带入监控中心，严禁将一切外存储设备接入系统进行数据复制或进行恶意破坏，严禁私自更改监控系统中程序及相关数据，严禁在计算机上玩游戏。严禁在监控中心私接和乱接电源，严禁使用电炉等大功率电器。6、工作人员对监控中心存在的隐患及设备故障要及时报告，并与有关部门及时联系处理。非常情况下应立即采取应急措施并保护现场，严禁自行打开故障设备，盲目乱试。7、
16、交接班时，接班人员应提前10分钟到达监控中心进行交接班，交班人员应仔细填写需交接的内容，对未处理完的交办事务应与接班人员交代清楚后方可离开，交接双方应认真填写交接记录。8、监控中心工作人员应严格遵守保密制度，对涉及机密或是本单位应保密的事项，必须严守机密，不得泄漏。监控中心所有记录资料（包括各类台帐、视频录像等）属内部资料，不得外借或供非监控中心人员翻阅，如因特殊情况其他单位或部门需借阅或拷贝数据的，须经公司领导同意，办理借阅手续后方可借阅或拷贝，同时监控中心应督促及时归还借阅的资料。9、各班监控人员须做好当班的卫生工作，做到操作台面整洁、卫生，垃圾及时清理。晚班人员在交班前须对监控中心大厅、
17、机房、网管室及会议室做全面的卫生清理工作，要求做到无灰尘、纸屑、杂物、室内物品摆放整齐、井然有序。10、监控中心工作人员上班时应按规定穿着制服，换季换装时，全班应服装统一。11、监控中心工作人员应用语文明、礼貌，着装整洁，坐姿端正，上班时间不闲聊，不做与工作无关的事情。监控人员须换鞋后才能进入监控大厅，允许进入的其他人员应在门口穿上鞋套后再进入。12、监控中心应保持整洁，严禁吸烟、吐痰，严禁随地乱丢纸屑、果皮，严禁在监控大厅内用餐，严禁在计算机或操作台附近放置可能危及设备安全的物品。13、监控中心工作人员应严格遵守劳动纪律，不得随意换班，不得迟到早退，严禁擅自脱岗离岗。因事请假的，须事前向监控
18、中心负责人办理书面请假手续，并按管理权限审批。14、外部单位及部门因工作需要进入监控中心时，必须在得到公司领导的口头或书面批准后，才能允许进入监控中心，同时监控中心应及时做好出入登记。15、非监控中心人员在允许进入监控大厅后须听从监控中心工作人员指挥，未经公司领导同意不得随意在监控中心进行拍照或摄像。除维护单位外，严禁非监控中心人员对监控系统进行操作，严禁将一切外存储设备接入系统。16、严禁一切新闻媒体在未取得公司领导批准的情况下对监控中心人员进行采访或私自在监控中心进行录像。(六)配电设施设备配电室管理制度为确保商贸城区域配电系统的正常运行，充分发挥设备效能，对系统设备和设备周围环境发挥更有
19、效的管理，特制定本管理制度：1、配电值班人员必须具备相关专业知识和处理突发事故的能力，并能严格遵守公司和部门制定的各项规章制度。2、配电值班人员必须持有国家及行业认可的从业资格证上岗。3、配电值班人员要忠于职守，严禁值班员期间擅自离岗、串岗。4、值班期间，值班人员必须穿工作服、佩戴工作牌，保持整洁、端庄的工作面貌。5、非工作人员，严禁入内。若有外来人参观，须填好进出人员登记记录。6、定期清扫配电室清洁卫生，严禁在配电室内吸烟，随时保持配电室内设备设施的干净卫生。7、定时对配电室内设备、设施进行巡检，定时抄表做好设备运行的动态记录。8、定期检查配电室内消防器材的有效性。消防器材、操作手柄必须整齐
20、、有序的摆放。9、配电值班人员必须认真做好运行记录，填写表格字迹要工整、清晰，运行参数要准确。10、值班人员必须对巡回检查记录与现场情况进行逐项校对。11、特别注意防范小动物（老鼠、蛇等）进入室内，定期检查有无鼠洞，若发现立即堵塞。12、严禁在配电室内就餐、吃零食。配电室停、送电操作规程1.正常情况下停电1.1操作程序。1.1.1由用电单位根据需要提出停、送电申请，交主管领导审定预约停电。1.1.2根据领导确认，提前向商贸城和物业使用人发出停、送电通知。1.1.3由部门主管或专业负责人员发布操作命令。1.1.4配电室值班员受命后，按命令内容实施相关回路倒闸操作。1.2操作内容确认停电单位所在回
21、路,并事先对所在回路其他用户发出停电通知,说明停电原因、停电时间，并先在模拟运行图板上模拟操作，使图板与设备保持一致的运行状态。停电操作按先停分路开关，后停总开关；先停低压，再停高压；先停真空开关，后拉隔离刀闸的原则进行，停电操作完毕后，挂上停电警示牌。若需送电操作，向送电单位发出送电通知，必须得到受电单位的签署确认后再摘除警示牌，进行送电操作，送电前，先在模拟图板上模拟操作，图板必须与设备状态一致。送电操作按先合高压后合低压，先合隔离刀闸，再合真空开关，先合低压总开关，后合低压分路开关的顺序操作。停送电操作完毕后，逐级向上回复操作命令，做好操作记录备查。2.紧急状态下停、送电倒闸操作2.1若
22、遇闪电、市电网事故停电，配电值班员必须先确认停电原因，向部门主管或专业负责人汇报，若发生人伤、设备故障，应立即进行停电操作，但仅限于事故回路操作，然后向部门领导或专业负责人汇报，并通知商贸城方做好记录。2.2市网事故停电，向城区供电局地调联系确认后，告知商贸城方并向部门领导汇报。由专业负责人发布倒闸操作命令，值班员受命进行停电操作，启用自备电源（柴油发电机），并挂市电停电警示牌。2.3当内电网或市电网事故故障处理完毕，配电室值班人员必须在得到通知并确认后，摘除警示牌，进行恢复送电倒闸操作，并将停电原因、时间、自备电投入时间、送电时间所进行的操作内容详细记录下来。2.4若停电启用柴油发电机，按柴
23、油发电机操作规程进行。配电室交接班制度为了更好地保证配电室高低压配电设备的正常运行，保证配电设备百分之百的投入、安全低耗的工作状态。为设备设施的安全正常运行，提供优质的供电服务，特制定交接班制度：1、交班和接班时间：冬季早晨8:30至次日早晨8:30；夏季早晨8:00至次日早晨8:00。2、接班人员必须穿好工作服、绝缘鞋，佩戴工作牌，在交接班前15分钟到达交接班现场(配电室)进行工作交接。3、交班时，填写好配电室运行记录表、配电室巡检记录表。4、交班时，值班员要保证高低压配电设备的完好无损及安全运行。如设备有发热、打火各个开关状态有变化、元件有损坏等情况，在不影响系统正常运行的条件下，及时报公司同意后，方可进行交接班，交班人员要详细记录，以便接班人员能及时了解设备的现状，及时协调人员处理。5、交班时，不仅要保证设备安全运行，还要保证各种工具：如高压模块、高压杆、吸尘器、工具箱、电表间钥匙等完好无损、齐全。6、交接班时，如有以下几种情况不能进行交接班：上班人员正在进行设备的送、停电操作；正在进行设备故障处理；上班人员移交的工具不齐时。7、接班后,值班人员要重点检查高、低压设备运行现状，核对模拟运行图与实际设备运行状态是否一致。如发现不一致，在确定原因后及时修改。8、值班人员要随时掌握配电系统的工作状况，发现设备问题要及时向班长和上级部门报告，得到上级领导同意后，才能处理。
