华夏幸福基业的招商运营模式研究.docx

华夏幸福基业的招商运营模式研究 现在仍然能听到很多质疑的声音，觉得华夏幸福的产业 地产只是以产业的幌子在做房地产。诚然，华夏幸福在很多 新拓展项目上（目前全国委托经营 50多个园区）似乎没有当 年固安的神奇表现，但是考虑到即便是大势所趋的固安，也 是艰苦耕耘了 10年才初见成效，加之现在整个中国经济和产 业低迷的状况，这些园区运营效果也远非华夏幸福能力所能 立竿见影的。 在2015中国产业地产30强榜单评选中，华夏幸福位列 榜首，其实私下里我们是清楚的，很多同行不甚服气。其实， 我们选择将华夏送上榜首的核心理由也很明确，那就是华夏 幸福在整个产业地产界有着最强烈的战略驱动属性，能够坚 定地在既定战略之下按部就班地部署行动。其要做的不仅是 单单某座新城的建设者，更是中国产业的促动者，而二者原 本就是不可分割连为一体的。 在榜单评选之后1个月，华夏幸福在其一年一度的产业 中国年会上，明确提由了 “全球技术商业化”是产业升级发 展的核心动力，并称将通过产学研互融互通的理念，挖掘和 释放产业升级发展的动力源，构建一个基于以“全球技术商 业化”为目标的创新生态系统。我们认为，至少从这个理念 与随后一系列行动的节奏上，华夏幸福是能够证明它们位列 产业地产 30 强榜首的说服力的。 I以产业研一体化促动技术商业化 技术商业化并不是一个离我们十分遥远的词汇，从曾经 中关村、光谷的诞生，到如今北上广遍地开花的创客空间， 无不是技术商业化在实体空间上的体现。无论对于一个园区， 还是一个城市，乃至于整个国家，甚至于整个人类，技术的 商业化都是一个永恒的痛点。 具体到我们国家，科学技术成果产业化是科技创新多年 来一直面临的课题，技术创新与产业实践的步伐往往不能协 同。同时，从产业发展的全过程来看，科技原始创新到成果 转化落地，再到商业化拓展，一个完整的技术商业化全过程 将成为科技创新的重要根基。 既然是如此大的一个命题，整个人类、国家力量穷竭全 力也不能轻易搞掂，区区一个民营企业华夏幸福，即便它心 比天高，钱比海阔，又能奈何呢？ 但它又不能不去做。华夏幸福有点像一个农夫，一开始 仅仅是靠天吃饭，时有青黄不接，但最后顺藤摸瓜向上寻溯， 发现如果可以控制温度，控制基因，改良土壤，改良品种， 完全可以获得更好的收成时，它的野心就开始骤然膨胀，正 如它现在对于建立全球化的产业促动平台的热忱一发不可收 拾一样。 华夏幸福认为，唯有走通技术商业化的通路，实现其规 模化、产业化的全方位商业化实践， 才能真正意义上实现“创 新驱动发展”。而固安为代表的华夏牌产业新城，就是这个 实践的最佳场所，在这里以市场化行为与创新技术进行对接， 加速创新技术的孵化和中试，最终实现商业化落地。 在这一战略驱动下，对于华夏幸福来说，“产业”不再 是一种说辞，而是要落到实处，甚至要不计成本地去挖掘； 而且我们认为，就行业发展而言，产业的孵化和培育，技术 的商业化与资本化，也不再是一种机会型的偶然选择，而是 一种必然趋势。 至于技术商业化的核心途径，就是产学研一体化。众所 周知，绝大数科研技术、专利都掌握在高校、科研院所手中, 市场化程度低，利用率不高。要知道，技术的商业化和资本 化是推动产业转型升级的核心动力，只有把技术投入到使用 购买实践中，才能实现其价值。 小汨 孵化 构想 新技术 瑞士学者Vijay K • Jolly提由的技术商业化过程 技术的商业化的过程也是将技术融入到人类的生产经营 活动中，发挥其经济效益和社会效益，最终获得投资回报的 过程。在新技术的构想、孵化、示范、推广和持续等等过程 中，必然离不开科研机构、风险投资、企业和用户，如何将 各个环节聚合在一起，为各方提供灵活的进入和退出机制， 充分调动各方资源，是技术商业化过程中必不可少的环节和 机制。 梳理、打通产学研链条，正是华夏幸福，以及它的兄弟 公司孵化器太库科技目前集中精力在做的事。美国硅谷往往 被认为是产学研有效结合的典范，商业公司通过与高校和研 究机构的深度合作，产学研的融合将促成价值链上各环节间 更紧密的联系，使尖端科研与市场应用之间的技术落地转化 过程更加顺畅。这一模式多被研究和模仿，但至今，尚无成 功案例。 现阶段，国内的经济发展仍然依靠资源和人口红利，工 业发展更是处于 1.0 向 2.0 过渡的阶段，知识和科技的作用 微乎其微，所以关于产业、知识、科技乃至城市如何共融共 生，是华夏幸福面临的深刻命题，同样也是整个产业地产界 乃至中国社会需要去面对和解决的紧要任务。 I纬壹科技城：新加坡科技成果产业化的“连接器”和 “加速器” 前面铺垫了这么多，后面的这个才是我们今天要说的主 题，那就是希望以产学研一体化平台促动中国技术商业化的 华夏幸福，最应该对标的对象是谁？ 其实有不少，美国有硅谷和三角研究园，欧洲有爱尔兰， 中东有以色列。但是我们认为，最近的，也是最契合华夏幸 福模式的，还要数新加坡的纬壹科技城。 纬壹科技城是裕廊工业园最新一代的产品组成部分，具 体的信息我们在后面会有更为详细地介绍。在这里我们主要 还是围绕华夏幸福的技术商业化平台来做一个有针对性的对 标。 纬壹科技城最大的成功之处，就在于它是整个新加坡完 善、先进的科技平台和科技管理组织体系的集中地带，并因 为其强大的产学研一体化能力，成为整个新加坡新兴产业发 展和创新创业事业中一颗最强有力的心脏。 在这里，有别于传统的科技平台概念，从科技研发角度, 纬壹科技城是一个跨学科、跨领域、跨国界的研究平台；从 商业化角度，它是连接产学研一体化的合作平台；从普及科 技和教育的角度，它是一个科普平台。 连接声学研体ft的 合作平台 纬置科技城 跨学科.聘频域.跨国界 的研究平台 这个国际化、商业化、兼具内生性和开放新的科技平台, 不仅可以吸引世界一流的科研院所、人才和跨国公司前来合 作或落户，而且可以推动本国科研人员与企业合作研发，加 速科研成果的商业化。在这个平台内，政府公共部门扮演着 各自的角色，从不同角度支持和推动新加坡科研界与工业界 的合作、研发和商业化。 在这座风景绮丽的产业新城内，新加坡政府大力吸引国 际跨国公司在新加坡设立研发基地和实验室，以便帮助新加 坡提升科技研发实力。新加坡在这里投入巨资建设科技平台 基础设施，购买世界一流科研设备并邀请国际一流科学家提 供咨询服务和管理，旨在实现建设国际研发中心、连接东西 方的科研成果试验基地和科研成果商业化的港口的目标。 我们以纬壹科技城的最重要部分，注重产学研一体化以 启奥城为例。 这里集中了 7 个生命科学领域的研究院、 重点实验室等， 有 2300 多名研究人员，为生物医药科研人员和生物医药公 司提供了一个资源共享、密切合作的科技平台，加快了从科 研成果到临床试验以及进一步商业化的进程，形成了从上游 研究到下游开发的发展链，加大了研究成果对产业发展的推 动作用。 另外还有另一个部分启汇城，也聚集了科技和工程领域 的 7 个研究院中的 6 个，吸引了 14 个当地和跨国公司的重 点实验室落户，进一步促进了跨学科研究及公立与私立公司 的多样化合作。 为了吸引更多研究、实践和教学机构汇聚新加坡，新加 坡经济发展局在纬壹科技城内建设了新加坡领导网络与知识 学院，将在一个园区内汇集众多的商学院、企业大学和专业 服务公司，以推动领导力与人才的培养。此举可加强园区内 研究、管理和培训之间的联系，鼓励企业与学术机构携手应 对经济挑战，加快全新最佳方案的实践与应用。 此外，纬壹科技城还坚持引进和培育并重。新加坡南洋 理工大学 2007 年在纬壹科技城设立了分校区，校区内设有 南洋理工大学校友俱乐部、继续教育中心、孔子学院，并考 虑开设研究生院，使南洋理工大学和新政府在启奥城和启汇 城投入的资源产生更好的协同效应。在这里，新加坡高等职 业技术教育把教学和工厂紧密结合起来，把学校按工厂模式 办，给学生一个工厂的生产环境，让学生通过生产，学到实 际知识和技能。 值得注意的是，纬壹科技城的这种技术商业化和产学研 一体化是十分有针对性的，着重选择了三大支柱产业：生命 科学、信息科技、环境科学与工程。这主要是根据产业关联 性、未来市场需求和新加坡产业基础三方面来确定的。 生命科学的研发与环境工程有一定的关联性，而现代产 业在互联网 的发展趋势中，信息科技除其本身产业特点外， 也与其他产业有密切关联。而选择这三类产业也是综合考虑 了产业关联性、未来市场需求和新加坡产业基础这三方面的 因素，其中生命科学产业更是进行了长达十年的分析研究， 因为新加坡该产业的发展基础薄弱。 但是研究显示，未来市场需求强劲、产业贡献值大是促 使新加坡政府决定发展该产业的重要因素。为此，从 2000 年开始，新加坡政府以启奥城为产业平台，先后不惜重金邀 请了一批国际知名生物科学家来启奥城设立自己的实验室， 发展相关项目。目前全球 30多家知名生物制药公司都将新 加坡作为主要研发基地，来发展各自在东南亚乃至亚洲地区 的业务。这个项目希望通过这样的产业选择，创新思维发展， 形成一个良好的企业生态系统，使各类型的私人企业和公共 机构能在其中良性竞争、互相合作，逐步发展壮大。 产业筛选： •文要引入新加坡确定的两大支柱产业及用关服务行业： *生命医药产业； /资讯传媒产业； 产为以上产业服务的”2.5产业. 产业链晞选： ■主要选择产业链当中的高端核心麻节,包括 ,诳究机构，包括公共研究机构和私人研究巩构； /私人企业总部及研发基地； ■同时乜引入以下环节 ,两大支柱产业较域中世界领先的企业; /扮演芍晦器”功能的政府公共组织及行业办会； .高等教育机构木闻业致育机构. 在这里，各政府职能部门参照跨国公司的体制设立董事 会，作为其决策机构。位于启奥城的科技研究局，具董事会 由国内外知名科学家、企业家由任董事，参与科技政策的制 定等。 科技研究局不仅创建了 14个公共研究院和重点实验室, 还成立了一家科技拓展公司，致力于促进科研成果转化，并 豉励更多公司应用新科技取得竞争优势，通过政府引导，运 用市场机制，有效解决了科技创新成果与市场对接问题，加 速了科技成果向生产力转化，成为新加坡科技成果产业化的 “连接器”和“加速器”。 我们认为，在国际化的技术团队引入，大力建设科技平 台基础设施与科研设备等硬件，外生引进和内生培育并重， 产学研紧密合作，产业精准定位与筛选以及创新式的激励体 制等方面，华夏幸福在以固安为主的产业新城承载技术商业 化方面有很多可以与纬壹科技城进行对标的，尤其是从创新 的源头引进技术，释放产业自生动能，努力实践一个“产学 研互融互通”的创新方法。 而且，我们目前已经看到华夏幸福目前的一系列动作： 清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地、清华大学 OLED 项目、清华大学 XIN 中心、问天量子在固安产业新城 的落地，与清华大学、北京大学、哈尔滨工业大学、北京航 空航天大学、北京理工大学等高水平大学及研究院所深度合 作，由华夏和中国科技产业化促进会牵头的中国创新产业集 群科技成果转化联盟的成立，成立两支累计规模 3 亿美元的 孵化基金，以及最近来自美国硅谷的创新企业 Film Power 正式落户华夏幸福旗下香河、大厂产业新城，华夏幸福也的 确正在沿着类似于纬壹科技城这条道路在前行。 当然，这篇文章也不单单只是针对华夏幸福而发。产业 地产的终极使命，乃是建立一个技术商业化、资本化，让科 技产业创新实实在在落地的一体化平台。 我们认为，对于产业地产行业来说，地产只是物理载体， 产业才是价值链的核心，未来，关于产业的孵化和培育、关 于技术成果的资本化和商业化，必然会占据产业地产的高地。 在这个过程中，完善的产学研体系甚至创新技术生态系统必 然贡献不少，因此，产业地产未来必定要建立起自己掌握话 语权的产学研一体化平台。 纵观世界历史，技术创新是支撑整个人类文明发展的主 要驱动要素，也是推动产业发展和革新的核心因子，技术创 新难，但更难的是技术落地和以科技创新为核心驱动的产业 落地。如何突破困境，让技术和产业落到实处，为人类的生 产和生活做由贡献是每一个个体、企业甚至是行业正在思考 的问题，对于产业地产而言，从技术落地到产学研体系的建 设无疑更是一项重大的挑战，对从业者而言，任重而道远。